臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度上易字第76號上 訴 人 陳正雄被上訴人 陳佳寬訴訟代理人 何宗翰律師
王治華律師上列當事人間請求確認租賃契約無效等事件，上訴人對於中華民國110年1月29日臺灣橋頭地方法院109 年度訴字第1160號第一審判決提起上訴，本院於110年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國104 年11月13日經由臺灣高雄地方法院（下稱雄院）104年度司執字第87570號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之公開拍賣程序，拍定取得訴外人即執行債務人陳許鳳卿所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱1174、1175、1177號土地，合稱系爭土地）所有權。上訴人於系爭土地上搭建未保存登記鐵皮磚造房屋，現仍占有使用中，上訴人於系爭執行事件拍賣程序中由訴外人即執行債權人林棋勇具狀向執行法院提出土地租賃契約書（下稱系爭租約），表示以每年租金新臺幣（下同）15,000元承租系爭土地，租期自103年1月1日起至104年12月31日止，執行法院因而於拍賣公告中載明拍定後不點交土地。詎伊於104 年11月13日取得所有權後，上訴人竟自行向提存所辦理提存租金1年，經原法院以109年度存字第118號提存在案。而系爭租約為定期契約，依系爭租約第6 條、第7 條約定，租期屆滿，租賃關係當然消滅，如欲繼續租賃，應另訂新約，而伊未與上訴人另訂新約，原租賃關係已當然消滅。退步言，縱認有不定期租賃關係，然依民法第425條第2 項規定，此未經法院公證，亦無買賣不破租賃原則之適用。系爭租約租期既已屆滿，上訴人亦未能舉證證明其仍有繼續占用系爭土地之正當權源，伊自得依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示之建物（占用面積合計87.53 ㎡）拆除，並返還所占用之土地。再者，上訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，致伊受有損害，自應返還該不當利益，是以上訴人占用之土地面積按系爭土地申報地價之年息8％計算，上訴人應自105年1月1日起至拆屋還地之日止，按月給付2,500元之不當得利。
爰依民事訴訟法第247條第1項前段、民法第767條第1項、第
179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在。㈡上訴人應將系爭土地上如附圖所示建物（占用面積合計87.53 ㎡）拆除，並將上開土地返還予被上訴人。㈢上訴人應自105年1月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,500 元。㈣前二項被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊父親即訴外人陳芽前向系爭土地原所有權人蔡有進租用土地，因系爭土地上之未辦保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○巷○號房屋（下稱系爭建物），屋齡老舊且殘破無法居住，陳芽經蔡有進同意後，於土地承租範圍內整修系爭建物，並未擴張增建。陳許鳳卿嗣取得系爭土地所有權後，要求伊簽立系爭租約，系爭租約第4 條並載明系爭建物為伊所有，系爭租約係屬土地租賃。被上訴人為陳許鳳卿之子，其於104 年11月13日以拍賣為原因登記為系爭土地之所有權人後，伊仍繼續給付租金，並未中斷，伊數次依法將租金提存於法院，被上訴人均予以拒收。而陳許鳳卿與被上訴人為母子關係，陳許鳳卿依系爭租約第4 條約定，業已承諾系爭建物為伊所有，且有繼續租賃權利，系爭執行事件亦不點交土地，被上訴人主張拆屋還地實無理由等語置辯。
三、原審判決：㈠確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在；㈡上訴人應將附圖所示建物（占用面積合計87.53 ㎡）拆除，並將上開土地返還予被上訴人；㈢上訴人應自105年1月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人788 元，而駁回其餘部分之訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至原審判決駁回被上訴人請求上訴人按月給付1,712 元不當得利部分，未據上訴，已確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人經由系爭執行事件拍定取得系爭土地，於104年11月13日登記為系爭土地所有權人。
㈡上訴人前向陳許鳳卿承租系爭土地並簽訂系爭租約，約定租
賃期間自103年1月1日至104年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係當然消滅，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約。㈢上訴人占有使用系爭土地之面積為如附圖所示（合計87.53
㎡），系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元。
㈣系爭土地位於○○區○○○街，距旗山老街約200 公尺，屬旗山鬧區位置，四周商業尚且發達。
五、本院論斷：㈠被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在，有無
理由？⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。查本件被上訴人主張與上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，為上訴人所否認，是被上訴人在法律上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益。
