臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上易字第229號上 訴 人即被上訴人 王建財 住○○市○○區○○○路000○0號0樓 之0訴訟代理人 黃金龍律師被上訴人即上訴人 卓清陽 住○○市○○區○○里○○巷0號 居高雄市○○區○○路○段000號
林錦海
張連招卓順宗共 同訴訟代理人 吳紹貴律師被上訴人即上訴人 卓瑞盛訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造分別對於中華民國110年5月19日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第790號第一審判決提起上訴，本院於111年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命被上訴人即上訴人卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛拆屋還地並為給付部分，暨該部分假執行之聲請及訴訟費用之負擔均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人王建財在第一審之備位之訴駁回。
上訴人即被上訴人王建財之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人即被上訴人王建財負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人王建財主張：伊與訴外人周麗珍前於臺灣高雄地方法院100年度司執字第23715號強制執行事件（下稱系爭執行事件），共同拍賣取得訴外人即債務人卓瑞郁所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（重測前地號為高雄市○○區○○○段000地號，下稱系爭土地）與同段1686、1685地號土地（重測前地號為高雄市○○區○○○段000○00000地號），及系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號未保存登記建物（原門牌號碼高雄市○○區○○○路000○00號，下稱444建物），應有部分各1/2，於民國101 年6月19日領得權利移轉證書，並於同年月29日辦理系爭土地之所有權移轉登記。又卓瑞郁前以自己為起造人申請於系爭土地上建築農舍，出資興建完成444建物與如附表所示5棟未保存登記建物（下合稱系爭建物，分稱某號建物），並以農舍為用途申領72年旗鎮建字第01451 號使用執照，而原始取得系爭建物之所有權，系爭建物目前分別由被上訴人即上訴人卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛（下稱卓清陽等5人）占有使用中。而依62年8月22日制定公布之農業發展條例（下稱農發條例）第3條第9款、89年1月26日修正之農發條例第18條第4項、民法第68條第2項規定，農舍應與所坐落之基地併同移轉，即系爭建物為系爭土地之從物，故王建財、周麗珍已於拍賣取得系爭土地時，一併取得系爭建物所有權，卓清陽等5人無權占有系爭建物，應予遷讓返還，並按系爭建物公告現值年息10%計算給付相當於租金之不當得利。退步言之，系爭建物縱非從物，卓清陽等5人無權占有系爭土地，亦應拆屋還地，並按系爭土地公告現值年息10%計算給付相當於租金之不當得利。為此，依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定提起本件訴訟等語。先位聲明：㈠卓清陽應將如原審判決附圖（下稱附圖）A1、A2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財新臺幣（下同）1,344元。㈡林錦海應將如附圖B1、B2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。㈢張連招應將如附圖C1、C2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。㈣卓順宗應將如附圖D1、D2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。㈤卓瑞盛應將如附圖E1、E2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。