臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第251號上 訴 人 葉富仁訴訟代理人 張錦昌律師被上訴人 林榮盛
林榮仁林榮義
印象建設有限公司法定代理人 王世賢上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國112年5月31日臺灣屏東地方法院110年度訴字第236號第一審判決提起上訴，本院於112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴，及該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
確認上訴人就坐落○○縣○○市○○段○○○○○、○○○○○、○○○○○地號土地，如附圖所示編號○○○○○○、○○○○○○、○○○○○○、○○○○○○、○○○○○○、○○○○○○部分（面積如附表所示），有優先承買權存在。
被上訴人林榮盛、林榮仁、林榮義應就前項土地，以新臺幣柒拾玖萬伍仟伍佰伍拾壹元為買賣價金，與上訴人訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記與上訴人。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：民國110年5月24日分割前之坐落屏東縣○○市○○段000○000○000地號土地（下稱合稱OOO地號等3筆土地）為被上訴人林榮盛、林榮仁、林榮義（下合稱林榮盛等3人）共有，訴外人即上訴人之父葉長湶前向林榮盛等3人之被繼承人承租上開土地，範圍即分割後同段OOOOO、OOOOO、OOOOO地號土地（下合稱系爭OOOOO等3筆土地），作為興建門牌號碼屏東市○○里○○巷00號三合院式房屋（下稱系爭房屋）之基地。葉長湶死亡後，上訴人因遺產分割而取得系爭房屋所有權及系爭OOOOO等3筆土地之租賃權。林榮盛等3人於民國109年11月27日，與被上訴人印象建設有限公司（下稱印象公司）簽訂不動產買賣契約書，將OOO地號等3筆土地及其他土地，以總價新臺幣（下同）2658萬2900元出售於印象公司，並於110年5月24日將OOO地號等3筆土地，分割為同段OOO、OOOOO、OOOOO、OOO、OOOOO、OOOOO、OOOOO、OOOOO、OOO、OOOOO、OOOOO及OOOOO等地號土地。上訴人就系爭OOOOO等3筆土地應得主張優先承買權，縱認其中有部分面積非屬承租範圍，亦為系爭房屋使用上不可分離，伊亦得主張優先承買權，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定，提起本件訴訟，並於原審聲明：㈠確認上訴人就系爭OOOOO等3筆土地之土地有優先承買權存在。㈡林榮盛等3人應就系爭443-1等3筆土地，以498萬5046元為買賣價金，與上訴人訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予上訴人。（上訴人於原審備位之訴部分，經上訴人於本院表明不再主張〈本院卷第68頁〉，爰不予載述）
三、被上訴人則以：否認葉長湶、上訴人，就系爭443-1等3筆土地與土地所有人間有租地建屋關係存在。縱葉長湶曾有租賃情事，出租人亦僅有林榮盛，且租賃權應由葉長湶之全體繼承人，即上訴人及其他3名繼承人共同繼承，自不得僅由上訴人單獨行使優先承買權。又倘認得由上訴人單獨行使優先承買權，其範圍亦僅限於如附圖所示編號OOOOO、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO、OOOOO○、OOOOO、OOOOO○部分，其餘編號OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○部分為空地（下合稱系爭空地），則均非上訴人得優先承買之範圍等語為辯。並於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審判決上訴人一部勝訴，即㈠確認上訴人就坐落屏東縣○○市○○段00000○00000○00000地號土地如附圖所示編號OOOOO（面積11平方公尺）、編號OOOOO○（面積1平方公尺）、編號OOOOO○（面積7平方公尺）、編號758-3（面積64平方公尺）、編號OOOOO○（面積1平方公尺）、編號OOOOO（面積85平方公尺）及編號OOOOO○（面積16平方公尺）有優先承買權存在。㈡林榮盛等3人應就前項土地，以418萬9495元為買賣價金，與林榮盛等3人訂立買賣契約，並於辦理分割登記後，將土地所有權移轉登記予上訴人。並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡確認上訴人就坐落屏東縣○○市○○段00000○00000○00000地號土地如附圖所示編號OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○、OOOOO○部分（下稱系爭空地）有優先承買權存在。㈢林榮盛等3人應就前項土地以79萬5551元為買賣價金，與上訴人訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（原審判決被上訴人敗訴部分，未據上訴，已告確定）