⒉次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。查，系爭租約約定租賃期間自103年1月1 日至104年12月31日止（第1條）；租期屆滿時，無須通知，租賃關係當然消滅（第7 條）；租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約（第6 條），有系爭租約在卷可憑（旗補字卷第20、21頁）。是依民法第425 條規定，系爭租約對受讓人即被上訴人固仍繼續存在，然於104 年12月31日租期屆滿時，租賃關係即已當然消滅，而兩造於租期屆滿後，並未另定租賃契約，為兩造所不爭執（訴字卷第41頁），則兩造間自105年1月1 日起就系爭土地已無租賃關係存在。又上訴人嗣雖自行將租金提存於法院，然為被上訴人所拒絕收受，此由上訴人於提存通知書記載之提存原因為「因拒收租金」等語，及上訴人之存證信函記載被上訴人退回其寄送之租金匯票而重新寄送等語（旗補字卷第24、25、26頁）可知，自不發生不定期限繼續租賃契約之問題。是被上訴人請求確認其與上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，應屬有據。
㈡被上訴人請求拆屋還地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。
⒉上訴人固辯稱：系爭建物自50年前即由其父親陳芽為納稅義
務人，全家居住至今，而雄院88年度旗簡字第201 號民事確定判決（下稱201號判決）曾就系爭建物占用1174 地號土地部分判命伊拆除，伊已即時拆除淨空並無占用情事，伊依系爭建物稅籍範圍使用，面積僅有70.4㎡；被上訴人之母陳許鳳卿承認地上物為伊所有，之前也與伊簽約調漲租金，伊為合法占用云云。惟：
⑴房屋稅籍僅為行政機關為徵收稅款所為之行政管理措施，僅
得證明該房屋形式上為該納稅義務人所有，但並不表示該納稅義務人即有合法占用該房屋所坐落之基地之權利。又縱上訴人一家長久住居使用系爭建物，其既未依法就系爭土地申請地上權登記，其長期占用系爭土地之事實仍無從憑為上訴人得合法占用系爭土地之依據。
⑵陳許鳳卿前以上訴人及陳芽之其他繼承人為被告，訴請其等
拆除占用系爭土地上之系爭建物，經201 號判決判命上訴人應將占用1174地號土地上之建物拆除，上訴人占用1175、1177地號土地部分則因租賃關係有合法占用權源，而駁回陳許鳳卿就此部分之請求，有該判決書在卷可稽（旗補字卷第71
-77頁）。而201 號判決確定後，並未進行強制執行程序，為兩造所不爭執（本院卷第60頁），且當時地上物占用系爭土地面積為78.82㎡（旗補字第76 頁），然現時地上物之占用面積經高雄市政府地政局旗山地政事務所量測已達87.53㎡，足見上訴人事後尚有擴建，上訴人於此並未提出證據證明地政事務所之測量結果有何明顯錯誤情事，空言辯稱其已依201 號判決拆除淨空而無占用情事，且僅依系爭建物稅籍範圍使用系爭土地70.4㎡云云，實屬無據。
⑶上訴人與陳許鳳卿於201號判決在91年3月4 日確定後，另行
簽訂系爭租約，故上訴人有無繼續占用系爭土地之合法權源應依此事後成立之新法律關係為據，與201 號判決之事實內容已無關連。而系爭租約已因租期屆滿未另訂租約而當然消滅，業如前述，則陳許鳳卿先前是否承認地上物為上訴人所有，或因何調漲租金，上訴人基於何種考量而簽訂系爭租約等節，均不影響上開租賃關係已消滅之事實，上訴人復未能舉證證明有其他合法占用權源，則被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人將如附圖所示建物拆除，並將上開土地返還予被上訴人，即屬有據，應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當利益以若干為適
當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。故無權占有他人土地者，因無法律上原因而受占有使用土地之利益，致土地所有權人或管理人受有無法使用土地之損害，自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。又城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地法第97條所謂土地總價額，係依法定地價，有土地法第97條第1項、第105條、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判要旨參照）。上訴人自105年1月1 日起無權占用系爭土地面積共87.53 ㎡，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致被上訴人受有損害，依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前揭說明，被上訴人請求上訴人給付其占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉查系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元，而
系爭土地坐落高雄市旗山區，位於中山南街，距旗山老街約
200 公尺，屬旗山鬧區位置，四周商業尚且發達等情，有勘驗筆錄在卷可按（旗補字卷第109 頁），審酌系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度及生活機能完善度，併考量上訴人無權占用系爭土地之使用情形等一切情狀，認原審依系爭土地申報地價之年息5％ 按月計算相當於租金之不當得利即每月788元【計算式：87.53平方公尺×2,160元×5%÷12月＝788元，小數點以下四捨五入】，尚稱允當。準此，被上訴人請求上訴人自105年1月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人788 元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項、民法第767條、第179條規定，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，並請求上訴人拆除如附圖所示建物，及自105年1月1日起至返還土地之日止，按月給付788元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍外，則無依據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 呂姿儀