臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上易字第141號上 訴 人 王月珠被 上訴 人 洪慶惠兼 上一 人訴訟代理人 洪慶楨上列當事人間因分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年4月12日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第1109號第一審判決提起上訴，本院於111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（面積75.
68 平方公尺）、同段678地號土地（面積116.41平方公尺）（以下分別稱677-1土地、678土地，合稱系爭土地）為兩造所共有，兩造應有部分各1/3，而系爭土地均無不得分割約定，亦無依使用目的依法不能分割之情事，惟兩造無法協議分割。如採原物分割平均分配，各共有人分得面積及臨路寬度甚小，無法建築，且678土地臨路面寬較677-1土地為佳，為求公平，應予變價分割。爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2 款、第5項規定請求合併變價分割，就賣得價金依各共有人上開應有部分比例分配。
二、被上訴人則以：678土地上有伊等母親所有門牌號碼高雄市○○區○○里00鄰○○路000 號之未保存登記建物2棟（下合稱系爭建物），並設有電表，為伊等從小成長生活之祖厝，現仍供奉神祉及祖先牌位祭祀，有繼續保存使用之價值與必要，若變賣土地將剝奪伊等與兄弟姊妹等後代之歸屬情感，並徒增土地、建物所有權人不同之紛爭。又系爭土地均可自延平路284巷延伸之巷道向北通行文化路、向南通行延平路，而對外均可供汽機車通行。伊同意原審判決之分割方案，即677-
1 土地分歸上訴人單獨所有，678土地分歸伊等維持共有並獲補償等語置辯。
三、原審判命兩造共有系爭土地准予合併分割。分割方法為677-1土地分歸上訴人單獨取得，678土地分歸被上訴人按其應有部分各1/2維持共有，上訴人並應補償被上訴人各新台幣（下同）22萬4,083元。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭土地准予合併變價分割，並就賣得價金依各共有人應有部分比例分配。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有，兩造於各筆土地之應有部分均為1/3。
㈡系爭建物坐落於678 土地上，未辦保存登記，為被上訴人之祖厝，現未供居住使用。
㈢系爭土地之使用分區均為商業區，無因使用目的而依法無法分割之情形，且兩造間就系爭土地亦無不分割之約定。
五、系爭土地應如何分割為適當？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823 條第1 項前段、第824 條第2、5項分別定有明文。民法第824條第5項之立法意旨係為促進土地利用，避免土地細分而設；除法令有不得合併分割之限制，如土地使用分區不同，而不得合併一宗土地予以分割外，各共有人之應有部分是否相同、是否相鄰均非所問。因合併分割後之分割方法，係以同條第二項規定之各種方法為之，故不相鄰之兩筆建地雖不得合併為一宗土地予以複丈、測量而分割，然如合併分割之方法係將數人共有之建地各分配於部分共有人取得，性質上屬共有人應有部分土地之交換，且無關地籍測量實施規則第224 條第1 項所規定不得合併申請複丈之範疇，應無不得合併分割之理（最高法院103年度台上字第1195號裁判意旨可參）。準此，共有人相同之數不動產，縱未相鄰，僅不得合併為一宗土地予以複丈測量而已，非不得合併分割。
㈡系爭土地為兩造所共有，兩造於各筆土地之應有部分均為1/3
（不爭執事項㈠）。又同段677地號土地（下稱 677土地）位於系爭土地之中間（即由南向北方向依序為677-1、677、678土地），而677-1土地係自677地號土地分割而來，此有677-1地號土地登記謄本可稽（原審審訴卷第17頁），是分割前677地號土地本與678地號土地相鄰，嗣因677-1土地自677土地分割後，致系爭土地間隔677土地而不相鄰。另系爭土地之使用分區均為商業區，無因使用目的而無法分割之情形，兩造間就系爭土地亦無不分割之約定（不爭執事項㈢）。再者，高雄市政府地政局路竹地政事務所函覆：除為應留設之法定空地外，尚無牴觸法令不能分割之情形等語（原審審訴卷第61、62頁），且該所於原審委託測量時，亦未表示不能合併申請複丈。再佐以本件共有人均表示同意就系爭土地為合併分割。據此，系爭土地並無法令不得合併分割之限制，共有人亦未請求合併為一宗土地予以複丈測量，則為避免土地細分，以增益經濟發展，系爭土地合併分割，應予准許。
㈢按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求
，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第82
4 條第2 、4 項定有明文。又分割共有物，究以原物分割，，或變價分割，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。共有人就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否公平適當，即值推求。且共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院110年度台上字第1630號、102年度台上字第1336號裁判意旨參照）。
㈣查，上訴人於105年10月31日因拍賣而取得系爭土地之應有部
