臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度重上字第51號上 訴 人 陳佳德訴訟代理人 趙家光律師
柳馥琳律師王榮興律師被 上訴 人 陳洸華
陳岳坊陳岳彬共 同訴訟代理人 李昌明律師
葛光輝律師馬思評律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110 年2月25日臺灣高雄地方法院109 年度重訴字第207 號第一審判決提起上訴，本院於111年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人將坐落高雄市○○區○○段○○段000○000 地號土地上如原判決附圖所示A、B部分地上物拆除並騰空返還土地部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
原判決主文第一項關於命上訴人將坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地上地上物拆除並騰空返還土地部分，更正為：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖所示B部分建物拆除，並將土地騰空返還被上訴人陳洸華。
原判決主文第一項關於命上訴人將坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地上地上物拆除並騰空返還土地部分，更正為：坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地上如附圖所示B部分建物拆除，並將占用土地返還予被上訴人及其他全體共有人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之54，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地為被上訴人陳洸華所有；同小段100、102、103、104地號土地為兩造與其他共有人共有，權利範圍如附表所示（下合稱系爭土地，各筆土地以地號稱之）。104地號土地上有如附圖A部分所示同小段701建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00號建物（下稱701建物）；系爭土地上有如附圖B部分所示，經原審法院108年度司執字第103563號強制執行事件（下稱系爭執行事件）暫編為同小段877建號之未保存登記建物（下稱877建物，與701建物合稱為系爭建物）。上訴人於民國109年4月7日經系爭執行事件拍定取得系爭建物。惟系爭建物無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定，求為判決上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將占用土地騰空，分別返還如附表權利範圍欄所示之人。
二、上訴人則以：系爭土地之實質所有人為鼓山工業股份有限公司（下稱鼓山公司），係借用被上訴人名義登記，被上訴人無權訴請伊拆屋還地。701建物係鼓山公司於67年間建造，877建物係該公司所增建。701建物及增建之877建物於建造時，與所坐落之103、104地號土地，皆為鼓山公司所有，依民法第425條之1第1項規定，推定於建物得使用期限內有租賃關係。又877建物最遲於91年3月已存在，當時兩造業已取得
100、101、102地號土地權利，應皆知悉877建物已逾越至該三筆土地，且知悉係鼓山公司所越界建築，但從未就越界一事表示異議，依民法第796條第1項之規定，被上訴人應不得請求鼓山公司拆除877建物中越界興建部分。伊經法院拍賣取得877建物之事實上處分權，亦應繼受877建物與100、101、102地號土地間之權利義務，被上訴人自不得對伊請求拆屋還地。況被上訴人訴請拆屋還地有違誠信原則，屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○段000○000○000○000○000號土地上如原判決附圖所示A、B部分之地上物拆除，將占用土地騰空返還如原判決附表所示被上訴人與其他全體共有人。上訴人不服，提起上訴請求將原判決廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則聲明請求駁回上訴，並就起訴時所引用之航照圖（即原判決附圖）、701建物測量圖及系爭執行事件囑託地政機關繪製之877建物測量成果圖，更正為如附圖（按：原審判決上訴人全部勝訴，但原判決附圖係引用航照圖，漏未併附建物測量圖）。
四、兩造不爭執事項：㈠101 地號土地登記為陳洸華所有；100 、102 地號土地登記
為陳洸華、陳岳坊與上訴人及訴外人洪平森共有；103 地號土地登記為上訴人與陳岳坊共有；104 地號土地登記為兩造與訴外人陳相賓、陳勇全共有，應有部分如附表所示。
㈡100 、101 、102 、103 、104 地號，於73年12月19日地籍
圖重測前，分別編列為高雄市○○區○○○段00000 ○00000 ○000
00 ○00000 ○000地號。㈢104 地號土地於65年3 月23日以買賣為原因登記為鼓山公司
所有，於75年8 月22日以買賣為原因移轉登記予兩造及陳相賓等人共有。
㈣103 地號土地於65年12月13日以買賣為原因登記為鼓山公司
所有，於76年10月28日登記為上訴人、陳岳坊共有，應有部分各為1/2 。
㈤鼓山公司係由上訴人陳洸華之父親陳壽山創立，陳壽山之胞
