臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上易字第316號上 訴 人 林惠娟訴訟代理人 邱國鐘上 訴 人 王子建（即王昭堂之承受訴訟人）訴訟代理人 黃代美上 訴 人 陳惠珍被 上訴人 葉婉君訴訟代理人 吳澄潔律師
張錦昌律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年7月21日臺灣屏東地方法院110年度訴更一字第2號第一審判決提起上訴，本院於111年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造為坐落屏東縣○○○○○段0000000地號土地（下稱1181-29地號土地）共有人，應有部分各10分之1。
被上訴人於民國102年12月間向訴外人李春花購入上開土地應有部分後，未得全體共有人之同意，在1811-29地號土地上興建鋼架構造用鐵皮建物（占用面積36平方公尺，下稱系爭鐵皮屋），妨礙上訴人及其他共有人所有權行使之圓滿。爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定，提起本件訴訟。聲明：被上訴人應將坐落1811-29地號土地上，如附圖編號1811-29⑴所示占用該土地面積36平方公尺之系爭鐵皮屋拆除後，將上開拆除部分占用之土地返還上訴人及其他共有人。
二、被上訴人則以：1811-29地號土地為屏東縣○○市○○路000巷0號、11號公寓共用之建築基地，上訴人為9號公寓2、4、5樓住戶，被上訴人為9號1樓住戶，9號及11號兩棟建物為同一建商所建，外觀相同，系爭鐵皮屋位於1樓後方，經建商與各承購戶訂立分管契約，約定由1樓承購戶管理使用，兩造均應繼受分管契約，勝利路322巷11號建物住戶曾起訴請求1樓住戶拆除後方鐵皮屋，亦經本院以108年度上易字第422號判決認定1811-29地號土地存在建商與各承購戶約定之分管契約。系爭鐵皮屋使用壽命約20年，涉訟公寓則係鋼筋混凝土所建，使用壽命高達半世紀以上，興建至今已40餘年，可認存於1181-29地號土地之分管契約，至少應至涉訟公寓拆除改建為止，否則將造成1樓住戶之公寓仍在使用期間，卻因系爭鐵皮屋之改建或拆除，因此喪失就1811-29地號土地所約定分管契約之不合理現象等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡上訴人應將坐落1811-29地號土地上，如附圖編號1811-29⑴所示占用該土地面積36平方公尺之系爭鐵皮屋拆除後，將上開拆除部分占用之土地返還上訴人及其他共有人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落屏東縣○○市○○段0000地號土地，依據屏東縣屏東市公所9
5年2月8日屏市建字第0950004109號函辦理逕為分割，因而分割出同段1811-1、1811-2地號等土地，該1811-1、1811-2地號土地並因分割而分別增加同段1811-29、1811-30地號土地。又其中同段1811-1、1811-29地號土地，現由兩造按各10分之1之應有部分比例而維持共有。
㈡被上訴人除上述土地外，另於102年1月30日以買賣為原因登
記為同段1811-2、1811-30地號土地應有部分10分之1及其上同段1179建號即門牌號碼為屏東縣○○市○○路000巷0號房屋之所有人。至其配偶即訴外人林志宗則於110年6月23日，亦以買賣為原因登記為同段1811-2、1811-30地號土地應有部分10分之1及其上1180建號建物之所有人。
㈢被上訴人所有系爭鐵皮屋為鋼架構造，占用1811-29地號土地
之面積係如附圖編號1811-29⑴所示之36平方公尺，其餘部分則占用同段1811-1地號土地，現係供林志宗用以經營車用避震器批發販售之用，並與其所有門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0號建物相連通。
㈣上訴人林惠娟、陳惠珍及王子建之被繼承人王昭堂前以被上
訴人所有系爭鐵皮屋無權占用同段1811-29地號土地為據，具狀向被上訴人提起拆屋還地之訴，經原法院以102年度訴字第545號拆屋還地事件審理後，以被上訴人經合法通知未到場，且就興建系爭鐵皮屋是否得到全體共有人同意乙節並未爭執或否認等情為由，判決被上訴人應拆除系爭鐵皮屋及返還所占用部分之土地而告確定。
㈤上訴人以上開判決為執行名義聲請對被上訴人為強制執行，
經原法院以103年度司執字第29784號拆屋還地強制執行事件之強制執行程序受理後，兩造於103年11月28日達成和解，上訴人進而撤回該強制執行事件之聲請。又兩造分別簽訂租賃期間103年4月1日起至106年12月31日止、107年1月1日起至107年12月31日止、108年1月1日起至108年12月31日止及109年1月1日起至109年12月31日止之租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租1811-29地號土地內33平方公尺之土地。
