臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度上字第167號上 訴 人 陳慈峰訴訟代理人 曾國華律師被上訴人 方啓村
龔哲榮龔旭賢上3 人共同 黃見志律師訴訟代理人上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年4月27日臺灣屏東地方法院109年度訴字第107號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人在原審主張伊與其他土地共有人，與訴外人方武雄、龔犇及被上訴人龔旭賢（下與方武雄、龔犇合稱方武雄等3人）於民國87年6 月18日，所成立不定期租約（下稱系爭租約），合於土地法第1
03 條第1 款規定事由，得終止該租約（見原審卷二第225頁）。上訴人上訴後，於本院追加系爭租約亦有土地法第103條第5 款規定事由，得予終止（見本院卷第170、173頁），該部分原因事實與上訴人於原審主張系爭租約具終止事由存在之基礎事實相同，上訴人所為追加，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落ＯＯ縣○○市街○段0 ○段0 地號土地（下稱2地號土地）及同段4 小段167 地號土地（下稱167 地號土地，與2 地號土地合稱系爭土地），均為伊與他人共有。系爭土地上如附表ㄧ編號1 至3 所示位置、面積，各有被上訴人如附表ㄧ編號1 至3 之房屋（下合稱系爭房屋，各稱以某號房屋表示）所占用。而方武雄等3 人於87年6 月18日，與伊及其他共有人在ＯＯ縣ＯＯ市調解委員會成立系爭租約，雖約定由方武雄不定期承租2 地號土地面積30平方公尺；龔犇、龔旭賢則不定期承租167 地號土地面積各16、18平方公尺，然同約第4 點亦約定系爭房屋僅可修繕，不得擴建，顯以系爭房屋之存續期間為租賃期限。嗣系爭房屋於108 年「ＯＯ市ＯＯＯ路瓶頸段開闢工程（下稱系爭工程）」施工期間，遭拆除大部分而達不堪使用之程度，系爭租約於108 年5 月20日系爭工程竣工日終止，縱認系爭租約屬租地建屋契約，亦合於土地法第103 條第1 款情形而終止。何況，被上訴人之系爭房屋占用系爭土地面積均逾系爭租約所載租用面積，被上訴人既違反系爭租約第4 點約定，亦構成土地法第103 條第5款之終止事由。系爭租約業經伊向被上訴人適法終止，系爭房屋已無占用系爭土地之正當權源。伊得依民法第821 條、第767 條第1 項規定，請求被上訴人各拆除系爭房屋並返還系爭土地。並聲明：㈠被上訴人方啓村應拆除附表ㄧ編號1 之地上物，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。㈡被上訴人龔哲榮應拆除附表ㄧ編號2 之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。㈢龔旭賢應拆除附表ㄧ編號3 之地上物，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。
二、被上訴人則均以：伊等雖不爭執各對系爭房屋有事實上處分權，然系爭租約未約定租期以系爭房屋存續期間為限，且伊等之系爭房屋於系爭工程施工期間，僅遭拆除一小部分，對系爭房屋整體結構不生影響，未達不堪使用之程度。其次，方武雄將附表ㄧ編號1 之鐵皮屋改建為鋼骨2 層樓，於92年間，依上訴人要求出具切結書（下稱系爭切結書），同意自93年起調漲將近1 倍之租金，龔旭賢亦按相同標準調漲租金，由上訴人自93年起收租迄今，伊等就系爭租約並無土地法第103 條第1 款、第5 款所定事由存在，上訴人無權終止系爭租約，伊等依系爭租約既有占用系爭土地之權源，上訴人之請求自無理由等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡方啓村應拆除附表ㄧ編號1 之地上物，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。㈢龔哲榮應拆除附表ㄧ編號2 之地上物，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。㈣龔旭賢應拆除附表ㄧ編號3 之地上物，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為上訴人與他人共有。
㈡被上訴人分別以系爭房屋占用系爭土地，各如附表ㄧ編號1至3
所示；被上訴人對該等地上物均繼受取得或有事實上處分權。
㈢方武雄等3 人就系爭房屋於87年6 月18日，與上訴人及其他共有人成立系爭租約，未約定期限。
㈣方武雄等3 人原有之系爭房屋，均屬磚造。
㈤方啟村之31號房屋現況照片如本院卷第155 至159 頁；龔哲
榮之32號房屋現況照片如本院卷第137 至153 頁；龔旭賢之
