臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度上字第57號上 訴 人 徐懷德訴訟代理人 劉嘉裕律師
鍾美馨律師被上訴人 合群新城和區管理委員會法定代理人 單雄珍訴訟代理人 李天昊上列當事人間請求確認規約無效事件，上訴人對於中華民國109年11月23日臺灣橋頭地方法院109 年度訴字第529 號第一審判決提起上訴，本院於110 年4 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人依序變更為馮澄清、單雄珍，茲據其等聲明承受訴訟（本院卷第53、87、90頁），依法核無不合，應予准許。
二、上訴人主張：上訴人於民國104 年間向國防部承購高雄市○○○○改建基地社區住宅乙戶（門牌號碼為高雄市○○區○○路OOO 號O 樓之O 。下稱系爭建物），成為「合群新城和區」（下稱系爭大樓）住戶之一。上訴人入住後始知系爭大樓101 年12月23日審訂之合群新城和區公寓大廈規約（下稱系爭規約）附件三「合群新城和區車位規劃及抽籤辦法」（下稱系爭辦法）第4 條第2 項、第7 條規定，地下1 樓C 區
113 個車位及1 樓55個車位，係由系爭大樓所有區分所有權人依序號抽機車位，車位使用權為永久制，如欲更動，須經年度區分所有權人會議，過半數同意，方得變更，而系爭大樓地下1 樓機車位早已由較早承購之住戶分配完畢。依系爭規約附件二「合群新城和區汽、機、自行車停車場管理規定」第13條第7 項規定，1 樓機車停車位暫不開放使用，以維安寧，是上訴人不僅永無系爭大樓地下1 樓機車位之使用權，亦無法使用1 樓機車位，遑論1 樓機車位疑似係被上訴人私下劃設，僅地下1 樓機車位始為合法停車位。依前揭系爭規約、系爭辦法之內容，較早承購之住戶優先抽取地下1 樓之機車位，而較晚承購之住戶則無機車位可抽，已不合理，且車位使用權為永久制，更動須經區分所有權人會議過半數之同意，門檻極高，且系爭大樓共152 戶，已獲永久分配地下1 樓機車位之住戶計113 戶，僅39戶（即4 分之1 之住戶）無機車位，倘召開年度區分所有權人會議，既得機車位之區分所有權人豈會同意更動，顯難以達成區分所有權人過半數之同意，致上訴人永無機車位之使用權，此獨厚較早承購住戶之差別待遇，顯非公平合理，經上訴人委請律師寄發律師函請求被上訴人召開區分所有權人會議以修改系爭規約未果，被上訴人僅於收受該律師函後1 個月始函覆上訴人，表示系爭大樓停車位已抽籤分配完畢，上訴人需依公寓大廈管理條例（下稱公管條例）第25條第2 項、系爭規約規定召開臨時會議；上訴人另請求被上訴人提供訂立系爭規約之區分所有權人會議紀錄，亦遭被上訴人拒絕，上訴人復向區公所詢問被上訴人是否曾將區分所有權人會議紀錄報備，區公所亦表示查無被上訴人報備之相關資料，足見系爭規約並未依公管條例第23條第1 項、第31條規定，經由區分所有權人之同意，依民法第71條、第73條規定，系爭規約當屬無效，爰先位請求確認101 年12月23日審訂之系爭規約全部無效。又系爭規約之系爭辦法第4 條第2 項、第7 條規定內容，將地下1 樓機車位先由較早承購之住戶分配取得，復為永久制，顯對較晚遷入之住戶甚為不利與不公平，因公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關，是區分所有權人會議決議內容有違反法令之瑕疵時，自可適用或類推適用民法第56條規定，從而，區分所有權人會議就共用部分使用收益之決議，如有無正當理由之差別待遇，屬違反平等原則之權利濫用，即違反民法第148 條規定，依民法第56條第2 項規定，其決議無效。上訴人主張系爭規約及系爭辦法第4 條第2 項、第7 條部分均為無效，併備位請求確認系爭規約附件之系爭辦法第4 條第2 項、第7 條部分均為無效。
爰依上揭法律規定提起本件訴訟，並先位聲明：確認系爭規約全部無效；備位聲明：確認系爭規約附件之系爭辦法第4條第2 項、第7 條部分均為無效。原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明求為廢棄原判決，改判准如上開聲明所示。
