臺灣高等法院高雄分院民事裁定111年度抗字第300號抗 告 人 中租迪和股份有限公司法定代理人 陳鳳龍上列抗告人因與相對人屏東縣內埔地區農會間聲請強制執行聲明異議事件，對於民國111年8月19日臺灣屏東地方法院111年度執事聲字第30號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、異議及抗告意旨略以：原法院109年度司執字第44329號強制執行程序（下稱系爭執行事件），拍賣債務人郭再添所有如附表所示編號1之土地及編號2、3之建物(下合稱附表不動產)，前經執行法院於民國111年4月22日除去抗告人附表編號2建物（下稱系爭建物）之租賃關係（下稱系爭執行命令）。又郭再添於102年8月9日以附表編號1土地及系爭建物、於104年8月31日以附表編號3建物為相對人設定最高限額新臺幣（下同）1,800萬元之第一順位抵押權（下稱系爭抵押權），復於106年5月25日將系爭建物之屋頂出租予伊（下稱系爭租賃關係），供建置太陽光電發電系統之用。而系爭租賃關係並不影響應買人就系爭建物內部空間之使用，且附表不動產第4次拍賣之底價亦高於系爭抵押權擔保之債權金額，足以清償擔保債權而不影響抵押物交換價值。再者，附表編號1土地為特定農業區農牧用地，其所有權移轉登記須受農業發展條例第31、33、34及39條規定之限制，此始為附表不動產無人應買之主因。再者，應買人拍定後得依系爭租賃關係獲得穩定之租金收入，故系爭租賃關係並無影響抵押權之實行。爰請求廢棄原裁定，並撤銷系爭執行命令等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1、2項定有明文。基此，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產，雖仍得為使用收益，但如影響抵押權者，對於抵押權人不生效力，用以調和抵押權與用益權間之利益，排除影響抵押權人實行抵押權之障礙，確保設定在先抵押權之交換價值。次按在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。再按實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之租賃關係，經減價拍賣均無人應買，亦未經聲明承受，租賃關係顯已影響於抵押權，即得除去租賃關係（最高法院109年度台抗字第1140號民事裁定參照）。
三、經查：㈠依附表不動產之土地及建物登記謄本所示（見執行卷㈠第81至
82頁、第117至120頁），債務人郭再添分別於102年8月9日以附表編號1土地及系爭建物、於104年8月31日以附表編號3建物，為相對人設定最高限額1,800萬元抵押權即系爭抵押權，而郭再添於106年5月25日將系爭建物之屋頂出租予抗告人，租賃期限20年，有系爭建物屋頂租賃契約書暨公證書在卷可稽（見執行卷㈢第175至183頁），且附表不動產於第1次拍賣公告（尚未註明有系爭租賃關係）底價合計為5,050萬元，於110年8月26日第1次拍賣無人應買而未拍定（見執行卷㈢43至44頁）；第2次拍賣公告始註明有系爭租賃關係，底價為4,040萬元，於110年11月18日第2次拍賣無人應買亦未拍定（見執行卷㈢第367頁）；第3次拍賣底價為3,232萬元，於111年3月10日第3次拍賣無人應買，並未拍定（見執行卷㈣第225至226頁）；後定於111年3月18日起3個月特別拍賣（見執行卷㈣第241至246頁），嗣債權人聲請減價拍賣而停止特別拍賣程序（見執行卷㈣第309頁）；第4次拍賣公告註明拍賣底價為2,585萬6,000元，原定於111年4月27日拍賣，之後債權人聲請除去系爭租賃關係，經執行法院以系爭執行命令變更拍賣條件，改於111年6月15日拍賣，然當日暫停執行，有上開拍賣公告及拍賣筆錄可稽（見執行卷㈡第193至201頁、307至313、367頁、卷㈣第43至44、129至136頁，第225至226頁、第241至246頁、第301頁至316頁、卷㈤第219至223頁、第301頁），可知第2、3次拍賣公告均附記系爭建物屋頂存有系爭租賃關係，拍定後屋頂不點交之事項，經執行法院進行拍賣，均無人應買等情，依前揭說明，足認系爭租賃關係之存在，顯已影響抵押權之實行，則執行法院依前述規定除去系爭租賃關係，自屬有據。
㈡抗告人又主張：系爭租賃關係僅及於閒置屋頂部分，應買人
尚得使用系爭建物內部空間，且系爭不動產若未除去租賃關係，第4次拍賣之底價仍高於擔保債權，尚能足額清償擔保債權，故無除去租賃關係之必要云云。惟按應買人投標意願之高低，常取決於拍定後得否取得標的物之完整占有使用權限。衡諸執行法院拍賣之不動產，因其上租賃權之存在而於拍賣公告註記不點交，將降低潛在投標人之投標意願，影響抵押物之交換價值，或致標的物無人應買。是以，審酌系爭租賃關係係供太陽發電系統設備之用，位於系爭建物之屋頂，有抗告人提出設備照片可參（見本院卷第105至109頁、第115至117頁），足見占有範圍為系爭建物屋頂之全部，且租期長達20年，並非短暫，對應買人而言，屬使用上之限制，再佐以附表不動產已進行前述拍賣程序而無人應買等情以觀，益證系爭租賃關係顯已影響抵押權之實行。故抗告人此部分主張，委無可採。
㈢至抗告人主張：系爭不動產無人應買之主因，在於其本身適
用農業發展條例等法令之特殊性，以及附表建物限於農業使用，並非系爭租賃關係所致；況且應買人承受租賃關係後能享有穩定之租金收入，有利於應買人云云。然參酌本件拍賣公告之其他執行標的即標別7，亦屬農牧用地，應買人同受農業發展條例之限制，然於第3次拍賣程序經應買而拍定，有拍賣筆錄可稽（見執行卷㈣第135至136頁、第225至226頁），足證執行標的有農業發展條例之適用，並非為無人應買之因素。又太陽發電系統設置於屋頂，並占有屋頂大部分範圍，應買人無法依其意願另做其他用途，大幅限縮其後續利用系爭建物之計劃，自難逕認有利於應買人。是以，抗告人此部分主張，應無可採。
四、綜上所述，抗告人以系爭租賃關係並無影響系爭抵押權之實行，執行法院應撤銷系爭執行命令，於法尚有未合，應予駁回。從而，司法事務官處分駁回抗告人之聲請，以及原裁定駁回抗告人之異議，於法均無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 23 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 黃悅璇法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。
如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 111 年 11 月 23 日
書記官 李采芹附表編號 地號/建號 1 屏東縣○○鄉○○段0000地號土地 2 屏東縣○○鄉○○段000○號建物（即系爭建物） 3 屏東縣○○鄉○○段000○號建物附註:再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。