臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上字第221號上 訴 人 朱艷君被 上訴 人 呂文燦上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國110年5月25日臺灣澎湖地方法院109年度訴字第90號第一審判決提起上訴，本院於民國111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：呂彩（歿）所有坐落澎湖縣○○鄉○○○段0000地號（面積2284.16 平方公尺、應有部分全部）、1547地號（面積3113平方公尺、應有部分8分之2）2筆土地（以下分別以各地號簡稱之，並合稱系爭土地），經財政部國有財產署南區分署（下稱國產署）委託台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱台金公司）標售，並由上訴人分別以新臺幣（下同）3,030,000元、943,000元，共計3,973,000元得標。然伊為系爭土地之合法使用人，依土地法第73條之1第3項之規定，對系爭土地有優先購買權，伊乃於民國109年6月23日聲請優先購買，然上訴人否認伊之優先購買權存在，且台金公司亦無法認定伊具有合法使用人之資格，為此提起本件訴訟等語。並聲明：確認被上訴人就系爭土地以943,000元之同一條件，有優先購買權存在。
二、上訴人則以：上訴人從事營造業工作每日路經系爭土地，因而知悉系爭土地由國產署依法辦理標售，上訴人從未見聞過系爭土地上有任何人士使用，故上訴人積極參與投標並得標。而被上訴人屢向國產署主張為合法使用人，惟被上訴人業經台金公司認定其所提證明文件無法認定具有合法使用人之資格。縱認系爭土地繼承人之一即呂炎輝確曾授權被上訴人使用系爭土地，然系爭土地繼承人人數多寡？土地分管約定如何？呂炎輝是否為有權處分之人？授權文書之真正？均應由被上訴人舉證證明等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本件爭點：被上訴人主張其為系爭土地之合法使用人，請求確認對系爭土地有優先購買權存在，有無理由？茲分述本院之判斷如下：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。經查，被上訴人主張對系爭土地有優先購買權，既為上訴人所否認，是被上訴人對系爭土地有無優先購買權即屬未明，而致被上訴人私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認之訴判決除去之，依前開說明，被上訴人自有提起確認之訴之法律上利益。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段規定。次按，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1項至第3項分別定有明文。而上揭土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。是被上訴人欲依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權者，即應對系爭土地有合法使用權源乙節，負舉證責任。末按，文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分，前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。
㈢經查，被上訴人主張系爭土地於109年6月16日經國有財產署
委託台金公司標售，並由上訴人分別以3,030,000元、943,000元得標乙節，有系爭土地土地登記第一類謄本、拍賣公告節本、台金公司南部分公司辦理財政部國有財產署南區分署委託標售109年度第53批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標單、逾期未辦繼承登記通知單、台金公司函等可證（原審卷第35至39頁、第17至19頁、第59頁、第169-171頁），並有台金公司南部分公司辦理財政部國有財產署南區分署委託標售109年度第53批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告、上訴人投標單等可憑（原審卷第97至135 頁），上訴人就此亦未爭執，是此部分之事實，已堪認定。
㈣被上訴人雖主張其為系爭土地之合法使用人，依土地法第73
條之1第3項規定有優先購買權等語，並提出土地使用權利證明書、澎湖縣湖西鄉戶名底冊、69-78年度湖西鄉未辦繼承登記代管清冊為證（原審卷第63頁、第61頁、第65頁；其中後2者下合稱為系爭文件）。惟查：
⒈系爭文件上雖分別記載呂長悅為呂彩繼承人，以及呂長悅為
系爭土地之使用人等情，惟其上未有任何機關印文或由何機關核發之註記。又經本院向澎湖縣湖西鄉公所、澎湖縣澎湖地政事務所、澎湖縣政府稅務局及澎湖縣政府函查之結果，系爭文件並非由澎湖縣湖西鄉公所、澎湖縣澎湖地政事務所所管理核發之資料，亦非澎湖縣政府稅務局所提供，有澎湖縣湖西鄉公所110年9月3日湖民字第1100007993號函、澎湖縣澎湖地政事務所110年9月9日澎地所登字第1100004230號函、澎湖縣政府稅務局110年9月28日澎稅土字第1100055776號函可稽（見本院卷第117頁、第197頁、第221頁）。澎湖縣政府並函覆稱：上開代管清冊屬一般表格編造未列有機關全銜，又因年代久遠，無法判定係何單位編造或相關依據，另該底冊亦因年代久遠，且經查無類似文件，無法判定其編製單位，有澎湖縣政府110年12月15日府財行字第1100075820號函可佐（見本院卷第279頁）。參以被上訴人亦具狀稱：
