臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上易字第81號上 訴 人 林木造訴訟代理人 張翊宸律師被上訴人 蔡茂芳即誼家地產企業行訴訟代理人 陳明安
楊申田律師何宗翰律師上列當事人間因給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國111年1月4日臺灣屏東地方法院110年度訴字第390號第一審判決提起上訴，本院於111年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段○○段00○0000地號土地及其上同段341 、342 建號建物（門牌號碼：屏東縣○○鎮○○路00號、68號房屋，與上開二筆土地合稱系爭房地），原為訴外人蔡麗雯所有，蔡麗雯委由伊以總價新臺幣（下同）4,380萬元銷售，最底價3,800萬元，雙方約定仲介費為3％，而上訴人因有意承購系爭房地，於民國109年10月13日與伊簽訂買賣議價委託書，願以總價3,380萬元承購系爭房地，並支付議價保證金即斡旋金100 萬元。惟伊與蔡麗雯斡旋結果，因承買金額差距過大，上訴人因而2 次提高承購總價及變更議價條件，並先後於同年10月13日、10月22日分別簽立議價變更書（下各稱第一次、第二次議價變更書），依序將承購總價提高至3,500萬元、3,550萬元後，仍無法成交。
其後，上訴人於同年11月3 日再簽訂議價變更書（下稱第三次議價變更書），將承購總價提高至3,700萬元，並同意買賣雙方各自負擔稅賦，內含買賣雙方仲介費。嗣蔡麗雯同意以實收總價3,600萬元及賣方不付服務費之條件出售系爭房地，並於同年11月5 日與伊簽訂系爭房地之專任委託銷售契約書，約定系爭房地以總價3,600萬元委賣，註明買賣雙方之仲介費均由買方支付（即賣方實收金額3,600萬元）。系爭房地最終於同年11月5 日成交，由上訴人指定其子媳林信良、張桂綿，與蔡麗雯簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年11月24日完成所有權移轉登記。則依第三次議價變更書之約定，上訴人即應給付伊仲介費100 萬元（即第3次議價變更書之承購總價3,700萬元-賣方實拿金額3,600萬元），然上訴人僅支付買賣契約總價3,600萬元之1％之仲介費即36萬元，伊自得向上訴人請求所餘仲介費64萬元。為此，爰依買賣議價委託書、第三次議價變更書及民法第
565 條、第570 條規定，求為聲明：上訴人應給付上訴人64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、上訴人則以：伊於簽訂系爭買賣契約前，即向被上訴人要求變更109年11月3日第三次議價變更書之出價及服務費之條件，改為以成交價3,600萬元之1％即36萬元為仲介費，始願意簽約，經被上訴人同意並於109年11月5日簽立服務費確認單（下稱系爭確認單）後，伊始與蔡麗雯於同日簽立系爭買賣契約，可知第3次議價變更書之服務費約定已為系爭確認單所取代。且系爭買賣契約係以3,600萬元成交，而非以第3次議價變更書所約定之3,700萬元成交，足徵系爭議價變更書業經伊撤回。甚者，被上訴人於109年11月5日簽約當日退還100萬元本票予伊，益徵兩造已終止第3次議價變更書之委任關係。況被上訴人於109 年12月3 日受領仲介費36萬元，亦未向伊提及費用短少，卻遲至110年5月始訴請伊給付，顯有違常理等語置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依聲請為附條件之准、免假執行宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人委託被上訴人居間議價以購買系爭房地，兩造於109年10月13日簽立買賣議價委託書，上訴人出價3,380萬元。
蔡麗雯不願接受該出價。後上訴人於109 年10月13日簽立第一次議價變更書，提高出價為3,500萬元，被上訴人仲介費為1％。蔡麗雯仍不接受，上訴人乃於109 年10月22日簽立第二次議價變更書，提高出價為3,550萬元，另須給付仲介費50萬元，蔡麗雯亦不接受該出價。上訴人再於109年11月3日簽立第三次議價變更書，提高出價為3,700萬元，並註明含仲介費（買賣雙方）之文字。
