臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度上易字第297號上 訴 人 陳文玉
黃麗雲共 同訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師被上訴人 謝孆嬋訴訟代理人 張啟祥律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國110年9月14日臺灣屏東地方法院109年度訴字第789號第一審判決提起上訴，本院於111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國109 年3 月13日就坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租系爭土地作為建築基地，租期自同日起至124年3月12日止，租金為每月新台幣（下同）5,000元。被上訴人依約交付系爭土地予上訴人，系爭土地並無未面臨建築線，致不得建築合法建物情形，系爭租約亦非以不能之給付為契約標的，自屬有效。又兩造未約定被上訴人得提前終止租約，縱被上訴人有提前終止租約之事由，仍應受土地法第103條規定之限制，上訴人並無違反系爭租約之情事，被上訴人竟於109年9月22日寄發存證信函，向上訴人為終止租約之意思表示，又向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）表示禁止上訴人申請設置電力設備，妨礙上訴人使用系爭土地，上訴人自得訴請確認兩造間系爭土地租賃關係存在，並請求被上訴人應向台電公司撤回禁止上訴人申請設置電力設備之意思表示，且不得有妨礙上訴人申請設置電力設備等其他妨礙上訴人使用系爭土地之行為。另上訴人承租系爭土地供建築之用，屬基地租賃，上訴人得依民法第422條之1及土地法第102條規定，請求被上訴人應協同辦理地上權設定登記等語，並聲明：㈠確認兩造間系爭土地租賃關係存在。㈡被上訴人應就系爭土地協同上訴人辦理面積1,278.98平方公尺、設定權利範圍全部、地租每月租金5,000 元、存續期間自109 年3 月13日起至124 年3 月12日止之地上權設定登記。㈢被上訴人應向台電公司撤回禁止上訴人申請設置電力設備之意思表示，並不得為妨礙上訴人申請設置電力設備及其他妨礙上訴人使用系爭土地之行為。
二、被上訴人則以：上訴人陳文玉向其表明欲承租系爭土地興建漁民服務中心，並邀同訴外人林愛玲地政士為連帶保證人，而與其於109年3月13日就系爭土地簽訂租期為12年之租賃契約，其中契約第8條第2項約定兩造均得提前終止租約，如終止之一方未提前通知，應賠償他方1 個月之租金作為違約金（下稱原租約）。嗣陳文玉與上訴人黃麗雲於同年8月29日要求增列黃麗雲為土地之承租人，將租期延長為15年，經被上訴人同意而變更系爭租約（下稱A版租約）。兩造約定上訴人於系爭土地上興建之建物須為合法建物，惟系爭土地屬都市計畫公共設施保留地，所處位置無法申請指定建築線，致無從興建合法建物，即系爭租約是以自始客觀不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，應屬無效。林愛玲於同年9月間要求被上訴人書立土地同意書及交付身分證影本供上訴人使用，被上訴人交付後，考量該土地同意書未載明用途，恐遭不當使用，要求林愛玲返還土地同意書及身分證影本，林愛玲置之不理，致被上訴人對上訴人誠信有所疑慮，而於同年9月22日寄發存證信函，依民法第450條第3項、第453條及系爭租約第8條第2項約定，通知上訴人系爭租約將於109年10月12日提前終止，並依租約第8條第2項約定，於同年10月14日寄發存證信函檢附面額分別為3萬元（保證金）、5,000元（違約金）、2萬5,000元（預收5個月租金）之支票各1 紙予上訴人，以返還預收之租金、保證金，並給付違約金，系爭租約業經被上訴人合法終止，兩造間系爭土地已無租賃關係存在，上訴人請求為無理由等語，資為抗辯，聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間系爭土地租賃關係存在。㈢被上訴人應協同上訴人向地政機關辦理系爭土地，面積1278.98平方公尺、權利範圍全部，地租每月租金5000元、存續期間自109年3月13日起至124年3月12日止之地上權登記（下稱系爭地上權登記）。㈣被上訴人應向台灣電力公司撤回禁止上訴人申請設置電力設備之意思表示，並不得有妨礙上訴人申請設置電力設備及其他妨礙上訴人使用第一項土地之行為。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，陳文玉邀林愛玲為連帶保證人，
，於109年3月13日與被上訴人簽訂系爭土地租賃契約書，約定租賃期間自109年3月13日起至121年3月12日止，計12年（即原租約）。
㈡陳文玉與黃麗雲邀林愛玲為連帶保證人，於109 年8 月29日
