臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第304號上 訴 人 新珍珠訴訟代理人 林克被上訴人 張欣慧訴訟代理人 江順雄律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國112年9月14日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第372號第一審判決提起上訴，本院於113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國109年7月14日就坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地及其上同段92建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷00號，下稱系爭建物，與上開土地下合稱系爭房地）成立買賣契約，約定買賣價金新臺幣（下同）515萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且於109年8月19日辦理過戶，嗣於109年8月27日辦理交屋。然被上訴人在交屋後於109年10月初發現系爭建物有如附表所示之瑕疵，不僅其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，被上訴人自得請求上訴人減少價金266,423元，上訴人受有該利益乃屬不當得利。爰依民法第359條、第179條規定、系爭契約提起本訴，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人266,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人所指漏水情形經會同仲介、工程專業人員在場查看、測試下，現場均未見漏水狀況，而浴室門檻縫隙亦已經上訴人雇工修復，僅依被上訴人提出之圖片均不能證明尚有漏水瑕疵或漏水原因，被上訴人就瑕疵之存在自應負舉證之責。系爭建物屋況乃被上訴人聯絡仲介看屋多次後認為無問題，現況並無滲漏水情形乃經兩造確認無誤後，並簽名於現況說明書。又被上訴人自交屋後已陸續對系爭建物作更動，將抽水馬達移動、將原本放置於四樓鐵皮屋內水塔搬至四樓鐵皮屋頂，而水塔搬至四樓鐵皮屋頂，必須拆卸鐵皮屋浪板，則被上訴人所指四樓鐵皮屋頂未密合，或有可能是拆卸後安裝不完全或在鐵皮屋頂上方另搭建水塔之施工所致，因被上訴人裝修導致房屋滲漏水，上訴人依約不負修繕之責。被上訴人不能證明漏水瑕疵於締約前即已存在，與瑕疵擔保無涉。倘認上訴人應負瑕疵擔保責任，被上訴人主張減少之價金亦屬過高等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人266,423元，及自110年2月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年7月14日就系爭房地成立買賣契約，並簽立系爭
契約，且於109年8月19日辦理過戶，嗣於109年8月27日辦理交屋。
㈡上訴人所出具之標的物現況說明書項目12「是否曾於產權持
有期間更新水、電管線」，上訴人勾選「否」；項目15「建物現況是否有滲漏水情形」，上訴人亦勾選「否」。
㈢系爭契約書、系爭房地之土地及建物謄本為真正（審訴卷第17至41頁）。
五、兩造之爭點：㈠系爭建物是否於系爭契約訂立前即已存在漏水之瑕疵？㈡被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人減少價
金並返還不當得利266,423元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠系爭建物是否於系爭契約訂立前即已存在漏水之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是房屋若有滲漏水之情狀，依通常交易觀念，顯已影響房屋之居住功能。作用，自屬該法所稱物之瑕疵。
⒉被上訴人主張：系爭建物有如附表所示之瑕疵，業經提出系
爭建物一至四樓漏水照片（見審訴卷第43至59頁）為證，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。
⒊被上訴人聲請原審囑託財團法人中華工商研究院鑑定系爭建
物是否存有附表所示瑕疵，其鑑定結果略以：①系爭房地並無發現大量滲水、含水潮濕、滴水等正在滲漏水之現象，以目視檢視前、後浴室外天花板、牆壁及相鄰地坪顯現有多處局部水漬等特徵，部分浴室外牆壁靠近地坪處與房間牆壁顯現有油漆剝落情形。②系爭建物三樓、二樓之前後、浴室地坪防水失效與三樓頂之鐵皮屋頂浪板間細滲漏併存之複合型漏水，增建鐵皮屋頂搭建完成與三樓、二樓之前、後浴室於重新翻修完成之個別時間，則為系爭建物形成滲漏水之形成時點等情，有中華工商研究院出具鑑定報告可稽（下稱鑑定報告，見外放）。