㈥願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠卓清陽應將如附圖A1、A2所示地上物拆除，並將所占用之土地返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至返還上開土地之日止，按月給付王建財288元。㈡林錦海應將如附圖B1、B2所示地上物拆除，並將所占用之土地返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至返還上開土地之日止，按月給付王建財288元。㈢張連招應將如附圖C1、C2所示地上物拆除，並將所占用之土地返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至返還上開土地之日止，按月給付王建財288元。㈣卓順宗應將如附圖D1、D2所示地上物拆除，並將所占用之土地返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至返還上開土地之日止，按月給付王建財288元。㈤卓瑞盛應將如附圖E1、E2所示地上物拆除，並將所占用之土地返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至返還上開土地之日止，按月給付王建財288元。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
二、卓清陽等5人均以：系爭執行事件之拍賣公告已載明系爭建物並不在拍賣範圍內，系爭建物亦非系爭土地之從物，王建財自不因拍賣取得系爭建物所有權。又伊等乃合法輾轉自卓瑞郁取得系爭建物事實上處分權，依占有連鎖、債權物權化法理，乃有權占用，且依民法第425條之1規定，系爭建物與系爭土地間應推定有租賃關係存在，伊等並非無權占有。又如應給付不當得利，應以申報地價年息1.8676%計算等語為辯。
三、原審判命卓清陽等5人應拆屋還地，且除卓清陽應自104年5月16日起至104年12月31日止，按月給付王建財16元，並自105年1月1日起至返還占用之土地之日止，按月給付23元外，林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛（下稱林錦海等4人）應各自104年5月16日起至104年12月31日止，按月給付王建財23元，並各自105年1月1日起至返還占用之土地之日止，按月給付34元，而駁回王建財先位之訴及其餘備位之訴請求。兩造均不服，提起上訴。王建財上訴聲明：㈠原判決後開不利於王建財部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⒈卓清陽應將如附圖A1、A2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。⒉林錦海應將如附圖B1、B2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。⒊張連招應將如附圖C1、C2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。⒋卓順宗應將如附圖D1、D2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。⒌卓瑞盛應將如附圖E1、E2部分騰空遷讓返還予王建財及其他全體共有人。並應自104年5月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付王建財1,344元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。卓清陽等5人上訴聲明：㈠原判決不利於卓清陽等5人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，王建財在第一審之訴駁回。兩造均答辯聲明：上訴駁回（至原審判決駁回王建財其餘備位之訴請求部分，未據聲明不服，已確定）。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原為卓瑞郁所有。王建財與周麗珍前於系爭執行事件
，拍賣取得系爭土地與1686土地、1685土地，及444建物，應有部分各1/2，於101年6月19日領得權利移轉證書，並於101年6月29日辦理系爭土地之所有權移轉登記。
㈡周麗珍於109年5月12日以買賣為原因將系爭土地應有部分1/2與
