臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度上字第217號上 訴 人 歐沛蓮訴訟代理人 許彥濱上 訴 人 黃湘菁共 同訴訟代理人 呂坤宗律師被 上訴人 琢真園大廈管理委員會法定代理人 鄭裕璋訴訟代理人 陳鏗年律師上列當事人間請求撤銷住戶規約等事件，上訴人對於中華民國110年5月19日臺灣高雄地方法院109年度訴字第560號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審及擴張之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹 程序事項
一、被上訴人之法定代理人原為蕭明佳，嗣於民國110年10月16日變更為鄭裕璋，並送請高雄市苓雅區公所備查，被上訴人聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、高雄市苓雅區公所110年11月8日高市○區○○○00000000000號函為憑（見本院卷㈠第2
99、301頁），於法並無不合，應准許之。
二、上訴人原起訴以先位聲明請求：①撤銷附表一所示決議修訂之規約第10條第1項第2款第1目（下稱108年版規約第10條），②確認附表二所示決議無效，③被上訴人應給付上訴人歐沛蓮新臺幣（下同）9,840元本息、應給付上訴人黃湘菁10,400元本息，並就前述先位聲明②提出第一備位聲明，請求撤銷附表二所示決議；就前述先位聲明①提出第二備位聲明，請求確認附表一所示決議無效。經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明全部上訴，嗣在第二審準備程序提出110年11月3日民事變更訴之聲明狀，變更、擴張其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：①確認附表二所示決議無效，②被上訴人應給付歐沛蓮22,140元、黃湘菁23,400元。㈢備位聲明：①附表二所示決議應予撤銷，②被上訴人應給付歐沛蓮22,140元、黃湘菁23,400元（見本院卷㈠第227頁，前述給付金額嗣經上訴人減縮為被上訴人應給付歐沛蓮15,990元，應給付黃湘菁16,900元，見本院卷㈡第332頁），並聲明撤回原先位聲明①及第二備位聲明，即請求撤回「撤銷附表一所示決議」、「確認附表一所示決議無效」之起訴（見本院卷㈠第81、229頁，本院卷㈡第407頁），且在110年11月5日準備程序表明不再請求法院審理此部分訴訟，而為撤回起訴之意思表示（見本院卷㈠第252頁），被上訴人於該準備程序期日已知上訴人撤回此部分起訴，並未為同意與否之表示（見本院卷㈠第255頁），且自該期日起10日內（即110年11月15日以前）未提出異議，依民事訴訟法第262條第4項後段規定，應視為同意上訴人撤回此部分起訴。此部分訴訟於110年11月15日即因上訴人撤回起訴而脫離訴訟繫屬，自不在本院審理範圍內。被上訴人事後始於111年4月21日具狀稱上訴人所為應屬撤回上訴（見本院卷㈡第301頁），於111年5月12日具狀稱不同意上訴人撤回此部分起訴云云（見本院卷㈡第415頁），自不生效力。
貳 實體事項
一、上訴人主張：歐沛蓮為高雄市○○區○○○路00巷00號房屋（下稱32號房屋）所有權人，黃湘菁為高雄市○○區○○○路00巷00號房屋（下稱30號房屋）所有權人，30號、32號房屋所在社區即琢真園大廈（下稱系爭大廈）已成立管理委員會，並定有規約，依107年10月13日修訂之規約第10條第1項第2款（下稱107年版規約第10條）約定，30號、32號房屋管理費應按每坪新臺幣（下同）15元計算。詎被上訴人於109年10月17日召開區分所有權人會議（下稱109年區權人會議），作成附表二所示決議，將規約第10條修訂如附表二「決議結果」欄所示（下稱109年版規約第10條），將上訴人所有之30號、32號房屋管理費調漲為按每坪30元計算。惟該決議作成疏未考量30號、32號房屋與系爭大廈各有獨立出入口，其間互不相通，且均設有獨立電錶、水錶，並未使用系爭大廈之公共水電，上訴人使用系爭大廈共用部分之頻率顯然低於系爭大廈住戶等情形，更僅單獨針對上訴人調高管理費達1倍，而有權利濫用情事，依民法第148 條、第71條規定，附表二所示決議應屬無效。