臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度重上字第77號上 訴 人 周育丞訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師被上訴人 洪正平
洪慶美洪宗榮訴訟代理人 劉玟欣律師被上訴人 楊璀華
楊璀燕楊錦姿訴訟代理人 林奎佑律師被上訴人 楊子儀
楊謹嘉楊子嫻鈴木淳子
余宗哲余光龍（YU KUANG LUNG）
余溫玉(YU WUN I)兼上四人共同訴訟代理人 余婷諭被上訴人 黃錦昌（HUANG CHIN TSAN）
黃永欣（HUANG YUAN HSIN）
林黃惠春（HUANG HWEI CHUN ）
張黃惠鈴（JHANG HUANG HUEI LING）上四人共同訴訟代理人 王麗玲上列當事人間因返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110年4月15日臺灣高雄地方法院108年度重訴字第192號第一審判決提起上訴，本院於111年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。被上訴人洪正平、洪慶美、楊璀華、楊璀燕、楊子儀、楊謹嘉、楊子嫻經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人洪正平、洪宗榮、余光龍、余溫玉、黃錦昌、黃永
欣、林黃惠春、張黃惠鈴與被繼承人洪慶津（民國105年6月7日死亡）、楊洪默（104年12月22日死亡）、余光輝（107年2月27日死亡）、余光文（107年7月6日死亡）原均為坐落高雄市○○區○○路○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地）之共有人（下合稱洪正平等人），應有部分合計5/8。系爭土地遭訴外人即共有人洪哲臺家族等人（應有部分合計1/8）設定地上權而占用數十年，致其他共有人無法使用收益且難以處分。楊洪默之子即被繼承人楊肇銘（於106年5月11日死亡）於102年底，經由伊之舅舅即訴外人陳明富媒介，向伊表示洪正平等人有意依土地法第34條之1規定，就系爭土地與伊訂立虛偽買賣契約，以此迫使洪哲臺家族主張優先承買，而達出售其等所有系爭土地應有部分予洪哲臺家族之目的，並稱洪哲臺家族財力雄厚，必定會主張優先承買系爭土地，不可能讓系爭土地為他人買走等語。洪正平等人要求伊配合，以系爭土地每應有部分1/8售價新台幣（下同）1,505萬元、簽約款350萬元之條件，成立虛偽之買賣契約，並要求伊先實際給付簽約款，以此形式外觀取信洪哲臺家族，於洪哲臺家族主張優先承買後，洪正平等人應返還已受領之簽約款350萬元，另約定洪正平等人就系爭土地每應有部分1/8僅受領價金805萬元，至每應有部分1/8之剩餘價金700萬元，則作為包含伊、陳明富、楊肇銘在內相關參與人之報酬（以應有部分5/8計算，合計3,500萬元），其中伊受分配之報酬為2,000萬元等情。伊見利潤頗豐，乃與洪正平等人基於通謀虛偽意思表示成立系爭土地之買賣契約。又洪正平等人為求逼真，分別委任知情之楊肇銘與訴外人王麗玲，先後於103年1月16日、同年月18日與伊簽訂如原審判決附表一（下稱附表一）所示之買賣契約書（下合稱系爭買賣契約書），並另簽定承諾書（下合稱系爭承諾書），約定於其他共有人行使優先承買權後，除應返還伊簽約款外，另須給付合計3,500萬元作為報酬。伊已按被上訴人於簽約時就系爭土地之應有部分，簽發如原審判決附表二（下稱附表二）所示支票予洪正平等人，該等支票均已兌現。其後伊於103年1月28日寄發通知優先承買之存證信函予洪哲臺等人，惟洪哲臺等人遲未主張優先承買，洪正平等人經伊詢問後，竟否認為通謀虛偽買賣，並要求伊依系爭買賣契約書給付買賣剩餘款項。