444建物應有部分1/2移轉登記予訴外人吳嘉軒。系爭土地現所有權人及444建物之納稅義務人即事實上處分權人為王建財、吳嘉軒。
㈢系爭土地上坐落有系爭建物與444建物共6棟建物，6棟建物為連棟透天建物。
㈣卓瑞郁於72年間以自己為起造人申請於系爭土地上建築農舍，
出資興建完成444建物與系爭建物，並以農舍為用途申領72年旗鎮建字第01451號使用執照，而原始取得系爭建物之所有權。
㈤卓清陽等5人為系爭建物之事實上處分權人即占有人（各自占用之建物詳如附表所示）。
㈥卓瑞郁與卓清陽於72年6月4日書立買賣所有權移轉契約書，約
定由卓瑞郁將434建物事實上處分權移轉予卓清陽，並於同日辦理公證（附表編號1）。
㈦卓瑞郁與訴外人林錦益於72年4月7日書立買賣所有權移轉契約
書及不動產買賣契約書，由卓瑞郁將436建物事實上處分權移轉予林錦益，並於同日辦理公證。嗣林錦益與林錦海於89年5月1日書立買賣所有權移轉契約書，由林錦益將436建物事實上處分權移轉予林錦海（附表編號2）。
㈧卓瑞郁與訴外人柯素貞於72年6月4日書立買賣所有權移轉契約
書，由卓瑞郁將438建物事實上處分權移轉予柯素貞，並於同日辦理公證。嗣柯素貞與張連招之夫即訴外人王文夫於78年10月6日書立土地房屋買賣契約書，由柯素貞將438建物事實上處分權移轉予王文夫，卓瑞郁並於該契約簽名同意王文夫使用438建物之基地，張連招於93年間繼承取得該建物事實上處分權（附表編號3）。
㈨卓瑞郁與卓新德於72年6月18日書立買賣所有權移轉契約書及買
賣契約書，由卓瑞郁將440建物事實上處分權移轉予卓新德，並於同日辦理公證。卓新德與卓順宗於106年9月21日書立建築物改良物所有權贈與移轉契約書，由卓新德將440號建物事實上處分權移轉予卓順宗（附表編號4）。
㈩依據442建物之稅籍資料，卓瑞郁於72年7月30日將442建物之事
實上處分權移轉予訴外人鄂金德（原判決誤載為鄂新德），鄂金德於79年6月20日將442建物之事實上處分權移轉予卓瑞盛（附表編號5）。442建物納稅義務人名義已移轉予訴外人卓良科，但卓瑞盛並未移轉該建物事實上處分權。
系爭土地自102年1月起至104年間申報地價為每平方公尺186.4元，105年1月迄今申報地價為每平方公尺276元。
五、本院論斷：㈠先位之訴：
王建財主張系爭建物為農舍，為與農業經營不可分離之房舍，此於農發條例修正前後均無不同，為貫徹農地農用之精神，系爭建物應與所坐落之基地併同移轉，故系爭建物屬從物，其與周麗珍已於拍賣取得系爭土地時，一併取得系爭建物所有權云云。惟：
⒈89年1月26日修正公布前之農發條例對農舍是否應與其坐落基地
併同移轉乙節，並未有任何之限制規定。系爭建物興建當時有效施行之同法第3條第1項第9款固規定：「農業用地：指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地」，亦僅係對農業用地之內容為定義性解釋，然並未見於違反時之法律效果為何，自無法由此定義性解釋之規範導出在89年農發條例修正前即已興建完成之農舍亦應與基地所有權一併移轉之結論。
⒉89年1月26日修正公布之農發條例第18條第4項固規定：「…農舍
起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權…」，然系爭建物均係卓瑞郁於72年間興建完成後在同年陸續出售、移轉建物之事實上處分權予卓清陽或林錦海等4人之前手，已如前述，可見系爭建物均係於89年修正農發條例第18條第4項規定前即已興建完成，依法律不溯及既往之原則，自應無上開農發條例第18條第4項規定之適用。
⒊又觀內政部86年8月8日台內地字第8684869號函：「㈠農舍應與
農地一併移轉係配合當前農地政策而為之規定，宜以法律定之…㈡在農地政策尚未變更前，農舍與農地應一併移轉之管制，仍應維持內部85年1月19日會商共識…『基地移轉時，原則應與農舍一併移轉，如無法一併移轉，則優先移轉予農舍所有權人，至農舍所有權人不願承受時，始准其單獨移轉』…」等語，足見於89年修正施行農發條例前已興建農舍者，原則上雖仍需受與農業用地一併移轉之管制，但此係因應當時之政策考量，並無法源依據，此種限制人民財產權之政策，原已有違反憲法第23條法律保留原則之嫌，且依該函釋內容，主管機關當時亦並未絕對禁止單獨移轉農地予第三人，故而農發條例修正後，行政院農業委員會（下稱農委會）仍以91年10月21日農企字第0910156494號、93年10月27日農企字第0930150054號分別函知內政部，建議農業用地於農發條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，該農舍或農地移轉時得不受農發條例18條第4項之限制。