又附表二所示決議違反規約第12條第2項後段關於「公基金不足時，應由區權人按其共有之應有部分比例分擔」之約定，亦屬無效。惟被上訴人自109年11月起依附表二所示決議，按每坪30元向上訴人收取管理費，上訴人之財產權利因而陷於不安，且該不安狀態得以確認判決除去之，爰類推適用民法第56條第2項規定，請求確認附表二所示決議無效。再者，附表二所示決議既為自始當然無效，則被上訴人自109年11月起至110年12月止（共13個月）向上訴人收取每坪超逾15元之管理費，即欠缺法律上原因，而受有利益，且致歐沛蓮受損害15,990元、黃湘菁受損害16,900元，爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還之。並聲明：㈠確認附表二所示決議無效。㈡被上訴人應給付歐沛蓮15,990元、應給付黃湘菁16,900元（上訴人於原審逾此範圍之請求業經撤回起訴，非本件審理範圍，又前開金錢給付部分，歐沛蓮於第二審請求再給付6,150元，黃湘菁於第二審請求再給付6,500元，係本於同一基礎事實而為訴之擴張，應准許之）。
二、被上訴人則以：系爭大廈區分所有權人前於108年10月6日區分所有權人會議（下稱108年區權人會議）作成附表一所示決議，將107年版規約第10條修訂如附表一「決議結果」欄所示，109年區權人會議不過以附表二所示決議重申附表一所示決議內容，要無決議違反規約情事。又附表二所示決議係屬私法自治、社區治理之範疇，並兼顧包含上訴人在內之系爭大廈全體住戶正當利益，並無權利濫用情事，法院自應予尊重。被上訴人依109年版規約第10條向上訴人收取管理費，自有法律上原因，要無不當得利等語置辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並為訴之擴張，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人召開109年區權人會議所為如附表二所示決議無效。㈢被上訴人應給付歐沛蓮9,840元、黃湘菁10,400元。㈣擴張部分：被上訴人應再給付歐沛蓮6,150元、黃湘菁6,500元。被上訴人則聲明：上訴及擴張之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠歐沛蓮為32號房屋所有權人，該房屋總建坪為82坪；黃湘菁
為30號房屋所有權人，該房屋總建坪為86.5坪，且歐沛蓮、黃湘菁均未持有系爭大廈公共設施（即高雄市○○區○○段0000○號建物）之應有部分。㈡系爭大廈係由大樓及30號、32號房屋所組成，上訴人為系爭大廈區分所有權人。
㈢系爭大廈之區分所有權人共125人。
㈣被上訴人於108年10月6日召開108年區權人會議，就附表一所
示提案作成決議，修訂107年版規約第10條如附表一「決議結果」欄所示。
㈤上訴人於108年12月31日就前項決議修訂107年規約第10條，
提起撤銷住戶規約之訴，被上訴人嗣於109年5月11日召開第17屆第4次管理委員會會議，作成內容為：「經各委員討論後認定程序不符，管理費調整先行撤銷，並於109年度區分所有權人會議再討論及決議。」之決議（下稱系爭管委會決議）。
㈥被上訴人於109年10月17日召開109年區權人會議，並於開會
前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，該次會議之召集程序係屬合法。
㈦109年區權人會議計有區分所有權人86人出席，按附表二「出
席及表決人數比例」欄所示出席及表決額數，作成附表二所示決議，修訂109年版規約第10條。
㈧109年區權人會議紀錄已於會後15日內送達系爭大廈之各區分所有權人，並公告之。
㈨107年版規約第10條約定：管理費以地政機關登記專有及共用
部分為依據，每月管理費為住家每坪60元、1樓每坪30元、透天每坪15元、29號1樓每坪60元。
五、本件爭點為：㈠附表二所示決議是否因違反規約第12條、顯失公平、權利濫用而無效？㈡被上訴人自109年11月起向上訴人收取30號、32號房屋管理費，就超逾每坪15元計算部分，有無法律上原因？上訴人依民法第179條規定請求返還超收之管理費，有無理由？茲將本院判斷分述如下：