弟陳福海、陳振峰均入股合作經營。陳壽山、陳福海、陳振峰（下稱陳壽山等3人）死亡後，鼓山公司由陳洸華、陳岳坊、陳佳德承繼經營。陳岳坊、陳岳彬為陳福海之子；陳佳德與陳相賓、陳勇全為陳振峰之子。
㈥鼓山公司於65年購買104地號土地並在其上興建701 建號磚造
建物，於67年5月3 日建築完成，於68年5 月22日登記為鼓山公司所有。
㈦鼓山公司於68年6 月間在104地號土地上如附圖所示B部分，
增建鐵皮屋（第一層車庫6.02公尺×11.83公尺、第二層倉庫
6.02公尺×10.04公尺），及鐵皮屋廁所、倉庫，及在701 建號建物第2 層增建主要建材鋼筋混凝土、部分鐵皮材質之建物（即附圖粗黑框內之第2 層倉庫），並在103地號土地上如附圖編號B 部分增建鐵皮屋倉庫（53.07 平方公尺），復於90年間在100 、102 、101 地號土地上如附圖編號B 增建鐵皮屋倉庫（557. 93 平方公尺、252 平方公尺、50平方公尺）。
㈧增建之877建物最遲於91年3月已存在。㈨系爭建物嗣經系爭執行事件於109年4月7日執行拍賣，由上訴人拍定取得。
㈩701建物、877建物占用系爭土地之位置及範圍如附圖所示。
五、本院判斷：㈠上訴人雖抗辯：系爭土地之實質所有人為鼓山公司，由鼓山
公司支付地價稅，並借用被上訴人名義登記，被上訴人無權訴請拆屋還地云云。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1 項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。查101地號土地登記為陳洸華所有；100、102、103、104地號土地登記為兩造與其他共有人共有，共有人及權利範圍如附表所示，為兩造所不爭執，依上開規定，即推定被上訴人適法有各該登記之權利，則縱系爭土地係鼓山公司借用被上訴人名義登記，依上開說明，於依法定程序塗銷被上訴人之所有權登記前，上訴人尚不得否認被上訴人之所有權。上訴人上開抗辯，自非可採。
㈡701建物占用104地號土地，及877建物占用103、104地號土
地之部分，有無正當權源？是否無權占有？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項前、中段、第821 條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其占有係有正當權源之事實舉證證明之。上訴人主張：701建物及增建之877建物於建造時，與所坐落之103、104地號土地，皆為鼓山公司所有，依民法第425條之1第1項規定，推定於建物得使用期限內有租賃關係等語，被上訴人則以無民法第425條之1規定之適用為辯。
⒉按土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。從而，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。89年5月5日施行之增訂民法第425條之1乃上開既有法理之明文化（見民法第425之1條立法理由說明），則無論房屋及土地轉讓之事實是否發生於上開規定施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。且所謂房屋之出賣，就未辦所有權登記致無法為移轉登記之建物而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權能無異，解釋上仍有上開法理之適用。
⒊查104地號土地於65年3月23日以買賣為原因登記為鼓山公司
所有，於75年8 月22日以買賣為原因移轉登記予兩造及訴外人陳相賓等人共有，而701建物於67年5月3日建築完成，於68年5月22日辦畢保存登記，並登記為鼓山公司所有，有土地登記簿、建築改良物登記簿可稽（原審法院102年度訴字第23號卷第226至227頁，原審法院109年度訴字第50號卷ㄧ第72頁）。又鼓山公司於68年6 月間在104地號土地上如附圖所示B部分，增建鐵皮屋、鐵皮屋廁所、倉庫，及在701 建物第2 層增建主要建材鋼筋混凝土、部分鐵皮材質建物（即附圖粗黑框內之第2 層倉庫）等情，為兩造所不爭執，並有現況圖、建物測量成果圖及複丈成果圖可稽（原審審重訴卷第
19、23、24頁、本院卷二第87頁）。足認701建物於68年5月22日及上開增建部分（即877建物之一部分）於68年6月間，與基地即104地號土地，均同屬鼓山公司所有，嗣104地號土地移轉登記予兩造與陳相賓、陳勇全共有，系爭建物經上訴人拍定取得，依上開說明，應推定上訴人在701建物、877建物上開部分得使用期限內就104地號土地有租賃關係存在，自非無權占有。
⒋另103 地號土地於65年12月13日以買賣為原因登記為鼓山公
司所有，嗣於76年10月28日登記為上訴人、陳岳坊共有，為兩造所不爭執，並有土地登記簿、土地登記謄本足憑（同上第222號卷第231頁，原審審訴字卷第45、46頁）。而鼓山公司於68年6 月間在103地號土地上如附圖所示B 部分，增建鐵皮屋倉庫，亦為兩造所不爭執，並有前述現況圖、建物測量成果圖及複丈成果圖可稽，堪認此部分建物於68年6月間，與基地即103地號土地，同屬鼓山公司所有，嗣103地號土地移轉登記予上訴人、陳岳坊共有，此部分建物經上訴人拍定取得，依上開說明，應推定上訴人在此部分建物得使用期限內就103地號土地有租賃關係存在，自亦非無權占有。⒌被上訴人雖提出陳壽山等3人於74年4月28日簽立之不動產協
