臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第114號上 訴 人 連寶貴訴訟代理人 莊雅婷被 上訴人 專好專不動產有限公司法定代理人 李家豪被 上訴人 濮君梅共 同訴訟代理人 黃韡誠律師
龔柏霖律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國112年2月17日臺灣高雄地方法院111年度訴字第264號第一審判決提起上訴，本院於112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人濮君梅委託被上訴人專好專不動產有限公司（下稱專好專公司）居間購買上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000號14樓房地（下稱系爭房地），經專好專公司斡旋，上訴人乃於民國110年8月16日與之訂立一般委託銷售契約（下稱系爭銷售契約）而委託出售，濮君梅則簽立願以新臺幣（下同）1,280萬元購買系爭房地之買賣議價委託書（下稱系爭議價書）。嗣上訴人同意該買賣價格，惟因其尚與訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）簽有專任銷售契約，故約定於該約期滿後之同年10月1日再簽立正式書面契約。詎上訴人竟違約將系爭房地出售第三人致未能成交，然其既經居間而已與濮君梅就系爭房地買賣必要之點為意思表示合致而成立，專好專公司已完成工作，自仍得依系爭銷售契約請求上訴人給付報酬384,000元，並得請求原可受領買方應支付之128,000元仲介費的所失利益。又濮君梅已支付議價保證金10萬元，上訴人違反系爭議價書約定，依約自應加倍退還，濮君梅自得請求上訴人給付10萬元違約金。爰依系爭銷售契約第6條第1項、系爭議價書第4條第4項約定及民法第227條第1項、第546條第3項規定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應分別給付專好專公司512,000元、濮君梅10萬元，及均自111年3月5日至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭銷售契約因專好專公司未予伊3日審閱期，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定並未成立，縱認成立，亦係約定自110年9月30日始生效力，且其中第6條第1項後段「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」之條款（下稱系爭約款），依消保法第12條第1項規定應推定為顯失公平而無效。又專好專公司因居間不力，伊亦得行使同時履行抗辯，故專好專公司不得請求居間報酬。另系爭議價書係存於被上訴人間而與伊無關，故專好專公司並不得向伊請求濮君梅應付之仲介費。又濮君梅違反系爭議價書第4條第3款約定在先，且有無繳納保證金10萬元有疑，其與專好專公司亦未舉證有何無法成交之損失，故不得請求違約金或應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於110年8月16日簽立載有願以1,280萬元出售系爭房
地之系爭銷售契約，並於審閱權部分簽署「連寶貴無須三日審閱期」等語。
㈡濮君梅於110年8月16日簽立願以1,280萬元購買系爭房地之
系爭議價書，其文下方欄框內所載「賣方同意依上開內容出售」，及「賣方同意因辦理價金履約保證或其個人因素，暫由受託人代為保管」之選項，係由專好專公司勾選同意，並由上訴人簽字確認。
㈢系爭銷售契約第6條第1項後段及第9條第2項約定：「委託
人簽認買方之議價委託書或要約書…視為買賣成交」、「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金…。」，並約定於110年10月1日簽立不動產買賣契約。
㈣上訴人先與永慶房屋簽署專任委託銷售契約，委託期間自110年7月1日至9月30日。
㈤上訴人並未依約與濮君梅簽立買賣契約，另將系爭房屋售予他人。
五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠專好專公司得向上訴人請求居間報酬384,000元：
⑴按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
。又居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法345條第2、第565條、第568條規定甚明。是因居間人媒介而成立之契約其後因故解除，於其所得報酬並無影響。
⑵專好專公司主張上訴人與伊簽訂系爭銷售契約而委託出售系
爭房地，雙方約定居間報酬為實際成交價之3%、以賣方簽認買方之議價委託書時視為買賣成交，而濮君梅所簽立願以1,280萬元購買系爭房地之系爭議價書業經上訴人簽認，且雙方並預訂於110年10月1日簽約等情，有系爭銷售契約及系爭議價書可證（原審審字卷第47至49頁），並為兩造所不爭執，是上訴人與濮君梅就買賣標的物及價金既已互相同意，其買賣契約依法即為成立，且依系爭銷售契約約定，系爭房地之委託銷售亦已視為成交，則專好專公司之居間任務即已完成，可堪認定，其自得依前開約定請求居間報酬384,000元（計算式：12,800,000x3%=384,000），此並不因上訴人嗣後違約不賣而受影響，且其比例亦低於中央主管機關規定而屬相當，專好專公司於此部分之主張自屬有據。
⑶至上訴人固辯以專好專公司未依法說明契約條文並予審閱期
，且利用其疲累之際誘騙簽訂系爭銷售契約，系爭銷售契約應為無效云云，已為被上訴人所否認。而按消保法第11條之1第1、3項固定以「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」，惟此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故如消費者於訂約當時對於契約條款內容業已明瞭知悉，並因此自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的即屬已達，在法律並無禁止消費者拋棄此權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，自無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響。查系爭銷售契約雖為定型化契約，惟上訴人於簽約當時已於文內審閱期部分簽署「連寶貴無須三日審閱期」等語，為兩造所不爭執，以上訴人前已先與永慶房屋簽立專任委託銷售契約，堪認其就此類契約內容應已明瞭知悉，否則其應不會為此拋棄之簽署。是專好專公司縱未予上訴人3日之合理審閱期間，惟其既自願放棄此審閱權利，系爭銷售契約之效力即不因此而生影響。又上訴人就其簽約過程係稱因專好專公司人員不斷以銷售話術催促簽字，其在不堪輪番疲勞轟炸之情下始勉為其難簽字等語（原審訴卷第217頁），此並未見有何詐欺或脅迫行為，且上訴人亦未提出其有遭詐騙或脅迫之證據，上訴人上開所辯要難憑採。