㈠附表二所示決議是否因違反規約第12條、顯失公平、權利濫
用而無效？⒈按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定由
全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，然依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，是以區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，或按居住情形、實際獲益程度訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項規定，亦非法所不許。
⒉查被上訴人召開109年區權人會議，鑑於30號、32號房屋所有
人亦享有系爭大廈委請之管理人員、清潔人員代收信件包裹、丟垃圾、污水處理、環境消毒及清洗水塔等同社區一般住戶使用權利，及後續在其房屋周圍加裝紅外線警示感應器、監視，且在鄰房建造期間，因水溝損壞要求在原設計無加蓋水溝加蓋，以管理費支付工程款，由原4萬多元增加至7萬多元，故提案調高30號、32號房屋管理費，經出席之區分所有權人以附表二「出席及表決人數比例」欄所示出席人數及表決額數，同意通過如附表二「決議結果」欄所示內容修訂109年版規約第10條，有109年區權人會議紀錄為憑（見原審卷第193至221頁），此部分事實堪認為真。
⒊上訴人主張：其未持有系爭大廈共用建物之應有部分，亦未
使用系爭大廈公共設施，其與系爭大廈其他區分所有權人使用系爭大廈公共設施之情形不同，亦與系爭大廈1樓所有人使用公共設施之頻率、強度有別，上訴人與系爭大廈區分所有權人前經斟酌上情並合意訂定107年版規約第10條，作為計算應分攤管理費之依據，約定上訴人僅須按系爭大廈其他區分所有權人應納管理費1/4計算應分攤之管理費（計算式：60×1/4=15）為適當，自不能允由被上訴人違背107年版規約第10條訂定之分攤管理費基礎，專對上訴人調漲管理費，而不併同調高其他系爭大廈區分所有權人之管理費，附表二所示決議顯然違反規約第12條關於共用部分修繕費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之約定，及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，係屬無效（見本院卷㈠第99、254頁）。被上訴人則抗辯：上訴人固未持有系爭大廈共用建物任何應有部分，惟上訴人已經透過區分所有權人會議決議同意與系爭大廈區分所有權人分攤管理費，並共享公共設施及保全物業公司所提供之管理服務，其間有合同契約存在，上訴人即應受規約拘束。而規約內容非不得透過區分所有權人會議按法定出席人數及表決額數決議變更，系爭大廈區分所有權人既以附表二所示決議將107年版規約第10條修訂為109年版規約第10條，上訴人亦應受該決議結果拘束，至於規約第12條係有關共用部分修繕費用之約定，則與管理費調漲無涉等語置辯。查：
⑴上訴人未持有系爭大廈共用建物應有部分之事實，有建物登
記謄本為憑（見本院卷㈠第155至167頁），惟由系爭大廈92年版規約明文將30號、32號房屋所有人納入規範，並於規約第10條明訂按住家、2樓、透天、平面停車位、機械停車位等房屋型態及使用目的不同，分別約定應繳納之管理費金額為住家每坪40元、1樓每坪20元、透天每坪10元（見原審卷第37、44頁），及107年版規約第10條就30號、32號房屋所有人與系爭大廈其他區分所有權人應分擔管理費之方式，約定如不爭執事項㈨所示（見審訴卷第207頁）等情，足見系爭大廈全體區分所有權人就管理費分擔，已合意約定按其面積及房屋型態差異，而為區別計費。換言之，上訴人既同意依107年版規約第10條約定方式與系爭大廈區分所有權人分擔管理費，則上訴人應分擔管理費多寡即與上訴人所有之30號、32號房屋總建坪占系爭大廈總建坪之比例無涉。
⑵又規約第12條固約定：「共用部分之修繕，由管理委員會為