五、兩造不爭執事實㈠443地號等3筆土地，為林榮盛等3人共有。
㈡林榮盛等3人於109年11月27日，與印象公司簽訂不動產買賣
契約書，將443地號等3筆及其他土地，以總價2658萬2900元出售於被告印象公司，並於110年5月24日分割為OOO、OOOOO、OOOOO、OOO、OOOOO、OOOOO、OOOOO、OOOOO、OOO、OOOOO、OOOOO及OOOOO等地號土地。
六、本件爭點㈠上訴人與林榮盛等3人間，就系爭空地有無租地建屋關係存在
？㈡上訴人能否就系爭空地行使優先承買權？
七、得心證理由㈠上訴人與林榮盛等3人間，就系爭空地有無租地建屋關係存在
？上訴人主張葉長湶前承租OOO地號等3筆土地，範圍即分割後之系爭OOOOO等3筆土地，並於承租之土地上建築系爭房屋，葉長湶與土地所有人間有租地建屋關係存在乙情，被上訴人雖否認之。然觀之上訴人提出99年至109年之收據（原審卷一第43、299至317頁），係分別由林榮盛、蘇美惠（代收）、林榮仁簽署，其上並記載「租地範圍」及「依據土地法第97條第1項及第105條城市地方房屋以及『租用基地』建築房屋其租金以不超過土地及興建建築物申報總價年息百分之十為限」等語，而該「租地範圍」位在OOO地號等3筆土地範圍內乙節，兩造並無爭執（僅就實際租賃面積若干有所爭執），堪認林榮盛、蘇美惠、林榮仁曾分別收受OOO地號等3筆土地之租金，並於收受時簽立收據。又坐落OOO地號等3筆土地上之系爭房屋，其納稅義務人為葉長湶，上訴人主張系爭房屋為葉長湶出資興建，被上訴人未予爭執，而葉長湶於57年8月19日以前即設籍於該址，截至110年期之系爭房屋折舊年數57年，有房屋稅籍資料、戶籍謄本可查（原審卷一第111、113、115頁），可見，葉長湶所有系爭房屋坐落OOO地號等3筆土地上，葉長湶並居住於系爭房屋，均歷時甚久。而葉長湶於76年5月3日死亡後，林榮盛、蘇美惠、林榮仁曾收受OOO地號等3筆土地範圍租金之事實，亦如前述，堪認上訴人主張葉長湶承租OOO地號等3筆土地並於其上建築系爭房屋之事實，應屬有據。又葉長湶遺留系爭房屋及土地之租賃權，業經其繼承人協議由上訴人取得，有遺產分割證明書在卷可稽（原審卷二第125至131頁），參諸林榮盛等3人於出售OOO地號等3筆土地及其他土地予印象公司時，曾於109年12月18日共同以存證信函通知上訴人是否主張優先購買權，並表明上訴人為承租人，有存證信函在卷可稽（原審卷第45頁），可見，上訴人繼承葉長湶於OOO地號3筆土地之租賃權及基於租賃而建築之系爭房屋，與林榮盛等3人間就443地號等3筆土地有租地建屋關係存在。林榮盛等3人既共同寄發存證信函通知上訴人是否行使優先承買權，足認渠等均為出租人無誤，前述收據上簽署之人，純係因收受租金之事實而簽名，不能推解為出租人僅有林榮盛、林榮仁，被上訴人抗辯出租人僅有林榮盛，要無可採。。
㈡上訴人能否就系爭空地行使優先承買權？
⒈按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租
人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦設有明文。
⒉上訴人繼承葉長湶於OOO地號3筆土地之租賃權及基於租賃
而建築之系爭房屋，與林榮盛等3人間就OOO地號等3筆土地有租地建屋關係存在，業如前述。上訴人主張葉長湶承租範圍即系爭OOOOO等3筆土地，被上訴人雖否認之。依上訴人所提收據，其上記載「租地範圍」37.8坪、17.5坪，合計雖僅55.3坪，然系爭房屋主體部分即附圖編號OOOOO、OOOOO、OOOOO部分，合計面積160平方公尺（計算式11＋64＋85＝160，約48.4坪），加計編號OOOOO○部分之廁所及空地（7平方公尺，約2.12坪），亦僅50.52坪。可見承租範圍除建物主體、廁所及廁所旁空地外，尚有附連使用之空地部分，始符實情。至實際承租範圍為何，因葉長湶租地建屋距今已甚久遠，且葉長湶已死亡，租賃雙方亦未以無書面約定租賃事項，有舉證困難之問題，應減輕上訴人之舉證責任，方屬合理。
