臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第41號上 訴 人 陳柳伊被上訴人 邱振豪訴訟代理人 陳瑩紋律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國111年11月28日臺灣屏東地方法院111年度訴字第363號第一審判決提起上訴，本院於112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國111年3 月8日向原審法院民事執行處（下稱執行法院）應買該院110年度司執字第18435號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣訴外人陳虹瑋所有屏東縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）。上訴人以土地之承租人為由，向執行法院聲明優先購買上開土地。然依拍賣公告附表記載：據債務人（即陳虹瑋）及第三人陳報，土地係陳虹瑋無期限借用予第三人出資興建房屋居住使用等語，上訴人與陳虹瑋為兄妹，上訴人稱其為承租人應屬虛偽。上訴人111年3月14日聲明異議狀雖稱：土地另建有鴿舍，係由多人合資興建，以投資鴿子收入3%為租金等語，惟土地為農牧用地，依農業用地興建農舍辦法規定所興建房屋須為農舍，上訴人無從依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，因上訴人就此仍有爭執，有提起本件確認之訴之法律上利益，爰求為判決確認被上訴人就系爭土地之優先購買權不存在等語。原審法院為被上訴人勝訴判決。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：陳虹瑋不知租用與借用之差別，故向執行法院陳報係借與上訴人無限期使用，實為租用。上訴人於107年7月1日約定以每年租金新臺幣（下同）5,000元向陳虹瑋無限期租用土地，簽有土地租用契約書（下稱系爭租約），上訴人預已給付5萬元。上訴人向陳虹瑋承租土地後，即興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段○○巷00號之1層樓鋼構鐵皮建物（下稱系爭建物），依土地法第104條第1項規定，上訴人自有優先購買權等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠執行法院以執行事件查封拍賣陳虹瑋土地，被上訴人於111年3月8日第3次拍賣程序，以總價91萬4,000元拍定。
㈡系爭建物之房屋稅籍納稅義務人登記為上訴人。
㈢土地上建物及鴿舍均非農舍，土地登記謄本並無相關登記。
四、本件爭點：上訴人有無土地法第104條第1項規定之優先購買權存在？
五、本院論斷：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。此乃為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人等權益而為之立法。上開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判決先例參照）。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。依民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判決先例意旨，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年台上字第551號判決意旨參照）。另確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，亦有最高法院42年台上字第170號判決先例可參。本件被上訴人訴請確認上訴人就土地優先購買權不存在，即屬消極確認之訴，上訴人既抗辯其為土地之承租人，有土地法第104條第1項規定優先購買權云云，依舉證責任分配之原則，應由上訴人負舉證之責任。
㈡上訴人雖提出租約（原審卷第83至85頁），藉以證明其與陳