三、被上訴人則以：上訴人於104 年間向國防部購買系爭建物前，依一般買賣大樓房屋之常態，均會將大樓規約視為買賣契約之附件之一部分，是上訴人稱其於購屋後始知系爭規約及系爭辦法云云，顯與事實不符。且上訴人於購買其現所有系爭建物之前，本可依公管條例第24條規定，請求伊給予閱覽或影印相關規約及辦法，並依法應於繼受後遵守原區分所有權人即國防部依公管條例或系爭規約所定之一切權利義務事項，系爭規約及系爭辦法，於制定之時，均依法通知上訴人之前手即系爭建物原所有權人即國防部，到場參與區分所有權人會議，並依公管條例等法規依法訂立，上訴人依法自應於繼受後遵守系爭規約及系爭辦法相關規定，若上訴人不願接受，自不應購買其現所有系爭建物，不應於知情並購買系爭建物後，又輕言主張系爭規約及系爭辦法無效，影響系爭大樓住戶就機車停車位所形成之共識及多年未有人就此有所爭執，上訴人之主張並非事實，亦與法有違。上訴人復主張系爭大樓1 樓機車位為私下劃設，僅有地下1 樓機車位始為合法車位，卻未能具體指出1 樓機車位違反何法規而為非法，自無可採。系爭大樓因早期住戶較少，經區分所有權人認為地下室之機車位即足夠住戶使用，若上訴人有機車位使用之需求，應循合法正常之管道，於每年區分所有權人會議提案修改系爭規約及系爭辦法，系爭大樓所有區分所有權人必會考量大樓現時之入住戶數之狀態及區分所有權人之需求，而為必要之調整。上訴人主張系爭規約違反公管條例第23條第1 項、第31條規定而為無效云云，應具體提出事實及證據，而非空言泛指為無效。至上訴人發函要求召開區分所有權人會議云云，若住戶認有召開臨時區分所有權人會議之必要，自可依循公管條例第25條第1 項第2 款規定，尋求其他住戶之支持，非將上訴人自己所應採取行動之責任，全數推由被上訴人處理，顯非適當，況上訴人於購屋後並未於歷次區分所有權人會議提議修改系爭規約及系爭辦法，何以知悉區分所有權人會議不可能通過修改。系爭辦法之設立目的主要係平衡所有住戶之權利，以抽籤方式公平解決機車位之問題，於抽籤當時並無排斥上訴人所有系爭建物原所有權人即國防部參與抽籤之權利，故國防部當時亦有抽籤之權利，僅係國防部無參與抽籤，是系爭辦法並無不公平之情事，機車位分配之方法，主觀上亦無損害上訴人權利之想法，上訴人主張均無理由等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（原審卷第72頁）：㈠上訴人於104 年間向國防部承購系爭建物，成為系爭大樓住戶之一。
㈡系爭辦法第4 條第2 項、第7 條規定，地下1 樓C 區113 個
車位及1 樓55個車位，由合群新城和區所有區分所有權人依序號抽機車位，車位使用權為永久制，如欲更動，須經年度區分所有權人會議，過半數同意，方得變更。
㈢系爭大樓區分所有權人戶數為152戶。
五、本院判斷：㈠上訴人提起本件訴訟有確認利益：
⒈按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受
侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立（存在）或不成立（不存在）之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立（不存在）之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院104 年度台上字第2039號判決參照）。
⒉查，上訴人主張系爭規約暨附件之系爭辦法第4 條第2 項、
第7 條部分均為無效，被上訴人則否認之，足見兩造對系爭規約及系爭辦法第4 條第2 項、第7 條部分是否為無效，尚有爭執，又系爭區分所有權人會議係於101 年12月23日召開，並通過系爭規約，而上訴人係於104 年12月7 日向國防部買受系爭建物，於105 年1 月5 日以買賣為原因受讓登記為系爭建物之所有權人等情，有系爭區分所有權人會議紀錄、系爭建物登記謄本附卷可參（審訴卷第107 頁、第133 至13
7 頁），固堪認可知於系爭區分所有權人會議召開時，即系爭規約及系爭辦法做成時，上訴人尚未成為系爭大樓之區分所有權人或住戶，而非系爭區分所有權人會議之成員，然系爭規約及系爭辦法持續適用至今，對上訴人應如何使用機車停車位之權利有所規範及限制，此不明確之狀態可以確認判決解決之，故應認上訴人有即受確認判決之法律上利益，自可提起本件確認之訴。