㈡伊與洪正平等人間，就系爭土地之買賣既為通謀虛偽意思表
示，系爭買賣契約書、承諾書自均屬無效，洪正平等人受領伊給付之簽約款即無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求其等返還所受領之不當得利。而被繼承人楊洪默死亡時之繼承人為楊肇銘與楊璀華、楊璀燕、被上訴人楊錦姿，楊肇銘之繼承人為楊子儀、楊謹嘉、楊子嫻；洪慶津之繼承人為洪慶美、洪正平；被繼承人余光輝之繼承人為被上訴人余婷諭；被繼承人余光文之繼承人為被上訴人鈴木淳子、余宗哲。上開被繼承人死亡後，對伊所負上開不當得利債務，依民法第1148條、第1153條規定，即應由其等之繼承人於繼承所得遺產範圍內，負連帶清償責任等語。聲明求為判決：⒈洪正平應給付上訴人175萬元；洪正平、洪慶美應於繼承洪慶津遺產範圍內連帶給付上訴人175萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉洪宗榮應給付上訴人350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊楊璀華、楊璀燕、楊錦姿應於繼承楊洪默遺產範圍內，與楊子儀、楊謹嘉、楊子嫻應於繼承楊肇銘所繼承楊洪默遺產範圍內，連帶給付上訴人350萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋余婷諭應於繼承余光輝遺產範圍內給付上訴人87萬5,000元；鈴木淳子、余宗哲應於繼承余光文遺產範圍內連帶給付上訴人87萬5,000元；余光龍、余溫玉應各給付上訴人87萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌黃錦昌、黃永欣、林黃惠春、張黃惠鈴應各給付上訴人87萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍願供擔保請准宣告假執行。
二、楊璀華、楊璀燕、楊錦姿、楊子儀、洪宗榮、黃錦昌、黃永欣、林黃春惠、張黃惠鈴、余宗哲、余光龍、余溫玉及余婷諭均以：系爭買賣契約書經買賣雙方簽名用印，並經公證，可見雙方有買賣系爭土地之合意。又觀諸買賣雙方於同日簽立之系爭承諾書，其內容就系爭土地倘由其他共有人行使或未行使優先承買權分別為約定（上訴人與洪宗榮所簽訂之承諾書，未就未行使優先承買權而為約定），契約文字及內容均明確，無變更文義內容而另為解釋之必要。且上訴人於簽立系爭買賣契約書後，旋即簽發面額合計1,750萬元之支票7紙，用以支付買受系爭土地之頭期款，是倘系爭買賣契約係屬虛偽，上訴人無須實際支付如此高額款項，益徵買賣雙方確有買賣系爭土地之合意。除黃錦昌、黃永欣、林黃春惠、張黃惠鈴等4人外，伊等均係委託楊肇銘出賣系爭土地之應有部分，上訴人於楊肇銘過世後，將責任推諉於楊肇銘，並遲至5年後始提起本件訴訟請求返還，顯與常理不符。況上訴人為專業地政士，並經營地產公司、土地投資等業務，其既已簽立系爭買賣契約書並經公證，復簽發支票給付簽約款，經伊等兌領，系爭買賣契約自非通謀虛偽意思表示而無效等語置辯。
三、本件原審對於上訴人之請求判決全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院聲明求為廢棄原判決，其餘同原審訴之聲明。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人均為系爭土地之共有人，應有部分共計5/8 。
㈡被繼承人楊洪默生前為系爭土地共有人之一，應有部分1/8
。楊洪默於104 年12月22日亡故，其繼承人為楊肇銘與楊璀華、楊璀燕、楊錦姿；楊肇銘嗣於106 年5 月11日過世，其繼承人為楊子儀、楊謹嘉、楊子嫻。
㈢洪正平等人先後於103 年1 月16日、同年月18日，分別與上
