臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度上字第271號上 訴 人即附帶被上訴人 喆灜開發建設有限公司法 定 代 理 人 廖文福訴 訟 代 理 人 陳樹村律師
龔暐翔律師被 上 訴 人即 附帶上訴 人 陳楚幀訴 訟 代 理 人 黃柔雯律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國111年8月4日臺灣屏東地方法院110年度訴字第415號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項之訴，㈡命上訴人給付逾上訴人應同意被上訴人向履約保證專戶領取之款項新台幣肆拾萬元，㈢命上訴人另給付逾新台幣伍萬玖仟捌佰陸拾參元本息部分，暨訴訟費用負擔（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，被上訴人應同意上訴人向台新國際商業銀行建北分行領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之款項新台幣伍拾伍萬元。
上開廢棄㈡㈢部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：伊於民國110年4月6日向被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）購買坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），以為建築房屋之用，約定價金為新台幣（下同）950萬元（下稱系爭契約），伊已交付簽約款95萬元，並匯入台新國際商業銀行建北分行履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號，下稱系爭專戶）內。嗣後伊發現系爭土地連接道路之私設道路寬度僅約4公尺，依建築法規所能興建之建築物樓地板面積不得超過1000平方公尺，則系爭土地供建築使用之價值與效用已大幅減少，顯有重大瑕疵，伊已依民法第359條規定，於110年5月10日發函解除系爭契約，依民法第259條第2款、第179條規定，伊得加計法定遲延利息請求被上訴人返還價金95萬元，並依系爭契約第10條第3項約定請求給付同額之違約金。倘認伊解除契約不合法，且被上訴人解除系爭契約為合法，被上訴人請求伊給付違約金數額顯屬過高，應予酌減，伊得依不當得利法律關係，請求被上訴人返還違約金差額等情，爰求為判決命㈠被上訴人應同意伊領取系爭專戶內款項95萬元，並給付該金額自起訴狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，按年息5%計算之利息；㈡被上訴人應另給付伊95萬元，及自110年10月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。對被上訴人之反訴則以：伊已以被上訴人違約為由，解除系爭契約，自無給付價金之義務，亦無給付遲延或其他違約情事，被上訴人請求沒收伊已支付之價金及請求伊給付遲延違約金，均屬無據等語，資為抗辯。（至上訴人本訴聲明㈠部分，於原審請求被上訴人給付95萬元本息，於本院改為被上訴人應同意其領取系爭專戶內款項95萬元及利息，僅屬聲明之更正，非訴之變更追加，應予准許。又其於原審其餘請求，未據上訴，業已確定。）
二、被上訴人則以：系爭土地雖不得建築樓地板面積超過1000平方公尺之建物，惟兩造於簽約時，上訴人已知悉系爭土地私設道路之寬度，伊亦未保證系爭土地得建築樓地板面積超過1000平方公尺之建物，此部分並非系爭土地之瑕疵，上訴人主張伊應負瑕疵擔保責任，並解除系爭契約，即屬無據。又上訴人依約應於110年4月29日給付用印款130萬元，惟未遵期給付，伊定期催告上訴人給付，上訴人仍未給付，遂於110年6月2日向上訴人解除契約，依系爭契約第10條第2項約定，伊自得沒收上訴人已匯入系爭專戶內之買賣價金95萬元為違約金。上訴人請求伊返還已付價金及給付同額違約金，於法無據等語，資為抗辯。並反訴主張：伊已合法解除契約，依系爭契約第10條第2項約定，自得沒收上訴人已匯入系爭專戶內之95萬元，暨請求上訴人給付自遲延起即110年4月30日至解除契約日即110年6月2日止扣除例假日後共24日，按買賣總價款每日千分之0.5計算之遲延違約金11萬4000元等情，並聲明：㈠上訴人應同意被上訴人領取系爭專戶內之款項95萬元；㈡上訴人應給付被上訴人11萬4000元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（被上訴人反訴逾上開部分之請求，業經原審判決其敗訴，未經上訴，不予贅載。）