⑷上訴人另抗辯系爭銷售契約應於110年9月30日始生效力云云
，惟系爭銷售契約業載明委託銷售期間為自110年8月16日起至10月31日止（原審審字卷第37頁），且無其他事證足認雙方就契約生效日另有約定，自不得以系爭議價書載明預定於110年10月1日簽約之語，即得導出系爭銷售契約應於110年9月30日始生效力，況濮君梅亦非系爭銷售契約之當事人，其同意於110年10月1日簽立買賣契約，與系爭銷售契約之生效日自為無涉，上訴人所辯並無可採。
⑸上訴人雖抗辯專好專公司未為帶看、登廣告之服務，其得據
此提出同時履行抗辯云云。然所謂同時履行抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，須雙方之債務，其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係始可為主張，以上訴人係為出售系爭房地而為委託，專好專公司帶看、登廣告僅係其達成居間任務可得採取之手段而已，並非其主要工作（即覓得願買客戶）或絕對必須，此自非與居間報酬立為對待給付之關係，且專好專公司既已尋得出價與上訴人要約價金合致之買方，其確已提供並完成上訴人所委託之服務，上訴人即應給付居間報酬，上訴人主張同時履行抗辯而拒為給付云云並無理由。
⑹末上訴人又抗辯系爭約款為「不動產委託銷售契約書範本」
所未記載之加註，違居間為委託人謀取最佳利益之立法意旨而顯失公平，依消費者保護法第12條第1項規定應無效云云。惟定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，此為消保法施行細則第13條所明定，而系爭約款依其意旨，係為避免買方或賣方於意思表示合致後任為違約不買或不賣而設，亦非「不動產委託銷售契約書範本」所定不得記載之事項（原審訴卷第260頁），且上訴人於簽署時，對該約定之法律效果已為可得預測，其並未因此負擔不能控制之風險，況買賣雙方就標的物及價金互相同意，買賣契約依法即為成立，系爭約款並未逾法律規定，尚無違於誠信原則或顯失公平而屬有效。而系爭銷售契約既經上訴人親自簽名，其對所載約定內容當已充份閱讀、了解，自無於事後再主張違反誠信之理，上訴人所辯並無足採。
㈡專好專公司得向上訴人請求所失利益128,000元：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。查專好專公司就系爭房地之買賣，與濮君梅約定以成交價之1%為議價成功之仲介費，有確認書可查（原審審訴卷第107頁），而上訴人已與濮君梅簽立總價1,280萬元之系爭議價書，已如前述，則如上訴人依約履行，專好專公司自得向濮君梅請求該仲介費，此自屬其依約可得預期之利益，上訴人違約致專好專公司喪失取得此一權利，依上開規定，自應予賠償，是專好專公司向上訴人請求給付128,000元（計算式：12,800,000x1%=128,000），為有理由，應予准許。
㈢濮君梅得向上訴人請求10萬元之違約金：
⑴按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履
行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。是倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益情形，依職權減至相當之金額。
⑵查系爭議價書第4條第4項約定：「若議價成功，賣方違約不
賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」等語（原審審訴卷第47頁），此未表明係屬懲罰性之文字，復無除上開賠償金外買方另得請求其他損害賠償之約定，並不具強制上訴人履行原約定之目的，依上開說明，堪認應屬賠償總額預定性之違約金。又本件上訴人因違反系爭議價書之約定而將系爭房地另為出售，已如前述，則濮君梅除取回原繳納之保證金10萬元外，依前開約定請求賠償同額之違約金，自屬有據。本院審酌加倍退還保證金之數額與買賣總金額相較並未過高，且本件違約係可歸責於上訴人，則濮君梅依約請求上訴人加倍償還10萬元，應屬適當，上訴人請求酌減並無理由。
⑶至上訴人雖抗辯其非系爭議價書之當事人，保證金之約定與
其無涉，且濮君梅先違約在先云云，惟系爭議價書中有關「賣方是否同意依上開內容出售」部分，已經勾選同意並由上訴人簽名，且其亦於第9條特約條款「預定110年10月1日簽約」之文字旁簽認，有系爭議價書影本在卷可查（原審審訴卷第47頁)，則上訴人既已接受上開條款，自應受系爭議價書針對賣方違約而約定之加倍賠償保證金的拘束。又系爭議價書已載明濮君梅支付議價保證金10萬元，並由上訴人同意暫交專好專公司代為保管（原審審字卷第47頁），上訴人再質之濮君梅並未交付該保證金，自屬無據，而其稱濮君梅違約者，係指其未於簽約前給付買賣總額10%之定金，然上訴人早於與濮君梅簽約前即已將系爭房地售予他人而違約，濮君梅已無從與之簽約，更不可能再為補足定金之舉，上訴人所辯並不可採。
六、綜上所述，專好專公司依系爭銷售契約約定及民法第227條第1項規定請求上訴人給付512,000元，濮君梅依系爭議價書約定請求上訴人給付10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即111年3月5日（原審審字卷第85頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均屬正當，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴無理由，判決如主文。中華民國112年7 月5日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 謝雨真法 官 黃宏欽以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 5 日
書記官 梁美姿