臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度重上更一字第2號上 訴 人 陳榮發訴訟代理人 徐欣愉律師被上訴人 李昌憲訴訟代理人 黃曉妍律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年1月13日臺灣屏東地方法院107年度重訴字第135號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於113年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決除確定部分外廢棄。
二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為坐落屏東縣○○鎮○○段000○000地號土地（各以地號稱之，合稱系爭土地）所有權人。上訴人所有同段263建號即門牌屏東縣○○鎮○○路000號房屋（下稱中正路房屋）如原審判決附圖（下稱附圖）編號B所示坐落354、355、356等地號土地（面積依序各為104.07平方公尺、1.11平方公尺、26.56平方公尺），及同段75建號即門牌同鎮福德路32號3層房屋（下稱福德路房屋，與中正路房屋合稱系爭房屋）坐落354地號土地如附圖所示編號D（面積86.02平方公尺）部分，均無占有之正當權源，且自民國107年6月1日起至108年9月30日止，就編號B、D受有相當租金之利得新臺幣（下同）15萬3678元、10萬0352元（合計25萬4030元），及每月各受有1萬0977元、7168元之不當得利。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命上訴人拆除附圖編號B、D所示建物及地上物，返還該部分土地，及給付被上訴人25萬4030元並加計法定遲延利息，暨自108年10月1日起，至返還上開土地之日止，按月給付1萬8145元之判決（被上訴人其餘請求，業已判決確定，不在本院審理範圍，不予論述)。
二、上訴人則以：系爭土地乃原所有權人即上訴人之兄陳榮村無償借與上訴人興建房屋使用，陳榮村前訴請上訴人拆屋還地，經本院87年度上字第206號判決（應為90年重上更㈠字第13號判決之誤）敗訴、最高法院91年度台上字第710號裁定駁回確定（下稱前案），認定上訴人非無權占有。被上訴人以低價買受土地，其行使所有權係以損害上訴人為主要目的，與誠信原則相違等語，資為抗辯。
三、原審判決如附件所示（即為被上訴人一部勝敗之判決），上訴人不服提起上訴，經最高法院第一次發回更審，上訴人上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠被上訴人於107年1月25日以2000萬元向陳榮村買受系爭土地
（包括同段357地號土地），並於同年5月23日辦畢所有權移轉登記。
㈡訟爭房屋為上訴人所有，其中中正路房屋占用如附圖編號B所
示坐落354、355、356地號土地（面積依序各為104.07平方公尺、1.11平方公尺、26.56平方公尺）；福德路房屋則占用附圖編號D所示坐落354地號土地（面積86.02平方公尺）。
㈢中正路房屋於67年9月15日竣工；福德路房屋於65年9月7日取得建造執照，並於66年9月30日竣工。
㈣前案認定上訴人與陳榮村就系爭土地之使用存有使用借貸關係，系爭房屋可繼續使用土地至房屋不堪使用時為止。
㈤上該房屋建造後，由上訴人繳納土地地價稅至86年，87年至106年地價稅由陳榮村繳納。
㈥福德路房屋1樓租金於104年3月15日至108年5月15日，出租予
菜販，每月租金5000元；另自110年9月1日迄今，出租予夾娃娃店，每月租金4000元。福德路房屋1樓之租金為上訴人收取。
㈦陳榮村將土地出賣予被上訴人前，上訴人、陳榮村共同出租
中正路房屋予全家便利商店股份有限公司（下稱全家便利商店），收取租金；陳榮村將土地出賣予被上訴人後，由兩造共同收取租金，被上訴人每月收取租金5萬元，於109年12月31日上開租約期滿後，續訂租約，被上訴人並將356、357地號部分土地另與全家便利商店訂立租約。
五、本件爭點：㈠上訴人就附圖B 、D 部分所示之土地，有無合法占有之權源
？被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，是否有據？㈡上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有理
由？如得為請求，被上訴人應給付之數額為何？
六、本院得心證之理由：㈠上訴人就附圖B 、D 部分所示之土地，有無合法占有之權源
？被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，是否有據？⒈按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，是債