㈡蔡麗雯於109 年11月5 日簽立專任委託銷售契約書、標的現
況說明書，將系爭房地委託被上訴人銷售，其價金定為3,600萬元，並載明為蔡麗雯實得之金額，服務費部分記載「由買方支付」。
㈢上訴人以其子媳林信良、張桂綿名義與蔡麗雯於109 年11月5
日簽立系爭買賣契約，總價為3,600萬元，契約行末並手寫註明：「原定價金為參仟捌佰萬元，賣方議價貳佰萬元，故雙方同意賣方不負瑕疵擔保責任」等文字。
㈣系爭房地已於109 年11月24日辦理所有權移轉登記完竣。
㈤上訴人於109 年11月30日簽發票載發票日109 年12月3 日、
票面金額36萬元之支票予被上訴人所雇用承辦代售系爭房地之仲介人員陳明安收執，陳明安則交付系爭確認單予上訴人，被上訴人業已兌領36萬元。
五、被上訴人依買賣議價委託書、第三次議價變更書、民法第565條、第570條規定，請求上訴人給付仲介服務費差額64萬元，有無理由？被上訴人主張：依第三次議價變更書之約定，上訴人應負擔買賣雙方之仲介費，而上訴人之承購總價為3,700萬元，經扣除本件買賣之成交價格3,600萬元，即為上訴人應負擔含買賣雙方之仲介費100萬元等語。上訴人則抗辯：第三次議價變更書業經其撤回，且被上訴人其後已出具系爭確認單，系爭確認單已取代第三次議價變更書，兩造已合意以成交價3,600萬元之1％即36萬元為其應給付之仲介費等語。經查：
㈠證人即承辦系爭房地移轉登記事宜之代書李展雄證稱：伊於1
09年11月5日並未聽聞兩造談論本件仲介費之金額，伊是事後詢問助理（指其兒李叢年，亦為代書）事發經過，服務費為總價即成交價3,600萬元之1％。被上訴人於109年11月7日傳真（指系爭確認單）至伊事務所，希望伊通知上訴人將服務費36萬元匯入至被上訴人帳戶內。本件訴訟後，伊才知兩造對服務費有糾紛，因伊與李叢年是代書，代書對服務費之給付不會介入，僅依仲介公司之要求告知上訴人。本件買賣在鄉下地方是大案件，通常仲介都是收取成交價之1％作為服務費，但因成交總價高，故服務費都可以再談。仲介費有明文規定，最高不能超過6％，實際上仲介費賣方最多只能收4％，買方最多只能收1％。為了買賣成交，仲介費都是可以談的等語（本院卷第93至95頁）。證人蔡麗雯證稱：（109年11月5日簽約當日過程中，上訴人與房仲陳明安有無就服務費起爭執？），整個買賣過程氣氛很好，伊在場的氣氛都很好，簽約時至結案（伊過戶予上訴人，上訴人亦給付價金完畢）前的氣氛都好。（證人參與議價及簽約的過程中，是否有聽到陳明安或上訴人所述對於仲介費有意見？陳明安的口氣如何？）簽約前的仲介費如何談，伊不清楚，但簽約後，伊要離開代書事務所，陳明安跟伊說，他只向上訴人收取1％仲介費。陳明安跟伊說，恭喜成交了，然後他說他只向上訴人收取1％仲介費口氣也都是笑笑的等語（本院卷第 97、98頁）。上開證人分別係負責辦理系爭房地移轉登記事宜之代書及本件買賣之出賣人，與兩造並無利害關係，其等均係依親身經歷及所知事實而為證述，實無偏袒任何一方而故為虛偽證述之必要，故其等上開證詞，均堪憑採。稽此，本件買賣在系爭房地所處鄉村地區縱屬成交價較高之大案件，仲介費尚有商議之餘地，惟被上訴人於系爭買賣契約簽立後，傳真系爭確認單予證人李展雄，委請其通知上訴人給付之仲介費金額為36萬元，且本件買賣過程中，兩造並未因仲介費生有爭執，被上訴人之受僱人陳明安於簽約後，甚而向出賣人蔡麗雯笑著表示其僅向收取上訴人收取1％之服務費。是上訴人抗辯兩造已合意以成交價3,600萬元之1％即36萬元為其應給付之仲介費等語，非無所據。
㈡次者，依上訴人於109年11月3日所簽立之第三次議價變更書
記載：「本人（按上訴人）願意修正到總價新台幣3700萬元整作為購買誠意，其餘條件依編號NO.M788786買賣議價委託書之內容履行。以上變更」、「一般買賣各付各稅內含仲介費（買賣雙方）」等語。觀其文義內容，可認上訴人於簽立該變更書時，同意以3,700萬元購買系爭房地，且該價格內含買賣雙方之仲介費，此亦為上訴人自承在卷（本院卷第14