㈡系爭規約並無何違反公管條例第23條第1 項、第31條規定，或未經區分所有權人同意而無效之情事：
⒈按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間
相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：（1 ）約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。（2 ）各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
（3）禁止住戶飼養動物之特別約定。（4）違反義務之處理方式。（5）財務運作之監督規定。（6）區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。（7 ）糾紛之協調程序。另區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。公管條例第23條及第31條分別定有明文。
⒉上訴人雖以：依簽名簿顯示該次會議親簽的人只有66人，代
簽者為38人，均無代理出席之委託書，故以親簽的66人計算出席人數未達到2/3 云云。經查，左營區公所檢送被上訴人申備資料雖僅有簽名簿而無其他代理資料（原審卷第41至46頁），然依被上訴人提出之申請報備檢查表中關於區分所有權人會議紀錄是否包含出席人員名冊（簽到簿）及委託書，乃自主檢查重點事項之一（本院卷第73至77頁），而被上訴人當年申請區公所報備，已經核准，且歷經數年（101 年12月23日起迄今），當時顯示出席會議之區分所有權人亦未就此異議，故上訴人主張代簽人均未經合法代理出席云云，實難採信，是以上訴人主張該次會議出席人數僅有親簽之66人，未達到2/3 云云，並不足採。
⒊上訴人又以：依被上訴人提出之開會公告人為被上訴人，故
召集人係被上訴人（原審審訴卷第139 頁），並非區分所有權人身分之之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，故系爭會議並非合法召集人所召開，系爭決議自屬當然無效云云，惟為被上訴人所否認。按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人檐任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人，公管條例第25條第3 項定有明文。查，系爭會議乃系爭大樓102 年度區分所有權人定期會議，而系爭大廈之區分所有權人會議依慣例均由主任委員擔任召集人及主席，此已據被上訴人陳明，並有左營區公所檢送之會議紀錄可參（原審審訴卷第37、39、41、99頁），堪信被上訴人抗辯其歷年來區分所有權人會議均由管委會之主任委員召集，並且擔任會議主席，系爭會議亦是如此，且系爭公告既已表明係以被上訴人名義召集會議，而主任委員即為該管理委員會之負責人，客觀上已足資表明系爭會議係由主任委員所召集，故上訴人執系爭公告主張系爭會議及決議無效，為不可採。
㈢上訴人先位請求確認系爭規約全部無效，並無理由：
承上所述，上訴人主張系爭會議有前開不合法之情，均無可採，此外，上訴人主張系爭規約有顯失公平及權利濫用等無效事由，亦不可採（詳如後述），是以，系爭規約既經由當時主任委員趙久華召集區分所有權人開會，依法決議審訂通過（原審審訴卷第133 至137 頁），則上訴人先位之訴請求確認系爭規約全部無效，即非正當。
㈣系爭規約之系爭辦法第4 條第2 項、第7 條規定並無權利濫用，亦無民法第56條第2 項規定之無效情事：
上訴人雖以：國防部僅為起造人，並非住戶，無抽籤權利，且系爭會議並無國防部簽到紀錄，系爭規約及系爭辦法第4條第2 項車位規劃及抽籤辦法第4 條規定車位使用權為永久制，進而剝奪較晚承購之住戶取得公平使用之機會，乃以多數決剝奪少數區分所有人權利，足認系爭規約係以損害決議時為空戶之區分所有權人之財產權為目的，確屬權利濫用並違反誠信原則，顯失公平，應屬無效云云。經查：