內政部據此以93年11月2日內授中辦地字第0000000000號函表示同意農地及其上農舍於農發條例修正施行前即分屬不同所有權人者，該農舍得單獨申辦所有權移轉登記，嗣後該農舍（或坐落基地）再移轉時，亦不受農發條例第18條第4項之限制。農委會並於104年5月13日再以農水保字第1030244431號函重申：「…三、至於農發條例89年修正施行前已興建完成之農舍，鑑於時空背景及所依據之法令不同，農舍與農地常有分屬不同人之情形，爰為避免農舍或農地所有權人無法處分其財產，如農舍與農地已分屬不同人時，得不受農發條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，惟若農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，則於未來移轉時，仍應受農發條例第18條第4項所規範」等語。司法院亦據上開內政部0000000000號函意旨訂定有關農業用地如於修正前興建完成農舍，農舍與農業用地分屬不同所有權人，其移轉不受上開條例（即農發條例第18條第4項）規定限制，得單獨拍賣移轉之執行流程（司法院編印108年12月法院辦理民事執行實務參考手冊（下）第409頁）。是依上開相關函示及法院執行流程可知，農發條例89年修正施行前已興建完成之農舍，如與農地已分屬不同人時，農舍或農地均得不受農發條例第18條第4項之限制，而可單獨拍賣移轉，惟若農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，則於未來移轉時，仍應受農發條例第18條第4項所規範。而系爭建物為農發條例89年修正施行前已興建完成之農舍，建物所坐落農地（基地）之所有權人卓瑞郁亦於農發條例修正前即已移轉系爭農舍之事實上處分權予他人，而有農舍與農地分屬不同人之情況，依前開說明，即不受農發條例第18條第4項之限制，而可單獨拍賣移轉，系爭執行事件之拍賣公告亦明確記載系爭建物不在拍賣範圍等語（本院卷第301頁），王建財乃依此單獨拍賣取得系爭土地所有權，其事後主張為貫徹農地農用，其應可併同取得系爭建物所有權（事實上處分權）云云，顯乏依據。
⒋再者，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為
從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣，民法第68條第1項定有明文。而444建物與系爭建物之結構及使用上各具獨立性，並各設有房屋稅籍，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處函文暨房屋稅籍證明書、紀錄表可參（訴字卷第45-68頁），足見彼此間並無從屬關係。又土地及土地上之建物，分別為獨立之不動產，建物本身即具獨立使用之經濟效用，並非在輔助土地之經濟效用，與土地原無從屬關係。系爭建物雖為農舍，然其可單獨移轉，已如前述，如單獨移轉，即會產生建物與農地所有人不同而有建物與農地（基地）經營分離之情況，實務上既允許此類農舍單獨移轉，其與農地（基地）經營之連結性即已降低，即無再以該農舍「輔助」農地（基地）經營可言，自無所謂從物規定之適用，是王建財主張基於從物之關係，其可取得系爭建物所有權（事實上處分權）云云，並無可採。⒌從而，系爭建物為農發條例89年修正施行前已興建完成之農舍
，且與坐落之農地（基地）為不同所有權人，不受農發條例第18條第4項之限制，系爭建物亦非系爭土地或444建物之從物，王建財僅拍賣取得系爭土地所有權，並未取得系爭建物所有權（事實上處分權），是其依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求卓清陽等5人將系爭建物遷讓返還予王建財及全體共有人，並依民法第179 條規定，請求卓清陽等5人給付無權占有系爭建物之不當得利，並無理由，應予駁回。
㈡備位之訴：
⒈卓清陽等5人是否有權占用系爭土地？⑴民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有