權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法理。但因債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的，法律秩序之安定，社會經濟及公共利益之實現，買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況，是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。故如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院95年度第16次民事庭會議決議、最高法院100年度台上字第463 號、107年度台上字第2347號、108年度台上字第757號、111年度台上字第721號等判決意旨參照）。
⒉被上訴人於107年1月25日向陳榮村買受系爭土地，並於同年5
月23日辦畢所有權移轉登記，上訴人所有中正路房屋、福德路房屋各坐落354、355、356等地號土地如附圖編號B、D所示；陳榮村前訴請上訴人拆屋還地，經前案確定判決認其等間就系爭土地有使用借貸關係，期間至房屋不堪使用時為止；被上訴人並自承陳榮村於出售土地時已告知將土地借予上訴人等事實，為兩造所不爭執，有不動產買賣契約、土地暨建物登記謄本、複丈成果圖、前案判決可稽（原審卷一第35至41頁、第43至45頁、第181至201頁，原審卷二第47至50頁、第79至81頁），信為真實。
⒊依前案判決所認定陳榮村與上訴人間就系爭土地上存有使用
借貸關係，雖係債權關係，僅於陳榮村與上訴人間有其效力，原則上固不得以之對抗契約以外之第三人即被上訴人。然據被上訴人自承：是聽朋友說土地的點很好，現租給便利商店，有被鐵皮違建占用，開的價格很低，有投資之空間，所以直接聯絡陳榮村，有至系爭土地勘查，知悉土地上坐落上訴人房屋，陳榮村說土地上房子是「借」給上訴人蓋房子，之前有告過，有輸有贏，買了之後可以出租給便利商店繼續收租金，鐵皮違建蓋得亂七八糟，買了土地還要再經過整理（本院前審卷第119頁、第241頁），可認被上訴人於購地前已至現場勘查進得知土地上存有上訴人所有房屋，並自原地主陳榮村處知悉上訴人係得其同意而有權使用土地，及陳榮村與上訴人間存有土地訴訟，被上訴人知悉前案判決陳榮村將土地無償使用借貸與上訴人，及使用土地之時間至系爭房屋不堪使用之日為止等情。系爭土地於000年0月間之交易價值由兩造合意囑託高雄市建築師公會予以鑑定，該會參酌內政部不動產交易實價查詢服務網以同段357地號土地交易價格，估認系爭土地斯時之交易價格為2000萬元即同被上訴人所購買價格（鑑定報告第7頁、第89頁），然該357地號土地亦隨同系爭土地併出賣與被上訴人，為前開不動產買賣契約第1條買賣標的物所載明（原審卷二第47頁），是鑑定機關此一交易價格之認定非能反映該土地真實市價，況依陳榮村所出具為兩造所不爭執之陳述書稱：「系爭土地有人願意出一坪75萬元的高價，但是地上物為陳榮發（即上訴人）所有，買主都要我把既有地上物處理清楚才願意買…我透過管道尋找買家，最後終於買家李昌憲先生（即被上訴人）願出價二千萬元，平均一坪不到20萬元，這對我是非常低價格，但我非常需要醫療生活償債，故忍痛賣出…」（原審卷二第25頁、第29頁），及陳榮村與被上訴人所簽訂之不動產買賣契約第6條約定「…甲（即被上訴人）、乙（即陳榮村）雙方同意依移轉所有權登記時之現況為點交，並於完成所有權移轉登記時視為點交完成，點交完成後，乙方不負標的物瑕疵擔保責任…土地上如有未辦理保存登記之建物或其他地上物，亦於坐落土地完成所有權移轉登記時視為一併交付（如該建物有產權糾紛，均由甲方自行解決）」（原審卷二第48頁），顯然當時系爭土地上因存在有權使用前開土地權源之房屋致影響陳榮村出售價格，陳榮村、被上訴人並因此明定陳榮村不負瑕疵擔保責任情況下，同意以2000萬元價格售予被上訴人，被上訴人始得以前開較低價格購買系爭土地，被上訴人於購買土地時，已明知上訴人所占有利用之土地，係本於陳榮村同意無償提供而來，即陳榮村因土地上存有經其同意始建有房屋，故而以低價出售，被上訴人明白知悉上開情況，猶以上述價格購入土地，不能認為係屬善意受讓系爭土地之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫誠信原則，應認被上訴人已默示同意負有與前手陳榮村相同容忍系爭房屋坐落其上之負擔，繼受系爭土地上之上開使用借貸契約之拘束。
⒋又房屋與土地為各別之不動產，各得為單獨交易標的，而於
現今之建築，多以鋼筋混凝土，甚至鋼構為之，其價值不貲，且使用年限在數十載甚至百年以上，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋必須使用該房屋之基地，是其房屋乃有合法使用基地之權源，殊無因房屋與土地所有權各異暨其後其所有權之轉移，即為阻斷其使用權源之理由，即房屋基地之使用權恆定，不因基地物權之嗣後變動即受影響，此為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，並為我國司法實務上所是認之法理，亦經最高法院著有43年台上字第639號、48年台上字第1457號等判決先例可參，依該見解並揆諸前開說明均肯認「債權物權化」法理存在，但如前論，因債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應兼顧兩造之權益，審慎旴衡被上訴人就該土地權利可得利益是否減少、系爭房屋價值若干，將之拆除對於上訴人所受損害是否甚大等一切情狀，以釐清被上訴人是否應受「債權物權化」法理之拘束。茲查：
