臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上易字第298號上 訴 人 陳碧華訴訟代理人 徐德勝律師上 訴 人 吳陳碧娥
陳碧靜陳彥勳被 上訴 人 洪鳳貞訴訟代理人 吳玉豐律師上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年7月29日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第664號第一審判決提起上訴，本院於112年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人陳碧華負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件上訴人陳碧華對原判決聲明不服，提起上訴，因分割共有物事件之訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於原審共同被告吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳，爰將其等併列為上訴人。
二、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人洪鳳貞之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、洪鳳貞前以坐落高雄市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權應有部分，為第三人臺灣土地銀行股份有限公司設定抵押權，並於原審對上開抵押權人告知訴訟等情，有土地登記謄本、原法院送達回證附卷可稽（見原審審訴卷第27至31、73頁）。上開抵押權人未參加訴訟，依民法第824條之1第2項第3款規定，於系爭土地分割後，其抵押權即移存於洪鳳貞所分得之土地，附此敘明。
貳、實體部分
一、洪鳳貞起訴主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表欄所示。系爭土地依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割方法迄不能協議決定，則伊得依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地。又系爭土地面積僅6平方公尺，且四鄰土地均為伊所有，則系爭土地以原物分配於各共有人顯有困難，應全部分歸伊取得等語，求為判決：兩造共有系爭土地准予分割。
二、㈠陳碧華、陳彥勳於原審均陳稱：陳彥勳於系爭土地之所有
權應有部分（含公同共有部分）已出售予陳碧華，又系爭土地係分割自同段OOOO地號土地，其東側鄰地即同段OOOO地號土地上，有上訴人公同共有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱OOO號房屋），而系爭南側鄰地即同段OOOO地號土地如原判決附圖（下稱附圖）編號F部分上之磚造建物（下稱F建物），為OOO號房屋之儲藏室，其間係以系爭土地為通路，另OOO號房屋北側如附圖編號B部分上之磚造建物（下稱B建物），為洪鳳貞所有、同路OOO號房屋（下稱OOO號房屋）之廁所，亦係以系爭土地為通路，則系爭土地係供兩造通行之用，依臺灣高等法院臺南分院61年度上字第1743號（下稱另案）歷審判決意旨，系爭土地與房屋之使用有密切關連，依其使用目的不得分割，洪鳳貞請求分割系爭土地，於法不合。倘認系爭土地得予分割，則應將系爭土地分歸上訴人維持共有等語。陳碧華另於本院陳稱：如系爭土地分歸上訴人維持共有，上訴人願共補償洪鳳貞新台幣（下同）200萬元；倘系爭土地分歸洪鳳貞取得，洪鳳貞亦應依其承諾之金額200萬元對上訴人為補償等語。
㈡吳陳碧娥於原審陳稱：洪鳳貞向訴外人劉瑞源買受系爭土
地之所有權應有部分，未依法通知上訴人即系爭土地之共有人兼地上權人、承租人行使優先承買權，則該買賣及所有權移轉行為均屬無效，洪鳳貞起訴分割系爭土地，為當事人不適格。又系爭土地分割自同段OOOO地號土地，係供通行之用，依另案歷審判決意旨，系爭土地與房屋之使用有密切關連，依民法第823條第1項但書規定，系爭土地不得分割。倘認系爭土地得予分割，則應將系爭土地全部分配予伊等語。
㈢陳碧靜於原審陳稱：伊於系爭土地之所有權應有部分（含
公同共有部分）已出售予陳碧華，其餘引用陳碧華及吳陳碧娥之抗辯等語。