虹瑋就土地存有租賃關係。惟查，上訴人及陳虹瑋為兄妹關係，同住於門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段○○巷00號即系爭建物，執行法院為調查建物實際狀況、使用情形，於110年8月19日發函上訴人、陳虹瑋，命彼等陳報上開建物坐落土地之使用權源依據為何？為租用、借用或無任權源？如為租用或借用，有無定期？如有，其期間自何時起至何時止，一併提出租賃契約或其他書面證明文件等情（執行事件卷第94頁），上訴人、陳虹瑋先後具狀一致陳明該土地乃陳虹瑋無限期借用給上訴人使用，由上訴人於其上搭蓋建物供母親即陳蔡麗滿養老所用等語（執行事件卷第102頁、第104頁）。執行法院後於110年10月19日現場履勘，經陳蔡麗滿代理陳虹瑋到場陳稱土地除上開建物外，於該建物其上另建有鴿舍，該鴿舍為第三人陳育裕等人所有，並未提及上訴人與陳虹瑋就土地存有租賃關係（執行事件卷第119至120頁）。再者，系爭土地歷經三次拍賣程序，於三次拍賣公告附表均明確記載：據債務人及第三人陳報，主張土地係債務人無期限借用予第三人出資興建建物居住使用（執行事件卷第145頁、第165頁、第177頁），拍賣公告均送達上訴人及陳虹瑋收受（執行事件卷第154至157頁、第170至173頁、第186至189頁），上訴人及陳虹瑋期間未曾提出異議，堪認上訴人基於無償使用借貸法律關係使用該土地。
㈢上訴人於被上訴人拍得土地後，始具狀陳明其於「107年7月1
日」以每年租金5,000元向陳虹瑋無限期租用土地，出資興建系爭建物云云，並執租約為證，然上訴人就土地存有租賃之主張顯與執行法院調查時所為陳述相左。而上訴人受有專科教育，先後從事電信服務業、經商達十餘年（本院卷第90頁），乃具有智識及豐富社會生活經驗之成年人，無誤認租賃為借貸之可能。倘認上訴人、陳虹瑋確於「107年7月1日」簽立土地租約，上訴人、陳虹瑋於執行法院調查土地使用情形時當會提出，然觀其迨至被上訴人拍定後，方持租約翻異先前所陳，改稱以其與陳虹瑋間存有租賃為由，聲明優先購買權，所為違反常情，顯見上訴人欲取得優先購買權，臨訟所為，難認真實。
㈣上訴人復辯以該建物乃陳虹瑋於109年5月間興建完成，因陳
虹瑋自104年間陸續向上訴人及陳蔡麗滿借款未償，遂於110年間將建物抵償，上訴人自陳虹瑋受讓建物事實上處分權，再每年給付租金，有民法第425條之1第1項規定之適用云云，提出客戶名稱為陳虹瑋之報價單、工程請款單，及匯款人為陳虹瑋之匯款單為證。但上訴人此部分抗辯亦與上訴人於執行程序具狀陳稱係由上訴人出資建造建物一情，大相逕庭，遑論上訴人所指建物既為陳虹瑋於109年5月間所建造，上訴人何需早於107年7月1日向陳虹瑋租用土地，上訴人抗辯前後矛盾，不合常情。又依上訴人提出報價日期為107年8月14日、報價金額242萬2,776元工程報價單（本院卷第21頁），及請款日期為109年2月5日、請款金額80萬1,322元之請款單（本院卷第23至25頁），合計322萬4,098元，此與匯款單所載匯款日期分為107年8月20日（匯款金額30萬元）、107年8月30日（匯款金額40萬元）、107年10月1日（匯款金額50萬元）、108年1月17日（匯款金額10萬元），總計僅為130萬元，兩者不論在日期或金額均無相符，上訴人改稱建物為陳虹瑋出資興建云云，洵無可採。
㈤上訴人另辯稱：鴿舍係由陳虹瑋所起造，邀同上訴人、陳蔡
麗滿及陳育裕共同合夥出資200餘萬元興建而成，有民法第425條之1第1項規定之適用云云，並提出鴿舍照片為證。惟上訴人此抗辯與上訴人、陳虹瑋前述狀陳：土地另有鴿舍兩間，由第三人所建造等語不符（執行事件卷第103頁、第105頁），亦與執行法院履勘時，陳蔡麗滿代理陳虹瑋當場陳稱該鴿舍為第三人陳育裕等人所有未合，上訴人就此抗辯前後陳述反覆，乃事後迴護避就之詞，不足採信。至於上訴人提出鴿舍照片，僅證明其上建有鴿舍之客觀事實，無法認定該鴿舍為何人所建造，上訴人所辯，自難信為真實。
㈥據上，上訴人辯稱其與陳虹瑋就土地存有租賃關係，或稱建
物乃陳虹瑋出資興建，上訴人受讓該建物之事實上處分權，抑或稱鴿舍係由陳虹瑋所起造，邀同上訴人、陳蔡麗滿及陳育裕共同合夥出資興建而成，均有民法第425條之1第1項規定之適用云云，委無足取。上訴人不可據此主張對系爭土地有土地法第104條第1項之優先購買權存在，上訴人辯稱有土地法第104條第1項規定之優先購買權云云，要屬無據。則被上訴人否認上訴人無土地法第104條第1項規定之優先購買權為可採。
六、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人就土地之優先購買權不存在，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
書記官 林秀珍