臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上字第242號上 訴 人 楊文靜
楊松福余隆錦
同致諼共 同訴訟代理人 楊振芳律師被 上訴 人 達耀建設有限公司法定代理人 綦振國訴訟代理人 陳樹村律師
周南宏律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國111年7月21日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第575號第一審判決提起上訴，本院於112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人就給付之金額連帶負給付義務，及該部分假執行之宣告均廢棄。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件訴訟之結果，於訴外人楊恩瑛有法律上利害關係，本院將訴訟事件及進行程度通知楊恩瑛（見本院卷第193、197、203頁），其未參加訴訟，依民事訴訟法第67條之1第1、3項、第67條規定，視為楊恩瑛於得行參加時已參加於本件訴訟，而準用同法第63條之規定，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國108年9月7日向楊恩瑛買受坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其地上同段45建號建物（門牌號碼同區文興五巷33號，下稱系爭房屋）（以下合稱系爭房地），同年月20日辦畢所有權移轉登記。上訴人占用系爭房地，並無合法權源，因而受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，伊得依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及自108年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊新台幣（下同）2萬5,000元等語，於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人。㈡上訴人應自108年9月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬5,000元。
㈢願供擔保准予宣告假執行。
三、上訴人則以：上訴人楊松福、同致諼為楊恩瑛之父母，上訴人楊文靜、余隆錦為楊恩瑛之四妹及四妹婿，系爭房地為楊恩瑛與其妹（依長至幼依序為訴外人楊淑臻、訴外人楊佩淇、楊文靜、訴外人楊淑婷，下稱楊文靜等4人）共5人合資購買，應有部分各1/5，僅借用楊恩瑛之名義辦理所有權移轉登記。嗣楊文靜等4人終止上開借名登記關係，並起訴請求楊恩瑛各移轉系爭房地所有權應有部分1/5予楊文靜等4人（即原法院108年度訴字第582號請求所有權移轉登記等事件，下稱另案），詎楊恩瑛竟於另案審理期間與被上訴人就系爭房地簽訂契約，以總價400萬元將系爭房地出售及移轉登記予被上訴人。上開售價顯低於市價，且楊恩瑛與被上訴人訂約、履約之經過均違反常情，足認楊恩瑛與被上訴人間之買賣及所有權移轉契約，乃通謀而為之虛偽意思表示，依民法第87條規定屬於無效，被上訴人自無從本於所有權人之地位，請求上訴人返還系爭房屋及給付不當得利。退而言之，縱認上訴人無權占用系爭房地，被上訴人請求返還之不當得利數額，亦屬過高等語置辯。
四、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，㈡上訴人應自108年9月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人1,963元，而駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，自非本院審理範圍）。
五、下列事項，除為兩造所不爭執外（見本院卷第67至68頁），並經本院調閱原法院108年度訴字第582號（即另案）歷審卷宗查明無訛，堪認為真實：
㈠楊恩瑛、楊淑臻、楊佩淇、楊文靜、楊淑婷依序為楊松福
、同致諼之長女至五女，訴外人郭政德為楊恩瑛之夫，余隆錦為楊文靜之夫。
㈡坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其地上同段45建號建物
（門牌號碼同區文興五巷33號）（即系爭房地）於95年7月11日以買賣為原因移轉登記為楊恩瑛所有，嗣楊恩瑛以系爭房地為台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）設定最高限額123萬元之第1順位抵押權及最高限額166萬元之第2順位抵押權，均於107年10月23日辦畢登記，而於同年月24日向台中商銀借得240萬元。
㈢楊恩瑛與被上訴人於108年9月7日就系爭房地簽訂不動產買
賣契約書，約定由被上訴人以總價400萬元向楊恩瑛買受系爭房地；被上訴人於108年9月9日給付5萬元、同年月10日給付155萬元予楊恩瑛，並自109年2月起按月匯款1萬2,341元至楊恩瑛於台中商銀左營分行開設之貸款帳戶，系爭房地則於108年9月20日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。
㈣楊文靜等4人前主張系爭房地之借名登記關係業經終止，於
108年1月30日起訴請求楊恩瑛將系爭房地所有權應有部分各1/5分別移轉登記予其等，嗣為訴之變更，改為請求楊恩瑛給付其等各43萬2,772元，經臺灣橋頭地方法院以108年度訴字第582號為楊恩瑛敗訴之判決，並經本院以109年度上字第239號判決、最高法院以110年度台上字第1469號裁定駁回楊恩瑛之上訴，已告確定。
㈤上訴人均為系爭房地之占有人。
六、本件爭點為：被上訴人與楊恩瑛間就系爭房地之買賣及所有權移轉行為，是否為通謀而為之虛偽意思表示？
