臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度重上字第9號上 訴 人 陳春成訴訟代理人 王建宏律師被上訴人 陳國財訴訟代理人 江采綸律師
石繼志律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國110年12月22日臺灣橋頭地方法院110年度重訴字第88號第一審判決提起上訴，本院於111年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號（面積57平方公尺）、685地號（面積115平方公尺）、685-1地號（面積39平方公尺）土地（下合稱系爭土地）及其上同段255建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路0○0號房屋暨增建部分（下稱系爭房屋），原為訴外人即兩造父親陳土石所有。嗣陳土石於民國89年10月6日將系爭房屋贈與伊，於90年8月28日將系爭土地贈與訴外人即兩造之母陳黃膾，陳黃膾再分別於92年2月21日、93年7月7日將系爭土地贈與兩造及訴外人陳國基分別共有（應有部分為兩造各100分之32、陳國基100分之36），依民法第425條之1規定，伊就系爭土地有法定租賃關係存在。伊前就系爭土地提起分割共有物訴訟，經判決准予變價分割確定，被上訴人乃執以向原法院聲請拍賣系爭土地，經原法院以108年度司執字第4020號強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），並由被上訴人於110年1月19日投標拍定系爭土地，惟伊為系爭土地之法定租賃關係承租人，得對系爭土地主張優先購買權。爰依土地法第104條第1項規定、類推適用民法第426條之2規定擇一請求，聲明：確認上訴人就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權存在。
二、被上訴人則以：土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定之適用，僅在租地建屋的意定租賃關係，不含法定租賃關係在內。況依民法第757條物權法定主義，不宜類推適用而創設優先承買權。土地法第104條之優先購買權，除地上權、典權及租地建屋之意定租賃關係可行使外，其他合法使用土地之人不得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決廢棄。(二)確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及系爭房屋原為陳土石所有。陳土石於89年10月6日
以贈與為原因，將系爭房屋所有權移轉予上訴人；於90年8月28日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉予陳黃膾。陳黃膾於92年2月21日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分各100分之32予兩造；於93年7月7日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分100分之36予陳國基。
㈡系爭房屋為上訴人所有。系爭房屋已辦保存登記部分坐落高
雄市○○區○○段00000○000地號土地，未辦保存登記增建部分坐落系爭土地（增建廚房及2層樓鋼鐵造鐵皮屋，係陳土石於89年10月6日前所興建，見原審卷第24頁）。
㈢上訴人就系爭土地提起分割共有物訴訟，經原審法院以105年
度訴字第1233號判決准予變價分割，上訴人提起上訴，經本院以107年度上字第74號判決駁回上訴確定（下稱前案）。
㈣被上訴人持前案確定判決聲請拍賣系爭土地，經原審法院以
系爭執行事件受理，被上訴人業於110年1月19日拍定系爭土地。
五、兩造之爭點：㈠上訴人對於系爭土地，是否有民法第425條之1第1項所規定法
定租賃關係？㈡上訴人主張依土地法第104條第1項、類推適用民法第426條之
2規定，主張優先購買權，有無理由？
六、本院之判斷：㈠上訴人對於系爭土地，是否有民法第425條之1第1項所規定法
定租賃關係？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。
⒉查，系爭土地及系爭房屋原同屬陳土石所有，陳土石於89年1
0月6日以贈與為原因，將系爭房屋所有權移轉予上訴人；於90年8月28日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉予陳黃膾。陳黃膾於92年2月21日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分各100分之32予兩造；於93年7月7日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分100分之36予陳國基乙節，為兩造不爭執（見不爭執事項㈠），又系爭房屋已辦保存登記部分坐落高雄市○○區○○段00000○000地號土地，未辦保存登記增建部分坐落系爭土地（陳土石於89年10月6日前所興建），為兩造不爭執（見不爭執事項㈡），則系爭房屋為上訴人所有，系爭土地輾轉移轉予兩造及陳國基共有，依前開規定，上訴人在系爭房屋坐落系爭土地部分，於得使用期限內，為該系爭土地法定租賃關係之承租人，應堪認定。㈡上訴人主張依土地法第104條第1項、類推適用民法第426條之
2規定，主張優先購買權，有無理由？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而土地法第三編第三章自第102條以下，係就租用基地建築房屋所為之規定，是第104條第1項係就租地建屋所為之規範自明。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權。又土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號民事判決意旨參照）。
⒉又按民法第426條之1、第426條之2第1項之規定，租用基地建
築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在；且出租人出賣基地時，該承租人有依同樣條件優先承買之權。基此，可知前述民法第425條之1規定，則無如上開租用基地建築房屋之情形，規定有優先承買權，故自上開民法第425條之1、第426條之1、第426條之2第1項法條結構之體系解釋，可知立法者亦無賦予民法第425條之1所定法定租賃關係之承租人優先承購權之意思。
次按土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之優先承買權，分別依土地法第104條第2項及民法第426條之2第3項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力（最高法院65年度台上字第2701號、67年度台上字第479號民事判決意旨參照）。再按因民法第425條之1規定推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號研討結果同此意旨）。
⒊由上可知，土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所規
定之「承租人」，係指「意定租賃關係」之承租人，並不包含民法第425條之1第1項之「法定租賃關係」承租人，則上訴人並無意定租賃關係存在，而係依民法第425條之1第1項規定，對系爭土地有法定租賃權，即無土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所規定之優先購買權存在。是以，上訴人主張其為系爭土地之法定租賃關係承租人，得行使優先購買權云云，不足採信。
⒋上訴人固主張：依最高法院62年度台上字第2962號民事前判
例內容，認土地法第104條立法意旨在於房屋或基地如不屬於同一人所有時，無論基地或房屋所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，此亦為台灣高等法院98年座談會民執類提案第18號審查意見所採，故伊得主張直接適用土地法第104條，有優先購買權云云。然查，依最高法院62年度台上字第2962號民事判決意旨（見本院卷第15頁）及台灣高等法院98年座談會民執類提案第18號審查意見（見本院卷第69-70頁），固認房屋及基地如不屬於同一人所有，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均可依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，至於房屋之所有人係租地自建，抑或係向前手購買房屋承租基地，則非所問。惟前開見解，尚不得據此推論本無「租地建屋」關係，嗣因房地所有權分離而發生民法第425條之1之推定租賃關係時，仍認有土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項之適用。是以，上訴人此部分主張，委無足採。
⒌至於上訴人主張：民法第426條之2第1項之立法目的，係為達
使用與所有合一之目的，促進物之利用以減少紛爭，盡經濟上之效用，與民法第425之1第1項規定之立法目的類似，均是為解決土地與房屋相異時之情況，故伊得類推適用民法第426條之2第1項規定，主張有優先購買權云云。然，依前揭說明，民法第425之1第1項規定法定租賃關係之承租人，並未如租地建屋於民法第426條之1規定承租人有優先承買權；再者，優先購買權具有物權效力，參照民法第757條規定，自不宜類推適用而認法定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性，故上訴人此部分主張，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人主張依土地法第104條第1項規定、類推適用民法第426條之2規定，擇一請求確認上訴人就系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 賴文姍法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
書記官 李采芹附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。