所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號裁判參照）。再者，以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號裁判參照）。又土地所有人與地上物所有人就地上物坐落土地所訂立之使用借貸契約，僅係債之關係，於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與地上物所有人間之使用借貸關係，地上物所有人本不得執原使用借貸關係，對土地受讓人主張其仍有繼續使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知地上物使用土地之狀態及使用之目的，並斟酌其取得土地所有權之情形等項後，如可認其行使所有物返還請求權，違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其拆屋（物）還地之請求(最高法院110年度台上字第3288號裁判參照)。⑵卓瑞郁於72年間以系爭土地為基地，申請建築系爭建物而領有
使用執照，原始取得系爭建物所有權，並於同年將系爭建物分別出售予卓清陽及林錦海等4人之前手，為兩造所不爭執。而使用借貸為無償契約，租賃則為有償契約，當事人之一方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方是否支付使用之對價，予以認定。查就436建物部分，卓瑞郁與林錦海之前手林錦益簽訂之不動產買賣契約第5條記載：「…房屋稅由甲方（即林錦益）負擔，土地增值稅由乙方（即卓瑞郁）負擔（土地分割費各自負擔）」等語（審訴卷第229頁），顯見當時雙方買賣範圍應包括436建物坐落之基地，乃會刻意註明土地分割費用及增值稅之負擔方式；438建物部分，柯素貞與張連招前手王文夫簽署之土地房屋買賣契約書第1、4條分別約定，柯素貞出售房地予王文夫，基地所有權人卓瑞郁同意柯素貞使用基地，且將來變更地目為建地後，卓瑞郁應無條件分割予王文夫，卓瑞郁並以基地所有權人身分簽署該份文書（審訴卷第251、252頁），足見王文夫當時買受範圍亦包含438建物坐落之基地；440建物部分，卓瑞郁與卓順宗前手卓新德簽署之買賣契約第6條及附註之買賣標示、批明等載明，卓新德係購買440建物及該建物坐落之基地範圍，然因法令無法分割或持分登記，致無法辦理土地登記，日後法令准許辦理時，卓瑞郁應無條件配合移轉登記等語（審訴卷第263頁），故卓新德購買之範圍亦包含440建物坐落之基地。是以，436、438、440建物均係有償占有系爭土地，依前揭說明，應已成立有償租賃關係。至卓清陽、卓瑞盛雖無法提出當時買賣434、442建物之私契而無以確認買受範圍是否包含建物所坐落之基地，然卓瑞郁既同意移轉434、442建物之房屋稅籍予卓清陽及卓瑞盛之前手鄂金德，顯見卓瑞郁有同意其等使用建物所坐落基地之意，應認有使用借貸關係存在。且以卓瑞郁原始即以鋼磚住宅結構（訴字卷第59-68頁房屋稅籍紀錄表構造種類參照）起造各自獨立之永久性建物，並分戶申設門牌登記起造人（審訴卷第33頁使用執照起造人參照），顯原即有意讓系爭建物各自使用、占有所坐落之基地至建物毀壞至不堪使用之意，則不論系爭建物係依租賃關係或使用借貸關係而占用系爭土地，迄至系爭建物毀壞至不堪使用時止，系爭建物應均有合法使用系爭土地之權源。林錦海等4人嗣依買賣、繼承、贈與等關係輾轉自前手合法取得系爭建物事實上處分權，基於占有連鎖，其等使用之建物對於系爭土地自亦具有占有之正當權源。
⑶系爭執行事件之拍賣公告明確記載系爭土地上有未保存登記建
物6棟（即444建物與系爭建物），系爭建物分別由卓清陽等5人居住使用，不在拍賣範圍等語（本院卷第301頁），王建財、周麗珍既欲買受系爭土地，對系爭土地地上物占用情況，衡情勢必有相當之調查、瞭解，其等當時顯應已知悉系爭建物並非債務人卓瑞郁所有，且卓瑞郁與系爭建物占用人間有債權關係存在，始得占有使用坐落於系爭土地上之建物之事實。酌以民法第425條之1、第426條之1立法目的，均係在使原合法占用土地之建物不因基地或建物事後移轉予第三人而遭請求拆屋之不利益，以安定社會經濟，而為債權物權化之具體規範，再者，王建財、周麗珍原即未就系爭建物支出任何價金，令王建財、周麗珍受原租賃或使用借貸關係之拘束，不僅能維持卓瑞郁與卓清陽及林錦海等4人前手交易時原所欲達成之目的（即令買受人使用系爭建物），且不致卓清陽等5人之財產權受不測損害，並維持法律秩序之安定，況系爭建物亦僅可占用系爭土地至其毀壞至不堪使用時為止，並非永久無期占用，自無悖於公平正義或誠信原則之虞。是基於占有連鎖、「債權物權化」法理，應認卓清陽等5人與卓瑞郁間就系爭建物使用系爭土地之債權關係對於依拍賣程序取得系爭土地所有權（強制執行法上之拍賣為買賣之一種）之王建財、周麗珍繼續存在。
