臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第142號上 訴 人 翁政強 住○○市○鎮區○○路000巷00號 訴訟代理人 朱中和律師
趙禹賢律師被上訴人 呂紹華
林友菁前列共同訴訟代理人 焦文城律師
施秉慧律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國112年3月29日臺灣高雄地方法院109年度訴字第1488號第一審判決提起上訴，本院於113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分及其訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國108年11月8日向上訴人以新臺幣（下同）2,880萬元購買位於高雄市○鎮區○○段0000○0000地號土地（下分稱1919地號、1928地號土地）及其上同段1344建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○巷00號建物（下稱系爭建物，合稱系爭房地，權利範圍均全部），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。又系爭買賣契約所附之標的物現況說明書選項「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」，及選項「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路」，均勾選「否」，業經上訴人簽名確認。嗣兩造於108年12月9日辦畢所有權移轉登記，被上訴人並已付清買賣價金。詎被上訴人發現1919地號土地面積269平方公尺上有45平方公尺（即如高雄市政府地政局前鎮地政事務所110年4月19日高市○鎮○○○00000000000號函所附之土地複丈成果圖所示A、B、C部分，下分稱A、B、C部分）遭占用作為道路、防火巷、水溝使用（下合稱系爭瑕疵），致被上訴人無法使用該占用部分土地，則系爭瑕疵造成系爭房地經濟價值及通常效用減損，致被上訴人受有損害，而上訴人於買賣當時故意不告知1919地號土地部分有遭公共設施占用之情形，以取得高於市場行情之價金，自應負物之瑕疵擔保責任。爰依民法第359 條規定請求減少價金，就該減少價金部分，上訴人即無受領之法律上原因，並依民法第179條請求返還不當得利等語。聲明：上訴人應返還被上訴人各2,318,220元，及自本件聲請調解狀送達翌日即109年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（被上訴人請求仲介凱璿不動產事業股份有限公司〈下稱凱璿公司〉及王麗純、張寶珠損害賠償部分，經原審判決敗訴確定，均不予載述。）
二、上訴人則以：上訴人於108年8月2日委託凱璿公司出售系爭房地，並於108年9月23日將委售價格降為2,888萬元，而上訴人委託銷售時有特別約定依房地現況銷售。又系爭房地之買賣係依土地登記面積辦理所有權移轉登記，B部分為防火巷，且經鑑定其價值減損為零，而A、C部分土地於系爭建物建築之初，已被劃列入建築基地，而高雄市政府工務局（下稱工務局）函文亦謂A、C部分土地皆可計入法定空地面積換算增加其建蔽率及容積率，且法定空地乃建築基地必要之保留部分，則A、C部分土地當已發揮其供建築使用之效用，對土地所有權人而言，系爭土地之價值仍與完整之建築基地等值，現遭公共設施占用，並不生價值減損，不具有物之瑕疵。另被上訴人於締約前曾至現場看屋數次，當時系爭建物東側已設有圍牆將A部分土地排除在外；南側為系爭建物之大門設施，以肉眼觀看可見與C部分土地有所分界，應認知A、C部分土地非屬買受人得為使用之範圍。況依工務局及高雄市政府水利局（下稱水利局）函文，並未排除被上訴人得申請將公共設施移除或移置之權利，遭占用情形若非不得排除之瑕疵，不致造成土地交易價值貶損。縱認難以申請移除或移置，然本件公共設施仍具備排水、通行及照明輔助通行之功能，均有益於不動產周圍環境及其本身之使用，且排除後反有損被上訴人通行功能或減損自身土地利用之功效，亦屬輔助土地利用之必要附屬設施，乃不可或缺，故應無物之瑕疵存在之情事。縱A、C部分使系爭房地價值減少，然其減少程度亦應非重大，依民法第354條第1項但書規定，不得視為瑕疵。是被上訴人之請求減少價金，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人各489,802元，及自109年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人未上訴；上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人前經凱璿公司之不動產經紀營業員即張寶珠仲介，
於108年11月8日，向上訴人以2,880萬元價金，購買系爭房地，雙方簽立系爭買賣契約書，並於108年12月9日辦畢所有權移轉登記（被上訴人應有部分各2分之1）。
㈡「標的物現況說明書（成屋）」上，選項「土地現況是否有
租賃或被他人占用情形」勾選「否」，及在選項「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路」勾選「否」，上訴人委託訴外人蔡文嘉填載，王麗純於其上「經紀人簽章」欄蓋章。
㈢被上訴人已依約交付2880萬元價金由上訴人取得，被上訴人另支付凱璿公司仲介報酬費用31萬元。