三、原審就本訴部分，判決上訴人全部敗訴；就反訴部分，判決上訴人應同意被上訴人領取系爭專戶內之款項85萬元，上訴人應給付被上訴人11萬4000元及自110年12月2日起之法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘之反訴。上訴人不服，提起上訴，被上訴人就敗訴之一部為附帶上訴，上訴人聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡本訴部分：①被上訴人應同意上訴人領取系爭專戶內款項95萬元，並給付該金額自起訴狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，按年息5%計算之利息；②被上訴人應另給付上訴人95萬元，及自110年10月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢反訴部分：被上訴人在第一審之訴駁回。㈣第㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。㈤附帶上訴駁回。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。㈢原判決關於駁回被上訴人後開第㈣項之訴部分廢棄。㈣上開廢棄部分，上訴人應同意被上訴人再領取系爭專戶內之款項10萬元。
四、兩造不爭執及爭執事項：㈠下列事實為兩造所不爭執，並有系爭契約、收款明細確認表
、電子轉帳付款指示明細、價金履約保證申請書、價金履約保證書可稽（原審卷第29至43、109至110、117至118頁），堪信為實在。
⒈兩造於110 年4 月6 日就系爭土地簽訂系爭契約，約定買賣
總價950萬元，其中簽約款95萬元、用印款130萬元，簽約款應於契約簽訂時給付，用印款應於110 年4 月29日給付，上訴人已交付簽約款95萬元，並均已匯入兩造申辦之系爭專戶內。
⒉系爭土地連接聯外道路部分寬度僅約4公尺，不能興建之建築物樓地板面積超過1000 平方公尺。
⒊上訴人依民法第359條規定，於110年5月10日發函解除契約，被上訴人於同月11日收受。
⒋被上訴人依系爭契約第10條約定，於110年5月17日發函催告
上訴人於7日內給付用印款130萬元，因上訴人未給付，而於110年6月1日發函解除系爭契約，並於翌日送達上訴人。
㈡本件爭點：⒈本訴部分：系爭土地是否有瑕疵？上訴人解除契約是否合法
？上訴人請求加倍返還簽約金，有無理由？⒉反訴部分：被上訴人解除契約是否合法？被上訴人請求上訴
人同意由其自履約保證專戶提領95萬元本息予以沒收，並另請求上訴人給付違約金11萬4000元，有無理由？⒊上訴人本訴請求酌減違約金，並請求被上訴人返還違約金差
額，有無理由？
五、得心證之理由：㈠本訴部分：系爭土地是否有瑕疵？上訴人解除契約是否合法
？上訴人請求加倍返還簽約金，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院91年度台上字第1315號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭土地屬乙種建築用地，依建築技術規則建築設計施工編
第2條及第163條規定，並無建築技術規則設計施工編第2條所定私設道路，且按屏東縣畸零地使用規則第3條規定，倘其建築態樣「無須設計基地內通路戶或私設道路使用時」，則系爭土地非屬畸零地，亦無受建築技術規則設計施工編上開規定限制，原則可供建築使用；倘建築態樣需求「涉及基地內通路或私設通路之使用」時，則系爭土地不符上開寬度之規定，無法申請建築等情，有屏東縣政府110年12月23日屏府城管字第11060919200號、111年3月31日屏府城管字第11111722500號函可稽（原審卷第233、311頁）。易言之，系爭土地並無私設道路，且建築態樣「無須設計基地內通路或私設通路使用時」，則系爭土地可供建築使用。上訴人於原審主張系爭土地無法取得建築執照云云，委不足採。
⑵又本院送請屏東縣建築師公會鑑定，其結果認：①系爭土地可
單獨興建符合「建築態樣需求無須設計基地內通路或私設通路使用」之建物。②建物可規劃設計一戶透天厝、或一棟公寓、或一棟華廈、或一棟大樓、或兩戶連棟透天厝、或兩戶別墅。③若設計一戶透天厝，可興建最大總樓地板面積為999.99平方公尺﹤1000平方公尺；若興建公寓、華廈、或大樓，總樓地板面積500平方公尺；若設計兩戶連棟透天厝或兩戶別墅，各戶總樓地板面積為500平方公尺，合計需小於1000平方公尺等情（鑑定報告外放）。由此益見，系爭土地得興建透天厝、公寓、華廈、大樓等多樣建築物種類，上訴人主張僅得興建一戶透天厝云云，亦不足採。
⑶上訴人雖主張系爭土地系爭土地有不得建築其態樣「涉及基
地內通路或私設道路使用」建物之限制，且不得興建樓地板面積超過1000平方公尺建物，乃屬重大瑕疵云云。惟土地之利用本有因其使用地類別及地形等不同所受建築法規之限制，如法定空地、容積率或建蔽率等，此等建築法規之限制，係隨土地本身性質而來，應認非屬通常交易觀念上物之瑕疵，否則，任何可供建築使用之土地均有建築法規上之限制，豈非謂任何土地均有瑕疵？此自非妥適之解釋。是系爭土地所具備上開建築態樣之限制，除兩造另有約定外，自不得以此認為構成瑕疵。
⑷再依系爭契約所載，兩造僅於特別約定事項約定略以：「1、
