臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上易字第390號上 訴 人 林冠宇訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師被 上訴 人 周彩雲訴訟代理人 王進勝律師
張釗銘律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國111年10月27日臺灣高雄地方法院110年度訴字第1081號第一審判決提起上訴，本院於112年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊經訴外人凱璿不動產事業股份有限公司（下稱凱璿公司）仲介，於民國110年1月23日與上訴人（由其父即原審共同被告林瑞峰代理）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以新台幣（下同）1,320萬元向上訴人買受坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地及其地上2891建號建物（門牌號碼同區廣東一街81號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），伊已依約給付簽約款132萬元，並同意承接系爭房地之原租約。詎上訴人竟毀約，另將系爭房地出售予訴外人張麗敏，於同年4月19日辦畢所有權移轉登記，而陷於給付不能，伊於同年5月24日寄發存證信函（下稱乙存證信函）予上訴人及其代理人林瑞峰，表示依系爭契約第12條第1項、第3項約定及民法第226條、第256條規定解除系爭契約，並請求返還已付價金及給付違約金，林瑞峰於翌日收受乙存證信函，系爭契約已經伊合法解除。爰依系爭買賣契約第12條第3項約定，請求上訴人賠償按原所收款項計算之金額即132萬元作為違約金，並請求上訴人加計法定遲延利息而為給付等語，聲明：上訴人應給付被上訴人132萬元，及自110年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（被上訴人於原審之其餘請求，經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服，非本院審理範圍部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭房地原出租予訴外人廖美雪，租期至111年12月19日止，兩造遂於系爭契約第17條約定：「因現況出租中有公證，賣方言明110年1月31日以前和房客談騰空日期，若房客無法在110年7月31日以前騰空，賣方得主張解除買賣合約，若買方同意承接租約至租期屆滿，合約繼續履行」。嗣廖美雪拒絕提前終止租約及遷讓房屋，伊即於110年4月6日寄發存證信函（下稱甲存證信函）向被上訴人告知上情，並表示系爭契約無效，即為解除系爭契約之意，被上訴人於翌日收受甲存證信函，亦未於該函所載催告期限內為承接租約之表示，應認系爭契約業經伊合法解除，被上訴人自無從再依系爭買賣契約第12條第3項約定請求伊給付違約金。
縱認伊為違約，惟系爭契約第12條第3項約定之違約金屬損害賠償總額預定性質，而被上訴人並未受有損害，則該約定之違約金過高，應酌減為零等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人132萬元，及自110年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，並就被上訴人勝訴部分為准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第85至86頁）：㈠系爭房地前為上訴人所有，上訴人之父林瑞峰代理上訴人將系
爭房地出租予廖美雪，約定租期自108年12月20日至111年12月19日止。
㈡林瑞峰代理上訴人與被上訴人於110年1月23日就系爭房地簽訂