⑴就兩造關於上訴人所興建訟爭房屋於興建之構造種類為何
（按：依中正路房屋使用執照記載為「鋼骨」）？耐用年數為何？000年0月間交易價值為何？房屋之現狀有無因通常使用自然耗損而有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度？復就中正路房屋之建築執照、使用執照等相關資料，是否為現況中正路房屋為同一建物（按：被上訴人抗辯前案審理之86年間，測量面積合計為156.34平方公尺，原審測量時僅餘131.74平方公尺，相差達24.6平方公尺，可認中正路房屋應已於前案判決後拆除重建）等節，因攸關系爭房屋是否具有相當價值，有無保存必要之論斷，經送請高雄市建築師公會鑑定如下：「㈠⒈中正路房屋興建時之構造種類為RC構造，屋頂為鋼架屋頂，上方覆蓋石棉瓦，日後屋頂有整修，加蓋彩色鋼浪板（石棉瓦未拆除），使用執照註明「鋼骨構造」，可能是看到屋頂架構，就認為是「鋼骨構造」或是記載錯誤。⒉RC構造耐用年數依據台北市政府地政局-「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」內註明：60年（使用年限只是參考值，並不代表建築物興建後，滿60年就一定要拆除）。⒊福德路房屋亦為RC構造，耐用年數一般預估亦為60年。㈡中正路房屋及福德路房屋，目前正常使用下，無結構安全之疑慮，沒有不堪使用之情形。㈢依據貴院所附資料及圖面，可以確定福德路房屋（透天3樓）先興建後，然後才申請中正路房屋，不是同一建物。㈣房屋交易價值：因鑑定周邊無相近交易方式（建築交易未含土地部分），故採用「成本法」推行推估，107年8月中正路房屋之交易價值為114萬9542元、107年8月福德路房屋之交易價值為208萬8670元。」、「中正路房屋確為使用執照上所記載之建物，亦即中正路房屋現狀係取得使用執照後新建至今，未曾拆除重建之建物」（鑑定報告第6至7頁，本院卷一第317頁），依鑑定報告所載，中正路房屋及福德路房屋均係具有相當經濟價值，且其建築均為RC構造，無結構安全疑慮，未達不堪使用情形。
陳榮村既同意上訴人使用土地為建築基地予興建上開建築結構堅固、價值不貲之建物，自係使上訴人於興建之該建物至不堪使用為止，有繼續使用該土地之權源，此並為前案所是認。被上訴人於購買系爭土地時，既知悉此情，並以不相當價格（按：相較於無上開因地主同意蓋屋使用情況下之純素地價格）購買，自應繼受陳榮村與上訴人間就系爭土地成立之使用借貸關係，否則被上訴人如以土地移轉登記於其名下，其不受使用借貸關係之拘束為由，否定其原有得使用系爭土地為建築基地之權源，系爭房屋因無借貸關係成為無權占有，致有被拆除之危險而嚴重減損系爭房屋於社會上之經濟價值及交易上之安全，被上訴人因此獲得逾取得土地價格之利益，顯然違反公平正義及誠信原則，實非公允。
⑵又，陳榮村所出售與被上訴人土地總面積合計為387.31平
方公尺（按：354地號面積為194.57平方公尺、355地號面積為17.28平方公尺、356地號面積為149.42平方公尺、357地號面積為26.04平方公尺），系爭房屋使用土地面積為編號B、D部分，合計各131.74平方公尺、86.02平方公尺，上開部分合計使用土地面積為217.76平方公尺，有土地登記謄本及不動產買賣契約及複丈成果圖足按，依該計算，被上訴人尚可使用169.55平方公尺，並非完全無法使用收益。另上訴人將福德路房屋1樓自104年3月15日至108年5月15日，出租予菜販，每月租金5000元；自110年9月1日迄今，出租予夾娃娃店，每月租金4000元，該租金由上訴人所收取，上訴人則居住於福德路房屋2、3樓。而陳榮村將土地出賣予被上訴人前，上訴人、陳榮村共同將中正路房屋出租予全家便利商店，收取租金；陳榮村將土地出賣予被上訴人後，則由兩造共同收取租金，被上訴人每月可收取租金5萬元，上開租約於109年12月31日期滿後續訂租約；被上訴人並將356、357地號部分土地（即附圖C部分）以每月6萬5000元與全家便利商店另訂立租約，且約定與前開中正路房屋租約具有不可分性等情，業經原審會同兩造履勘屬實，有卷附勘驗筆錄，及被上訴人與全家便利商店租賃契約（原審卷一第279至280頁，本院卷一第395至403頁）供參，為兩造所不爭執，顯見被上訴人雖因繼受陳榮村與上訴人間之使用借貸法律關係，然亦因該繼受而取得上訴人出租中正路房屋之租金，且因此與全家便利商店簽立前開租約，並非承受借貸法律關係而單純受有損害至明。
⑶被上訴人雖謂如其應繼受陳榮村與上訴人間之使用借貸契