之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」等語（見審訴卷第209頁），乃就系爭大廈共用部分修繕費之負擔比例而為約定，核與107年版規約第10條就管理費繳納所為約定，係屬二事，自不能混為一談。上訴人猶執此主張109年區權人會議作成附表二所示決議，專就30號、32號房屋所有人（即上訴人）調漲管理費，未併同調漲其他區分所有權人應繳管理費，有違規約第12條約定云云，亦非可採。
⒋其次，上訴人主張：其使用系爭大廈公共設施及保全物業公
司所提供服務之頻率、強度如附表三「上訴人主張」欄及附表四「上訴人主張所使用之服務項目」欄所載，與系爭大廈1樓住家之使用頻率、強度顯然不同，系爭大廈區分所有權人卻作成附表二所示決議，使上訴人與系爭大廈1樓住戶分攤等額之管理費，顯失公平，係屬權利濫用云云。被上訴人則抗辯：系爭大廈公共設施及保全物業公司提供之服務均為系爭大廈全體區分所有權人與上訴人共享，不因上訴人未持有系爭大廈共用建物應有部分而有區別。又107年版規約第10條僅向上訴人收取每坪15元之管理費，係全社區管理費每坪單價最低，且上訴人享有該利益達16年有餘，原管理費分攤方式已偏對上訴人有利，自有調整必要，上訴人本不可期待管理費均不調漲，況縱經附表二所示決議將上訴人應分攤之管理費調高為每坪30元，較諸系爭大廈其他區分所有權人，仍屬每坪單價最低，上訴人所享優惠地位並未改變，要無使上訴人受特別不利益或不平等對待等語。查：
⑴被上訴人就系爭大廈管理維護事項自107年12月1日起至110年
11月30日止，均委由訴外人即協和公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱協和公司）辦理，有協和公司111年3月14日函附各年度管理維護契約可憑（見本院卷㈡第157至263頁），依前開管理維護契約約定，協和公司應就系爭大廈之大樓基地公共區域，提供之事務管理服務內容，包含一般行政管理服務事項、一般事務管理服務事項及安全服務項目（見本院卷㈡第161、171至179、183、191頁），兩造就附表三編號1至3、6、7、10至13及附表四所示服務項目，均為前開管理維護契約所涵蓋乙節，亦無爭執，足見上訴人亦屬協和公司應提供管理維護服務之對象，上訴人所享有管理服務之權利與系爭大廈其他區分所有權人並無不同，再經比較上訴人與系爭大廈1樓住戶可享公共設施及管理服務內容如附表三所示，可見兩者並無不同，要難認附表二所示決議修訂109年版規約第10條，使上訴人與系爭大廈1樓住戶同負每坪單價30元之管理費，有何顯失公平，或片面加重上訴人負擔情形。至於上訴人主張其僅按附表三「上訴人主張」欄及附表四「上訴人主張所使用之服務項目」欄所示頻率及強度使用協和公司提供之服務，乃上訴人自主決定權行使之結果，尚難執此遽謂附表二所示決議使上訴人與系爭大廈1樓住家同按每坪30元單價分攤管理費係有不公。
⑵再依109年區權人會議紀錄就附表二提案緣由，載稱：30、32
號管理費調整原因為享有代收信件包裹、丟垃圾、污水處理、環境消毒及清洗水塔等同社區一般住戶使用權利，及後續在其房屋周圍加裝紅外線警示感應器、監視，且在鄰房建造期間，因水溝損壞要求在原設計無加蓋水溝加蓋，以管理費支付工程款，由原4萬多元增加至7萬多元等語（見原審卷第209頁），為上訴人所不爭執，可知109年區權人會議係考量上訴人與一般住戶同享管理服務，近期並因加裝監視設備及水溝蓋，而有提高上訴人使用公共設施強度及頻率情形，而有調高上訴人應分攤管理費之提議，再由上訴人陳稱：監視設備加裝合乎系爭大廈全體住戶公益，且在30號房屋樓頂增設監視器1部，係因發生侵入住宅竊案，水溝加蓋則為解決登革熱、貓狗在水溝逃竄、死老鼠等問題，亦攸關系爭大廈全體住戶公共衛生等語（見本院卷㈡第339、341頁），足見被上訴人確有加裝監視設備、水溝蓋之事實，上訴人既同為系爭大廈所轄社區之一員，自同享前開設施設置之利益，在此情形下，系爭大廈區分所有權人因考量上情，而提案酌增上訴人應分攤之管理費，自與片面無故加重上訴人負擔之情形有別。更何況系爭大廈區分所有權人以附表二所示決議將上訴人每月應繳每坪管理費由15元調高為30元，與系爭大廈1樓住家所有人每月應繳每坪管理費金額相同，有107年版規約第10條可稽（見原審卷第209頁），亦即經調漲上訴人應繳每坪管理費金額後，其分攤管理費之單價仍較系爭大廈其他區分所有權人為低（除系爭大廈1樓住家外），尚不悖離前揭規約原訂「區別對待」原則及公寓大廈管理條例第10條第1項規定之「應有部分比例分擔」原則，要難謂有何顯失公平或權利濫用情形。