三、原審判決系爭土地全部分歸洪鳳貞取得，並由洪鳳貞補償陳碧華199,800元，補償吳陳碧娥66,000元，及補償陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳66,000元。上訴人聲明不服，提起上訴，陳碧華於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡洪鳳貞在第一審之訴駁回。吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。洪鳳貞答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第81至82頁）：㈠重測前坐落高雄市○○區○○段000000地號土地原為訴外人林
黃棘所有，林黃棘將該土地如臺灣高雄地方法院61年度訴字第2105號判決附圖所示編號甲面積6平方公尺部分出售予訴外人劉居田，陳國興（為陳彥勳之父）、陳李數英（為陳國興、陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜之母）與陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜（下稱陳國興等5人）以林黃棘、劉居田為被告，起訴請求確認優先承買權存在及行使優先承買權，經上開判決及臺灣高等法院臺南分院61年度上字第1743號判決陳碧華等人勝訴確定（即另案）。
㈡上開土地於66年間重測後改為同區○○段OOOO地號，71年間
分割新增同段OOOOOO地號面積6平方公尺土地（即系爭土地），系爭土地於74年4月19日以判決為原因移轉所有權應有部分各1/10予陳國興、陳李數英、陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜，並於77年3月17日以買賣為原因移轉所有權應有部分1/2予劉瑞源。
㈢劉瑞源於109年間將系爭土地所有權應有部分1/2、同段159
3、1594地號土地及其地上未辦保存登記建物出售予洪鳳貞，同年12月29日以存證信函通知陳碧華行使土地法第34條之1之優先承買權，陳碧華並未行使，上開土地於110年1月25日移轉登記予洪鳳貞。
㈣系爭土地為第四種商業區，現為兩造共有，應有部分如附表欄所示。
五、本件爭點為：㈠系爭土地是否因物之使用目的而不能分割？㈡系爭土地以何方法分割為適當？
六、本院判斷如下：㈠⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第2、3項分別定有明文。又請求分割之共有物如為不動產，其共有人為何人，以及應有部分各為若干，概以土地登記簿登記者為準（最高法院84年度台上字第2253號民事判決）。
⒉經查：
⑴系爭土地為兩造共有，應有部分如附表欄所示之事實
，除為兩造所不爭執外，並有土地登記謄本附卷可稽（見原審訴卷第89至93頁）。上訴人主張洪鳳貞向劉瑞源買受系爭土地之所有權應有部分時，未依法通知上訴人即系爭土地之共有人、地上權人、承租人行使優先承買權，該買賣及所有權移轉行為均屬無效一節，惟土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定，故此項優先購買權屬債權性質，倘共有人倘違反法徫規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。而劉瑞源於109年間將系爭土地所有權應有部分1/2、同段OOOO、OOOO地號土地及其地上未辦保存登記建物出售予洪鳳貞，同年12月29日以存證信函通知陳碧華行使土地法第34條之1之優先承買權，有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見原審審訴卷第155至157頁）；縱認劉瑞源所為通知有於法不符之處，依前揭說明，上訴人仍無從主張洪鳳貞與劉瑞源間之買賣及所有權移轉行為為無效。至於上訴人主張其為系爭土地之地上權人、承租人云云，惟系爭土地未曾有地上權之登記，有土地登記謄本附卷可稽（見原審訴卷第75至93頁），且上訴人亦未能提出證據證明其就系爭土地與劉瑞源間有租賃關係存在，自無從認定上訴人於劉瑞源出售系爭土地之應有部分時，有土地法第104條規定之優先承買權，而得據以否認洪鳳貞買受系爭土地應有部分之效力。是以，洪鳳貞為系爭土地之共有人，洵無疑問，其提起本件分割共有物之訴，自無當事人不適格之問題。
⑵系爭土地之使用分區為高雄市「擴大及變更原高雄市