七、本院判斷如下：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。民法第87條第1項前段定有明文。此所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈被上訴人主張其向楊恩瑛買受系爭房地，而為系爭房地
之所有權人一節，業據被上訴人提出不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、所有權狀為證（見原審補字卷第15至16頁、訴字卷第73至80頁），並有土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見原審審訴字卷第35至55頁）。
⒉又系爭契約第4條約定：被上訴人與楊恩瑛就系爭房地之
買賣共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證，將各期價金存入中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭專戶），第15條第2項、第3項約定：「（第2項）本標的買方（指被上訴人，下同）無法辦貸款，買賣雙方合意先行辦理產權過戶於買方名下時，動用價金予賣方（指楊恩瑛，下同），且賣方之台中商銀貸款利息由買方繳納，於最後交屋日前未有如期繳納，買方視同違約。（第3項）買賣雙方合意先行辦過戶、動用價金，但於民國109年1月7日結案，擔保屋況之新台幣貳拾萬元正，於屋況確認無誤時交付賣方，另塗銷貸款後之餘額亦是此時交付賣方」（見原審訴字卷第74、79頁）；而被上訴人為支付系爭房地之價金，分別於108年9月9日、10日匯款5萬元、155萬元至系爭專戶，經楊恩瑛分別於同年月18日、24日領取其中9萬元、113萬元等情，有系爭契約所附價金給付備忘錄、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、匯款申請書附卷可稽（見原審訴字卷第79、85、87頁）。
⒊被上訴人與楊恩瑛復於109年1月7日簽訂協議書（下稱系
爭協議書），約定：「原定民國109年1月7日結案，返還賣方台中商銀之貸款，惟買方取得房屋之日期不確定，買賣雙方於民國109年1月7日就上述情況協議如下：㈠今日結清民國108年9月24（日）到民國109年1月7日之利息共新台幣貳萬零捌佰捌拾柒整。買方交付現金予賣方無誤。㈡買賣雙方協議於賣方與家人之間訴訟判決確定時，買賣雙方再協議如何結案，或是買方先行取得房屋之控制權時，即可依程序結案。㈢約定賣方之貸款於民國109年1月8日起，本金及利息由買方匯入賣方之台中商銀帳戶以扣本金利息到結案時」，仲介公司即蔚聖地產有限公司即於同年月9日領取系爭專戶中之10萬元，嗣被上訴人於109年2月至111年4月間均按月匯款1萬2,341元，至楊恩瑛於台中商銀之貸款帳戶（帳號：000000000000），以清償系爭房地之貸款等情，亦有系爭協議書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、匯款委託書、匯款申請書、台幣交易明細查詢附卷可稽（見原審訴字卷第85、89至97、143至149、181、215、217、269至273、285至293、349、351頁、本院卷第227頁）。
⒋綜上，被上訴人為買受系爭房地，於111年4月前所支付
之價金合計達192萬9,412元（計算式：50,000＋1,550,000＋20,887＋12,341×25＝1,929,412），且依系爭協議書第㈢點約定，於被上訴人與楊恩瑛結案前，系爭房地之貸款仍由被上訴人負責繳納。是以，被上訴人與楊恩瑛就系爭房地，有支付價金及移轉所有權之真意，應堪認定。
㈢上訴人主張系爭房地遭賤價出售，足認該買賣為虛偽一節，經查：
⒈門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號房屋及其坐落土地（下稱
49號房地），同為楊恩瑛與楊文靜等4人合資購買，並借用楊恩瑛之夫郭政德之名義辦理所有權移轉登記，前經另案判決郭政德應於楊文靜等4人各給付其23萬909元時，將49號房地所有權應有部分各1/5移轉登記予楊文靜等4人確定，嗣郭政德、楊恩瑛之債權人聲請原法院以110年度司執字第52482號清償債務民事執行事件，對49號房地為查封、拍賣，於111年9月6日以609萬9,999元拍定等情，經本院調閱另案歷審卷宗及原法院110年度司執字第52482號卷宗查明無訛。又系爭房地與49號房地之地段相仿，房屋之建築完成日期及總面積均相同，系爭土地之面積（89平方公尺）略大於49號房地之土地面積（80平方公尺），有土地及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第95至109頁），則欲估算系爭房地之價格，固得以49號房地作為比較標的，然此應立基於同一價格日期，尚難逕以49號房地於111年9月間之交易價格，推論系爭房地於108年9月間之交易價格為若干，進而認定被上訴人買受系爭房地之價格低於市價。
⒉退而言之，縱認系爭房地以總價400萬元出售，有低於市
價之情事，惟楊恩瑛於108年9月3日就系爭房地填寫不動產委託銷售標的現況說明書，於「建物是否有被他人占用」欄勾選「是」，並說明為「親戚自用」，且被上訴人於買受系爭房地前，並未能進入系爭房屋查看屋況，僅由楊恩瑛提供屋內照片予被上訴人參考，雙方因而於系爭契約第15條第1項約定：「本標的買賣，買方無法入內看屋，而賣方先生（即郭政德）在本標的附近有一屋（仁武區文興五巷49號）可參考屋況；故賣方確認屋況、有關滲漏水部分以49號拍照為證當作參考…」等情，除經被上訴人陳明在卷外（見原審訴字卷第140頁），另有系爭契約、不動產委託銷售標的現況說明書、照片附卷可稽（見原審訴字卷第79頁、本院卷第211至226頁），則被上訴人無非係因承受系爭房屋遭他人占用及屋況不明等風險，而得以低於市價之價格買受系爭房地，尚難因系爭房地之售價偏低，即謂被上訴人與楊恩瑛間並無買賣之真意。是以，上訴人此部分之主張，洵無可採。
