臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上字第126號上 訴 人 林榮春被上訴人 蕭玉蓮訴訟代理人 林華文上列當事人間請求酌定租金等事件，上訴人對於中華民國111年3月25日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第819號第一審判決提起上訴，本院於112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造間就坐落高雄市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號乙所示部分之租賃契約，租金核定為每年新臺幣壹萬肆仟貳佰肆拾元。
被上訴人應將附圖所示編號Ａ部分圍籬拆除。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠伊與被上訴人之夫林榮金（已歿）為兄弟關係，伊母親林塗
雲娣前向祭祀公業張邦說購買土地，於民國74年間由伊與母親共同出資興建高雄市○○區○○段00○號建物（下稱系爭建物），林榮金並未出資，系爭建物興建時有經祭祀公業張邦說出具同意書取得建築執照，興建完成後並取得建物所有權狀。因伊母親受日本教育，不認識國字，始委託林榮金申請建築執照，當初系爭建物僅登記林榮金名義，後伊母親在世時將系爭建物所有權移轉登記為上訴人與林榮金所有，應有部分各為2分之1，林榮金死亡後則由被上訴人繼承取得。
㈡祭祀公業張邦說於105年8月24日將系爭建物坐落之高雄市○○
區○○段00000地號土地（下稱144-7土地）移轉登記為伊所有，坐落之同段144-8地號土地（下稱144-8土地）於109年2月10日移轉登記為被上訴人所有，是144-8土地及其上系爭建物應有部分2分之1，同屬於被上訴人所有。又109年間因分割系爭建物，由伊於109年2月15日拍賣取得系爭建物所有權全部，被上訴人僅將系爭建物所有權讓與上訴人，依民法第425條之1規定，兩造間就144-8土地有租賃關係存在，惟兩造間就租金不能協議，爰請求依144-8土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）5,840元年息6%即每年17,502元計算租金。兩造間就144-8土地既有租賃關係存在，伊有使用、收益之權利，惟伊拍賣取得系爭建物全部所有權後，被上訴人搬離後即將系爭建物前後以鐵皮圍住致伊就系爭建物不能為使用、收益，爰依民法第425條之1、第767條第1項中段規定，請求被上訴人如原判決附圖、附圖編號A、B、C所示之圍籬拆除等語。聲明：㈠請求酌定上訴人對被上訴人所有144-8土地每年地租為17,502元；㈡被上訴人應將如附圖所示之A、
B、C圍籬拆除。
二、被上訴人則以：144-8土地原為祭祀公業張邦說所有，經出賣而移轉登記為伊所有，144-8土地與系爭建物自始即未曾同屬伊單獨所有，本件應無民法第425條之1規定之適用，故上訴人就144-8土地並無租賃關係存在，自無得請求酌定租金。兩造就系爭土地既無租賃關係，上訴人自不得對144-8土地有使用、收益之權利，上訴人訴請被上訴人拆除圍籬，亦無理由。況系爭建物仍可透過南側出入口自由進出，圍籬無礙於上訴人對系爭建物利用之權利，並無自伊144-8土地出入之必要。又系爭建物後方出入口屬張姓地主所有，圍籬與伊無關等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決廢棄。（二）請求酌定上訴人對被上訴人所有144-8土地每年地租為17,502元。(三)被上訴人應將附圖所示A、B、C圍籬拆除。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造之爭點：㈠上訴人請求核定租金為每年17,502元，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人拆除如附圖所示A、B、C圍籬，有無理由
？
五、本院之判斷：㈠上訴人請求核定租金為每年17,502元，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。
⒉系爭建物坐落於144-7土地及144-8土地，祭祀公業張邦說於1
05年8月24日將144-7土地移轉登記為上訴人，另坐落之144-8土地則於109年2月10日移轉登記為被上訴人所有。又系爭建物為兩造共有，應有部分各2分之1，上訴人於109年2月15日拍賣取得系爭建物所有權全部（自被上訴人取得應有部分2分之1），業有144-7土地及144-8土地登記謄本、異動索引資料及系爭建物登記謄本在卷可稽（見審訴卷第81至83頁）。則於109年2月10日至000年0月00日間，144-8土地及其上系爭建物應有部分2分之1同屬於被上訴人所有，應屬符合民法第425條之1第1項規定之「土地及其土地上房屋同屬一人所有」要件，推定兩造間就系爭建物坐落144-8土地部分即附圖編號乙位置（藍色線範圍內）有法定租賃關係存在。