主要計畫」都市計畫區內第四種商業區，且系爭土地未經申請建築執照，不受建築基地法定空地分割辦法之限制等情，有高雄市政府都市發展局110年5月13日高市都發開字第11032183100號函、高雄市政府工務局110年5月17日高市工務建字第11034637600號函附卷可稽（見原審審訴卷第75、77頁）。上訴人主張系爭土地與房屋之使用有密切關連，且供兩造通行之用，依民法第823條第1項但書規定為不得分割一節，固以另案判決為據。惟被上訴人所有之B建物已廢棄使用一節，經被上訴人陳明在卷（見本院卷第80、81頁），則被上訴人原無通行系爭土地以達B建物之需求。又另案判決之理由，僅認定陳國興等5人與劉居田同屬重測前坐落高雄市○○區○○段000000○地號土地之承租人，故陳國興等5人就系爭土地與劉居田同有優先承買權（如另案二審判決理由欄五⑴⑵所示，見原審訴卷第111至114頁），並未認定F建物為陳國興等5人所有；且縱認F建物現由上訴人管理，仍無從逕認定F建物之使用收益權能即歸屬於上訴人，則F建物之通行問題，原難謂與上訴人有關。退而言之，縱認上訴人就F建物有使用收益之權限，惟F建物之通行問題，至多僅屬決定系爭土地分割方案時可供審酌之事項，並非謂系爭土地即不得分割。是以，上訴人主張系爭土地因屬F建物與B建物之通路，依其使用目的不能分割云云，尚無可採。此外，上訴人就系爭土地之共有人間訂有不分割之期限一節，並未提出任何證據加以證明，則系爭土地並無民法第823條第1項但書規定不得分割之事由，洵堪認定。而兩造就系爭土地之分割方法，既不能協議決定，則被上訴人請求裁判分割系爭土地，於法即無不合，應予准許。
㈡⒈按法院裁判分割共有物，應按共有物之性質，斟酌各共有
人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當，為適當而公平之分配，且不受當事人主張之拘束（最高法院109年度台上字第2143號、69年度台上字第3100號民事判決意旨參照）。
⒉經查：系爭土地北側面積1.7平方公尺部分上為如附圖編
號C所示之鐵皮加蓋建物（1層，下稱C建物），其餘為空地，南側鄰地即同段OOOO地號土地如附圖編號E所示部分上為洪鳳貞所有之OOO號房屋（3層），其正門面臨同區左營大路，後門通往系爭土地；如附圖編號F所示部分上為F建物（1層），其鑰匙由陳碧華持有，唯一之出入口通往系爭土地；同段OOOO、OOOO地號土地上之243號房屋（1層）為上訴人公同共有，其正門亦面臨左營大路，後方與C建物相通，側門通往系爭土地（現遭鐵皮阻擋）；同段OOOO地號土地上如附圖所示編號B部分上之B建物為被上訴人所有等情，除經陳碧華、洪鳳貞陳明在卷外（見本院卷第78至81頁），另有房屋稅籍資料、地籍套合正射影像圖、照片附卷可稽（見原審審訴卷第97至107頁、185至191、235頁、訴卷第209至215頁、本院卷第157頁），另經原審會同高雄市政府地政局楠梓地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見原審訴卷第199至205、227頁）。
⒊⑴本院審酌系爭土地之面積僅6平方公尺，與公路並無適
宜之聯絡，其北側地界蜿蜒曲折，形狀並非方整，單憑系爭土地，顯難供建築使用，又其東、南、北側有兩造之建物交錯圍繞，如欲使各共有人均受原物之分配，顯有困難。而與系爭土地鄰接之全部土地，即同段OOOO○OOOO○OOOO○OOOO○OOOO○OOOOOO地號土地，均為洪鳳貞所有之事實，有土地所有權狀及登記謄本附卷可稽（見原審審訴卷第35至38、283至288頁），則將系爭土地全部分歸洪鳳貞取得，使系爭土地得與相鄰土地合併使用，除得消弭系爭土地於面積、形狀部分之缺陷，並澈底解決系爭土地之通行問題，而最能提升土地之經濟效用。又上訴人未受土地之分配，已由洪鳳貞以相當之金錢為補償（詳下述），則系爭土地以此方案分割，堪稱公平適當。
⑵至於陳碧華主張系爭土地應全部分歸上訴人按原應有