⒈按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其
基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之；區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，民法第799 條之1 第3 、4 項及公管條例第24條第1 項亦有明定。據此可見，規約內容有關區分所有建築物共有部分之使用及利用狀況有違反公平情事，僅規約成立後3 個月內之區分所有權人有權提起撤銷之訴，此外，除嗣後經區分所有權人會議依法修改規約，區分所有權人及其繼受人均應受規約之拘束。蓋因規約乃係由區分所有權人團體運作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，且規約成立後，涉及團體多數人之相關管理、使用等事項均依規約開始運作，不宜長久處於不確定狀態，致損及共同利益，故規定3 個月短期撤銷期間，俾規約規範內容早日確定，且區分所有權人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有權人間所形成團體秩序之安定。
⒉上訴人係依國防部103 年10月16日令頒「國軍志願役現役官
兵申請國軍老舊眷村改建零星餘戶第1 梯次價售公告」申請價售高雄市「自治新村改建基地」34坪型餘宅（系爭建物），並經國防部於104 年11月16日核定在案。而國防部雖未參與制定系爭規約，但系爭規約關於車位規劃及抽籤辦法第五條抽籤方式第二項規定「空戶保留抽籤剩餘車位」，國防部則有參與抽籤權利，現行作法係委由管委會就國防部管有剩餘車位供承購戶抽籤取得。而該基地停車場空間係屬法定避難空間，因價售取得列管改建基地之承購戶，其公設持分均包含法定避難空間，未單獨登記，故具有使用權，無所有權，至於分配位置則由管委會統籌辦理等情，此經本院函詢國防部查明，有國防部政治作戰局說明函文可參（本院卷第81至84頁）。足見上訴人主張其前手國防部僅為起造人，無參與抽籤之權利云云，顯與事實不符，不足採信。而上訴人之前手所有權人即國防部並未於系爭規約及決議成立後3 個月訴請法院撤銷系爭規約或決議，則上訴人於系爭規約生效近10年後，訴請法院以顯失公平為由，要求確認該規約為無效，自非有據。
⒊況上訴人於購買系爭建物之前，本可依前揭公管條例第24條
，請求被上訴人給予閱覽或影印相關規約及辦法，並依法應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，而被上訴人所訂之系爭規約及系爭辦法，於制定之時，均依法通知上訴人之前手所有權人即國防部，到場參與區分所有權人會議，並依公管條例等法規，依法訂立，上訴人依法自應於繼受後自應遵守系爭規約及系爭辦法。又系爭辦法採用抽籤方式解決機車位分配，且抽籤當時並無排斥上訴人之前手即國防部參與抽籤之權利，即國防部當時亦有抽籤之權利，只是國防部委由管委會統籌辦理，並就其管有剩餘車位供承購戶抽籤取得，自難謂系爭辦法有何不公平。
⒋再按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從系爭大樓全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，系爭大樓住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，固非不得視為以損害他人為主要目的，但不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反法令。換言之，所謂「權利濫用」，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。倘權利人行使權利時，主觀上非專以損害他人為主要目的，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用之行為。
⒌本院審酌公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同