⒊承上所述，上訴人既已提起本件訴訟，請求法院核定租金，
為被上訴人所否認，堪認兩造間就租金數額不能協議，上訴人自得請求法院定之。則依前揭規定，上訴人請求本院核定144-8土地如附圖編號乙部分租金，於法即屬有據。
⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文，並依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109年度台上字第1925號判決意旨參照）。查，144-8土地於109年、111年度申報地價為每平方公尺為5,840元，其周圍為市場，在美濃市區內等情，有土地登記謄本及地價謄本附卷可稽（見審訴卷第21頁、本院卷第265頁），且系爭建物為三層樓，系爭建物使用144-8土地係供居住之用等情，有原審及本院勘驗製有勘驗筆錄在卷可稽，本院審酌144-8土地所在位置，生活機能尚佳，因認兩造間就系爭土地如附圖編號乙部分，應按每平方公尺依申報地價年息6%計算始適當。依各年申報地價，每年應核定為14,240元（計算式：5840元×40.64平方公尺〈編號乙面積〉×6% ＝14240元，元以下四捨五入）。上訴人主張應核定為17,502元云云，超過14,240元部分，為無可採。
㈡上訴人請求被上訴人拆除如附圖所示編號A、B、C圍籬，有無
理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之、民法第767條第1項前段、中段定有明文。上訴人主張：被上訴人於144-8土地上設立之圍籬有妨害伊對系爭建物之所有權云云，為被上訴人否認。惟查，系爭建物前方北側出入口有鐵皮圍籬（附圖編號A）阻擋，南側出入口可出入，另後方出入口北側及東側有鐵皮圍籬（附圖編號B、C圍籬）阻擋等情，業據原審及本院會同兩造現場履勘明確，有原審及本院勘驗筆錄暨現場照片在卷可參（見原審卷第47至53頁、本院卷第203至207頁），並囑託高雄市政府地政局美濃地政事務所測量上開鐵皮圍籬之位置，製成如原判決附圖及附圖之複丈成果圖（見原審卷第57頁、本院卷第241頁〈按：附圖含建物占用土地範圍及面積〉），堪以認定。
⒉查，系爭建物坐落附圖編號乙部分為兩造間租賃契約關係範
圍，附圖編號A圍籬位於編號乙位置，為被上訴人所設自屬妨礙上訴人就系爭建物使用，上訴人自得依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人拆除附圖編號A圍籬。又附圖編號B圍籬非在附圖編號乙範圍，雖有妨礙上訴人由系爭建物通往144-8土地及後方北側及東側之情形，惟就系爭建物後方之同段144地號土地（附圖編號C圍籬所在）及144-11地號土地，均非兩造所有之土地，亦為兩造所不爭執（見原審卷第73頁），上訴人復未能舉證證明有何利用144地號土地及144-11地號土地之權源，自難認附圖編號B圍籬阻擋上訴人由系爭建物對該等方向通行，況系爭建物南側之出入口仍可出入，亦據原審及本院現場勘驗明確，上訴人對於系爭建物之利用，仍可透過南側之出入口為之，自不因被上訴人設立附圖編號B圍籬而妨礙對系爭建物之利用。至於附圖編號C圍籬所在位置之144地號土地非被上訴人所有，上訴人非144地號土地所有權人，自無權請求被上訴人拆除。則上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人將如附圖編號B、C圍籬拆除，應屬無據。至上訴人雖主張：伊拍賣取得系爭建物所有權，繳交價金後，搬回系爭建物居住，因系爭建物鐵捲門要拆除，因而無法使用144-8土地，被上訴人以圍籬將系爭建物圍起來，係以損害伊權利為目的云云；惟系爭建物南側之出入口仍可出入業如前述，自難認附圖編號B、C圍籬有損害上訴人之權利，上訴人此部分主張，委無可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定，請求每年應核定租金為14,240元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人拆除附圖編號A圍籬為有理由，拆除附圖編號B、C圍籬，並無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 陳宛榆法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 馬蕙梅附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。