不動產買賣契約書（即系爭契約），約定總價為1,320萬元，系爭契約第12條第3項後段約定：「如乙方（指上訴人，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（指被上訴人，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，第17條第5項約定：「因現況出租中有公證，賣方（指上訴人，下同）言明110年1月31日以前和房客談騰空日期，若房客無法在110年7月31日以前騰空，賣方得主張解除買賣合約，若買方（指被上訴人）同意承接租約至租期屆滿，合約繼續履行…」。
㈢上訴人於110年3月11日寄發存證信函予廖美雪，表示提前終止
租約，並請求廖美雪於同年4月30日前返還系爭房地，為廖美雪所拒。
㈣林瑞峰代理上訴人與張麗敏於110年3月15日就系爭房地簽訂不
動產買賣契約書，約定總價為1,550萬元，系爭房地於同年4月19日移轉登記為張麗敏所有。
㈤林瑞峰於110年4月6日寄發甲存證信函（如被證5所示，見原審
卷第101至103頁）予被上訴人，甲存證信函於同年月7日到達被上訴人。被上訴人先於同年5月7日寄發如原證3所示之存證信函（見原審審訴卷第31至34頁），上訴人與林瑞鋒均未收受，被上訴人復於同年5月24日寄發乙存證信函（如原證9所示，見原審審訴卷第83至84頁）予上訴人及林瑞峰，表示解除系爭契約、請求返還已付價金及給付違約金，乙存證信函於同年月25日到達上訴人之代理人林瑞峰。
五、本件爭點為：㈠系爭契約是否因上訴人以甲存證信函而合法解除？㈡系爭契約是否因被上訴人以乙存證信函而合法解除？㈢被上訴人請求賠償之違約金，是否過高？
六、本院判斷如下：㈠系爭契約並未因上訴人以甲存證信函而合法解除：
⒈⑴按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約
所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。買賣契約雖訂有保留解除權之特約，但有解除權之一方，若不為解除權之行使，則他方仍非不能請求履行契約。又契約解除權之行使，須有解除權之一方，以意思表示向他方為之。
⑵次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘
泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭契約第17條第5項約定：「若房客無法在110年7月31日以前騰空，賣方得主張解除買賣合約，若買方同意承接租約至租期屆滿，合約繼續履行」，依其文義，顯係兩造約定於發生「承租人未於110年7月31日前騰空交還系爭房屋」之事由時，上訴人即取得系爭契約之解除權，並非約定於上開事由發生時，系爭契約即當然失其效力。換言之，系爭契約第17條第5項之內容，乃上訴人對系爭契約保留解除權之約定，而非系爭契約附有解除條件；且兩造既約定於被上訴人同意承接系爭房地之租約時，兩造仍應繼續履行系爭契約之義務，則上訴人依系爭契約第17條第5項約定行使解除權，即以被上訴人未同意承接租約為要件，於被上訴人同意承接系爭房地之租約時，上訴人縱已行使該解除權，仍不生解除之效力，如尚未行使，自無從再為行使。
⒉經查：
⑴關於被上訴人是否同意承接系爭房地之租約一節，經查：
①證人王淑玲於原審及本院到場證稱：伊於永慶不動產
巨蛋凱璿加盟店即凱璿公司北高雄分公司擔任房屋仲介，兩造就系爭房地之買賣均委任伊公司，由伊負責仲介，上訴人為屋主，人在國外，向來均由其父林瑞峰代上訴人與伊聯繫；系爭房屋原經上訴人以每月2萬1,000元出租予廖美雪供營業使用，因屋況漏水、破舊，故該租金低於行情，兩造因而以系爭契約第17條約定如無法騰空交屋，且被上訴人不願承接租約，兩造得協調是否解除系爭契約，如被上訴人願承接租約，系爭契約即繼續履行；原本廖美雪認系爭房屋之屋況太差，必定無法出售，故表示系爭房屋如經出售，其即立刻搬遷，嗣廖美雪之子發現買賣不破租賃之規定，且其無法按原租金覓得其他租屋處，故提出二方案，一為補償其搬遷費，二為由其續租至原租約租期屆滿為止，而不願提前終止租約騰空交屋，又伊為林瑞峰與廖美雪交涉時，林瑞峰表示願意補償廖美雪3個月之租金即6萬3,000元，請廖美雪遷走或以其他方式處理，廖美雪拒絕搬遷後，伊問被上訴人是否願承接租約，被上訴人雖同意，但希望租金調高為當地行情即每月3萬元，於協調後達成共識，即廖