臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度重上字第86號上 訴 人 彭光雄訴訟代理人 彭朝輝被上訴人 林美櫻訴訟代理人 陳慧錚律師上列當事人間租佃爭議請求返還土地事件，上訴人對於中華民國
110 年4 月6 日臺灣屏東地方法院109 年度訴字第84號第一審判決提起上訴，本院於110 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為林河興所有，被上訴人於100 年6 月22日繼承系爭土地為所有權人。系爭土地前於林河興為所有權人時，即與上訴人彭光雄及原審共同被告彭富麟、彭良雄（按: 後二人經原審判決後未上訴而確定）分別訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定種植之作物為：谷，上訴人承租範圍為如原審判決附圖（下稱：附圖）A ⑴部分總面積3,737.42平方公尺土地，詎上訴人至遲自100 年間起，即於附圖所示A 部分建造房舍供平日居住使用，有未自任耕作情形，上訴人自得依三七五減租條例第16條及民法第767 條第1 項規定，向上訴人請求返還土地，並拆除地上建物。聲明：上訴人應將坐落系爭土地上，如附圖編號A 部分所示面積229.77平方公尺建物拆除，並將如附圖編號581 、581 ⑶、581 ⑷、581 ⑹面積合計3,737.42平方公尺土地返還被上訴人（按：未繫屬本院部分，不予贅載）。
二、上訴人則以：上訴人先人早自民國38年間起即已向被上訴人先輩承租系爭土地，並於其上搭建A 建物，被上訴人之先人未曾就搭建建物所為表示反對，上訴人就A 建物雖不否認有部分範圍建物係供居住使用，惟其餘範圍之建物，現係堆放農具及採收後之香蕉等作物，仍供作農業用途。且於A 建物建造之初，上訴人原以為所建房屋係坐落系爭土地北側之39
4 地號土地上，迨經本件測量後方知建物係坐落在系爭土地上，上訴人彭光雄並非有意建造A 建物在系爭土地上。況且承租範圍大部分面積仍供作種植香蕉、蓮霧等作物之用，與三七五減租條例意旨並無違反等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將坐落系爭地上之如附圖A 所示面積229.77平方公尺建物拆除，將附圖編號581 ⑶、581 ⑷、581 ⑹面積合計3737.42 平方公尺土地返還被上訴人，並為附條件之准、免假執行宣告。上訴人不服，上訴請求廢棄上該判決，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；被上訴人則請求：駁回上訴。
四、不爭執事項：㈠林河興與上訴人訂有系爭耕地三七五租約。被上訴人於100年6 月22日繼承林河興而為系爭土地所有權人。
㈡原審判決附圖所示A ⑴區域為上訴人所承租，附圖所示A 建物為上訴人所建，該建物於民國100 年以前即已建造完成。
㈢系爭土地如附圖A ⑴部分，除建物坐落土地外，餘地由上訴人種植香蕉、蓮霧等作物。
五、本院判斷㈠上訴人對附圖所示A 建物於100 年6 月22日被上訴人繼承取
得系爭土地以前，即已由其建造而存在、使用，並無爭執（原審卷第113 頁、361 頁）；該A 建物確實坐落在上訴人所承租之系爭耕地範圍內，A 建物乃一層樓磚造平房，一部分由上訴人作為農具及作物堆放使用，一部分作為日常起居使用（本院卷第101 頁、第211 頁、第305 至309 頁），經原審法院勘驗屬實（原審卷第299 頁勘驗筆錄），並為上訴人所不爭執之事實，即上訴人確有在承租之系爭耕地內，建造非僅供置放農具用，且實際供作居住使用之房舍。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為。耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前揭所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。上訴人建造A 建物，供日常起居住家使用，依上揭規定及說明，該耕地租約即屬未自任耕作而無效。
㈢上訴人在原審雖以：其以為建物係蓋在所承租耕地北面之水
利地上云云為辯。惟A 建物係坐落在承耕之系爭581 地號土地上，業經原審法院囑託屏東縣地政事務所勘測明確。其既係耕地承租人，享三七五減租條例優於一般土地承租人之保障，就承租範圍之耕地本應善盡管理義務，無由藉詞卸責，所辯自非可採。其上訴本院後，復以：系爭耕地係早年上訴人父親向被上訴人之父林河興承租而來，已屆經數十年，因當年子女眾多，無處居住，在徵得林河興同意就搭建物房屋，以供居住及放置農具、肥料，嗣由上訴人繼承；上訴人後來於100 年間繼承為土地所有人後，上訴人亦皆有按期繳稅，且在其餘土地上種植香蕉、蓮霧等作物，不能認為租約無效云云。惟上訴人先前係主張於建造A 建物時，係以為是蓋在承租耕地北邊之水利土地，不知是蓋在系爭承租之耕地上，已如前述，然其若本意不是要蓋屋在系爭耕地上，並無庸徵詢出租人同意與否，則其又何需徵得出租人林河興同意？足徵所辯矛盾，已非可取。微論所辯有徵得林河興同意乙情，未據其舉證以實其說，不能採信，況按耕地三七五減租條例第16條第2 項規定承租人違反自任耕作規定時，原訂租約無效，該所謂無效，係當然無效，並不待當事人主張，即當然向後失其效力，故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租；或於原訂租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決參照），是而，上訴人辯稱縱使有租約無效之情，惟林河興於承租人建屋後，有繼續收取租金情形，可認雙方間仍有上揭耕地租賃關係存在云云，並非可取。
㈣上訴人又主張其父親於民國70年間徵得林河興同意興建上該
房屋，提出110 年8 月12日臺灣電力公司屏東區營業處函文為證（本院卷第73頁），並謂系爭租約於98年5 月31日期間滿，當時之出租人林河興未申請收回，而由屏東縣麟洛鄉核定上訴人自98年6 月1 日起至104 年5 月31日止續訂6 年租約，林河興及被上訴人均持續收取租金，足認興建A 建物有經同意云云。惟查，據上訴人提出之上開臺電公司書函，其內容記載該用電地止為屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號，係於70年4 月1 日裝錶供電，該址為非供人居住場所用電，用電用途為（果園）」，核該內容，並不能作為出租人有同意承租人在耕地建屋之任何證明。而承租人有違反租約不自任耕作，耕地租約即屬無效，並不因出租人繼續收租而得認為同意上訴人使用耕地，或於租約租期屆滿後鄉公所逕行核定續訂租約，而使原已無效之租約恢復效力。且被上訴人於100年繼承系爭耕地後，有即處理與上訴人間租約爭議事宜，於
101 年間申請測量土地向麟洛鄉公所申請租佃爭議調解、調處（本院第117 、119 頁、129 至137 頁），至於被上訴人雖有收取上訴人使用土地之對價，惟上訴人既持續使用該耕地，則被上訴人收取之，並不表示另有與上訴人成立租賃關係之合意。是而上訴人執上情主張上訴人或其先人在系爭耕地上建屋供居住，係經林河興同意云云，並不足採。
六、本件耕地之承租人，在系爭耕地上建屋居住，屬耕地三七五減租條例第1 項所指之不自任耕作。承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於所承租耕地之一部，不論其面積多寡，全部租約均屬無效。兩造租約既為無效，則上訴人占用系爭耕地即無正當之權源，被上訴人請求上訴人將地上如附圖所示A 部分面積229.77平方公尺建物拆除，並將附圖所示編號
581 、581 ⑶、581 ⑷、581 ⑹面積合計3737.42 平方公尺土地返還被上訴人，於法有據，應予准許。原審命上訴人拆屋還地，核無違誤。上訴論旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 李怡諄法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
書 記 官 戴志穎附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。