㈣系爭建物於65年3月31日建築完成，於65年9月6日辦理第一次
登記，上訴人於104年11月19日以買賣為原因取得系爭房地所有權。
㈤1919地號土地，經高雄市前鎮地政事務所（下稱前鎮地政）
地政人員於110年4月12日現況測量後，如前鎮地政110年4月19日高市○鎮○○○00000000000號函所附土地複丈成果圖（下稱土地複丈圖）所示A、B、C部分（合計45平方公尺），係作為道路、防火巷、水溝使用。
㈥被上訴人於109年6月8日向原審具狀聲請與凱璿公司、王麗純、上訴人調解，嗣調解不成立。
五、兩造之爭點：㈠系爭房地是否因土地複丈圖所示A、B、C部分，而有物之瑕疵
？㈡被上訴人依民法第359條規定物之瑕疵擔保責任之減少價金，
並依不當得利法律關係，請求上訴人返還價金有無理由？若有，金額若干？
六、本院之判斷：㈠系爭房地是否因土地複丈圖所示A、B、C部分，而有物之瑕疵
？經查：
⒈1919地號土地，經原審囑託前鎮地政人員於110年4月12日現
況測量後，被上訴人所主張遭占用部分即45平方公尺範圍，係作為道路（A部分）、防火巷（B部分）、水溝（C部分）使用，為兩造不爭執，復有土地複丈圖（原審卷一第215至217頁）在卷可稽，堪信為真。而依買賣契約書上之「標的物現況說明書（成屋）」，在選項「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」，及「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路（排除開放空間與防火巷）」，上訴人均勾選「否」，則因前述B部分為供防火巷當已排除於「供公眾通行之私有道路」。再觀諸系爭房地照片所示（見原審卷一第211頁、外放鑑定報告書第124至125頁），A部分固為道路，然其上亦設置水溝蓋，道路下方亦作為排水溝之用（見下述工務局110年6月3日函文），C部分亦為水溝使用，依一般社會認知，均非客觀上遭他人占用之情形，亦非屬「供公眾通行之用」，自難認與上開現況說明書記載不符。則被上訴人向上訴人購買含A、B、C部分在內之1919地號土地，嗣後上訴人業已將合於系爭買賣契約之土地面積移轉登記予被上訴人，尚難以A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，且被上訴人亦可使用該部分土地之情況下，即逕認減損被上訴人所買受系爭房地價值。（A、B、C部分是否為瑕疵、減損系爭房地價值，詳如下述⒉⒊）。
⒉被上訴人主張：上訴人係以系爭買賣標的物未經他人占用之
意思出售系爭標的物，已排除被上訴人依法利用法定空地之權利以造成價值之減損。為上訴人否認。查：
⑴按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應
留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之；建築法第11條定有明文。基此，法定空地係屬建築基地之一部分，於建築基地供建築使用時，應留設一定比例面積之空地。又法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，此乃基地建築者依法必須容留之空間。
⑵又系爭建物領有64年高市工都築字第2786號建造執照，依該
案地盤圖所示，該建築基地位於1919地號土地，未包含該地號土地東側部分；該案件建築線指示申請書圖，其申請基地包含前開非建築基地之東側部分土地，分別指定南側6M及東側4M計畫道路之邊界線為建築線，1919土地東側已供公眾通行及排水溝之用（指土地複丈圖所示A部分），非屬高雄市政府建築管理自治條例所稱之現有巷道，故可計入建築基地之法定空地。又A、C部分皆可計入法定空地面積，計算其建蔽率及容積率，有工務局110年6月3日及110年7月14日函可佐（見原審卷一第241、287頁）。則依函文意旨，可知系爭房地係以1919地號土地為申請建築線之基地，該基地包含土地複丈圖A、C部分，而A、C部分，均可計入法定空地面積，以計算建蔽率及容積率。（按：建蔽率係建築投影面積和建築基地面積比，容積率則為基地內建築物總地板面積與基地面積比）。足認A、C部分既可計入為法定空地面積，而係基地建築者依法必須容留之空間，供建築使用之效用，自難逕認有減損系爭房地之價值，而具有物之瑕疵。至於系爭建物申請經核准領有上開建照時，屋後即B部分規劃設置有防火空地範圍內，此有工務局111年7月18日函文（見原審卷二第159頁）可稽，足見B部分作為防水巷使用依法設置，並經主管機關核准發予建照在案，自難認系爭房地因A、B、C部分，致並未具備應有之價值而有瑕疵。
⑶被上訴人雖主張：A、C部分係屬無法排除之瑕疵，蓋申請排
水改道核准與否並不確定，且程序繁複，尚須提供改道計畫書及土地所有人同意書，對買受人實有不公平云云，並援引水利局113年1月15日函文。然查，觀諸水利局113年1月15日函文，係謂：土地上方排水溝係為前鎮區英德街橫巷之道路側溝，具公共排水性質，…，惟若有土地開發利用需求，可依規定向本局申請排水道改道，俟審查通過後，始同意核准，尚難預先為核准與否之決定。…申請人鑑界釐清後，得提出排水改道申請，倘經本局審查通過准予核定，後續由申請人據以施工並負擔相關費用，於完工後通知本局會同本府環境保護局現勘查驗，確認並無影響公共排水功能後，使得將舊有排水溝廢除。…排水改道計畫書內容包含(計畫緣由、計畫位置、既有排水設施調查及水理演算、基地周邊逕流量分析、排水改道方案及水理演算、結論分析)，如改道位置涉及私人土地範圍，則計劃書內須檢附土地所有權人切結之土地使用同意書等語（見本院卷第219至220頁），足見該函文意旨，係謂申請人申請排水道改道並檢具改道計畫書供水利局審查，經水利局確認並無影響公共排水功能後，得將舊排水溝廢除乙情，並非稱A、C部分下方排水道係屬無法移除。