訴人簽訂系爭買賣契約書，並均經公證。又先後於103 年1月16日、同年月17日、同年月18日，分別與上訴人簽訂系爭承諾書。
㈣上訴人簽發附表二所示支票，給付系爭買賣契約所約定之簽約款，該等支票均已兌現。
㈤上訴人於103 年1 月28日寄發存證信函予系爭土地之共有人洪哲臺，通知其行使優先購買權，未獲回應。
㈥上訴人與訴外人洪萬里簽訂合夥契約書，上載簽約日期為103
年1月17日。其二人嗣於104 年3 月8 日簽訂授權暨債權讓渡書，約定上訴人將系爭買賣契約書之權利義務讓與洪萬里。
五、系爭買賣契約是否係通謀虛偽意思表示而無效？㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年度台上字第29號、100年度台上字第415 號裁判要旨參照）。次按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院86年度台上字第3865號裁判要旨參照）。本件上訴人主張兩造就系爭土地所為之系爭買賣契約書為通謀虛偽意思乙節，為被上訴人所否認，依前開說明，自應由上訴人就此負舉證之責。
㈡上訴人主張：兩造除簽訂系爭買賣契約書外，另簽立系爭承
諾書，系爭買賣契約書第2條約定系爭土地應有部分1/8之買賣價金為1,505萬元，然系爭承諾書第5條卻約定，於共有人行使優先先承買權後，被上訴人除返還已收受之簽約款350萬元外，尚須給付上訴人高達700萬元，或200萬元及移轉高雄市○○區○○街00號房屋所有權1/3（下稱登山街房屋）及地上權1/3之高額補償，此於真正之土地買賣為顯不合理之優先承買高額補償約定，足證兩造間系爭土地買賣實屬虛偽云云。查，依上訴人與洪宗榮以外出賣人所簽訂其中4份之系爭承諾書第5條約定：「上開買賣合約成立後，依法通知他共有人行使優先承買權後，倘優先承買權人主張以相同條件優先承買，致甲方（上訴人）無法買受時，乙方（出賣系爭土地之共有人）同意於辦理所有權移轉登記完成後，乙方（誤植為甲方）除應返還已收受之簽約款參佰伍拾萬元外，同意補償甲方柒佰萬元整之補償金，作為甲方無法取得土地所有權之損失。」、第6條約定：「倘優先承買權人拒絕優先承買時，乙方同意就上開買賣總價款減收新台幣柒佰萬元整（於完稅款、尾款扣抵），作為補償甲方應處理不在買賣範圍內之地上建築物、第三人之地上權、及無法點交土地之補償金。」等語；依上訴人與洪宗榮所簽訂之系爭承諾書第5條約定：「上開買賣合約成立後，依法通知他共有人行使優先承買權後，倘優先承買權人主張以相同條件優先承買，並辦理所有權移轉登記時；乙方除應返還已收受之簽約款參佰伍拾萬元外，同意補償甲方貳佰萬元整之補償金，作為甲方無法取得土地所有權之損失，且同意應立即將本土地上之建築物即門牌號：高雄市○○區○○街00號所有權三分之一及地上權權利三分之一以贈與方式移轉予甲方，不得拒絕。」等語，該承諾書無第6條約定（原審審重訴卷第93頁）。是系爭承諾書（洪宗榮部分除外）對於優先購買權人行使優先購買權與否，分別詳載出賣人對上訴人不同之補償方式及金額，而細繹上開約定內容，於優先購買權人行使優先購買權時，出賣人固應返還簽約款350萬元及給付補償金700萬元或200萬元及移轉房屋、地上權予上訴人，而實際取得價金455萬元或955萬元（洪宗榮以外之出賣人，1,505萬元-350萬元-700萬元=455萬元；洪宗榮部分，1,505萬元-350萬元-200萬元=955萬元）；於優先購買權人不行使優先購買權時，出賣人（除洪宗榮以外）固應減價700萬元出售，而實際取得價金805萬元（1,505萬元-700萬元=805萬元），惟此乃兩造簽訂系爭承諾書時，各自權衡利益得失，並為磋商後之結果，尚難執此反推系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示。上訴人又主張：兩造所簽立之系爭承諾書，其中4份列有第6條約定，而伊與洪宗榮所簽訂之系爭承諾書，則無第6條約定，可見系爭承諾書第6條並非兩造真意約定之內容云云。觀諸上訴人與系爭土地出賣人所簽立之系爭承諾書5份（審重訴卷第7