賣方需於簽約後申請土地鑑界，如發現標的物有被人占用含領空，或毗鄰建物有逾越本土地含領空時，賣方應於點交日前負責排除，若無法排除需依本約土地單價來計算補償給買方。……2、雙方合意，鑑界面積超過公差範圍之部分，就差異部分按本約土地單價互為找補，依權狀面積為主。3、本標的為建地，賣方須保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照，……4、賣方保證本買賣土地未曾遭受任何污染且土地下方確無掩埋垃圾、廢棄物、化學污染物或風俗民情不喜之物……」等語，別無其他關於系爭土地價值、效用或品質之約定。此外，系爭契約被上訴人未擔保上訴人得興建樓地板面積若干、何種態樣之建物情事，上訴人亦未能證明系爭土地有何不符契約所約定事項之瑕疵，堪認系爭土地並無不符兩造約定事項情形。
⑸至上訴人請求向屏東縣建築師公會鑑定系爭土地臨路部分目
前寬度4.13公尺，倘寬度為6公尺以上，可建築樓地板面積最大為何？上開兩種寬度，建築坪效分別若干？等事項（本院卷第198至199頁），惟系爭土地並無瑕疵，前已詳論，被上訴人亦無隱瞞系爭土地臨路部分寬度情事，尚難因臨路部分寬度6公尺以上始得為較大效能之利用即認系爭土地有瑕疵，自無鑑定之必要。又被上訴人請求向屏東縣政府城鄉發展處建築管理科函詢系爭土地可否興建無須設計基地內通路或私設通路使用之建物？（本院卷第157頁），惟此事項已由屏東縣建築師公會鑑定如前，亦無重複調查之必要。
⑹依上所述，系爭土地不得建築其態樣「涉及基地內通路或私
設通路使用」建物，且總樓地板面積有所限制，於通常交易觀念或依兩造之約定，均非瑕疵，上訴人復未舉證證明系爭土地有何其他瑕疵，則其主張系爭土地有瑕疵，為無可採。⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條固有明文。惟上訴人所主張關於系爭土地之建築限制，並非瑕疵，業如前述，則上訴人以系爭土地有瑕疵為由，依民法第359條規定解除系爭契約，於法即有未合。從而，上訴人依民法第259條第2款、第179條規定，請求被上訴人返還價金95萬元，並依系爭契約第10條第3項約定請求給付同額之違約金，洵屬無據。
㈡反訴部分：被上訴人解除契約是否合法？被上訴人請求上訴
人同意由其自履約保證專戶提領95萬元本息予以沒收，並另請求上訴人給付違約金11萬4000元，有無理由？⒈兩造簽訂系爭契約，第2條約定買賣總價950 萬元，於契約簽
訂時給付簽約款95萬元、於110年4月29日給付用印款130 萬元（原審卷第29頁），上訴人已交付簽約款95萬元，並匯入兩造所申辦之系爭專戶內，惟未如期給付用印款，被上訴人乃依契約第10條約定，於110年5月17日發函催告上訴人於7日內給付用印款130萬元，上訴人於翌日收受後均未給付，被上訴人即於110年6月1日發函解除系爭契約，並於翌日送達上訴人，此有存證信函、回執可稽（原審卷第95至102、191至193頁、本院卷第147頁）。上訴人就其解除契約倘不合法，被上訴人解除契約即為合法一節，並無爭執（原審卷第368至369頁），堪認被上訴人解除契約應屬合法。
⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害、及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。經查：
⑴系爭契約第10條第2項前段約定：「甲方（即上訴人）若有遲
延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即被上訴人）自應付之日起，按買賣價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」，同條項後段則約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項……」，就契約文義觀之，前段部分已明定係「賠償」，應屬損害賠償性質違約金；而後段部分，兩造均不爭執屬損害賠償性質之違約金（本院卷第210、224，238頁），足認兩者均屬損害賠償性質違約金，惟前者係就遲延給付所生之損害賠償，後者為上訴人違約不買及其他違約情事之損害賠償，則上開條項分別約定不同違約情狀，而有不同之違約責任，應堪認定。又系爭契約同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，則第2項違約金之約定，應解為兩造就最低損害賠償額之預定，始符兩造訂約之真意。惟此違約金倘約定金額過高，仍得依上開規定予以酌減，以期公平。是上訴人主張前後兩段違約金僅得擇一行使，被上訴人主張前段違約金屬懲罰性質，均不足採。
⑵承前，上訴人解除契約不合法，且上訴人因給付遲延，並違
約不買，經被上訴人解除契約為合法，被上訴人自得依上開約定請求上訴人給付違約金。茲就違約金額審酌如下：
①就系爭契約第10條第2項前段部分：
上訴人依約應於110年4月29日給付用印款130萬元，惟遲未給付，經被上訴人定期催告後，於110年6月2日解除契約等情，業已認定如前，則自110年4月30日遲延日起至同年6月1日解除契約前一日止，以工作日計算，上訴人遲延給付價金共23日（依系爭契約第12條第1項扣除例假日即5月1、2、8、9、15、16、22、23、29、30日共10日），依上開約定，上訴人應賠償之遲延違約金為10萬9250元（計算式：950萬×