部分比例維持共有，吳陳碧娥主張系爭土地應全部分歸其所有，均係以系爭土地為F建物與OOO號房屋間之通行路徑為理由。惟OOO、OOO號房屋均未經申請建造執照及辦理建物所有權第一次登記，OOO號房屋於設立房屋稅籍時為加強磚造，房屋稅起課年月為66年1月，OOO號房屋於設立稅籍時為木石磚造，折舊年數已超過70年等情，除經洪鳳貞與陳碧華陳明在卷外（見本院卷第78頁），另有房屋稅稅籍記錄表及課稅證明書附卷可稽（見原審審訴卷第185至191頁）。基此，堪認OOO、OOO號房屋均已逾行政院頒布之固定資產耐用年數表所訂耐用年數，原屬老舊，甚而有危害安全之虞，則該等房屋之使用情形，自非決定系爭土地分割方案時之首要考量因素。又F建物之使用收益權能歸屬何人仍有疑問，業據前述，且F建物是否以通行系爭土地為對周圍地損害最少之處所，亦非無疑；退而言之，縱認上訴人有權使用F建物及其基地，且通行系爭土地為對周圍地損害最少之處所，惟土地資源為稀有財，而F建物僅為一面積狹小、結構老舊之磚造房間，有複丈成果圖及照片附卷可稽（見原審訴卷第211頁右上方、第227頁、本院第157頁），其價值低微，用途有限，權衡「系爭土地分歸洪鳳貞取得，部分供F建物通行」，及「系爭土地分歸上訴人共有（或單獨所有），以供F建物通行」，對系爭土地及鄰地之利弊得失，仍以前者較能促進土地開發，提高土地之整體經濟效用。是以，陳碧華、吳陳碧娥主張之分割方法，洵無可採。
⒋⑴按民法第824條第3項所謂金錢補償，係指依原物市場交
易之價格予以補償而言（最高法院87年度台上字第2041號民事判決）。本件系爭土地之價值，經原審囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定，其採素地估價，且不考慮系爭土地與毗鄰土地合併因素，結果認系爭土地於111年5月20日之正常價格為66萬6,000元，有該事務所同年5月4日歐估高字第1110501號函、同年6月8日EAZ0000000000號函暨不動產估價報告書附卷可稽（見原審訴卷第387、389、401頁）。本院審酌上開報告書係領有不動產估價師證書之專業人士，考量一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況及價格水準、最有效使用分析等價格形成之主要因素，依不動產估價技術規則選定比較法及土地開發分析法為估價方法，並前往現場勘查後所作成，其所為之價格評估應屬合理客觀，且亦無證據證明上開鑑價程序或結果有瑕疵或錯誤，則該鑑定結果應屬可信。從而，本院認以66萬6,000元作為系爭土地之市場交易價格，計算共有人間互相補償之金額，尚屬平允，爰依此計算系爭土地全部分歸洪鳳貞取得後，洪鳳貞應補償各上訴人之金額如附表欄所示。
⑵至於洪鳳貞陳稱其向劉瑞源買受系爭土地所有權應有
部分1/2之價金為80萬元，陳碧華陳稱其向陳碧靜買受系爭土地所有權應有部分1/10、公同共有權利之價金分別為26萬7,000元、17萬8,000元，合計44萬5,000元等節，固有土地買賣合約書、土地買賣契約書附卷可稽（見原審審訴卷第19至26頁、訴卷第311至317頁）。惟上開交易之當事人既包括兩造在內，其成交金額即受兩造之主觀因素所影響，不能認為與系爭土地於市場交易之客觀價格相當。又洪鳳貞雖於原審陳稱如系爭土地全部分歸其取得，願以80萬元補償對造等語（見原審訴卷第418頁），復於本院將補償金額提高為200萬元（見本院卷第97、206頁），惟上開補償金額僅屬洪鳳貞所為之要約，且係以上訴人不再爭執系爭土地分歸洪鳳貞取得為前提，既經上訴人拒絕後，即失其拘束力，自不能認為於兩造爭執不下，由法院以判決分割系爭土地時，洪鳳貞仍應受該要約之拘束。是以，上訴人主張洪鳳貞應補償其等200萬元云云，亦無可採。
七、綜上所述，洪鳳貞依民法第823條第1項規定，請求判決分割系爭土地，應將系爭土地全部分歸洪鳳貞取得，並由洪鳳貞補償陳碧華199,800元，補償吳陳碧娥66,600元，及補償陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳66,600元（其等受領公同共有債權之清償，應共同為之，附此敘明）為適當。原判決依此方法准予分割系爭土地，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍法 官 李珮妤以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書記官 黃瀚陞附表：系爭土地共有人、應有部分及補償明細（金額單位：新台幣） 土地坐落：高雄市○○區○○段000000地號，面積：6平方公尺 稱謂 姓名 應有部分 洪鳳貞應為補償金額 （＝666,000元×） 被上訴人即原告 洪鳳貞 1/2 ╳ 上訴人即被告 陳碧華 3/10 199,800元 吳陳碧娥 1/10 66,600元 陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳 公同共有1/10 66,600元（共同受領）