9、93、99、103、123頁），其中上訴人與洪宗榮所簽立之承諾書固無類如其他4份承諾書第6條優先承買權人拒絕優先承買時，應減價出售以補償上訴人處理系爭土地上建物、地上權及無法點交土地之不利益之約定，惟此或係上訴人與洪宗榮間就系爭承諾書之履行有其他考量而刻意為不同之約定，非可據此主張其餘4份承諾書第6條非兩造約定之真意。是上訴人上開主張，均非可採。
㈢上訴人又引證人即幕後提供資金並參與上訴人投資系爭土地
買賣之洪萬里之證述為佐，主張系爭買賣契約書係通謀虛偽意思表示云云。惟查：
⒈證人洪萬里固證稱：伊是系爭土地買賣之幕後投資人，伊有
投資1,000 萬元在裡面。上訴人當時邀約伊並非要買賣，是楊肇銘要用土地法第34之1 條之方式讓其他共有人去行使優購權，先作一個假買賣，讓地上權的人去行使優購權。伊本與上訴人有一起合作土地買賣，且有看過系爭土地情形，因過於複雜，有地上權且共有人也太多，所以本來就不可以買，是楊肇銘向上訴人說現在的占有人不可能會容許有其他人買受系爭土地之應有部分。後因共有人不買，伊就叫上訴人去處理此事，看要如何將錢收回，之後上訴人就跑掉了，故伊找上訴人之妻，請上訴人將債權讓與伊（授權暨債權讓渡書，原審卷一第205頁），以利伊為後續處理。伊受讓債權後，均與楊肇銘聯絡，因無法買賣，故要將先前已付之1,750萬元（簽約款350萬元×5）退予伊，然楊肇銘說還要與上訴人談，且錢已分給其他共有人，要拿回來有困難，之後約共有人在律師事務所詳談，出面談的人是楊肇銘、王麗玲等共有人約5、6人，共有人希望伊等可以繼續買，但此與先前所述之假買賣不同，且持分太複雜，不可能去購買系爭土地，因沒該價值，楊肇銘也說或許可把價格壓低，再由上訴人把訂金移轉予後手，由後手去買，但因價格太高，也談不成，應該也不可能有其他人會買。王麗玲當時說這是真買賣，伊當下說不可能，楊肇銘也未回應，因不可能以此價錢購買等語（原審卷一第269至279頁）。惟證人洪萬里既與上訴人共同投資系爭土地之買賣，嗣為保全其投資款，又自上訴人受讓債權，顯為本件買賣之利害關係人，自難期待其所證無偏頗之虞，故其所為本件系爭土地為假買賣之證述，非可遽信。
⒉次者，依上訴人與洪萬里所簽立之合夥契約書（原審卷一第2
83頁）第3條合夥方式約定：「⒈甲方（上訴人）於簽訂買賣合約後，依法通知他共有人是否優先承買，如他共有人主張優先承買，待所有權全部移轉予優先承買權人，並給付全部價金完畢時，視為結案。⒉優先承買權人放棄優先承買時，由甲方負責出資取得所有權，視為結案」、第4條乙方利潤分配約定：「…結案時，乙方獲利新台幣肆佰萬元整」等語，並據證人洪萬里證稱：當時伊等出的價錢高於市價很多，但評估現在占有人應該有能力可以購買。原本談的內容是成交後，全部約可拿到3,500萬元，伊（所投資）的1,000萬元，上訴人答應要給伊400萬元（利潤）等語（原審卷一第269、271頁）。由上可知，前揭合夥契約書與前揭4份承諾書同就優先購買權人是否優先購買而訂定不同內容之約款，且上訴人於簽訂系爭買賣契約書時，已明知系爭土地每應有部分1/8之買賣價款（1,505萬元）高於市價（上訴人於本院審理中自行送請估價結果，斯時市價為350餘萬元，後述之）甚鉅，而不論優先承買權人是否優先購買，上訴人均應依約給付洪萬里400萬元之利潤，可見上訴人應已衡酌系爭土地之共有人數、其上建物及設有地上權等情形，認如優先承買權人行使優先承買權，其可自其他共有人處獲取高額補償，如優先承買權人無意優先承買，上訴人仍得以較低價格向本件出賣人買受，足認上訴人於此諸情形均有利可圖，否則當無約定應給付400萬元報酬予洪萬里之理。是以，上訴人為獲取利潤，並依約給付報酬予出資者即洪萬里，自無令系爭買賣契約書因通謀虛偽意思表示而無效之可能。