0.0005×23＝10萬9250）。惟上訴人未按期給付130萬元，致契約無法繼續履行，被上訴人未能取得全部買賣價金予以利用受有損害，並斟酌客觀經濟環境、投資報酬率等一切情況，認系爭契約約定遲延給付之違約金按買賣總價金每日千分之0.5（即年息18.25%）計算，尚嫌過高，應酌減按年息10%計算，較為適當。從而，被上訴人得請求5萬9863元（950萬×10%×23/365≒5萬9863元，元以下4捨5入），逾此部分，自屬無據。至上訴人辯稱被上訴人於110年5月17日已得解除契約，是遲延違約金僅得算至該日云云，惟系爭契約第10條第2項已約定算至上訴人完全給付為止，其計算基準自應解為系爭契約有效期間內之上訴人違約期間，而與被上訴人是否已取得解除權無關，是上訴人此部分之抗辯，為無可採。
②就系爭契約第10條第2項後段部分：
上訴人以系爭土地有重大瑕疵，於110年5月10日向被上訴人解除契約，惟解約不合法，已如前述，顯見上訴人已違約不買，而致被上訴人解除契約，被上訴人依約固得沒收上訴人已付之價金95萬元。惟被上訴人因上訴人拒絕履約，應受有付出銷售成本、未能興建利用等損害，並斟酌客觀經濟環境、不動產市場價格變化、違約而致解約之期間等一切情況，堪認上訴人毀約不買之遲延給付以外違約，造成被上訴人損害之違約金，應以40萬元為適當，逾此部分，亦屬無據。又本件上訴人已將簽約款中之95萬元匯入兩造所申辦之系爭專戶，則被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，沒收上訴人已給付之價金其中40萬元部分，為有理由，超過部分，即不應准許。
⒊從而，被上訴人之解除契約應屬合法，其得依系爭契約第10
條第2項前段請求上訴人加計法定遲延利息給付5萬9863元，並得依同條項後段請求上訴人同意其向系爭專戶領取40萬元，超過部分，核無足採。
㈢上訴人本訴請求酌減違約金，並請求被上訴人返還違約金差
額，有無理由？⒈按出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，
經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質（最高法院110年度台上大字第1353號裁定參照）。依前所述，被上訴人就上訴人已繳之價金僅得沒收40萬元充為違約金，是上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還酌減數額以外之55萬元，即屬有據，逾此部分之請求，要不足採。又此款項尚存於系爭專戶，被上訴人自應同意上訴人領取。至於兩造倘應負擔系爭專戶其他費用，自應按各自得領取之款項比例負擔，此乃當然之理，附此敘明。
⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民
法第 252 條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第2378號判決、臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第3號研討結果可參）。準此，本件被上訴人沒收之違約金過高，在法院為酌減前，就經核減後之超額部分，並無返還之義務，應於法院為酌減之判決確定後，始生支付遲延利息之問題。是上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，按年息5%計算之法定遲延利息，要無足採。
六、綜上所述，本訴部分，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人同意其向系爭專戶領取55萬元部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。反訴部分，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人同意其向系爭專戶領取40萬元，並另給付其5萬9863元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即110年12月2日（原審卷第368頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，本院判決後即告確定，自無宣告假執行必要，其敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就本訴應准許部分，就反訴不應准許部分（即命上訴人同意被上訴人向系爭專戶領取逾40萬元、命上訴人給付逾5萬9863元本息部分），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至於就本訴不應准許部分，就反訴應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。原審就反訴其餘不應准許部分（即被上訴人請求上訴人同意其向系爭專戶領取10萬元），為被上訴人敗訴之判決，並無違誤，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 郭慧珊法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 呂姿儀