查澎湖縣澎湖地政事務所、澎湖縣政府稅務局、湖西鄉公所、湖西戶政事務所均未提供上開澎湖縣湖西鄉戶名底冊、69-78年度湖西鄉未辦繼承登記代管清冊，上開文件係承自於父親（即呂長悅）等語（見本院卷第239頁）。系爭文件形式上既難認為公文書，縱系爭文件上記載呂長悅為呂彩繼承人，或呂長悅為系爭土地之使用人，尚無法證明呂長悅為系爭土地之合法使用人。
⒉又系爭土地因呂彩死亡後【呂彩係於26年2月間即死亡，有戶
籍謄本可佐（見本院卷第333頁）】均未辦理繼承登記，於69年7月1日起即由澎湖縣政府代管，有系爭土地登記第一類謄本可證（見原審卷第35-39頁）。而依未辦繼承登記土地處理要點第7點所定，市、縣（市）政府於接獲稅捐機關通知後，應即指定代管日期函復地政機關，副本並抄送稅捐稽徵機關，而由地政單位編製代管清冊會同財政單位派員「實地」查明代管土地使用情形，此有澎湖縣政府稅務局110年9月14日澎稅土字第1100055464函及110年9月28日澎稅土字第1100055776號函可參（本院卷第215、221頁）。而上開實地查明代管土地資料，固因年代久遠已無相關調查土地使用情形表可供查對，有澎湖縣澎湖地政事務所111年1月18日澎地登字第1110000249號函可憑（見本院卷319頁）。然系爭土地於經澎湖縣政府代管前，既已經包括澎湖縣政府地政、財政單位「實地調查」土地使用情形，且地政機關前往實地調查時，所持有之無人申請繼承登記土地專簿及通知單上，分別有呂長悅為呂彩繼承人，或呂長悅為逾期未辦繼承登記通知之受通知人等記載，有上開澎湖地政事務所函所檢送之「逾期無人申請繼承登記土地專簿」及「逾期未辦繼承登記通知單」可證（見本院卷第321、323頁），衡情前述單位調查時，應會通知呂長悅陳述意見，如系爭土地確由呂長悅合法使用，呂長悅自當向前往實地調查之地政、財政單位人員陳述系爭土地利用情形並主張權利，至少於發現系爭土地經澎湖縣政府代管後，即向澎湖縣政府為異議或其他權利主張，呂長悅或被上訴人竟均未為之，已與常情不合。
⒊又依澎湖縣湖西鄉公所110年9月3日湖民字第1100007993號函
所示，呂彩與呂長悅雖於42年8月間就湖西鄉湖西南段1419地號（重測前為湖西段2164地號，見原審卷第35頁）訂立租有耕地租約，並續約至95年12月31日，有該函及隨函檢送之租約可佐（見本院卷第117、119頁）。然呂彩早於民國26年2月間即死亡（見本院卷第333頁），衡情實不可能與呂長悅再訂前開租約。況縱上開耕地租約確實存在，參以依上開澎湖縣湖西鄉公所函所示，前揭租約其後僅續約至95年12月31日，於97年3月14日因未辦理續約而註銷，土地現狀為未耕作（見本院卷第117頁），可認縱呂長悅曾與呂彩曾訂定375租約，惟租約自97年3月14日後即消滅，而無再合法占有系爭土地之權源。⒋綜上，被上訴人既未能舉證呂長悅前有合法占用系爭土地之
權源，其所提出呂長悅所出具之土地使用權利證明書，自亦無從作為被上訴人取得占有使用系爭土地之法律上依據。又被上訴人雖再提出由呂彩之繼承人呂炎輝於107年6月25日所出具之土地使用權利證明契約書，欲證明已取得合法占用系爭土地之權利，然呂炎輝僅為呂彩之繼承人之一，此有被上訴人所提出之呂彩繼承系統表及戶籍謄本等資料可憑（見原審卷第55頁、第67-75頁），呂彩死亡後，依民法1148條第1
項規定，應由呂彩之全體繼承人繼承，被上訴人於107年6月25日既未取得呂彩全體繼承人之同意，復未能舉證呂炎輝已經遺產分割而取得系爭土地，或獲呂彩全體繼承人授權而可單獨同意被上訴人使用系爭土地，自難認已合法取得系爭土地之合法使用權源。至於被上訴人於原審審理期間，再於110年4月20日取得包括呂修藏、周呂春梅及呂春美所出具之同意書，載明同意由呂文燦取得系爭土地使用權乙節，因上訴人已於109年6月16日由投標標得系爭土地，被上訴人其後再取得呂彩繼承人同意書，自不能溯及主張於系爭土地標售時已合法占用，而有優先承買權。⒌被上訴人另再提出由澎湖縣湖西鄉林投村村長所出具之證明
書、土地租賃契約書及照片，欲證明系爭土地由被上訴人實際使用，並出租予第三人之事實（見原審卷第143-147頁、第163頁、第267-268頁）。然參原審至系爭土地履勘之結果，其中1419地號土地上，有3座砂石，南側有一水池，而1547地號土地上無地上物，均為雜草，僅靠近北側有咾咕石牆，南側有銀合歡林，有勘驗測量筆錄可佐（見原審卷第225頁）。而被上訴人經法官詢問，就砂石為何人所有並不知悉（原審卷第225頁）。由系爭土地現況視之，難認其上有人積極利用之情事，又苟被上訴人確實占有並使用系爭土地，豈有不知究係何人於其上堆置砂石之理？依系爭土地之現況，實難認被上訴人有占有使用系爭土地之事實存在。故前述澎湖縣湖西鄉林投村村長所出具之證明書所載內容，難信屬實，且亦無法證明被上訴人占有使用系爭土地是否有合法權源，自無法為有利被上訴人之認定。又縱被上訴人或呂長悅曾出租系爭土地予第三人，然租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權或有合法處分、使用收益之權為要件，是單由被上訴人或呂長悅出租系爭土地予他人，並無法逕予推論被上訴人或呂長悅就系爭土地，有合法處分或占用之權源，是均無從為有利被上訴人之認定。
㈤綜上，被上訴人所舉證據難認其就系爭土地有合法使用權源
，是其依土地法第73條之1第3 項規定，主張就系爭土地有優先購買權，難認為有理由。
五、綜上所述，被上訴人依土地法第73條之1第3項規定，請求確確認其就系爭土地有優先購買權存在，為無理由，不應准許而應予駁回。原審判決被上訴人勝訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
書記官 梁美姿附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。