255 號房屋現況照片如本院卷第131 至135 頁。㈥方啟村、龔旭賢均依系爭切結書，自93年起按每平方公尺800元繳租金。
五、本件爭點：上訴人依民法第821 條、第767 條第1 項、土地法第103 條第1 款、第5 款規定，擇一請求被上訴人分別拆除系爭房屋，返還占用土地，有無理由？本院判斷：
㈠按土地法有關租地建屋之規定，以在他人土地上有房屋為目
的而租用基地者，無論係租用後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院88年度台上字第70號判決意旨參照）。次按土地法第103 條之規定，既未區分供住宅使用之租用建築房屋之基地或供營業使用之租用建築房屋之基地，該條規定所謂之房屋自兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院107年度台上字第2346號判決意旨參照）。
㈡上訴人雖主張兩造間之系爭租約非租地建屋契約，僅屬承租
系爭土地之不定期租約云云，無非以系爭租約僅記載系爭土地面積及計算租金標準為據。然查，系爭土地為上訴人與他人共有；被上訴人分別以系爭房屋占用系爭土地，各如附表ㄧ編號1 至3 所示；被上訴人對該等地上物均繼受取得或有事實上處分權；方武雄等3 人就系爭房屋於87年6 月18日，與上訴人及其他共有人成立系爭租約等節，為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭房屋現況照片可憑（見原審卷一第33、34頁、本院卷第131至159頁），固可認兩造間就系爭房屋占用系爭土地，於87年6 月18日始簽訂書面契約。惟依方啟村、龔哲榮之父祖輩戶籍謄本所示（見本院卷第181至197頁），方啟村、龔哲榮家族，最晚自其等祖父輩起，即各自設籍在附表ㄧ編號1 、2 所示門牌號碼；又龔旭賢陳稱：從77年以後，才以每平方公尺算租金，之前以間數算租金，…255號房屋1樓有作攤販使用等語（見本院卷第241、242頁），佐以上訴人自陳：兩造租約成立在87年之前，系爭租約係針對租賃內容為細部調整，承租人租賃系爭土地之目的係在上面建屋自住；被上訴人之祖先先建屋後，始向陳氏祖先說明等語（見本院卷第107、199頁），可見系爭房屋早於系爭租約成立之前，已有占用系爭土地之事實。考量城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。縱屬違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，亦無礙其租地建屋之本質，方武雄等3 人與上訴人及其他土地共有人，於87年6月18日成立系爭租約，既為解決系爭房屋占用上訴人共有之系爭土地所生糾紛，依上開說明，系爭租約自合於土地法所定租地建屋契約之性質，不因該租約成立前已先建築房屋，而異其認定。故上訴人上開主張，並不可採。
㈢上訴人又主張縱認系爭租約屬租地建屋契約，租期亦至系爭
房屋不堪使用時止，而系爭房屋因系爭工程之施工，已達不堪使用程度，合於土地法第103 條第1 款之事由，伊得終止系爭租約云云。然系爭租約未約定期限乙節，為兩造所不爭執，並有該租約可證，故上訴人主張系爭租約約定之租期迄至系爭房屋使用年限止，並不可採。其次，依ＯＯ縣ＯＯ市公所
109 年9 月8 日函及所附資料以觀（見原審卷二第63至67頁），系爭工程之施工過程（即108 年1 月16日開工至108 年
5 月20日竣工止），固造成系爭房屋（經龔旭賢當庭以鉛筆標示各房屋，見本院卷第243頁）局部牆面拆除，但不影響系爭房屋主體結構。何況，依系爭房屋現況照片所示（見本院卷第131至159頁），系爭房屋於系爭工程施工完畢後，經局部修繕，亦均完好無缺，並無達不堪使用之情形，是上訴人所稱系爭房屋因系爭工程之施工，已不堪使用，亦不足採。系爭租約既未約定期間，且系爭房屋仍可正常發揮房屋功能，則被上訴人抗辯系爭租約不合土地法第103 條第1 款之事由，可以採信。
㈣上訴人又主張被上訴人自行擴建系爭房屋，違反系爭租約第4
點，合於土地法第103 條第5 款之事由，伊得終止系爭租約云云，無非以系爭租約所載系爭房屋面積，與原審實測占地面積不同、系爭切結書為據。查：
1.依系爭租約所示（見原審卷一第33頁），固約定「…聲請人應給付86年租金，每平方公尺以140 元計算…方武雄租用…面積30平方公尺，應給付4,200元整。2.龔犇租用…面積16平方公尺，應給付2,240元整。…4.龔旭賢租用…面積18平方公尺，應給付2,520元整。…」等語，然兩造陳明：87年成立系爭租約時，租賃面積未實際測量等語（見本院卷第171頁），可見系爭租約所記載系爭房屋各租用面積，僅為計算租金數額所概估，方便方武雄等3 人及上訴人等確定租金收取額，本院自不能以系爭租約所載系爭房屋面積，與實測結果略有出入，即為不利被上訴人之認定，上訴人執此事由，主張被上訴人擴建系爭房屋，違反系爭租約第4 點約定，不可採信。