美雪所付租金仍為每月2萬1,000元，與3萬元間之價差，則將林瑞峰承諾原欲補貼廖美雪之6萬3,000元，改為補貼被上訴人，其餘8萬餘元由被上訴人應付之仲介服務費中折讓，因此事涉及服務費，須向伊公司店長報告，經店長與被上訴人均同意，伊即於110年3月29日去電林瑞峰表示被上訴人同意承接租約，林瑞峰則表示因其急需用錢，要求加快進度等語；又自住與出租之核貸成數、利率不同，須向銀行申請變更貸款條件，並影響被上訴人之自備款數額，故伊其後均在處理貸款事宜，因銀行作業需要時間，復遇銀行專員休長假，伊有向林瑞峰表示銀行已在處理貸款條件變更，嗣銀行專員於返回工作日即同年4月13日告知伊貸款通過，伊立即向林瑞峰報告貸款進度等語（見原審卷第165至184頁、本院卷第107至115頁）；而證人王淑玲110年（下同）3月29日分別於9時17分、13時31分與林瑞峰通話約8分、7分，13時16分與被上訴人通話約22分，12時28分、13時45分與其店長通話2分、8分，復於3月31日9時17分、12時57分與林瑞峰通話約1分、13秒，再於4月13日8時53分傳送訊息告知林瑞峰：「上次跟您回報的買方貸款成數問題，昨天星期一有跟貸款專員確認，貸款成數經買方確定，沒問題，您這邊的租賃補償3個月到時候貸款核發進行租賃契約轉移的時候再做補償給買方，代書部門這邊會繼續進行報稅進度」等語，有證人王淑玲之手機來電/訊息紀錄截圖附卷可稽（見原審卷第207至217頁），而與證人王淑玲前揭證述其與林瑞峰、被上訴人、店長聯繫之經過互核相符。是以，證人王淑玲前揭證述被上訴人已同意承接租約，且其已於110年3月29日將此事告知上訴人之代理人林瑞峰等情，應屬可信。
②又王淑玲於110年4月6日向被上訴人表示：「我有把廣
東一街的室內照片傳給銀行專員王先生了，他有問租約結束期 ，（因為我不知道您跟他談是含租約或不含）所以我請他直接跟您連絡」等語，被上訴人則詢問系爭房屋之租約是否經公證，並請求查看租約內容，嗣於同年月8日傳送其與銀行人員之訊息對話截圖，向王淑玲表示：「早上聯絡銀行了，王先生現在休假中，要下星期一才會上班，同事說會幫我轉告王先生，房貸就申請六成五，謝謝」等語，又雙方於同年月12日之對話為：「王淑玲：請問今天有跟銀行的專員做最後的確認了嗎。被上訴人：有的，已與王先生確認要貸款成數/非自用是貸到六五成/王先生說需要你這邊提供現任租客的合約書，他應該會再和你聯絡。王淑玲：好的/合約書就是我上次傳給您那一份/那我就先傳給他」等語，有被上訴人之手機訊息紀錄截圖附卷可稽（見本院卷第157至167頁）。倘被上訴人並未於110年4月6日前同意承接租約，則其應無再向王淑玲表示希望得知租約內容之必要，更無向銀行表示以非自用之貸款成數申貸之可能，則由上開訊息紀錄，足以證明被上訴人於110年4月6日之前，確已同意承接租約，並將此事告知王淑玲。而被上訴人同意承接租約，乃系爭契約能否繼續履行，及仲介人員能否取得報酬（仲介服務費）之重要關鍵，王淑玲一旦知悉被上訴人同意承接租約，系爭契約得繼續履行，當無不立即告知林瑞峰之理。基此，益徵證人王淑玲前揭證述被上訴人已同意承接租約，且其已於110年3月29日將此事告知林瑞峰等語，確屬可信。
③綜上，被上訴人於110年3月29日即已同意承接租約，
且上訴人於當日即知悉其情之事實，應堪認定，則上訴人於其後依系爭契約第17條第5項約定行使解除權，已與「被上訴人未同意承接租約」之要件不符，自不生解除之效力。
⑵①林瑞峰於110年4月6日寄發之甲存證信函固記載：「…考
量雙方權益和減低損害，幾次請求永慶仲介公司聯絡貴方出面共商解除契約之事均無回應，故在不知貴方電話的前提下寄予此函，並同時聲明契約無效，深感抱歉。