臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度重上字第132號上 訴 人 巴彥勛被上訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 林秀娟複代理人 温嘉璤被上訴人 蕭文前
林淑滿上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年8月11日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第120號第一審判決提起上訴，本院於112年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為屏東市○○路000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人，系爭建物坐落國有之屏東縣○○市○○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），上訴人自民國94年12月起向被上訴人財政部國有財產署南區分署（下稱國產署南區分署）承租該土地，續約後租期至116年12月31日。被上訴人蕭文前、林淑滿（下稱蕭文前等2人）向國產署南區分署申購系爭土地，依民法第426條之2、土地法第104條規定，上訴人有優先購買權，然國產署南區分署未通知上訴人行使優先購買權，即於110年9月16出售該土地，上訴人自得請求確認優先購買權存在，蕭文前等2人塗銷所有權移轉登記，及國產署南區分署應以同一條件與上訴人訂立買賣契約、於上訴人付款同時移轉所有權。聲明：㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；㈡蕭文前等2人應將系爭土地於110年10月19日所為所有權移轉登記，予以塗銷；㈢國產署南區分署應就系爭土地，依與蕭文前等2人所為買賣之相同條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人之答辯：㈠蕭文前等2人則以：被上訴人於110年9月16日成立買賣契約時
，系爭土地上並無建物存在，不符民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定優先購買權之要件，且買賣契約成立前，國產署南區分署已終止與上訴人之租約，其非土地承租人。又蕭文前等2人係同時購買系爭土地及同段420-5地號土地，上訴人如有優先購買權，應同時購買420-5地號土地等語，資為抗辯。
㈡國產署南區分署則以：國產署南區分署於110年3月23日、8月
5日現場勘查結果，系爭土地上均無為房屋之建築，經審核不符合土地法104條規定，其依契約自由原則讓售土地於法有據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；㈢被上訴人蕭文前等2人應將系爭土地於110年10月19日以買賣為登記原因所為所有權移轉登記塗銷；㈣被上訴人國產署南區分署應就系爭土地，按與蕭文前等2人所為買賣之相同條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人與國產署南區分署於94年間就系爭土地成立國有基地
租賃契約，107年9月21日續約，租期自107年10月1日至116年12月31日。
㈡上訴人為事實上處分權人之系爭建物坐落系爭土地上，惟國
產署南區分署於110年3月23日、110年8月5日勘查均未發現系爭建物，系爭建物已不存在系爭土地上。
㈢蕭文前等2人於109年12月24日向國產署南區分署申購系爭土
地及同段420-5地號土地。國產署南區分署於110年3月23日、110年8月5日勘查均未發現系爭建物，認上訴人不符合土地法第104條承租人優先購買權之規定，審核通過蕭文前等2人之申購案，以110年10月6日台財產字南屏三字第1103305758號函通知上訴人終止租約，並與蕭文前等2人於110年9月16日成立買賣契約，蕭文前等2人於同日繳清價款，並於110年10月19日辦畢系爭土地及同段420-5地號土地之所有權移轉登記。
五、本件爭點：㈠上訴人就系爭土地有無優先購買權存在？㈡上訴人得否請求蕭文前等2人塗銷移轉登記，並請求國產署南
區分署就系爭土地與其以相同條件成立買賣契約，且於其給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人？
六、本院判斷：㈠按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣
條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於租用基地建築房屋關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。又該條優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨（最高法院100年度台上字第802號判決意旨參照）。
㈡上訴人為事實上處分權人之系爭建物坐落系爭土地上，其與
國產署南區分署就系爭土地成立國有基地租賃契約，107年9月21日續約，租期自107年10月1日至116年12月31日，有該租賃契約可參（見原審卷第25頁）。蕭文前等2人前向國產署南區分署申購系爭土地，上訴人主張其為基地承租人有優先購買權，自應以系爭土地出賣時有建築物存在為前提，然國產署南區分署於110年3月23日、110年8月5日至現場勘查，均未發現系爭建物，國產署南區分署因而認上訴人不符合土地法第104條承租人優先購買權之規定，審核通過蕭文前等2人之申購案，並與蕭文前等2人於110年9月16日成立買賣契約等情，為兩造所不爭執，則系爭土地於出賣時，其上並無系爭建物存在，縱上訴人為系爭土地承租人，依前揭說明，仍不得主張有土地法第104條第1項之優先購買權。
㈢上訴人另主張依民法第426條之2規定就系爭土地有優先購買
權等語，然該條第1項前段係規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。」，上訴人自陳系爭建物於承租系爭土地前即已存在等語明確（見本院卷第67頁），與租用基地建築房屋有異，且該條規定係為使在承租基地上設置建築物之承租人，於基地出售時得取得土地所有權，達到基地使用與所有合一之目的，而參照土地第104條規定增訂該條規範，此觀諸立法理由即明，依此可知民法第426條之2第1項規定，亦應以基地出賣時現有建築物存在為前提，始符合該條項規範之趣旨，上訴人主張其有民法第426條之2第1項所定優先購買權，亦屬無據。
㈣上訴人復稱：國有非公用不動產讓售作業程序規定第17條「
審查」，並未規定承租人在申購出租國有不動產時，需審查地上物現況是否存在。又優先購買權為租賃權延伸之財產權型態，若主張優先購買權需審查地上物是否存在，限制上訴人行使優先購買權，侵害上訴人於憲法保障財產權，有違反法律保留、法律明確性原則之虞等語。然國有非公用不動產讓售作業程序規定第17條審查事項（二）之共同審查事項第16點即明訂應審核有無優先購買權之適用（見原審卷第129頁），且土地法第104條立法目的本在保障基地出賣時，就坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，有優先行使購買權利，以促成房地所有權合一之經濟效用，此由土地法第104條前後立法體系（第102條、第103條、第105條）亦均係為保障於租用基地建築房屋之人，而為地上權登記、收回基地限制、租金限制等規範即明，自不能認上該規定有上訴人所述侵害其財產權或違憲之情。㈤上訴人另請求蕭文前等2人、同段418地號土地原地主蕭欣銘
、仲介業者葉俞麟提出418地號土地買賣契約，以證該契約記載土地上之地上建物應予拆除之類似文字，並聲請通知蕭欣銘、葉俞麟到庭就蕭文前等2人購買土地時明知系爭土地有建物存在、是否共同參與拆除系爭建物過程等節作證。然上訴人是否具有土地法第104條第1項所定優先購買權，係以系爭土地出賣時其上有無建物存在為據，上訴人所述前開事項，核與本件前揭認定並無影響，無調查必要。
七、綜上所述，上訴人依土地法第104條、民法第426條之2規定，請求：㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；㈡蕭文前等2人應將系爭土地於110年10月19日所為所有權移轉登記，予以塗銷；㈢國產署南區分署應就系爭土地，依與蕭文前等2人所為買賣之相同條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，核屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 14 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 張維君法 官 周佳佩以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 14 日
書記官 戴志穎附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。