議書（本院卷二第123至127頁）為據，主張：103、104地號土地於65年間雖登記為鼓山公司所有，但實為陳壽山等3人所購入而借名登記，嗣終止借名登記關係，將103、104地號土地，按每人應有部分3分之1移轉登記予陳壽山等3人之子，足見陳壽山等3人為真正所有權人，即無民法第425條之1規定之適用云云。惟所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。查鼓山公司係於65年12月13日、65年3月23日以買賣為原因受移轉登記各取得103、104地號土地，而被上訴人所提出之協議書係於74年4月28日簽立，相隔已近9年之久，倘有被上訴人所稱之借名登記契約，理應由鼓山公司與陳壽山等3人簽立協議書並載明雙方有土地借名登記關係，方符常情。然上開協議書並非鼓山公司所簽立，觀諸協議書開宗明義約定「立合約書人陳壽山、陳福海、陳振峰等茲因共業不動產及鼓山工業股份有限公司之股份等，及不動產之持分額列明如左…」，且協議書全文均無「借名」二字或任何與借名登記有關之記載，又與系爭建物有關之第3條係記載：「不動產高雄市○○區○○街○○號鼓山工業股份有限公司所有土地及該工廠、器械等一切持分，『陳壽山持分額參份之壹』、『陳福海持分額參份之壹』、『陳振峰持分額參份之壹』」等情，則依上開約定之文義，至多僅能證明陳壽山等3人於74年4月28日就鼓山公司所有土地及該工廠機械等財產，協議確認陳壽山等3人之持分均為1/3，無從據此推認鼓山公司與陳壽山等3人間於65年間就103、104地號土地有合意成立借名登記契約之事實。上訴人執為上開主張，並非可取。
㈢877建物占用100、101、102地號土地之部分，有無正當權源
？是否無權占有？⒈上訴人雖主張：877建物最遲於91年3月完成建造時，陳洸華業
已取得101地號土地所有權，被上訴人亦已取得100、102地號土地應有部分，均知悉越界建築情事，而未即時異議，依民法第796條第1 項規定，被上訴人不得請求拆屋還地云云。惟按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。民法第796條第1項前段固有明定。然所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符。經查，877建物占有100、101、102地號土地上如附圖所示B部分，面積各為557.93平方公尺、50平方公尺、252平方公尺，係鼓山公司於90年間興建作為鐵皮倉庫使用，為兩造所不爭執，對照土地登記謄本所載100、101、102地號土地面積各為620平方公尺、50平方公尺、252平方公尺（原審審訴字卷第35至44頁），可知鼓山公司於90年間建造此部分房屋已占用100地號土地達九成，更占用101、102地號土地全部，依上開說明，與越界建築之情形不符，自難謂有民法第796條第1項規定之適用。上訴人執而抗辯其所有877建物占用100、101、102地號土地，有正當權源，即屬無據。
⒉上訴人未能證明其拍定取得之877建物占用100、101、102地
號土地作為鐵皮屋倉庫，有正當權源，自屬無權占有，陳洸華為101地號土地所有權人，被上訴人為100、102地號土地之部分共有人，其等依民法第767 條第1 項前、中段、第82
1 條之規定，請求上訴人拆屋還地，陳洸華係依法請求回復其對101地號土地之所有權權能，被上訴人係依法請求回復其等與他共有人對100、102地號土地之所有權權能，均難謂係以損害上訴人之權益為主要目的，縱因其權利之行使致影響上訴人利益，亦難認係權利濫用及違反誠信原則情事，上訴人另執權利濫用及違反誠信原則為辯，自無可取。
六、綜上所述，上訴人拍定取得之701建物占用104地號土地，及877建物占用103、104地號土地，並非無權占有；877建物占用100、101、102地號土地，則屬無權占有，業如前述。從而，被上訴人依第767條第1項前、中段規定、第821條（僅就100、102地號土地）之規定，請求上訴人應將101地號土地上如附圖所示B部分建物拆除，並將土地返還予陳洸華，及上訴人應將100、102地號土地上如附圖所示B部分建物拆除，並將占土地返還予被上訴人及其他全體共有人，即屬有據，應予准許。被上訴人請求上訴人應將104、103地號土地上如附圖所示A、B部分建物拆除，並將所占土地返還予被上訴人及其他全體共有人，即非有據，不應准許。
原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就上開應准許部分，僅引用被上訴人所提出之航照圖，而漏未引用被上訴人一併提出之701建物測量圖及經系爭執行事件囑託測量之877建物建物測量圖，本院為究明實地現況是否與建物測量圖相符，乃囑託地政機關測量系爭土地上建物占用位置及範圍，詳如附圖所示（按：除增加標示104地號土地上建物之位置及範圍外，均與上開建物測量圖相同），並據被上訴人於本院就其主張所依據之上開航照圖及建物測量圖更正為附圖所示，爰將原判決主文第一項上開應准許部分，更正如本件主文第四、五項所示。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 蔡妮庭附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
坐落高雄市○○區○○段○○段○地號 所有權人/權利範圍 陳洸華 陳岳坊 陳岳彬 陳佳德 陳相賓 陳勇全 洪平森 100 1/3 2/9 1/3 1/9 101 1/1 102 1/3 2/9 1/3 1/9 103 1/2 1/2 104 4/9 1/9 1/9 1/9 1/9 1/9