若貴方有虧損或建議請在5日内回覆共商解決之方法…」等語（見原審卷第101至103頁），並經證人林瑞峰於本院到場證稱：伊於簽訂系爭契約時向王淑玲、被上訴人夫妻等人再三強調，因伊於110年4月下旬亟需資金，且係以低價出售，故倘廖美雪不搬遷，系爭契約即無效，嗣廖美雪表示無法搬遷，復退回伊所寄發之存證信函，伊即向王淑玲表示欲取消交易，王淑玲雖稱其會再與被上訴人協商，惟迄3月底或4月初仍未回覆被上訴人是否願承接租約，且伊於3月底詢問王淑玲為何貸款尚未完成，王淑玲表示因銀行副董休假，須待副董回來始能繼續辦理，惟未告知伊副董何時回來，伊認王淑玲就貸款與被上訴人是否承接租約均未明確回覆，遂寄發甲存證信函予被上訴人，要求被上訴人於5日內協商解決方法，2日後又去電要求被上訴人出面商談解除契約，惟被上訴人逾一週仍未回覆，伊遂決定取消系爭契約；又另有一位仲介向伊詢價，表示新買方願意承接租約，伊開價1,550萬元，並表示系爭房地已簽訂系爭契約，須待系爭契約解除始能簽訂新契約，而對方願意等候，雙方遂於110年3月間簽訂預約，約定如系爭契約解除，新買賣契約始生效力，伊係迄110年4月18、19日始與新買家簽訂買賣契約及辦理過戶等語，又證稱：「（問：甲存證信函表明系爭契約無效，意義為何？）我的意思是被上訴人要在5日内出來商討解決方法，超過5日沒有回覆，契約就無效」等語（見本院卷第107至111頁）。惟系爭契約第17條第5項為上訴人對系爭契約保留解除權之約定，並非系爭契約附有解除條件，業據前述（見六、㈠⒈⑵），則系爭契約自不因廖美雪拒絕於租期屆滿前交還系爭房屋，即當然歸於無效，且林瑞峰於甲存證信函聲明系爭契約為無效，是否即為行使解除權之意思表示，尚非無疑。
②又證人林瑞峰為上訴人之父及系爭契約之代理人，且
出售系爭房地所得價金，原即為提供其所需資金，則其就本件訴訟結果有重大利害關係，難期其證述無偏頗上訴人之虞。況林瑞峰於110年3月15日即代理上訴人與張麗敏就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定總價為1,550萬元，張麗敏於當日簽發交付100萬元之本票作為簽約款，而該契約並未記載以系爭契約效力之解消，作為該契約之停止條件（或以系爭契約之繼續履行，作為該契約之解除條件），其第11條第3項更約定：「乙方（指上訴人，下同）若有違約情事致甲方（指張麗敏，下同）解除本約時，應負擔甲方所受損害之賠償、返還甲方已給付價金，並按甲方已給付價金、本票或支票之面額，支付懲罰性違約金予甲方」等情，有不動產買賣契約書、本票附卷可稽（見原審卷第55至69頁），則證人林瑞峰前揭證述其與新買家約定如系爭契約解除，新買賣契約始生效力云云，尚屬無稽。倘系爭契約繼續履行，上訴人除出售系爭房地所得價金立即短少230萬元外，並將對張麗敏負有給付懲罰性違約金100萬元之義務，堪認林瑞峰欲使系爭契約效力解消之動機，至為強烈。是以，證人林瑞峰證述王淑玲並未向其告知被上訴人同意承接租約云云，顯然不足採信。
③再者，證人林瑞峰證稱：「（問：你有無提出3個月的
租金補償方案，讓王淑玲去與租客商量？）我的意思是如果租客願意搬遷，我會補貼租客3個月的租金63,000元，作為搬遷的補償，並不是拿來補貼租客繼續承租的租金。…（問：王淑玲去跟租客接觸後，有無跟你說被上訴人願意承接租約？）沒有。王淑玲可能誤解成我要補貼63,000元給被上訴人，但我其實是要補貼租客搬遷費用」等語（見本院卷第110至111頁），足證證人王淑玲證稱其以林瑞峰願提出之搬遷補償金6萬3,000元與被上訴人協商，使被上訴人同意承接原租約之經過，並非虛妄。而林瑞峰之所以願提出6萬3,000元之補償金，無非係為使系爭契約繼續履行，而系爭契約繼續履行、系爭房地移轉為被上訴人所有之後，廖美雪所付之租金為何，即與林瑞峰無關，則王淑玲將將林瑞峰所願提出之補償金6萬3,000元，改為補貼被上訴人之租金損失，亦得使系爭契約得以繼續履行，尚未悖於林瑞峰委任王淑玲之目的。退而言之，縱認王淑玲所提出「將林瑞峰所願提出之補償金6萬3,000元，改為補償被上訴人」之方案，係違反林瑞峰之意願，惟被上訴人就此並不知情，則對於認定被上訴人已同意依王淑玲提出之方案承接租約一事，仍不生影響。
④至於證人即廖美雪之子黃龍予固於本院到場證稱：「(
問：王淑玲有無表示新的買家有意願要承接你們的租約？）她說新的買家不願意照原租約承接，一來因為他們要自住，二來他們覺得租金太便宜，所以才說要把租金提高到每月3萬元以上。（問：當王淑玲跟你表示新的買家把租金提高到3萬元以上，你們拒絕以後，王淑玲有再進一步跟你做任何表示？例如說，買家願意接受原本的租約？）王淑玲沒有說該買家願意接受原先的租約。我們不接受比原先租金更高的租金，所以她再來找我們，我們都不理她」等語（見本院卷第222頁），然被上訴人既已同意以林瑞峰提供之搬遷補償金及仲介服務費之折讓，而承接系爭房地之租約，則於系爭契約繼續履行、被上訴人受讓系爭房地之所有權後，依民法第425條第1項規定，廖美雪之承租人權益並不受影響，關於被上訴人同意承接租約一事，原無告知廖美雪或黃龍予之必要。是以，尚無從以證人黃龍予之上開證述，而為不利於被上訴人之認定。
