臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上字第266號上 訴 人 范劉貴元 住○○市○○區○○○路00○0號訴訟代理人 范馨月律師
陳樹村律師上 訴 人 范富美
范崇濂被上訴 人 林芊慧上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年6月30日臺灣高雄地方法院110年度訴字第760號第一審判決提起上訴，本院於113年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地、同小段000地號土地及同小段0000建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號建物，應合併分歸上訴人按應有部分比例各三分之一維持共有。
上訴人各應補償被上訴人新臺幣貳佰肆拾萬陸仟壹佰貳拾柒元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔四分之一。
事實及理由
一、上訴人范崇濂經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依被上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭000之0土地）、同小段000地號土地（下稱系爭000土地）及其上同小段0000建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋，以下與系爭000土地合稱系爭房地）為兩造共有，應有部分均各4分之1，系爭000之0土地及系爭房地（以下合稱系爭不動產）依使用目的無不能分割之情形，兩造亦無分管契約或不分割協議，因兩造無法協議分割，且系爭房地僅單一出入口，使用上具有不可分性，倘經原物分割，各共有人將無法利用分得部分，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定請求以變價方式合併分割系爭不動產等語。並聲明：請准兩造共有之系爭不動產變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
三、上訴人則以：系爭房屋為透天建築，現由上訴人范劉貴元、范崇濂居住，各樓層並無獨立出入口，使用目的上難以分割，且系爭不動產原由上訴人與訴外人范天立共有，被上訴人以低價向范天立購買其應有部分後，未通知上訴人行使優先購買權，隨即請求分割系爭不動產，所為顯以損害上訴人為其主要目的，有權利濫用之嫌，與民法第148條第1項規定相違，故請求將系爭不動產分由上訴人維持共有，再以價金補償被上訴人等語置辯。
四、原審判決系爭不動產分歸上訴人按應有部分各3分之1之比例維持共有，上訴人應各補償被上訴人新臺幣（下同）2,622,088元，上訴人對補償金額不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡兩造共有系爭不動產均分歸上訴人按原審判決附表二「分割後應有部分」所示比例保持共有；㈢上訴人各應補償被上訴人1,666,667元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產為兩造共有，應有部分各4分之1。
㈡系爭不動產無因物之使用目的不能分割或訂有不分割協議之情事，亦無訂立分管契約。
㈢系爭房屋係坐落系爭000土地上之5層樓鋼筋混凝土造建築，
僅單一出入口；系爭000-0土地則與系爭000地號土地相鄰，係停車空地，其上搭建一個車棚。
㈣系爭不動產目前由范劉貴元、范崇濂使用。
六、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。查，系爭不動產為兩造共有，應有部分各4分之1，兩造就系爭房地未訂有不予分割之約定或期限，依系爭房地之使用目的，亦無不能分割之情事，均為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料可稽（見本院卷一第379-389頁），被上訴人依前引規定，請求合併分割系爭不動產，係屬有據。
㈡系爭不動產之適當分割方法為何？
1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、2、3項亦有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅有全部變賣一途。
2.經查，系爭房屋為地上5層、地下１層之鋼筋混凝土造獨棟透天房屋，僅有一樓大門可供出入之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、現況照片足佐（見原審雄司調卷第21、51頁，原審訴字卷第19頁），足見系爭房屋倘以原物分配予兩造，每人雖可分得1層樓以上空間，然各層樓使用人均只能經由1 樓大門出入通行，否則即須另行規劃獨立門廳或走道空間，勢將降低系爭房屋使用效益，並使土地上之法律關係趨於複雜，恐有害於分得原物之各共有人日常生活，復有減損系爭房地經濟價值之虞，且兩造提出之分割方案中亦不包括將系爭不動產以原物分配予全體共有人，是以原物分配予兩造顯有困難。本院審酌系爭不動產目前由范劉貴元、范崇濂使用，且范劉貴元自101年起設籍在系爭房屋，有范劉貴元之個人基本資料為憑（見原審雄司調卷第81頁），是系爭不動產與范劉貴元存有緊密依存關係，倘貿然將系爭不動產全部變價分割，恐影響其生活甚鉅，而范崇濂、范富美為范劉貴元之子女，范崇濂目前亦有使用系爭房屋，暨斟酌分割後之經濟效用、上訴人之居住需求，並兼顧全體共有人之利益等一切情事，認系爭不動產以原物分配予上訴人按應有部分各3分之1比例分別共有，並由上訴人以金錢補償被上訴人，應屬公平適當之分割方法，被上訴人主張逕予變價分割，難認適當。
3.上訴人另主張被上訴人以低價向范天立購買其應有部分後，未通知上訴人行使優先購買權即請求分割系爭不動產，所為顯以損害上訴人為主要目的，而為權利濫用云云。惟按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。亦即，原共有人范天立出賣應有部分予被上訴人後，負有通知上訴人之義務者應為范天立，與被上訴人無關，系爭不動產現既登記為兩造共有，被上訴人依法訴請分割，核屬其正當權利之行使，難認係以損害上訴人之利益為其主要目的，前開抗辯，自不可採。