約，則上訴人得永久無償使用系爭土地，被上訴人須負擔相關稅捐且忍受不能使用土地，對於被上訴人實屬不公平云云。惟如前論，陳榮村提供土地予上訴人興建房屋時原即得預期使用期限至房屋不堪使用時為止，縱依被上訴人所稱應依該房屋耐用年數計算使用期限，然中正路房屋、福德路房屋分於67年9月15日、66年9月30日竣工，依鑑定報告所認定RC構造建物之耐用年數為60年，中正路房屋、福德路房屋仍未逾使用期限，遑論被上訴人亦與上訴人共同出租而獲取租金收益，至於兩造就土地稅捐及上訴人是否應支付價金或對價，乃屬另一問題，非本院於本件所得審究之範圍。
⒌綜上，系爭房屋既係源自上訴人與陳榮村間之使用借貸契約
而合法占用土地，雖陳榮村將土地售予被上訴人，依債之相對性，被上訴人本不受該使用借貸法律關係之拘束，然經審認上開證據，依陳榮村、被上訴人間所訂立之不動產買賣契約之約定，並以陳榮村售與被上訴人價格顯然低於上訴人原無占有權源，客觀上陳榮村可出售之價格；且依被上訴人所自承內容，被上訴人明知陳榮村與上訴人間存有使用借貸法律關係，並因該使用借貸法律關係影響土地售價而以較低價格購入；又被上訴人雖無法完全使用土地，然仍可就系爭房屋所占用以外之土地部分出租予他人，並與上訴人共同收取中正路房屋租金，基於兼顧兩造權益權衡下，被上訴人理應繼受上訴人與陳榮村間之使用借貸法律關係，即被上訴人受前開使用借貸契約即債權物權化法理之拘束，此無造成被上訴人極大損害，非以損害被上訴人為主要目的，當符合公平正義及誠信原則。從而，上訴人抗辯其有權使用土地，自屬有據，被上訴人主張上訴人無權占有使用土地，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋，將占用之土地返還被上訴人，難認有據。
㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有理
由？如得為請求，上訴人應給付之數額為何？上訴人乃有權占有使用系爭土地，業經本院認定如前。從而，被上訴人主張上訴人無權占用上該土地，而依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬無據。被上訴人得請求給付之數額為何，亦無再予審究之必要。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人應拆屋還地並給付如上述聲明不當得利，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
上訴人不得上訴。
被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
書記官 賴璽傑附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附件：
一、上訴人應將坐落屏東縣○○鎮○○段000○000地號土地上，如附圖編號A 所示分別占用上開土地面積12.58、16.12平方公尺之鐵皮造小吃部拆除後，與陳春霞將上開拆除部分所占用之土地返還被上訴人。
二、上訴人應將坐落同段354、355、356地號土地上，如附圖編號B 所示分別占用上開土地面積104.07、1.11、26.56平方公尺之門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號、130號建物拆除後，將上開拆除部分所占用之土地返還被上訴人。
三、上訴人應將坐落同段356、357地號土地上，如附圖編號C 所
示分別占用上開土地面積106.4、20.66平方公尺之水泥地含水溝（包含編號E 、F 、G 所示之停車場招牌、商店招牌、兩側木籬笆）拆除後，將上開拆除部分所占用之土地返還被上訴人。
四、上訴人應將坐落同段354地號土地上，如附圖編號D 所示占用上開土地面積86.02平方公尺之門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號3層建物拆除後，與溫仁禮將上開拆除部分所占用之土地返還被上訴人。
五、上訴人應給付被上訴人新臺幣43萬5302元，及自民國108年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自108年10月1日起至分別返還如主文第一、二、三、四項所示各別所占用土地之日止，按月分別給付被上訴人新臺幣2391原、新臺幣1萬0977元、1萬0557元、7168元。
六、被上訴人其餘之訴駁回。
七、訴訟費用新臺幣20萬5136元由上訴人負擔。
八、本判決第一、二、三、四項於被上訴人以新臺幣640萬元為上訴人、陳春霞、溫仁禮供擔保後，得假執行。但上訴人、陳春霞、溫仁禮以新臺幣1921萬7740元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第五項前段於被上訴人以新臺幣14萬5000元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人以新臺幣43萬5302元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第五項後段於被上訴人以已到期部分金額之三分之一為上訴人供擔保後，就已到期部分得假執行。但上訴人為被上訴人預供擔保已到期金額全額後，得免為假執行。
十一、被上訴人其餘假執行之聲請駁回。