⒊觀之上訴人提出系爭房屋後方建物拆除前、後之照片（原
審卷二第109、111頁），系爭房屋與其後方建物尚有區隔之空間，系爭房屋設有門扇可通往該處，上訴人並於該處堆放物品，該處地上鋪面與系爭房屋相連，足認除系爭房屋之屋簷滴水線以內部分外，上訴人尚有使用該區隔之空間。又後方建物拆除後，地上可見磚砌之短牆，而本件兩造因林榮盛等3人於110年3月5日通知上訴人行使優先承買權，上訴人表示同意後，乃由林榮盛等3人委託代書申請屏東地政事務所於110年4月14日到場進行分割複丈（原審卷一第171、371頁）。據證人即測量人員洪大荃證述，分割後OOOOO、OOOOO地號土地，以及OOO、OOOOO地號土地，當時是沿著一道矮牆畫出分割線等語（原審卷一第283、3
33、335頁），可見分割後OOOOO、OOOOO地號土地，係將系爭房屋與後方建物之原有間隔之面積畫入。而從照片可見，上訴人使用附圖編號OOOOO○、OOOOO○部分作為走道、堆放物品；OOOOO○、OOOOO○係作為曬衣、堆放雜物使用，亦緊鄰編號OOOOO○之廁所及空地，在沿著矮牆畫出的分割線之同一側，分割線所畫入部分為上訴人所使用之範圍，應可認定。衡以，上述面積之使用，均已歷時相當時間，而林榮盛等3人並未提出曾向上訴人請求返還土地之事證，堪認渠等未曾反對上訴人使用，職故，上訴人主張此部分亦為承租範圍，應可認定，被上訴人否認此部分亦為承租範圍，並無可採。
⒋又分割後OOOOO、OOO地號土地係分割後OOO、OOOOO地號土
地上房屋之雨遮外緣，即附圖說明欄所載之AB線段。而據證人劉張綉霞證述，其在清明巷23號房屋居住36年，雨遮以外部分係由上訴人使用，其僅於出入時經過等語（原審卷二第45、46頁）；證人蘇信宏證稱，其從國小6年級到大學都住○○○巷00號房屋，後來搬到北部，但每年還是會回去，21號房屋屋簷以外的空地，都是上訴人在使用，其僅偶爾經過等語（原審卷二第51）。衡諸劉張綉霞、蘇信宏居住使用系爭房屋隔壁之23號、21號房屋多年，渠等對於三合院結構之庭院部分，由何人使用，應知之甚詳，且本件上訴人行使優先承買權範圍，與劉張綉霞、蘇信宏並無利害關係，尤其上訴人與劉張綉霞、蘇信宏間並無親屬關係，與傳統家族居住三合院結構房屋會共同使用庭院之情況，尚屬有別，渠等證述經核尚符常情，應為可採。上訴人長期使用庭院部分乃顯而易見，而林榮盛等3人並未於本件訴訟前主張上訴人無權占有情事，堪認上訴人主張此部分亦為其承租範圍，應為可採，被上訴人否認此部分亦為出租範圍，並無可採。至於上訴人主張其全部承租範圍即系爭OOOOO等3筆土地，面積共218平方公尺（65.945坪），固然已超過收據所載租地範圍之坪數，惟上訴人長期僅按55.3坪繳納租金，而實際使用超過55.3坪之範圍，與林榮盛等3人間均相安無事，未有侵害所有權之訟爭，且該收據記載55.3坪，並無證據證明係實際測量確認之結果，應認僅係為了計算租金所用，並非承租之實際面積以此為限。
⒌綜上，上訴人繼承葉長湶就系爭空地之租地建屋關係，依
前述規定，於林榮盛等3人出售系爭空地予印象公司時，上訴人得行使優先承買權。依被上訴人間不動產買賣契約書所示之買賣條件（原審卷一第49頁），就系爭OOOOO等3筆土地之買賣價金為498萬5064元，兩造並無爭執（原審卷二第116頁），扣除原審判決上訴人勝訴部分，買賣價金為418萬9495元；則上訴人就系爭空地部分，行使優先承買權，價金即為79萬5551元（計算式：4,985,046－4,189,495＝795,551）。是林榮盛等3人應就系爭空地，與上訴人以79萬5551元為買賣價金，訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予上訴人。
八、綜上所述，上訴人依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求⑴確認就系爭空地有優先承買權存在，⑵林榮盛等3人應以79萬5551元為買賣價金，與上訴人訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記，均有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，應屬有理，爰將原判決關此部分廢棄，另諭知如主文第2、3項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 黃宏欽法 官 陳宛榆不得上訴。
附表 編號 面積 （平方公尺） 備註 OOOOO○ 7 空地 OOOOO○ 3 空地 OOOOO○ 1 空地 OOOOO○ 6 空地 OOOOO○ 14 空地 OOOOO○ 2 空地