⒌上訴人另主張：系爭大廈區分所有權人前曾因大樓修繕致財
務超支，而三次調漲全體住戶應納管理費，而109年區權人會議單獨針對上訴人調漲管理費，且無因大樓修繕須增加管理費、維護費支出情事，事前亦未提出相關數據供住戶討論，致大部分住戶不察，即作成附表二所示決議，顯不合理云云，並提出系爭大廈103年10月4日區分所有權人會議紀錄、104年度區分所有權人會議決議執行報告、101年及106年至110年度區分所有權人會議資料彚整明細表為憑（見本院卷㈠3
71、391、413頁）。被上訴人則抗辯：依系爭大廈（含30號、32號房屋在內）103年度至109年度總支出費用計算，此段期間每月每坪平均應分擔費用為65.58元，倘依系爭大廈（含30號、32號房屋在內）101年度、106年度至110年度所支出保全、監控系統、垃圾清運及資源回收費用計算，前開期間每月每坪平均應分擔費用為39.93元，而附表二所示決議調漲30號、32號房屋每月每坪應繳管理費為30元，尚低於前述實際應負擔之費用額數，該管理費調漲係屬合理有據等語，並提出系爭大廈103年至109年總支出費用分攤表、102年10月至109年9月第11至第17屆管委會年度公共基金收支總計表、系爭大廈101年度、106至110年度保全、監控系統、垃圾清運、資源回收費用統計表為憑（以下合稱系爭費用統計表，見本院卷㈠第355、357頁，本院卷㈡第17頁）。查：
⑴上訴人就被上訴人提出之系爭費用統計表內容並無爭執，而
系爭費用統計表所載數據已於各該年度之區分所有權人會議製成報表，向系爭大廈全體區分所有權人及上訴人公開揭露，未有異議（見本院卷㈠第355、357頁，本院卷㈡第17頁），應堪採信。上訴人與系爭大廈區分所有權人既均同享系爭費用統計表列服務如附表四所示，且108年10月至109年9月因修繕監控、門禁與安全設備（參見附表三編2）而有非常態支出337,750元，有系爭大廈第十七屆管委會年度收支分類表為憑（見本院卷㈡第27頁），上訴人亦不否認當年度確因30號房屋竊賊侵入，而在30號房屋樓頂新增監視器一事，不過主張該監視器裝置亦有助公益（見本院卷㈡第339頁），可見被上訴人抗辯因管理服務費、增設維安設備須增加費用支出，係屬非虛。上訴人指摘附表二所示決議乃恣意調漲云云，尚非可採。
⑵又附表二所示提案前於108年區權人會議即曾提交討論，上訴
人在108年區權人會議中亦提出內容為「維持按1樓住家管理費1/4繳納，並將公共電費、水費納入分攤」之第二方案，供系爭大廈全體區分所有權人併案討論、表決，惟僅獲區分所有權人25票同意，未過半數，有108年區權人會議紀錄可稽（見審訴卷第49頁），可見調漲30號、32號房屋所有人應繳管理費之議案已經系爭大廈全體區分所有權人於108年、109年區權人會議充份討論，嗣於109年區權人會議中作成附表二所示決議，修訂107年版規約第10條為109年版規約第10條，上訴人自應受修訂後之規約所拘束。
⑶至於108年區權人會議就調高30號、32號房屋所有人應分攤管
理費提案，固作成附表一所示決議，惟作成該決議之出席及表決人數、決議額數，因同意人數未達當日出席人數4分之3以上，不符公寓大廈管理條例第31條規定之決議方式，有108年10月6日區權人會議紀錄在卷可稽（見審訴卷第45、49頁），該決議即因欠缺法定要式而不成立，自不生修訂107年版規約第10條之效力。被上訴人抗辯109年區權人會議所為附表二所示決議，僅在重申附表一所示決議內容云云，容有誤會，亦非可採。
⒍從而，附表二所示決議並未違反規約第12條，亦無顯失公平
或權利濫用情事，自屬有效。上訴人猶執前詞主張附表二所示決議乃自始當然無效，為不足採。
㈡被上訴人自109年11月起向上訴人收取30號、32號房屋管理費