況且工務局113年3月28日函文所示，記載：A、C部分土地，且該處道路開闢資料已不可考，倘土地所有權人未曾提供土地使用同意書或現況已不同意供設置公共設施，該土地所設之公共設施得申請移除或移置等語，依該函文文義，A、C部分最初開闢資料不可考，亦非認A、C部分公共設施不得申請移轉或移置乙情。而此部分公共設施具備排水功能，應認屬輔助土地使用之附屬設施。至於申請排水改道程序如何及經主管機關核准與否，亦與得否申請移轉或移置乙節尚屬二事，故被上訴人執此事由主張A、C部分係屬無法排除，具有物之瑕疵云云，委無可採。
⒊系爭房地價值是否減損：
⑴原審依上訴人聲請囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑
定，而該公會則轉請王明朝不動產估價師事務所鑑定：系爭房地於108年12月9日移轉登記時，瑕疵物（A、B、C之占用情形）與無瑕疵物（即無A、B、C之占用情形）之應有價值分別為何？並就A、B、C占用之價值減損分別說明之等語（見原審卷二第81頁），鑑定結果略以：「本所估價師針對本案進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，採用比較法與成本法等估價方法進行評估，求得勘估標的於108年12月9日移轉登記時於⑴無瑕疵下之估價金額為34,063,467元，於⑵為瑕疵物（即有A、B、C之占有情形）之應有價值為33,083,863元，減損金額為979,604元。⑶就A、B、C占用之價值減損分別說明即如附表（即A部分為871,848元、B為零元、C部分為107,756元）所示。」等語，有王明朝不動產估價師事務所111年9月14日鑑定報告書（下稱鑑定報告）可參（外放鑑定報告第4至5頁）。又上開交易價值鑑定報告係經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及高雄巿不動產估價師公會會員證書（見該報告附件13），堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗，該報告結果自具相當公信力，且該鑑定報告亦詳予載明所採用之鑑定方式為成本法及比較法並敘明採用之原因，估價師亦親赴現場履勘鑑定，論理過程亦未有任何明顯違反論理或經驗法則之處，鑑定報告應屬可採。
⑵依上開鑑定報告所載，則系爭房地即有A、B、C之使用情形
，其中B部分價值減損確定為零元，另A、C部分減損雖經鑑定為871,848元、107,756元，合計減損979,604元，但系爭房地於被上訴人買受時經鑑定其應有價值為33,083,863元。
而被上訴人向上訴人買受系爭房地之價金為2,880萬元，故被上訴人係受利428萬餘元（計算式：33,083,863-28,800,000=4,283,863）買受系爭房地。
⑶再衡諸買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金
之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，由於前揭互負之義務有對價關係，考量物之瑕疵擔保制度，係基於維持買賣契約對價均衡之目的而設，是若買賣標的因物之瑕疵，致破壞雙務契約之對價均衡原則，買受人雖得依法請求減少價金；惟若買受人依約支付之買賣價金，較該瑕疵標的之應有價格為低時，因該約定價金並未悖離雙務契約對價均衡之要求，而買受人既無財產所得價值差額之減損，尚難遽認買受人有價金減少請求權可資行使。本件買受人即被上訴人依約支付之買賣價金2,880萬元，相較系爭房地之應有價值3308萬餘元，低約428萬餘元，與A、C部分減損價值鑑定為979,604元相比，則依上開前述，被上訴人應無得對上訴人有價金減少請求權。
⒋綜上，本院審酌上情，認A、B、C部分作為道路、防火巷、水
溝使用，並無足以減少系爭房地交易價值，而不具有物之瑕疵。
㈡被上訴人依民法第359條規定物之瑕疵擔保責任之減少價金，
並依不當得利法律關係，請求上訴人返還價金有無理由？若有，金額若干？被上訴人依民法第359條規定物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，既無理由，則上訴人受有價金並非無法律上原因，是被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還減少之價金，應屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付，既無理由，原審所命上訴人應給付被上訴人各489,802元，及自109年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，本不應准許，原審竟為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
民事第二庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 陳宛榆法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
書記官 馬蕙梅