7、148頁），惟該書面並未詳載被上訴人得向上訴人收取仲介費之金額及其計算方式，自難憑此逕認上訴人應給付之仲介費即為承購總價3,700萬元減去本件買賣實際成交價格3,600萬元之差額即100萬元。又依證人陳明安證稱：當初蔡麗雯開價4,380萬元，底價是3,800萬元，服務費定為3％，上訴人開價3,500萬元，服務費為1％，因該物件有他人在搶，上訴人就加到3,550萬元，另外要給伊等服務費50萬元，蔡麗雯在11月3 日還是堅持3,800萬元，願意給伊等服務費3％等語（原審卷第163頁），可見被上訴人向買賣雙方所收取之仲介費，約為成交價格之1％、3％。是以第3次議價變更書上所載上訴人願承買價格（含買賣雙方之仲介費），及上開仲介費計算百分比（合計4％），回推上訴人同意之成交價約為3,558萬元〈3,700萬元÷（1+4/100）＝3,558萬元，小數點以下四捨五入〉，而本件買賣實際成交價格3,600萬元，顯高於第三次議價變更書上訴人所同意之成交價格，是被上訴人就最終成交價格之居間議價並未合於第三次議價變更書之約定內容，難謂上訴人應受第三次議價變更書內容之拘束。況觀諸被上訴人於上訴人簽立第三次議價變更書後之109年11月5日交付予上訴人之系爭確認單（原審卷第151頁），關於服務費用係明載36萬元，而非100萬元，且其上並無上訴人尚餘仲介費64萬元未為給付等保留文字，自難認被上訴人因本件買賣得向上訴人請求仲介費即為其所稱之100萬元。
㈢證人蔡麗雯證稱：伊簽立專任委任銷售契約書（簽立日期109
年11月5日，見原審卷第27、29頁）時，上訴人不在場，且該銷售契約書右上角之「109年11月4日前（原本屋開價4380萬，最底價3800萬服務費3％）」，並非伊之意思，伊只在「由買方支付」旁簽名，伊簽名之意思是仲介服務費由買方支付，不是由伊賣方支付的等語（本院卷第98、99頁）。是上訴人於蔡麗雯與被上訴人簽立專任委任銷售契約書時，既未在場，其未必知悉蔡麗雯原應給付之仲介費，悉由買方即上訴人負責支付，且遍閱該委任銷售契約書全文，並無上訴人應給付被上訴人仲介費之金額及計算方式，自難憑此認本件買賣雙方之仲介費均應由上訴人支付。至證人陳明安固證稱：系爭確認單是因伊等有收到款項就要開立收據給對方，甚至還有36萬元的發票。伊等向上訴人收取的依據是第三份議價變更書，並未與上訴人另外簽訂出價3,600萬元、服務費1％之書面契約，伊要跟上訴人收取100 萬元，他不肯只願給伊36萬元之支票，確認單是確認的意思，伊等會憑上面的金額去收錢，但上訴人堅持1％，伊只能在上面寫36萬元。確認單上所載的金額原則上是預定要收取的金額，類似請款單，但本件是上訴人堅持只給36萬元，伊不得不在確認單上寫36萬元，如果沒有簽確認單，伊即無憑據去收錢等語（原審卷第163至165頁），然證人陳明安既為被上訴人所雇用並承辦代售系爭房地之仲介人員，於本件仲介費之爭議顯有利害關係，衡難期待其證詞無偏頗之虞，且其證述內容與上開事證不符，無足憑採。
㈣據上，被上訴人主張：依第三次議價變更書之約定，上訴人
應負擔含買賣雙方之仲介費100萬元云云，並非可採。上訴人抗辯：兩造已合意以成交價3,600萬元之1％即36萬元為其應給付之仲介費等語，應可採信。而上訴人於109 年11月30日簽發票載發票日109 年12月3 日、票面金額36萬元之支票予陳明安收執，陳明安則交付系爭確認單予上訴人，被上訴人業已兌領36萬元（不爭執事項㈤），是被上訴人請求上訴人給付其所稱之仲介服務費餘額64萬元，洵屬無據。
六、綜上所述，第三次議價變更書並未具體指明上訴人因本件買賣應給付仲介費之金額及計算方式，且本件買賣實際成交價格高於依第三次議價變更書反推上訴人同意之成交價格，上訴人自不受該議價變更書之拘束。又系爭確認單已明載上訴人應給付本件買賣之仲介費為36萬元，而未為任何保留文字，且上訴人已給付仲介費36萬元予被上訴人。從而，被上訴人依買賣議價委託書、第三次議價變更書、民法第565條、第570條規定，請求上訴人給付仲介服務費差額64萬元，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人給付被上訴人64萬元及自110年7月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後，認與本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
民事第一庭
審判長法官 甯 馨法 官 林雅莉法 官 何悅芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
書 記 官 戴育婷