⒊綜上，系爭房地之原承租人廖美雪雖拒絕提前騰空交還系
爭房地，惟被上訴人已於110年3月29日同意承接系爭房地之租約，上訴人並於同日即知其情事，則上訴人再行使系爭契約第17條第5項約定之解除權，即不合於該約定之要件，縱認其於同年4月6日寄發甲存證信函，係對被上訴人為解除之意思表示，仍不生合法解除系爭契約之效力。從而，上訴人主張系爭契約經其以甲存證信函合法解除云云，要無可採。
㈡系爭契約已因被上訴人以乙存證信函而合法解除：
按系爭契約第12條第3項後段約定：「如乙方（指上訴人，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（指被上訴人，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」（見原審審訴卷第24頁）。經查：系爭契約未經上訴人以甲存證信函解除其效力，有如前述，則兩造自仍負有依約履行之義務；惟上訴人另將系爭房地出售並移轉為張麗敏所有，於110年4月19日辦畢移轉登記，而陷於給付不能，依系爭契約第12條第3項後段約定，被上訴人無須催告，即得解除契約。又被上訴人於110年5月24日寄發之乙存證信函記載：「…特以本函進行第2次催告，爰依契約書第12條第1項、第12條第3項後段、民法第226條及第256條之規定，若7日內台端與台端授權代理人仍不履行契約條款規定，本人得逕行解除契約，並應由違約之一方負擔所有稅費以及民事債務不履行損害賠償責任」（見原審審訴卷第83至84頁），固使用「催告」之文字，並記載7日之期限，惟被上訴人無須催告即得行始解除權，有如前述，則該7日期限之意義，應屬被上訴人就其所為解除之意思表示，附加發生效力之始期，於期限屆至時，被上訴人解除系爭契約之意思表示發生效力，而無庸另為解除之意思表示。是以，被上訴人因上訴人陷於給付不能，於110年5月24日以乙存證信函向上訴人及林瑞峰為解除系爭契約之意思表示，符於系爭契約第12條第3項後段約定，俟乙存證信函於翌日到達上訴人之代理人林瑞峰，再經7日後，系爭契約即經被上訴人合法解除。從而，被上訴人主張其依系爭契約第12條第3項後段約定，以乙存證信函合法解除系爭契約，並請求上訴人給付違約金，洵屬有據。
㈢被上訴人請求賠償違約金132萬元，並未過高：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條固定有明文。惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
⒉經查：系爭契約簽訂後，被上訴人已於110年1月28日將簽
約款132萬元存入履約保證專戶，以給付買賣價金，有履保專戶查詢結果附卷可稽（見原審審訴卷第81頁），則被上訴人因上訴人違約，依系爭契約第12條第3項後段約定解除契約，上訴人原應於解約日起10日內交付其原所收款項之數額132萬元予被上訴人，作為違約之損害賠償。而系爭契約自110年1月23日成立，迄同年5月24日經被上訴人解除，已歷時4個月，且被上訴人就系爭房地申辦貸款已完成對保程序，有放款借據在卷可參（見本院卷第101至102頁），堪認被上訴人就系爭契約之履行已耗費相當之時間及精力。又系爭房地於系爭契約之總價為1,320萬元，上訴人將系爭房地改售他人之總價為1,550萬元，亦即上訴人因違背系爭契約所獲取之利益即達230萬元，則被上訴人請求上訴人給付132萬元之違約金，自難謂數額有過高之情事。是以，上訴人抗辯違約金132萬元為過高云云，實無可採。
七、綜上所述，本件被上訴人依系爭契約第12條第3項後段約定，請求上訴人給付其132萬元，及自110年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍法 官 李珮妤以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
書記官 黃月瞳