上訴人於上開租約屆期後，具狀訴請被上訴人拆除系爭鐵皮屋及返還土地，經原法院於110年6月21日另以110年度訴字第362號返還土地事件繫屬。
㈥被上訴人於110年7月9日，以原法院102年度訴字第545號民事
判決未合法送達，不生合法送達效力為據提出上訴，經本院於110年9月14日以110年度上易字第228號拆屋還地事件審理後，認原法院102年度訴字第545號判決正本之送達不合法，訴訟程序有重大瑕疵而發回原法院，經原法院以本件更行審理。
㈦門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0○0○0○0○00號房屋，均為同一
建商分別於70至80年間分次所興建，且各公寓之外觀、樓層數均相同。又其中9、11號房屋係共用公寓1樓正門，且各樓層住戶均得由公寓1樓正門對外通往勝利路322巷，僅1樓住戶另外得由後門連接機場北路以對外通行。
㈧如附表所示兩造所有各建物與門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷
00號各樓層之房屋，均係共用同段1811-1、1811-29地號土地為建築基地。此外，門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷00號2樓、3樓、5樓住○○○段000000○0000000地號土地其他共有人，前以同為上開各土地共有人之1樓住戶未經全體共有人同意，無權占有該公寓後方空地即同段1811-29地號土地以搭建鐵皮屋為倉庫、廚房使用，因而訴請拆屋還地，然經原法院以108年度訴字第225號判決認定該1樓住戶沿房屋後方所建造之上開鐵皮屋，為其專用空間，兩造間存有默示分管契約，故判決其等敗訴，其等雖不服提出上訴，然仍經本院以108年度上易字第422號判決上訴駁回確定。
五、本件爭點：㈠就系爭鐵皮屋占用之土地是否成立分管契約，約定該部分為
被上訴人之專用空間？㈡上訴人請求被上訴人拆除系爭鐵皮屋返還占用土地予全體共
有人，是否有據？
六、本院判斷：㈠就系爭鐵皮屋占用之土地是否成立分管契約，約定該部分為
被上訴人之專用空間？⒈按所謂分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍，
各自使用特定之共有物，所成立之特約。共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，共有人於分管範圍內對於共有物有使用收益之權，其他共有人即應受契約之拘束，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。
⒉證人許坤獅證稱：本棟公寓70年左右由陳坤城所建，第一期
建案是1、3、5、7號。因為1樓空間比較寬廣賣比較貴，價格比其他樓層貴三倍，因建坪比的關係，1樓住戶前後空地都是歸1樓住戶使用，都是建商幫一樓有圍起來，以我當時322巷1號來說，價格就比其他高大概140幾到150之間。第二期建案9、11號，鐵皮屋都是建商蓋的。勝利路322巷是公寓的前方，後方就是各個鐵皮屋的空地，只有1樓的人從後方出入，其他樓層的人要從322巷進入。我在公寓住40幾年了，我買1樓的時候，鐵皮屋就全部蓋好了，當時也有蓋圍牆及鐵門給我們，1、3、5、7、9、11後面鐵皮屋都是建商蓋的，前方的鐵門也都是建商蓋的，建商有說前後土地交給1樓使用等語明確（見原審訴更一卷二第69至72頁），可知建商於9號、11號公寓1樓前方搭建圍牆及1樓後方搭建鐵皮屋，因1樓承購戶可使用1樓前後空地，故建商就1樓所定售價最高，且許坤獅於承購時公寓時即知悉1樓後方蓋有鐵皮屋，並專供1樓使用，可自1樓前後門出入，2至5樓住戶則僅能自公寓大門出入，無法從1樓後方出入。
⒊證人即被上訴人前手李春花亦證稱：我當年跟范先生購買一
樓房屋，一樓有分前後，前後均有入口，我購屋時後門不是空地，當時整條街就是這樣蓋平的鐵皮屋，二樓以上住戶都從前門出入，不能從後門出入，因為這是一樓的房屋。我是照原狀賣給葉婉君等語（見原審訴更一卷二第248頁），與許坤獅上開證言並無歧異，上訴人王子建訴訟代理人於原審亦陳稱：我買的時候就像1樓照片的樣子都已經蓋好的，當時是李春花在使用等語（見原審訴更一卷第76頁），上訴人提出系爭鐵皮屋照片，可見1樓房屋左右相連之勝利路322巷7號、11號1樓後方亦有搭建鐵皮屋（見原審102年度訴字第545號卷第89頁背面、訴更一卷一第335至337頁），被上訴人提出之照片，亦可見9號、11號公寓1樓前方係以圍牆或鐵皮圍起供1樓使用（見原審訴字更一卷二第204頁），與許坤獅、李春花所證亦屬一致，復徵諸於公寓大廈管理條例施行前，台灣之集合住宅，類此在第1層樓銷售常因售價高承購戶可多使用地面空地而有一樓空地分管之情形，亦為社會普遍存在之現象，堪信系爭大樓最初之承購戶，透過與建商締結買賣契約而有將1樓前後空地專供1樓承購戶使用之分管契約存在，不因未訂立書面契約，即認分管契約不存在。被上訴人主張：建商與各承購戶訂立分管契約，約定由1樓承購戶專用等語，應可採信。