⒊再者，證人洪萬里證稱：因與共有人談時，他們有疑問，伊
才請上訴人事後寫合夥契約書。因事後上訴人跑路，故請上訴人提供合夥契約書予伊，日期當然壓在伊與上訴人口頭約定之日期（103年1月17日）。合夥契約書內如優先承買權人放棄購買時，則由上訴人出資取得所有權視為結案之約定，是上訴人事後寫給伊的，伊不清楚兩造當時談的情形，故伊不知道上訴人為何寫此約定內容等語（原審卷一第275頁）。可見上開合夥契約書係優先購買權人無意優先購買後，經證人洪萬里要求後，上訴人始補簽署予證人洪萬里。是上訴人於書立該合夥契約書時，既已得知優先購買權人未行使優先購買權之情，若其無購買系爭土地之意，何須於事後所出具之合夥契約書內仍記載「由甲方負責出資取得所有權，視為結案」等文字，堪認上訴人確有購買系爭土地之真意。
㈣上訴人另引證人即代書陳信宏之證詞，並提出自行委請估價
之上開估價報告書為證（外放存卷），主張系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示云云。查，依前揭估價報告書所示，系爭土地應有部分5/8，經考量其上有他人建物及第三人設定地上權等因素，於103年1月之交易價值為1,754萬0,500元，經換算後，系爭土地應有部分1/8之交易價值為350萬8,100元，而觀以系爭買賣契約書所載，系爭土地應有部分1/8之買賣總價為1,505萬元，可認本件買賣之交易價格明顯高於斯時之市價。據證人陳信宏證稱：上訴人本身也是做仲介及法拍，他當時是以周氏法拍名義出來經營，並在苓雅路之三角窗開設周氏地產，伊曾當他的特約代書。上訴人有用伊之名義寄發存證信函，因他是承買人，不能重複代理，就用伊名義，後續由他自己處理。伊不曉得實際之賣方為何人，伊有要求看謄本，伊覺得此太複雜了，伊有跟上訴人說這個有占有物，又有地上權，且共有人這麼多，若是伊的話，伊不會買，上訴人跟伊說這個伊不用管，他會處理，他叫伊等著收紅包或是簽約，就是當代理人。伊係建商之代書，伊跟上訴人說，這種土地伊根本不會買，太複雜，又有地上權，又為共有物，他說好像是一個親戚或朋友仲介介紹他，沒有問題，伊說0K，你覺得沒有問題就買。一般土地法34條之1之土地，伊等會折大概6折、5折，因要處理很多問題，尤其它又那麼複雜，伊等不會用那個價金去買，處理這種複雜案件，折價都來不及，不可能提高價錢，等於是不符合處理這塊地之費用。價金我沒印象，伊知道很高，伊覺得它的價格高得離譜，如果是一般人是不會買的等語（原審卷二第157至第161頁） 。依上證述可知，上訴人係從事不動產買賣、仲介及法拍為業，因係系爭土地之買受人，為避免致生自己代理之問題，始委以陳信宏之名義通知共有人優先承買。又證人陳信宏對系爭土地買賣之具體情形並不清楚，並認以系爭土地之情形，其不可能以系爭買賣契約書所載高價買受系爭土地，且曾向上訴人提及此情，惟未為上訴人所認同，甚而直言其可因應系爭土地之現況、沒有問題。基此，上訴人既以不動產仲介買賣為業，若非本件買賣有利可圖，其不可能同意以市價之4倍以上購買，並簽訂系爭買賣契約書，堪認上訴人已對系爭土地之狀況為審慎評估後始決意以高於市價甚鉅之價格為購買，自不得以證人陳信宏對系爭土地主觀評價及上訴人嗣後所出具估價報告之鑑定價值，即推認本件系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示。
㈤上訴人另主張：伊於103年1月28日以證人陳信宏之名義（記