共同與被上訴人就系爭土地簽訂租賃契約書，即將原租約租賃期間變更為至124年3月12日止，租期計15年，增列黃麗雲為承租人，陳文玉與被上訴人所執之租賃契約書（因係於前項原租約上為變更記載，故締約日期仍記載109年3月13日，如原審卷第173至183頁所示，即A版租約）第8條第2 記載：
「甲乙雙方提前終止租賃契約前 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語；黃麗雲所執租賃契約書（如原審卷第161至171頁所示，下稱B版租約）則無第8條第2項之上開記載。
㈢被上訴人於109年9月22日以大坑口郵局361號存證信函，依A
版租約第8條第2項約定向上訴人為終止系爭租約，上訴人於同年月24日收受該存證信函。
五、兩造對彼等間就系爭土地是否存有A版租約法律關係既存有爭執，且得經由本件判決予以除去，應認上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之利益，是本件爭點為：㈠兩造就系爭土地租賃，應以A版租約或B版租約內容為準？㈡該租約是否以不能之給付為契約標的而無效？㈢被上訴人依A版租約第8條第2項約定，向上訴人為終止系爭租約，是否有理由？㈣上訴人請求被上訴人應協同辦理系爭地上權登記、並應向台電公司撤回禁止上訴人用電設備之申請、使用之意思表示，及為其他妨礙使用系爭土地行為等，是否有理由？分述如下。
㈠系爭租賃關係應以陳文玉及被上訴人各持有之A版租約或
黃麗雲持有之B版租約所載內容為準？
1.上訴人主張：兩造於109年3月13日就系爭土地簽訂B版租約（為配合A版租約，日期亦記載為109年3月13日），由上訴人向被上訴人承租系爭土地作為建築基地，租期自同日起至124年3月12日止，租金每月為5,000元等情，雖據其提出B版租約為證，然被上訴人辯以應依A版租約內容為準，並提出A版租約為憑（A、B版租約原本均存於本院卷證物袋），是首應審究者，乃兩造所簽租賃契約應以何版租約為準？
2.經查，陳文玉與被上訴人所執A版租約第8 條第2 項記載：「甲乙雙方提前終止租賃契約前 月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語；黃麗雲所持B版租約則無此記載，有各該租約原本附卷可稽（本院卷證物袋）。而據系爭租約連帶保證人之地政士林愛玲於原審證稱：伊得知系爭土地為被上訴人所有，於109年3月13日陪同陳文玉即小琉球觀光協會理事長前往台中與被上訴人協商承租事宜，因事前已去電與被上訴人確認租約內容，故當日即簽訂A版租約（按：實指原租約），約定租期為12年，租金每月5,000元，一次支付1年，保證金3萬元，由陳文玉與被上訴人各執1 份契約書，且內容相同；嗣因陳文玉表示系爭土地雜草叢生，整地花費甚鉅，希望延長租期3 年，經被上訴人同意，伊與上訴人二人在同年8月再次前往台中與被上訴人簽約，並於A版租賃契約書（實指原租約）承租人欄增列黃麗雲，將租期變更為15年，被上訴人則要求增列如系爭土地因重劃而造成建築物損失，上訴人不得向被上訴人求償（指因而成立之A版租約）等語，又因系爭租約A版僅有2份，故伊至文具行購買1份制式租賃契約書，經雙方簽章後，交由黃麗雲收執（即B版租約）等語（原審卷第196 至202 頁），此情，業經兩造於原審協議列為不爭執事項（原審卷第204頁）。依證人林愛玲此部分證述，及原訂租約及A版租約之締結過程，可見A版租約，是直接利用陳文玉與被上訴人109年3月13日簽訂之原租約書作為底本，再按照兩造於109年8月間之變更租約合意，增列黃麗雲為承租人，租賃期間變更自109年3月13日起至124年3月12日止，並附註乙方（指上訴人）建築物在本筆土地，若重劃而造成建築物損失，乙方不得向甲方（指被上訴人）作任何要求或異議（指求償等），上開事實與陳文玉及被上訴人於本院提出之A版租約，除上開兩造合意增補變更處另外手寫外，其餘則以印刷方式為之，且所載內容相同，自屬可信。又因簽訂A版租約當時，承租人多一人即黃麗雲，原租約僅有二份，林愛玲因而去文具行買一份制式租賃契約書，由兩造當事人簽章後交由黃麗雲收執，以為憑證（即上訴人起訴提出之B版租約），亦經證人林愛玲證述屬實（原審卷第197頁）。