⑷況民法第425條之1第1項前段規定，土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。條文並未就「土地上之房屋」之用途有何限制規定。且修正前農發條例第3條第1項第9款有關與農業經營不可分離之房舍，係用以定義農業用地範圍，以利主管機關控管農舍及農業用地，與私權之得喪變更無涉，亦無違反者之效力規定，而系爭建物為89年農發條例修正前已興建完成者，且與農地所有人分屬不同所有人，並無89年修正後農發條例第18條第4項之適用，而可單獨移轉，其與該農地（基地）經營之連結性即已降低，應無再以農舍「輔助」農地（基地）經營可言，已如前述，如認此類房屋概無民法第425條之1規定之適用，取得土地之後手一概均得請求拆屋還地，則主管機關前揭允許單獨移轉所有權之相關函釋豈非形同具文？至最高法院109年台上字第2428號裁判固認定，移轉後之農舍已不能為該農地（基地）原定農業之繼續經營，農舍之受讓人與所坐落農地之所有權人間，無民法第425條之1之適用等語，然細繹該裁判內容，係在處理該農舍之承租人有無土地法第104條第1項前段之優先承買權之問題，且案例中之農舍已毀壞不能使用，與本件案例事實並不相同，自無從比附援引。是以，縱認卓清陽等5人與卓瑞郁間就系爭建物使用系爭土地之債權關係，基於債權相對性，不能拘束王建財、周麗珍，然系爭建物及土地既原均為卓瑞郁所有，而有將建物或土地先後讓與相異之人情事，即已符合民法第425條之1第1項前段規定，應認土地受讓人即王建財、周麗珍與卓清陽等5人間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。
⑸綜上，卓清陽等5人主張有合法占用系爭土地之權源，堪可採信
，王建財請求卓清陽等5人拆屋還地，為無理由，應予駁回。⒉王建財請求卓清陽等5人給付相當於租金之不當得利有無理由？
卓清陽等5人有合法占用系爭土地之權源，業如前述，是王建財依民法第179條規定，請求其等給付占用土地期間相當於租金之不當得利，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，王建財依民法第767條、第821條、第179條規定，先位請求卓清陽等5人騰空遷讓返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利；備位請求卓清陽等5人拆除系爭建物返還土地並給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。原審就備位請求部分為王建財勝訴之判決，尚有未恰，卓清陽等5人上訴指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至先位請求部分，原審為王建財敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持。王建財上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件王建財之上訴為無理由，卓清陽等5人之上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
書記官 盧姝伶附表：
編 號 建物門牌號碼 （原門牌號碼） 事實上處分權人 取得過程、時間 證明文件、出處 1 高雄市○○區○○路○段000號 （同區旗甲二路410-10號） 卓清陽 卓瑞郁於72年間出售予卓清陽 審訴卷第215-218頁公證書、買賣所有權移轉契約書 2 高雄市○○區○○路○段000號 （同區旗甲二路410-11號） 林錦海 卓瑞郁於72年間出售予林錦益，林錦益於89年間出售予林錦海 審訴卷第219-241頁公證書、買賣所有權移轉契約書、不動產買賣契約書、公證請求書 3 高雄市○○區○○路○段000號 （同區旗甲二路410-12號） 張連招 卓瑞郁於72年間出售予柯素貞，柯素貞於78年間出售予王文夫，張連招於93年間繼承自王文夫 審訴卷第243-255頁、訴字卷第46頁公證書、買賣所有權移轉契約書、土地房屋買賣契約書、房屋稅繳款書、稅捐稽徵處函文 4 高雄市○○區○○路○段000號 （同區旗甲二路410-13號） 卓順宗 卓瑞郁於72年間出售予卓新德，卓新德於106年間贈與卓順宗 審訴卷第211-213、257-263頁贈與移轉契約書、公證書、買賣所有權移轉契約書、買賣契約書 5 高雄市○○區○○路○段000號 （同區旗甲二路410-14號） 卓瑞盛 卓瑞郁於72年間移轉房屋稅籍予鄂金德，鄂金德於79年間移轉房屋稅籍予卓瑞盛 訴字卷第46、67-68頁稅捐稽徵處函文、房屋稅籍紀錄表