2.其次，系爭租約第4 點雖約定「…房屋可以修繕，但不得有擴建行為」等語（見本院卷第168、169頁），而按「增建：
係指於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建」、「修建：係指建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者」，建築法第9 條第2 款、第4 款分別有明文，是系爭房屋如有增加其面積或高度，自屬建築法所定增建行為，而該當系爭租約第4 點之「擴建行為」甚明。而方武雄等3 人原有之系爭房屋，均屬磚造乙節，為兩造所不爭執，參以龔旭賢證述：龔犇只有修屋頂，沒有動1樓之基礎、樑柱、牆壁，亦無增建等語（見本院卷第241頁），龔旭賢雖為本件當事人，但已經具結擔保其證述之憑信性，且其僅就系爭房屋起造後整修情形為客觀陳述，上訴人對此亦無提出反駁意見，應認龔旭賢所述可信。又上訴人並未提出其他具體事證證明龔犇或龔哲榮有擴建32號房屋（即附表ㄧ編號2），是龔犇（即龔哲榮部分）並無違反系爭租約第4 點之行為，則上訴人主張龔哲榮有土地法第103 條第5 款之事由，並不足採。
3.再者，方啟村、龔旭賢均依系爭切結書，自93年起按每平方公尺800 元繳租金乙節，為上訴人、方啟村、龔旭賢所不爭執；又稽之系爭切結書（見原審卷一第255 頁），載明「…方武雄向陳慈峰（即上訴人）等人承租ＯＯ市街○段○○段0 地號面積十八平方公尺，原租金每年四千五百元正，兹因立切結書人將原有鐵皮屋改建為鋼骨二層樓，立切結書人願自九十三年起租金調為每年壹萬肆仟肆佰元正（每平方公尺800元）…九十二年十一月十五日」等語；參以龔旭賢亦陳明：255號房屋（即附表ㄧ編號3 ）於89年有增建二樓，一樓材質維持磚造，1 樓到2 樓的撐架為鋼骨，沒有動到1 樓之基礎、樑柱、牆壁。…，92年底上訴人告知…因伊有改建二樓，要增加房租到每平方公尺800元，問是否要寫切結書，因方武雄已寫，伊表示按方武雄調漲比例漲…方武雄先建二樓，伊增建二樓材質與方武雄相同等語（見本院卷第241頁），顯見方武雄、龔旭賢於92年各有將附表ㄧ編號1 、3 房屋高度往上增建二樓，核屬擴建行為，固有違反系爭租約第4 點之約定，惟方啟村、龔旭賢自93年起，既均已依系爭切結書按每平方公尺800 元繳租金，佐以上訴人自承：被上訴人自93年起漲租金，自93至107年均由被上訴人直接將租金交付上訴人等語明確（見本院卷第242頁），縱認方武雄、龔旭賢於92年間，有違反系爭租約第4 點之情形，惟方武雄出具系爭切結書以後，經上訴人同意自93年起，改按系爭切結書所約定新租金標準，向方武雄、龔旭賢持續收租達10餘年之久，堪認上訴人、其他土地共有人與方武雄、龔旭賢就附表ㄧ編號1 、3房屋，於系爭切結書出具以後，新成立如該切結書所示之新租地建屋契約。而上訴人並未舉證證明方啟村、龔旭賢違反新租約之事實，則上訴人主張方啟村、龔旭賢違反新租約之事由，而依土地法第103 條第5 款規定終止新租約，亦不可採。
㈤被上訴人對系爭房屋各有事實上處分權，然系爭房屋既依系
爭租約、新租約得各自占有承租之土地，自有正當權源，上訴人依民法第821 條、第767 條第1 項規定，請求被上訴人各拆除附表編號1 至3 之房屋，返還土地，均不可採。
六、綜上所述，上訴人與被上訴人間之租約屬租地建屋契約，被上訴人均無土地法第103 條第1款所定事由，則上訴人依民法第821條、第767 條第1項、土地法第103 條第1款規定，請求方啓村拆除附表ㄧ編號1 之地上物，返還土地；龔哲榮拆除附表ㄧ編號2 之地上物，返還土地；龔旭賢拆除附表ㄧ編號3 之地上物，返還土地，均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人上訴後，追加依土地法第103 條第5款規定，終止兩造間系爭租約、新租約，並依民法第821條、第767 條第1項規定，請求被上訴人各拆除上開地上物，並返還占用土地，亦為無理由，不應准許。又本件事證已明，兩造其餘攻防及所用之證據，因與本院上開結論無涉，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄法 官 何佩陵以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
書記官 陳旻萱附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一編號 占有人 地上物位置與 面積 占有人房屋之門牌 號碼 1 方啓村（繼承自父親方武雄） 2 地號土地如原判決附圖一編號2 ⑴，37平方公尺 ＯＯ縣○○市○○里○○00號房屋 2 龔哲榮（繼承自父親龔犇） 167 地號土地如原判決附圖二所示編號167⑴，19平方公尺 ＯＯ縣○○市○○里○○00號房屋 3 龔旭賢 167 地號土地如原判決附圖二所示編號167 ⑵，27平方公尺 ＯＯ縣○○市○○路000 號房屋