佐以，陳文玉簽訂之原租約租期長達12年，上訴人簽訂之A版租約，租期長達15年，影響租賃契約當事人權益甚巨，若謂雙方當事人對此等長期租約之具體內容，未詳予理解清楚即貿然簽訂契約，自與經驗法則顯然有違。縱認陳文玉締約時未詳為究明契約內容，依陳文玉與被上訴人於109年3月23日簽訂原租約，迄至同年8月29日陳文玉再度簽訂A版租約止，歷時約5月許，衡情於締約後亦有充分時間，可以確認、發現租約第8條第2項約定是否為其本意，如非其原意，當會於發現後即時向被上訴人反應，要求更改刪除，然未見上訴人有此部分之主張及陳述，與常情有間。同理，黃麗雲雖於109年8月29日才加入簽訂A版租約為共同承租人，既係事後加入，對所欲加入之原租約內容，當不致於不予察看、瞭解，再決定是否並列為共同承租人之理，惟上訴人並未主張及舉證其等於簽訂A版契約前、後，曾向被上訴人反應原租約第8條第2項約定，非其等真意而要求刪除。且依證人林愛玲上開證述，上訴人亦未先向被上訴人反應原租約第8條第2項約定，不應列為A版租約內容，是上訴人於A版契約簽訂後，爭執該約第8條第2項約定非兩造真意云云，不可遽信。又本院以黃麗雲事後加入為承租人，當會先瞭解原訂租約內容，再決定是否任共同承租人，卻與陳文玉直接引用原租約作為底本，就原租約之承租人、租期及被上訴人要求之附註事項等處予以更改增刪，原租約第8條第2項等其他約定事項則均未予更改等情狀，足認兩造均同意援用原租約之其他約定內容作為A版租約之內容，才會於A版租約上簽名用印，是應認兩造合意依原租約更改後之A版租約內容成立系爭租約，並互受該契約之拘束。又林愛玲雖另買制式租約書，然其目的僅供黃麗雲收執保管之用，除經林愛玲證述如前，且與本院綜合全辯論意旨所為之前開認定不合，上訴人主張應以B版租約為兩造之租約，為不可採。
3.至證人林愛玲雖於原審證述：A 版租約（指原租約）係由被上訴人提供，簽約時雙方並未逐條審視討論，其與陳文玉均未注意到第8條第2項之約定，亦未提及雙方得片面終止租約一事；兩造於109年8月簽約時，其有發現A 、B 版於第8 條約定不同，並向兩造指出此事，兩造沒有意見，因B 版為兩造最後確認之結果，故A 、B 版內容不一致部分，應以B 版為準等語（原審卷第197至199頁）。惟按無論主管機關就其職權掌管事項攸關之契約類型所制訂之範本，或文具行出售之制式契約範本，目的均在提供當事人締約之便，是除該等範本或市售契約版本之內容與當事人所欲締結之契約本質有悖或不相關者，不得作為當事人所欲締結契約之參考外，當事人如合意以契約範本等締結契約，既經提供範本供當事人審閱、審查，則對範本所列契約條款沒有爭執部分，自無須再由當事人逐條討論，而僅就有意見或歧異部分討論、變更以收締約之便。本件陳文玉同意引用被上訴人提出文具行販售之租約書，作為系爭土地租賃契約之參考，進而與被上訴人簽訂原租約，且租期長達12年，衡情當事人不致未查閱契約條款。縱未查閱，陳文玉於簽訂原租約後，有幾近半年時間可檢閱原租約內容是否與自己真意相符，尤其於黃麗雲中途加入為承租人時，陳文玉當會告知原租約內容，黃麗雲亦會主動要求陳文玉提供原租約，供其瞭解契約內容，卻均未為之，何況A版租約第8條第2項約定，與基地租賃契約本旨並無違背，上訴人主張其等不受租約第8條第2項約定拘束，為不可採。證人林愛玲又證稱兩造於109年8月簽約時，其有發現A 、B 版於第8 條約定不同，並向兩造指出此事，兩造沒有意見，因B 版為兩造最後確認之結果，故A 、B 版內容不一致部分，應以B 版為準，然此為被上訴人所否認。查，林愛玲於締結A版契約時如已發現原租約第8條第2項非當事人真意，並告知兩造，且經兩造同意以B版租約為據，則以其身為地政士，就不動產買賣、租賃法律關係應有相當專業認識，其儘可直接將陳文玉、被上訴人所執持之原租約契約第8條第2項約定予以刪除，再請兩造於刪除處簽名用印確認，豈會將明顯有爭執之約定條文置之不理，遺留爭議，此顯然違背其善良管理人之注意義務，且與事實不合。準此，上開更改增刪外之契約條文除與租賃契約本質有違或不相干者外，應視為當事人約定內容之一部，則被上訴人主張兩造應受A版租約第8條第2項拘束，即屬可信。
4.上訴人又主張其等租用系爭土地目的在建築建物，建築花費
甚巨，其不可能同意兩造得隨時提前終止契約，何況依A版契約書第8條第1項、第2項記載，應認僅屬強制執行之約定，與提前終止租約之約定無關等語。惟按租賃土地如何方合於自己之經濟利益，除於締結時將該內部意思表示於外，且為對造知悉外，僅屬該當事人之動機，無從拘束他方當事人，上訴人如認其建築花費不貲，不同意附保留終止權約定，自屬重要事項，則於其等簽訂原租約時、變更為A 版租約時，既均有專業地政士林愛玲陪同，林愛玲更為承租人之連帶保證人，對此影響其等權益之事項，當會要求排除，不致視而未睹，要求將租約第8條第2項刪除，並記載應以B版租約為準，才無違常情，亦即兩造非無可能基於各自內部考量，而同意按照A版租約所示界定兩造契約內容。至上開約定雖規範於A版契約第八條應受強制執行之事項下：而依1.約定乙方如不在租賃期滿時，交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約時不履行違約金，經催告後，與連帶保證人逕受強制執行，固屬強制執行約定。至2.甲乙雙方提前終止租賃契約前 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金。依其前段文義已明示兩造當事人均擁有相同之保留終止權，且應如何行使，並就不依約行使保留權時，應賠償他方一個月租金額之違約金，因有違約金之履行，故認有強制執行之可能與必要，而於2.為如上約定，是上訴人主張此部分僅屬強制執行之約定等語，為不可採。