，就超逾每坪15元計算部分，是否欠缺法律上原因？上訴人依民法第179條規定請求返還超收之管理費，有無理由？被上訴人自109年11月起依附表二所示決議修訂之109年版規約第10條，按每坪30元向上訴人收取30號、32號房屋管理費，係有法律上原因，要無不當得利可言，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還自109年11月起至110年12月止（共13個月）所收取超逾每坪15元計算之管理費，為無理由。
六、綜上所述，上訴人請求確認附表二所示決議無效，並依民法第179條規定，請求被上訴人給付歐沛蓮9,840元、給付黃湘菁10,400元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，應予維持，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人依民法第179條規定，擴張請求被上訴人再給付歐沛蓮6,150元、黃湘菁6,500元，亦為無理由，應駁回其擴張之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 1 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 郭慧珊法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 111 年 6 月 1 日
書記官 許珈綺附表一：108年10月6日區分所有權人會議第七案 案由 決議結果 （見審訴卷第49頁） 出席及表決人數比例 （見審訴卷第49至50頁） 30、32號管 理費調整案 同意調整。其中： ①30號： 現行86.5坪×15元/坪（60×0.5）=1,295元；如比照1樓住戶繳納1/2，為86.5坪×30元/坪（60×0.5）=2,595元。 ②調整32號管理費： 現行82坪×15元/坪（60×0.5）=1,230元；如比照1樓住戶繳納1/2，為82坪×30元/坪（60×0.5）=2,460元。 經清點現場區分所有權人計78人： ㈠經投票計64票過半數同意調整30、32號管理費。 ㈡左列調整方案經現場區分所有權人53票同意，逾半數通過。附表二：109年10月17日區分所有權人會議第二案 案由 決議結果 （見原審卷第139頁） 出席及表決人數比例 （見原審卷第139頁） 30、32號管 理費調整再審議案 ①調整30號管理費： 86.5坪×30元/坪（60×0.5） =2,595元； ②調整32號管理費： 82坪×30元/坪（60×0.5）=2,460元； 經清點現場區分所有權人計85人，經投票計67票通過，已超過全體區分所有權人4分之3同意。附表三編號 項目 系爭大廈1樓 透天2戶（即30號、32號房屋） 服務項目內容說明 被上訴人抗辯 上訴人主張 1 服務人員(物業管理公司） 24小時保全人員日間行政管理人員。 透天住戶亦享有同等服務。 32號房屋住戶僅於103年8月間因家中長輩骨折，且無男丁，曾請管理員幫忙揹負上下樓梯數次。此外，別無使用保全服務人力情形（見本院卷㈡339頁）。 保全服務人員服務對象為社區全體住戶，未排除30號、32號房屋所有人，有管理服務契約足佐（見本院卷㈡第219頁）。 2 保全監視系統 (物業管理公司） 1.補充保全人員無法隨時巡察之需。 2.社區1樓（面東）計6部監視器。 3.監視器維護事宜由管委會另聘弱電公司辦理。 透天住戶亦享有同等服務。 監視設備係為整體社區安全而設置，系爭大廈原只設計2部監視器裝置在30號、32號房屋，第3部監視器則設置在系爭大廈圍牆上，嗣新增監視器1部設置在30號房屋樓頂，乃因發生侵入住宅及系爭大廈竊案而裝設（見本院卷㈡第339頁）。 系爭大廈面西之2戶透天（即30號、32號房屋）1樓設置6部監視器；面東之1樓4戶設置6部監視設備。 3 代收包裹、郵件(物業管理公司） 可由管理室代收 透天住戶亦享有同等服務。 ①30號房屋所有人極少使用包裹代收服務（1年不到5件）。 ②30號、32號房屋均自備郵箱供郵差投信（見本院卷㈡第339頁）。 保全服務人員服務對象為社區全體住戶，未排除30號、32號房屋所有人，有管理服務契約足佐（見本院卷㈡第219頁）。 4 地下停車場 可購買停車位 可購買停車位 未購買停車位 30號、32號房屋所有人與系爭大廈其他住戶均有權購買地下停車位。 