⒋本院衡諸鑑定機關中華工商研究院，設有具專業之資產評鑑
、營建暨工程技術科學研究所，本於滲漏水形成有自然、材料、設計、施工、其他因素，以鑑定方法為「排除法」，即以漏水狀態最嚴重之部分為中心確認為單點漏水或多處，逐一觀察排除漏水處附近無關連之其他漏水源與因素，進一步針對現場之漏水方向路徑與漏水源之連結性研判漏水處，以及採「加強法」即依現場勘查取得之檢測結果，進行測試及實驗確認是否具備漏水特徵，地坪部分以地坪蓄水測試及採用紅外線熱影像儀檢測，而就鐵皮浪板屋頂經由高壓噴水機為試水測試，以此研判漏水原因（鑑定報告第104至105頁），且鑑定機關人員親自至現場勘驗，滲漏水處亦與鑑定報告所附照片相符，則鑑定機關以專業知識係就勘查所得而為之判斷，應屬可採。故上訴人抗辯：鑑定報告就滲漏水形成時間點之結論，並無實證相佐云云；然鑑定機關本於專業以上開鑑定方法及科學儀器檢測，親至現場勘查檢測，以專業知識係就勘查所得而為之判斷，應為可採，故上訴人此部分抗辯，應屬無據。
⒌依鑑定報告內容，就滲漏水成因及形成時間之鑑定分析，略敘如下。
⑴附表編號1至3即一至三樓部分：
①系爭建物二、三樓之浴室皆有防水層阻水失效之情狀，致其
殘留水分滲透入混凝土內，並有可能為一、二、三樓牆壁、天花板之油漆剝落或呈現廣泛花紋，以及水漬之成因：
依鑑定報告記載：「依三樓、二樓之前、後浴室之地坪蓄水測試結果可知，經蓄水完畢約24小時後，三樓、二樓之前、後浴室地坪蓄水均已不復見(17mm、15mm降為0mm;14mm、23mm降為0mm)，由此可知，鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室地坪內防水層存在阻水失效，使該處之水得以持續性浸入滲透至樓板與牆壁。....基於本案鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室地坪防水層共同存在阻水失效之成立要件，則為顯現鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室存有水源、空氣中溼氣得以持續性滲入混凝土內，自當無法排除因漏水源沿著三樓、二樓浴室地坪，向下方樓層之天花板與牆壁蔓延，而使三樓前、後浴室外牆壁、三樓浴室下方之二樓天花板與二樓牆壁，以及二樓前、後浴室外牆壁、二樓浴室下方之一樓天花板與一樓牆壁，經連續時間推移而有共同性與一致性油漆剝落、表面呈淺薄廣泛的花紋與不規則水潰分布等滲漏水特徵。四、...研判鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室防水層存在阻水失效，致使水源浸入滲透下方樓板與牆壁，進而造成三樓、二樓、一樓之天花板與牆壁滲漏水特徵」（見鑑定報告第113至114頁）。
②三樓、二樓前、後浴室地坪滲漏水，在二、三樓浴室翻修完成之時即已存在：
依鑑定報告記載：「...三樓、二樓之前、後浴室地坪、牆面與磁磚填縫並無顯著黃化或黑斑發霉之變色、龜裂或分離等長期劣化特徵，亦無長時間浸水滲透或蔓延至浴室外地坪、牆面等吐黃、剝落、白華析出物或鐘乳石等顯著擴散滲漏水特徵。基於三樓、二樓之前、後浴室勘驗現況，無法排除始於三樓、二樓之前、後浴室於重新翻修完成之時，則為三樓、二樓之前、後浴室地坪滲漏水之形成時點。」。
⑵附表編號4即四樓鐵皮加蓋部分：
①系爭建物增建鐵皮屋頂縫隙、孔洞，使得外部水源可滲入至
屋頂下方，造成鐵皮屋頂下方鐵皮浪板、牆壁及地坪存有變色與水漬特徵之滲漏水現象。亦即，系爭建物增建之鐵皮屋頂並未密合，而有滲漏水現象，可能為油漆剝落、表面呈現花紋，以及水漬之成因：
依鑑定報告記載：「…經由高壓噴水機對鐵皮浪板屋頂進行試水測試結果可知，鐵皮屋頂下方鐵皮浪板、鐵皮牆壁及相鄰地坪，於測試後顯現滴水、滲水等滲漏水現象。鐵皮浪板滲漏水原因：（一）經現場勘驗結果可知，鑑定標的三樓頂增建之鐵皮屋頂以鍍鋅烤漆浪板密接構成，屋頂下為鋼構件支撐，由於鐵皮屋頂主要作為阻擋外部水源之防護功能，在浪板與浪板之組接發生縫隙而未密合時（如接合間隙、孔洞、裂缝、破斷口等），則外部水源可滲入而形成漏水現象（自間隙滲水），故無法排除鑑定標的增建之鐵皮屋頂形成縫隙、孔洞，令外部水源可滲入至屋頂下方，造成鐵皮屋頂下方鐵皮浪板、鐵皮牆壁及相鄰地坪存有變色與水漬特徵之滲漏水現象。（二）基於本案鑑定標的二樓頂地坪形成滲漏水特徵，則為相對應三樓天花板存有水源、空氣中溼氣得以持續性滲入混凝土內，自當無法排除因漏水源沿著三樓頂地坪，向三樓之天花板、室內牆壁與三樓樓梯牆面蔓延，經連續時間推移而有共同性與一致性油漆剝落、表面呈淺薄廣泛的花紋與水漬等滲漏水特徵。」（見鑑定報告第112至113頁）。②鐵皮屋頂滲漏水應自鐵皮屋搭建完成時即已存在：