5.綜上，兩造就A版租約內容達成意思表示一致時，按照A版契約內容成立租賃關係，上訴人主張應依B版契約為準，為不可採。㈡被上訴人依系爭A版租約第8條第2項約定行使權利，是否有理由
？
1.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453條、第450 條第3 項分別定有明文。又民法第453 條之立法理由，為：當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可。惟一方終止契約時，亦須依照第450 條第3 項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。次按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法律效果。
2.上訴人雖主張即令系爭租賃應按A版租約為據，且A版租約第8條第2項記載：「甲乙雙方提前終止租賃契約前 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語，該約定亦與土地法第103條規定不合，被上訴人不得執該約定終止租約云云。惟按法定終止權與約定終止權之行使，與保留終止權約定不同。次按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。承租人違反租賃契約時，土地法第103
條固定有明文。然此係針對基地租約之終止規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院90年度台上字第1077號民事判決意旨參照）。核系爭契約第8 條第2 項約定，並非法定終止或約定終止事由，而係本於當事人合意之保留終止權約定，參之上開實務見解，被上訴人自不受土地法第103條規定之限制，而得依A版租約第8條第2項規定行使權利，上訴人此部分主張，為不可採。次按約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之。系爭契約第8條第2 前段約定，雖課予兩造終止租約時應提前通知他方之義務，惟並未載明應提前通知之期間，是通知期間之長短，仍應適用民法第453 條及第450 條第3 項之規定。又民法第450 條第3 項但書之規定，主要在於保護承租人，課予出租人應預留契約終止期間之義務，以免承租人措手不及，而依系爭租約第3 條之約定，租金是以每月5,
000 元計算，一期給付1 年（即12月）份（見本院卷第173頁），並非民法第450 條第3 項但書規定「不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限」之情形，惟依舉輕以明重之法理，並參酌系爭契約第8 條第2 項後段以1 個月租額為違約金之約定，本件應類推適用民法第450 條第3項但書規定，認於出租人終止系爭租約時，亦應以曆定1 個月之末日為終止期，並至少於1 個月前通知承租人，始足以保護承租人。惟倘出租人提前通知之期間較1 個月為短，並非其終止之意思表示即為無效，而係須俟該期間屆滿，且曆定1 個月末日之終止期亦已屆至，始發生合法終止之效力。
3.經查：被上訴人依系爭契約第8 條第2 項約定，於109 年9月22日寄發存證信函，對上訴人行使保留終止權之意思表示，該存證信函雖記載「本人訂於109 年10月12日提前終止雙方租賃契約」等語，上訴人於同年月24日收受該存證信函，為兩造所不爭，並有存證信函可稽（原審卷第113至119 頁）。因被上訴人行使終止權意思表示未達1 個月，依前揭說明，應待先期通知之1 個月期間屆滿，且曆定1 個月之末日（即同年10月31日）之終止期亦已屆至時，系爭租約始行終止，即系爭租約自109 年11月1 日起向將來消滅，兩造間就系爭土地之租賃關係，自斯時起不復存在。系爭租約既因被上訴人行使約定保留終止權，而嗣後消滅，兩造關於該租約是否以不能之給付為契約標的而無效之爭點，即無贅述必要。
㈢系爭租約因被上訴人行使A版契約第8條第2項權利而歸於消滅
，上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在、被上訴人應協同辦理地上權登記、並應向台電公司撤回禁止上訴人用電設備之申請、使用及為其他妨礙使用系爭土地行為等，均為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人訴請確認兩造間系爭土地租賃關係存在、被上訴人應協同辦理地上權登記、並應向台電公司撤回禁止上訴人用電設備之申請、使用及為其他妨礙使用系爭土地行為等，均為無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄法 官 何佩陵以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
書記官 吳新貞