載為洪正平等人之共同代理人），寄發存證信函通知洪哲臺是否行使優先購買權，惟洪哲臺逾期並未行使優先承買權；又於103年3月10日以陳信宏之名義寄發內容為待對共有人野元敏子優先承買之通知合法送達，並經其主張優先承買與否後，始生伊得否承買系爭土地之存證信函予洪哲臺等全體共有人；再於103年5月13日以陳信宏之名義寄發內容為對共有人野元敏子聲請公示送達經法院裁定核准在案，應待公示送達期滿，野元敏子未主張優先承買，始生伊得否承買系爭土地之存證信函予洪哲臺等全體共有人。伊前後兩次刻意向洪哲臺等共有人寄發存證信函，通知對共有人野元敏子送達之情形，及特別告知尚未生伊得優先承買系爭土地之效力，真意係以假買賣促使共有人洪哲臺等人主張優先承買云云，並以前揭存證信函為證（原審審重訴卷第131至141頁；原審卷一第329至339頁、第433至485頁）。惟參諸前揭存證信函之內容，僅在表明上訴人承買系爭土地之後續事宜，需待優先購買權人經合法送達優購通知，始得確定而予進行，並無從推認系爭買賣契約書係出於雙方通謀虛偽而簽立。況103年3月10日、103年5月13日存證信函亦併寄予與上訴人簽立系爭買賣契約書之洪正平等人之代理人王麗玲、楊肇銘（原審卷一第309、353頁），倘系爭買賣契約書為上訴人與洪正平等人間之假買賣，上訴人何需多此一舉一併促使洪正平等人行使優先承買權？是上訴人上開主張，悖於事理，核無可取。㈥上訴人另引證人洪宗喜、洪哲臺之證詞，主張若其欲購買系
爭土地予以利用，於向其他共有人購買系爭土地應有部分前，自當先與其上之地上權人及建物所有權人溝通地上權及地上建物之處理，以確認地上權及地上建物之排除及應支出之費用，並以此評估出價金額，以避免高價購買系爭土地後，因無法排除而無法利用土地，或因排除所需費用過高而虧損，然上訴人卻未與洪宗喜及洪哲臺溝通，即以不合理之高價簽立系爭買賣契約書，可見兩造就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示云云。查，證人即在系爭土地設有地上權之共有人洪宗喜證稱：上訴人好像有跟伊講過要購買系爭土地，他說他要買，伊沒有賣給他。上訴人也沒有跟伊說要多少錢買，伊直接說不賣，因伊在那邊做生意，現也在使用，怎麼可能會賣。上訴人與楊肇銘一起過來找伊，伊等沒有談，伊就不想賣等語（原審卷二第107、110、111頁）；證人即同為系爭土地之共有人洪哲臺亦證稱：他們都是找外面的人來跟伊講，叫伊買。楊肇銘就是要賣，他要逼伊買。因他們知道買這個土地是沒有用，這不只是土地的問題，還有地上權的問題，土地的所有權跟地上權是不同的。（問：是否有人來跟你談過說不是叫你買土地，而是他真心要向你購買系爭土地，然後希望你遷出系爭房屋，處理地上權的問題？是否有人來跟你溝通過此事？）沒有人敢說，誰敢說這件事情，他如果跟伊說這件事情，伊會問你是什麼身份，伊在系爭土地從5歲住到現在。有人要買系爭土地，有這件事情，很多人…。他們不是要買伊的（應有部分），他要伊買等語（原審卷二第150、152、153、156頁）。依上證述可知，縱上訴人曾欲向證人洪宗喜購買系爭土地，證人洪宗喜因有使用系爭土地之需仍拒絕出售，又證人洪哲臺未曾受他人詢問是否有意出售系爭土地，上訴人因而無法與洪宗喜及洪哲臺協商其上建物及地上權應如何處理之事宜，然上訴人係不動產仲介買賣之業者，亦已明知系爭土地尚有建物及地上權未予排除之情，而仍同意以高於市價之價格買受系爭土地，並簽訂系爭買賣契約書及承諾書，足認其已評估本件買賣盈餘虧損之風險，況系爭承諾書（除上訴人與洪宗榮所簽訂之承諾書外）第6條亦有補償上訴人自行處理其上建物及地上權之約定，難認上訴人因此而無法利用土地，或因排除所需費用甚鉅必致虧損。是上訴人據此主張本件買賣係通謀虛偽意思表示云云，要無可取。
㈦證人陳秀蓉證稱：系爭土地是阿公留下來，似未辦繼承，故