依鑑定報告記載：「（一）鐵皮浪板屋頂滲漏水之形成時點：兩造並無提供建物完工後之裝修紀錄、搭建屋頂施工紀錄等資料或其他施工紀錄等，故無事證可證明因建築物於建造完成後於鐵皮浪板屋頂施工後或裝修等完工時點。由於鑑定標的三樓頂地坪與相對應三樓天花板滲漏水處，位於三樓頂之增建鐵皮屋頂，此非鑑定標的建物之使用執照登載建物範圍內，故排除建物竣工時點（民國81年）所完成者，而為建物竣工完成後，始於本鑑定案所勘驗之增建鐵皮屋頂搭建完成之時，則為鐵皮浪板屋頂滲漏水之形成時點。」。
⑶本院審酌鑑定報告結論，即系爭建物三樓、二樓之前、後浴
室地坪防水失效與三樓頂之鐵皮屋頂浪板間隙滲漏併存之複合型漏水，而系爭建物之增建鐵皮屋頂搭建完成與三樓、二樓之前、後浴室於重新翻修完成之時間點，則為形成滲漏水之形成時點。又據上訴人自承：系爭房地由上訴人出售前，四樓鐵皮屋及衛浴係上訴人加以改建及整理等語（見審訴卷第147頁）以觀，堪認系爭建物有上開滲漏水情事，應於系爭契約締約前已存在。
⒍上訴人固抗辯：被上訴人自交屋後有將水塔搬至四樓鐵皮屋
頂，依物理規則及論理法則，應曾拆卸鐵皮屋頂後再加以組合，始能將水塔移置於鐵皮屋頂，故應為被上訴人拆卸鐵皮屋頂所導致屋頂滲漏水云云；但為被上訴人所否認。然查，上開滲漏水情狀於鐵皮屋搭建完成時即已存在，業如前揭鑑定報告鑑定分析及結論所載；此外，上訴人就被上訴人曾拆卸四樓鐵皮屋頂亦未舉出其他證據以實其說，自難逕認上訴人此部分抗辯可採。
㈡被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人減少價
金並返還不當得利266,423元，有無理由？⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，第365條第1項定有明文。上訴人抗辯被上訴人本件減少價金請求權已罹於6個月期間，為被上訴人所否認。經查，兩造於109年8月27日交屋，被上訴人於當日始有自行檢查瑕疵之可能，被上訴人於110年1月12日起訴，尚未逾6個月除斥期間至明。是上訴人前揭抗辯，即屬無據。
⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前同條第354條至358條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條定有明文。
⒊被上訴人主張系爭建物因如附表所示之瑕疵，應減少之價金
即為修繕費用266,423元，為上訴人所否認。經查：系爭建物有滲漏水瑕疵，業經本院認定如前，被上訴人依上開規定請求減少價金，自屬有據。就系爭建物之滲漏水瑕疵修復金額，鑑定報告結論敘明：「鑑定標的並非建物結構、鋼筋梁柱等結構體或材料強度發生損害所致滲漏水，而有無法進行修復至回復原狀之價格減損成立要件，就其修繕至不漏水所需費用為266,423元。」（見鑑定報告第10頁），並詳細列載各滲漏水部分工程項目之單價表及複價表（見鑑定報告第126至131頁）。至上訴人雖抗辯：鑑定報告鑑定修繕金額過高云云，惟未具體指摘無須修繕之工程項目或修繕單價與市價顯不相當之情事，則上訴人此部分抗辯，即屬無據。
⒋被上訴人依民法第359條規定物之瑕疵擔保責任，請求減少價
金即系爭建物修繕費用266,423元，為有理由，則上訴人受有此部分價金即無法律上原因，是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還減少之價金266,423元，應屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付266,423元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月2日（於110年2月1日送達上訴人，見審訴卷第83頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。至上訴人抗辯：縱認上訴人應負不當得利返還之責，然本件被上訴人曾於原審減縮其請求金額，故不應由上訴人負擔本件減縮之裁判費及鑑定費等語。按被上訴人於原審原起訴請求166萬元本息，嗣於審理中減縮，只請求266,423元本息，就其原審減縮部分之裁判費，即應由被上訴人負擔。又依民事訴訟法第77條之23規定法院囑託鑑定之鑑定費用，屬訴訟費用之一部，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 陳宛榆法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 馬蕙梅附表：編號 物之瑕疵部分 1 一樓配電箱、天花板、管線間、地板、浴室滲漏水 2 二樓浴室、樓地板滲漏水 3 三樓浴室、樓地板、天花板、牆壁滲漏水 4 四樓鐵皮加蓋部分滲漏水