分各1/3，此有土地登記謄本可參（原審審訴卷第17、19頁）。又678土地上現有仍供被上訴人祭祀先祖之紅磚三合院祖厝即系爭建物，為上訴人所不爭（原審卷第33頁），且系爭土地前均臨約3米寬之延平路284巷，再對外通往約5米寬之文化路，業經原審會同高雄市政府地政局路竹地政事務所人員到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖等件在卷可稽（原審卷第67至83頁、第103頁）。由上可知，系爭土地均得利用現有巷道對外聯絡道路而通行無虞。又678土地上現有供被上訴人家族祭祀使用之祖厝，顯見被上訴人對該祖厝有維繫家族情感之高度依存關係，有留存系爭建物之必要，反觀上訴人係因拍賣取得系爭土地之應有部分，與被上訴人並無親屬情誼，其對系爭土地則未有任何依存關係可言，若逕予變價分割，恐使系爭建物及系爭土地之所有人非同一，致法律關係趨於複雜。另參以系爭土地之現狀、位置及面積等，性質上並無不能原物分割或原物分割將減損其價值之情形。是揆諸前揭裁判意旨，系爭土地應採原物分割之方式，而不得逕予變價分割。
㈤關於系爭土地原物分割之方法，本院審酌上情，並考量系爭
土地之筆數、兩造各自應有部分之比例，及被上訴人表明維持共有之意等因素，認將系爭建物所在之678土地分割予被上訴人維持共有，677之1土地分歸上訴人單獨所有，較為妥適。上訴人雖主張678土地鄰路面寬較677-1土地為佳，其受分配677-1土地不公平云云。查，678土地東側臨路面寬12.5公尺，固約為677-1土地東側鄰路面寬6.3公尺之2倍，此有立固不動產估價師聯合事務所之估價報告書附卷可稽（原審卷第255頁，下稱系爭估價報告書），然此係為因被上訴人之應有部分合計2/3，故將面積較大之678 土地分歸被上訴人維持共有所致。上訴人又主張：系爭建物占用延平路284巷之部分土地，巷道狹窄，若日後建築房屋，不利工程車進入云云，依前開複丈成果圖所示（原審卷第103頁）。查，系爭建物固有占用巷道部分土地，致由文化路轉入延平路284巷道之路口較為狹窄，然觀以上開現場照片及被上訴人所提現場照片（本院卷第71至75頁），並經本院依職權以GOOGLE地圖沿該狹窄巷口進入行走至另一出口至延平路，該另一出口寬度可供二部對向汽車會車，自足供上訴人日後建築使用之工程車出入。況上訴人於拍賣買受系爭土地之應有部分前，衡情應有至現場勘查現況，自可預見其買受之系爭土地日後可為通行之路徑，經評估無重大困難，始競標買受。故上訴人上開主張，俱非可採。
㈥按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及
共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號裁判意旨參照）。又按共有物之原物分割，依民法第82
5 條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故倘共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算之價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。又同一筆土地，其面臨較寬敞道路部分之價值較之面臨狹窄道路或在裏地部分者高，為眾所皆知之事實，如不顧價值之差異，僅依所配受面積為原物分配逕就應否折計價值相互補償恝置弗論即有失公平（最高法院102年度台上字第1354號裁判要旨參照）。㈦查，本院所採上開分割方案，上訴人受分配677-1土地之面
積（75.68平方公尺）大於以其應有部分計算之面積（64.03平方公尺），且被上訴人受分配678土地之臨路面寬約為上訴人受分配677-1土地臨路面寬之2倍，已如前述，是各共有人因受分配位置不同（例如臨路、路寬、土地形狀等因素），衡理土地價值亦隨之不同，而上訴人主張若其受分配677-1土地，不欲補償被上訴人等語，被上訴人則不同意之（本院卷第84、85頁），可見各共有人間顯無法達成互不找補之合意，自有將共有人依上開分割方案各分得位置予以估價以審酌找補金額之必要，始符公平。稽之系爭估價報告書係參酌系爭土地位於路竹都市計畫區內西側，其南側臨路竹科學園區，區域內多為住宅建築用地，區域環境屬都市計畫範圍內、舊都市發展區、土地呈中低度利用，建物約80％為三層以下透天樓房供住宅使用，公共設施配置狀況尚可，生活機能設施多在1000公尺範圍內，系爭土地皆為單面臨路，面臨4公尺寬延平路284巷，區域內主要聯絡道路為中山路、延平路，亦有大眾交通工具，距國道1號路竹交流道約4.2公里，交通便利。並採用「比較法」及「土地開發分析法」進行評估，其中比較法係採百分率法調整評估，即將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，比較各項因素之差異百分比率，計算出勘估標的比較價值之方法；土地開發分析法則分析系爭土地之基本條件、建築規劃、銷售價格及建築與其他成本負擔，推估土地開發價格。據此推算勘估標的土地分割後之價值及各共有人間權利價值找補金額。本院認系爭估價報告書，業由具專業知識之估價師詳細論載其估價基準、方法及過程，其內容並無違反不動產估價技術規則，亦無違反經驗法則及論理法則，系爭估價報告書具有客觀公信力，符合市場行情，自得作為判斷本院所採方案找補金額之參考依據。是參酌系爭估價報告書，上訴人應各補償被上訴人22萬4,083元（44,8166元÷2＝224,083元）。
六、綜上所述，上訴人依民法第823、824條規定，請求合併分割系爭土地，應予准許，其分割方法為677-1土地分歸上訴人單獨取得，678土地分歸被上訴人按其應有部分各1/2維持共有，上訴人並應補償被上訴人各22萬4,083元為適當。原判決諭知分割方法並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結：本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
民事第一庭
審判長法官 甯 馨法 官 林雅莉法 官 何悅芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
書 記 官 戴育婷