由伊母與兄弟姊妹繼承，伊母於102 年10月4 日過世，後來要辦遺產稅，上訴人也是有說要談價錢跟伊等買，就是大家一起賣，但伊等後來都還沒有，因伊等比較慢，還沒有談也沒有跟他簽契約，伊舅舅洪宗榮他們有先跟上訴人打契約。伊知道楊肇銘去找上訴人來買這塊地，伊當時是想說也一起賣，但因伊母過世還要辦繼承，沒有那麼快，所以那時還沒談到價錢，沒有談成。上訴人欲購買系爭土地之事是楊肇銘跟伊說的。楊肇銘跟伊說他要找人購買系爭土地，他跟我講此事之目的是要找伊一起參與。伊當時回答楊肇銘同意，問題是伊母過世，繼承比較慢，他們先談，他們先賣。伊覺得上訴人應該是真的要購買系爭土地，伊沒有跟上訴人認識很久，只是有一次好像有聽他說有意思要買，之後他們簽約之事，伊就不知道了，伊沒有看過他們的契約書。伊不知道他們另外有簽承諾書，說每個人要再給上訴人700萬元。伊的真意是願意賣系爭土地予上訴人等語（原審卷一第113 至12
5 頁）。依上證述可知，楊肇銘亦曾詢問證人陳秀蓉有無出售系爭土地應有部分予上訴人之意願，證人陳秀蓉雖表示同意，惟因囿於其母甫過世，未及辦理繼承事宜，方未與其他出賣人一同與上訴人簽署系爭買賣契約書。是證人陳秀蓉與其他出賣人均有出售其應有部分予上訴人之意，堪認被上訴人抗辯其等均有出售系爭土地應有部分予上訴人之意，非虛偽買賣等語，應非子虛。對此，上訴人又主張：陳秀蓉未繼續談及金額等後續事宜，並無參與兩造間系爭土地買賣之商談及處理，亦未見及系爭買賣契約書及承諾書，因而不知悉兩造間就系爭土地為通謀虛偽買賣云云，惟證人陳秀蓉即便並未親見系爭買賣契約書，亦不知另有簽立系爭承諾書等情，亦無從逕以推認本件買賣即為通謀虛偽意思表示，故上訴人上開主張，亦不足取。
㈧上訴人再主張：上訴人於103年7月6日即已合法送達優先承買
權人完畢，被上訴人自該時起即可請求上訴人給付用印款，然被上訴人卻逾20日期間均未曾請求上訴人給付，顯見兩造就系爭土地之買賣並非真正云云。查，依系爭買賣契約書第3條、系爭承諾書第2條約定：「用印款：買方給付賣方參佰伍拾萬元整（合法通知優先承買權人之日起20日內）。」等語，而被上訴人固亦不爭執其等迄今尚未請求上訴人給付用印款，惟此為上訴人應依約按時履行之義務，相對而言，被上訴人對上訴人何時請求履行契約約定內容，則有自由決定權，非謂被上訴人迄今未請求上訴人給付用印款，即可遽認本件買賣即為通謀虛偽買賣。上訴人此部分主張，亦不足採。
㈨綜上各點，上訴人所提上開諸事證，均不足以證明兩造間本
件買賣相互明知為非真意而為意思表示，故上訴人主張兩造間系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，並無可取。
六、上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還簽約款，有無理由？上訴人所舉證據既未能證明兩造間所為系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示，系爭買賣契約書及承諾書自屬有效成立，被上訴人依之受領簽約款，即有法律上原因。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還簽約款，係屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第87條第1 項、第179 條規定及繼承之法律關係，請求被上訴人各自返還所受領之簽約款，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結：本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第四庭
審判長法官 甯 馨法 官 林雅莉法 官 何悅芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書 記 官 戴育婷附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。