5 外送平台 可委託管理室代收（附加服務） 可委託管理室代收 (附加服務） 未使用 109年區權人會議針對新冠肺炎防疫期間限制外送人員進入社區，由外送員自行通知訂餐住戶來拿取。 6 水塔清洗、環境消毒 有 有 只使用清洗水塔服務，未使用社區消毒服務（見本院卷㈠第107、409頁）。 清洗水塔、環境消毒現由物業管理公司無償提供服務，被上訴人未另外付費。 7 公用電費 須分擔 不須分擔 因未共享，故未分擔 8 公用水費 須分擔 不須分擔 因未共享，故未分擔 9 公共事務通知（例如瓦斯檢查、2F以上住戶電梯公佈欄公告） 另行通知 另行通知 未使用瓦斯檢查服務（見本院卷㈠第107頁）。 欣高瓦斯每2年檢查一次瓦斯管線及設備情形，為約定檢查瓦斯管線時間，故由欣高瓦斯公司承辦人將通知單送交管理室後，由管理室服務人員投遞通知單，此服務未排除30號、32號房屋所有人。 10 垃圾清運 提供24小時垃圾集中專區，交專人清運 透天住戶亦享有同等服務。 30號、32號房屋所有人係前往更靠近住家之環保局垃圾回收處丟垃圾處，未使用系爭大廈1樓垃圾集中專區（見本院卷㈡第339頁）。 保全服務人員服務對象為社區全體住戶，未排除30號、32號房屋所有人，有管理服務契約足佐（見本院卷㈡第219頁）。 11 垃圾費隨水費徵收 社區已申請免徵 透天住戶亦同享此利益。 30號、32號房屋係隨自來水費繳交汙水處理費（見本院卷㈡第339頁）。 系爭大廈委由清除業者清運圾垃，故免徵。 12 環保資源回收 提供24小時資源分類回收專區，交專人回收 透天住戶亦同享此利益。 高雄市政府環保局提供之3處環保資源回收點，均較系爭大廈資源分類回收專區距離30號、32號房屋為近（見本院卷㈡第339頁）。 保全服務人員服務對象為社區全體住戶，未排除30號、32號房屋所有人，有管理服務契約足佐（見本院卷㈡第219頁）。 13 公共管線/公共設施維修 依實際狀況由公基金維修 依實際狀況由公基金維修 ①30號、32號房屋未使用供系爭大廈排水之水溝。 ②106年間因發生登革熱、貓狗在水溝逃竄，及在30號、32號門前發現死老鼠等事件，而有將水溝加蓋以維系爭大廈住戶公共衛生之必要（見本院卷㈡第341頁）。 107年間因考量水溝未加蓋在夏季易孳生蚊子，被上訴人遂支出6萬餘元為緊臨30號、32號房屋之水溝加蓋（見本院卷㈡295頁）。附表四項目 管理員事務管理服務內容（共23項） 上訴人主張所使用之服務項目 門禁管理 1.大樓進出人員及訪客之過濾與登記。 2.以目視或管制中心中央監控系統監看出入口狀況。 3.對施工裝璜、水電修護、送貨及收款等加以管制。 4.依照管委會規定適時加以管制門戶、電梯。 5.監控畫面調用申請。 ①左列第2項雖為常態使用，但管理員僅目視監看出入口狀況，並未管制。 ②左列第5項乃非常態使用，18年來只使用過1次（見本院卷㈡第365頁）。 安全與安全維護 1.管制小販、義賣、勸募、傳教及推銷等閒雜人進入。 2.各項公共安全狀況之立即處理及回報。 3.防火、防盗及對講通訊系統之操作與保持暢通。 4.夜間巡邏之執行（巡邏點、間隔以委員會決議為主）。 5.電梯乘箱內緊急呼救「故障、停電」之處理。 6.大樓四周附近有歹徒聚眾滋事之報警。 7.住戶有人發生重病、休克、孕待產或受重傷及需急救送醫之聯絡。 ①左列第6項乃非常態使用。 ②左列第7項乃非常態使用：18年來僅使用過1次，即30號房屋所有人因家中長輩骨折就醫，而使用之，嗣因自行加裝電動升降椅，未再使用該項服務（見本院卷㈡365頁）。 庶務項目 1.掛號件代收分發舆通報。（不含法院傳票及兵役通知） 2.管理委員會交辦事項。 3.住戶臨時委託事項辦理（以不影響管理人員工作為限）。 4.代收、繳各項公共款項。 5.建立各種設備與設施廠商資料以供查詢舆搶修之聯繫。 6.公設照明依管委會之決議關閉或開啟。 7.不必要之照明停用或管制。 目前僅使用左列第1、2、3、5項服務，其中第1項為常態使用；其餘第2、3、5項服務為非常態使用（見本院卷㈡第365頁）。 停車場管理 1.停車場出入口啟閉之管制。 2.車輛資料之建立及汽機車規劃以管制人車，地下室進出秩序安全。 3.車道與車位不當停放車輛之違規告示。 4.定時人車出入安全導引。 完全未使用（見本院卷㈡第365頁）。