㈢上訴人應補償被上訴人之金額若干？
1.經查，本院囑託眾城不動產估價師事務所（下稱眾城事務所）鑑定上訴人主張之上開分割方案，按兩造應有部分比例應分得之價值、分割後分得之價值，及各共有人應找補之金額，估價結果認：系爭房地之市價為26,257,525元、系爭942之3土地之市價為2,616,000元，合計28,873,525元，兩造之應有部分比例可分得價值為每人7,218,381元，上訴人分割後分得價值均為9,624,508元、被上訴人分割後分得價值為零，上訴人各應補償被上訴人2,406,127元，被上訴人合計應受補償7,218,381元等語〔詳見外放之眾城事務所不動產估價報告書（下稱眾城估價報告）第2-3頁〕。本院審酌眾城估價報告係針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市價現況、最有效分析法等，以比較法及成本法評估系爭房地之整體價格，另系爭000之0土地則以系爭000土地之素地地價為基準推估，評估系爭不動產之市場價格、各共有人之權利價值，並整理出採上開分割方法後兩造所得權利價值變動及應如何互為找補，經核與系爭不動產之通常利用方法，及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之不動產估價技術規則，並無違背，應屬可採，應命上訴人各補償被上訴人2,406,127元。
2.兩造均不同意上開估價結果，被上訴人主張原審第一次估價報告依據系爭不動產之交通、建材、面積等資料鑑定市價共31,465,060元，且高雄市房地產近年都在上漲，今年市價應較原審鑑定時更高始屬合理，眾城估價報告鑑定之價格不符合現在市場行情，應採用原審第一次估價報告鑑定之價格作為補償依據等語；上訴人則辯稱系爭不動產應有部分4分之1於000年0月00日出售予被上訴人之價格僅300萬元，可見系爭不動產總市價約為1,200萬元，縱經過4年，漲幅亦無達到2,800餘萬元之可能，眾城估價報告之鑑定價格高估當地行情，上訴人僅願補償被上訴人500萬元等語。而查：
⑴原審曾囑託盧吉太建築師事務所（下稱盧吉太事務所）鑑定
上訴人之分割方案補償金額若干，該所於111年1月20日以（111）吉估字第001號函檢附鑑估報告書（下稱第一次鑑價報告）函覆原審，記載：考量系爭000之0土地及系爭000土地之使用分區、系爭房屋之構造及使用情形、屋齡、產權與權利關係、鄰近市場供需狀況、系爭房屋所鄰街（巷）道寬度、土地臨街正面寬度、市場及學校等公共設施之接近性、大眾運輸條件、生活機能等因素後，認系爭000、000之0土地之價值共29,681,156元、系爭房屋價值為1,783,904元，總價31,465,060元，被上訴人應有部分比例之價值則分別為7,420,289元、445,976元，合計7,866,265元等語（見原審訴字卷第41-83頁)。
⑵原審嗣函請盧吉太事務所說明及提出第一份鑑價報告憑以鑑
定之標準及依據（見原審訴字卷第99-100頁），盧吉太事務所於111年3月31日以（111）吉估字第005號函覆稱：該所參考不動產交易網案件，再依條件之不同，如土地公告現值、房屋折舊率等，計算出的結果，本次並將路段因素之係數調降等語（見原審訴字卷第105頁），並隨函檢附不動產鑑定報告（下稱第二次鑑價報告），記載：系爭000、000之0土地價值共23,332,140元、系爭房屋價值為1,546,279元，總價24,878,419元，被上訴人應有部分比例之價值分別為5,833,035元、386,570元，合計6,219,605元等語（見原審訴字卷第113頁）。
⑶比對盧吉太事務所第一次鑑價報告及第二次鑑價報告，系爭0
00、000之0土地鑑定價格相差6,349,016元（計算式：29,681,156元-23,332,140元＝6,349,016元）、系爭房屋鑑定價格相差237,625元（計算式：1,783,904元-1,546,279元＝237,625元），短短2個月內之二次估價結果歧異甚鉅，且綜觀上開二份鑑價報告均未記載採用何種估價方法、比價標的為何、參考因素佔比及估定價格之計算方式等，估價結果是否正確顯非無疑，尚難認盧吉太事務所出具之二份鑑價報告可信，故被上訴人主張應按盧吉太事務所第一份鑑價報告之估價結果作為計算補償金額之依據，即無可採。
⑷另上訴人主張被上訴人於109年間係以300萬元購得系爭不動
產應有部分1/4，被上訴人未予爭執，固堪信為真。然109年迄今已相隔4年，此期間高雄市房地產價格有明顯上漲趨勢，此為社會大眾周知之事實，要難以被上訴人於109年購買系爭不動產應有部分之價格，作為認定應補償被上訴人金額之依據。又上訴人雖稱願以500萬元補償被上訴人，但其等就被上訴人之系爭不動產應有部分現今價值為500萬元，並未舉證以實其說，自難採認。
七、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。
被上訴人前將系爭不動產之應有部分1/4為訴外人蘇明川、陳鴻富設定普通抵押權，本院已對蘇明川、陳鴻富告知訴訟，有土地建物登記謄本及送達證書可稽（見本院卷一第379-
389、199頁、本院卷二第39頁），蘇明川、陳鴻富並未參加訴訟，則依上開規定，於系爭不動產分割後，其抵押權即移存於被上訴人分得之補償金，附此敘明。
八、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第5項規定訴請合併分割系爭不動產，於法有據，並應採上訴人主張之方法分割，及上訴人應各補償被上訴人2,406,127元始為適當。原判決所為補償金額，尚嫌過高，於法不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。另訴訟費用部分，斟酌本件為分割共有物之性質，由兩造依其就系爭不動產之應有部分比例負擔，較為合理，爰諭知按兩造之應有部分比例負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 黃悅璇
法 官 楊國祥法 官 徐彩芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 王紀芸附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。