⒋又9號公寓於74年間建築完成，坐落土地上數十年，具公示性
，第一手買受者於購屋時即以1樓前後土地交由1樓房屋所有人使用之現狀而為買受，後續受讓9號公寓房地之人，對於1樓後方搭建之鐵皮屋僅由1樓住戶使用之情形一望即明，具通常即有可得而知之情形。上訴人陳惠珍、林惠娟分別於80、83年間因買賣而取得2樓、4樓房地所有權，王子建之被繼承人王昭堂則於94年間因拍賣取得5樓房地所有權（嗣103年間由王子建繼承），被上訴人則於103年間自李春花取得1樓房地所有權（兩造取得9號公寓房地時間登記原因、時間如附表所示），均應受上開分管契約之拘束。此外，上訴人於本院審理時就95年4月6日公寓坐落土地逕為分割前建商與住戶間就1樓可使用後方土地有分管契約存在，亦無爭執（見本院卷第148頁），是被上訴人主張於1181-29地號土地興建公寓之初，建商與住戶間有分管契約存在，應可採信。至上訴人主張依修正後民法第826條之1規定，不動產分管契約應經登記云云，惟民法第826條之1係於98年7月23日施行，而本件分管契約於98年7月23日前即已成立，依法律不溯及既往原則，本件分管契約自無該條規定適用。
⒌上訴人於本院審理時復主張：95年4月6日1811-29地號土地逕
為分割後，分管契約應已終止等語。然共有人起訴請求裁判分割共有物，有終止分管契約之意思，於法院判決分割共有物確定時，分管契約固發生終止之效力。惟逕為分割登記係地政機關本於公權力之行使，在法律授權下，免經土地所有權人同意，直接辦理土地分割之行為，地政機關之逕為分割登記，並無使分管協議變更或終止（最高法院107年度台上字第2134 號判決意旨參照）。查1811-29地號土地係因都市計畫樁豎立完竣，於95年4月6日經地政機關辦理逕為分割，自同段1811-1地號土地分割而來，有102年12月6日屏所地一字第10231366400號函暨檢附土地登記申請書等資料可稽（見原審102年度訴字第545號卷第130至141頁），1811-29地號土地於95年4月6日逕為分割，乃地政機關之逕為分割登記，並無使本件分管契約變更或終止之效力，且分割後雖新增1811-29地號土地，然共有人及應有部分均與原狀態相同，地上建物之使用情況亦未因此調整變動，亦難認共有人有終止分管契約之意。上訴人主張分管契約因95年4月6日土地逕為分割而終止，無足憑採。
㈡上訴人請求被上訴人拆除系爭鐵皮屋返還占用土地予全體共
有人，是否有據？9號公寓建商既與各承購戶訂立分管契約，約定1樓後方土地搭建鐵皮屋由1樓住戶專用，兩造受讓9號公寓房地時應同受分管契約拘束，業經本院認定如前，而共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，是被上訴人於1樓後方土地搭建系爭鐵皮屋，自非無權占用，上訴人主張被上訴人無權占用1811-29地號土地，請求被上訴人拆除系爭鐵皮屋，返還占用土地予全體共有人，即屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被上訴人應將坐落1811-29地號土地上，如附圖編號1811-29⑴所示占用該土地面積36平方公尺之系爭鐵皮屋拆除後，將上開拆除部分占用之土地返還上訴人及其他共有人，核屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 張維君法 官 周佳佩以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 戴志穎附表：
編號 坐落土地 建物建號 門牌號碼 所有權人 登記原因 登記時間 備註 一 1811-1、1811-29地號 1555建號 屏東縣○○市○○路○○○○000巷0○0號 陳惠珍 買賣 80年7月18日 2樓。 二 同上 1557建號 322巷9之3號 林惠娟 買賣 83年1月22日 4樓。 三 同上 1558建號 322巷9之4號 王子建 分割繼承 103年9月1日 5樓。 謄本上仍記載其原名「王駿嘉」，係分割繼承自王昭堂而來，王昭堂係於94年間以「拍賣」取得。 四 同上 1554建號 322巷9號 葉婉君 買賣 103年1月2日 1樓。 其係向李春花購入，李春花則於100間向范良鑑購買。附圖：屏東縣屏東地政事務所111年1月28日土地複丈成果圖。