㈣上訴人另主張被上訴人為建設公司，竟未能將系爭房地之
尾款一次付清或辦理轉貸，反由被上訴人按月為楊恩瑛清償原先之貸款本息，及楊恩瑛未依期點交系爭房地，被上訴人竟未依約請求楊恩瑛給付違約金，均足以認定系爭房地之買賣為虛偽等節，經查：被上訴人與楊恩瑛買賣系爭房地之總價為400萬元，第一、二期款共160萬元業經被上訴人匯款至系爭專戶，尾款為240萬元等情，有系爭契約暨所附價金給付備忘錄、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、匯款申請書附卷可稽（見原審訴字卷第79、85、87頁）。而被上訴人依系爭協議書第㈢點約定，負責繼續繳納楊恩瑛就系爭房地之貸款本息，自係用於抵充其應支付予楊恩瑛之價金尾款，被上訴人應付之價金總額並未因此增加，則此種付款方式與一次付清尾款或辦理轉貸相較，尚難謂對被上訴人較為不利。又系爭契約第9條第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國109年1月7日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」（見原審訴字卷第77頁），則楊恩瑛之點交義務，應與被上訴人付清價金之義務同時履行，而被上訴人迄今既未付清尾款，自無從依上開約定請求楊恩瑛履行點交義務，遑論請求賠償違約金。是以，上訴人此部分之主張，仍無可採。
㈤此外，上訴人就被上訴人與楊恩瑛間之買賣及所有權移轉
行為，均為通謀而為之虛偽意思表示一節，並未再行提出證據加以證明，則上訴人主張該等行為依民法第87條規定為無效，被上訴人並非系爭房地之所有權人云云，洵屬無據。
八、㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第767條第1項、第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人房屋及土地，占有人可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則房屋及土地之所有權人至少即受有上開未能取得租金之損害。本件被上訴人與楊恩瑛間就系爭房地之買賣及所有權移轉行為，並非通謀虛偽之意思表示，而為有效，業據前述。被上訴人為系爭房地之所有權人，而上訴人就其對被上訴人有占用系爭房地之合法權源一節，並未主張及舉證以實其說，則被上訴人依前揭規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及償還占有系爭房地所受之利益價額（即相當於租金之利益），於法自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。又土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價，而土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再按土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。則城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報地價年息百分之10為限。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。
㈢經查：系爭房屋為住商用加強磚造2層樓房（另經增建），
登記之建築完成日期為65年7月16日，房屋稅課稅現值為12萬9,300元，系爭土地鄰近高雄市仁武區水管路與中正路交岔路口，為仁武都市計畫區內住宅區用地，面積為89平方公尺，全為系爭房屋及其增建部分所占用，109年期之申報地價為每平方公尺3,840元等情，除經上訴人陳明在卷外（見本院卷第169頁），另有房屋稅課稅明細表、土地及建物登記謄本、全國土地使用分區資料查詢系統列印資料、系爭契約、照片附卷可稽（見原審訴字卷第57至63、74、83頁、本院卷第57、157、159頁）。本院審酌系爭房地之位置、工商繁榮程度、上訴人利用系爭房屋可得之經濟價值等情事，及土地法第97條關於房屋租金最高限制之規定，認被上訴人請求償還之不當得利價額，以系爭房屋房屋稅課稅現值及系爭土地申報地價總額之年息百分之5計算，尚屬相當，據以計算上訴人於返還系爭房屋前所應按月償還之不當得利價額，即為1,963元【計算式：(129,300＋3,840×89)×5%÷12＝1,963，四捨五入至整數位】。
又上訴人共同占有系爭房地，而同為上開不當得利之債務人，就上開可分之金錢債務，依民法第271條規定，應平均分擔之。從而，被上訴人請求上訴人自108年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利，於1,963元範圍內，洵屬有據，逾此範圍，則屬無據。
九、綜上所述，本件被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及自108年9月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1,963元部分，為有理由，應予准許。被上訴人並未請求上訴人連帶返還不當得利，原判決命上訴人就給付之金額連帶負給付義務部分，及該部分假執行之宣告，核屬就當事人未聲明事項為訴外裁判，上訴意旨雖未指摘及此，惟原判決於此部分自屬無可維持，應由本院予以廢棄，毋庸改判。至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍法 官 李珮妤以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 黃瀚陞附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。