生活環境之團體，當時系爭大樓地下室機車停車位不足提供全體區分所有權人各取得一戶時，系爭辦法於訂立時係以最公平的抽籤方案解決機車位分配的方法，主觀上應無故為損害上訴人權利之意圖，而客觀上，上訴人承購系爭建物時雖無地下機車停車位，此乃係其前手所有權人即國防部本可以抽籤取得機車停車位，但實際未參與抽籤，故未分得地下室機車位，而為上訴人繼受國防部之地位之當然結果。而系爭大樓除了地下室機車停車位113 個車位外，尚有一樓機車停車位55個，機車位應可供152 戶至少一個機車停車位，且依據系爭大樓109 年區分所有權人會議提案六決議【地下室空間在不影響行車空間的空餘處，增劃機車停車位以符每戶一機車位需求案，. . . . 目前地下室1 層及2 層可規劃機車位停車位之地點有：個棟地下出口處兩旁及部分車道旁不影響汽車通行之空間。B1可規劃19-29 、B2可規劃21-25 機車位，多增設之車位以目前沒有地下室機車位之住戶為主】及
110 年3 月17日管理委員會會議提案二【1F機車位抽籤事宜討論。經清查目前大樓無機車位住戶共計19戶，包含店面4戶，控（空）餘機車位計1 樓還有36格空置機車位。109 年11月15日召開區分所有權人會議議題六地下室空間在不影響行車空間的空餘處，增劃機車停車位以符每戶一地下室機車位需求案，經表決已通過，但是後續有許多住戶前來反映預計規劃車位會影響到車輛進出車位動線，依據本大樓住戶規約附件二汽、機、自行車停車場管理規定第二條規定及附件三車位規劃及抽籤辦法第五條規定，辦理還沒有抽機車位的住戶先行以公開抽籤方式抽取空餘機車位事宜，還沒機車車位的住戶須確實通知到抽籤時間及告知未到場的住戶一律由管理委員會代行抽籤，務必每戶一機車位。地下室機車位停車位增設，因須考量住戶行車動線及實際需求等較為複雜，俟本次抽籤後再做全盤討論】，系爭大樓固定機車停車位在一樓的住戶，如有需要地下室機車停車位，可至管理室登記，管理委員會將依據登記數量規劃增設機車停車位，地下室機車停車位每年需繳交清潔費用300 元，一樓的機車位則暫不收費等情，有被上訴人提出之109 年11月15日第10屆區分所有權人會議記錄、110 年3 月24日公告可憑（本院卷第
105 至125 頁），上訴人對此亦不爭執，並陳稱：「系爭社區業已於區分所有權人會議中就地下機車停車位不足之問題討論解決方式，並委由被上訴人規劃增設機車位，且被上訴人已著手規劃地下機車停車位，供無地下停車位之住戶使用，目標為每戶一機車位，預計於5 月間即可劃設，如能滿足每戶均有地下機車停車位之需求，則本案即有和解之可能」等語（本院卷第139 頁），由此益徵上訴人非無機車停車位可供使用，自難謂系爭規約、系爭辦法及系爭決議關於地下室機車車位抽籤規則有何權利濫用，或顯失公平，或違反法令之無效情事。且在自由經濟市場機制下，上訴人向國防部承購系爭建物時，系爭規約及系爭辦法已經存在，上訴人已能斟酌情況，權衡損益，而其仍願意締結買賣契約，自應繼受系爭規約及系爭辦法。至於上訴人另舉臺灣基隆地方法院
107 年訴字第81號及臺灣新竹地方法院99年訴字第197 號等判決（原審補字卷第35至45頁），據為主張系爭規約、辦法及決議違反誠信原則，權利濫用云云，惟該等判決乃個案見解，不生拘束本院之效力，無從依此判決為上訴人有利之認定。從而，系爭規約、系爭辦法及決議，均無上訴人所指有權利濫用以損害其權利為主要目的，或有顯失公平及違反法令而無效之情形。上訴人先位之訴及備位之訴均無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人區分所有權人會議於10
1 年12月23日審訂之系爭規約全部無效及系爭規約附件之系爭辦法第4 條第2 項、第7 條部分無效，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳法 官 謝雨真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
書記官 王佳穎附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。