臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上更一字第4號上 訴 人 黃秀文
黃羿達共 同訴訟代理人 王伊忱律師
吳欣叡律師羅韵宣律師被上訴人 鍾榮焜
鄧勢華共 同訴訟代理人 林祺祥律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國110年7月28日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第47號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、確認上訴人就坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（權利範圍八五三分之二二三)之優先購買權存在。
三、被上訴人鄧勢華就上開土地於民國一○四年十一月六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
四、被上訴人鍾榮焜應就上開土地按其與被上訴人鄧勢華如附表所示於民國一○四年十月三十日所訂買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付新臺幣肆拾萬元之同時，將上開土地所有權移轉登記予上訴人。
五、第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊等於民國104年8月11日共同出資拍得被上訴人鍾榮焜所有，門牌號碼高雄市○○區○○路0段000號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），系爭建物坐落基地即高雄市○○區○○段000地號土地權利範圍223/853（下稱系爭土地）原亦為鍾榮焜所有。伊等本於系爭建物事實上處分權人地位，依民法第425條之1第1項前段、土地法第104條第1項規定，對系爭土地存有法定租賃權及優先購買權。惟鍾榮焜未依法為出賣通知，逕將系爭土地售予被上訴人鄧勢華，並於104年11月6日完成所有權移轉登記（下稱系爭登記）。縱伊等已無從行使優先購買權，鍾榮焜因可歸責於己之事由違反通知義務，致伊等受有持續負擔土地租金之損害等情。爰先位依民法第426條之2、土地法第104條第1項規定，請求㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權，㈡鄧勢華應塗銷系爭登記，㈢鍾榮焜應以系爭土地公契價格與上訴人訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。備位依給付不能之法律關係及民法第184條規定，請求鍾榮焜應給付上訴人新臺幣（下同）43萬3,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年4月6日起，按月給付上訴人7,714元。
二、被上訴人則以：㈠依民法第425條之1規定，僅係推定當事人在房屋使用期限內
有租賃關係，惟租賃關係存在與否，仍須雙方就租金達成意思表示合致而定。上訴人拍得系爭建物後，未曾與鍾榮焜就系爭土地訂立租賃契約，迄至鍾榮焜將系爭土地出售並移轉所有權予鄧勢華後，上訴人始經本院以108年度上易字第219號核定租金等事件（下稱另案），判決認定與鄧勢華間就系爭土地成立租賃契約，於此之前上訴人尚非系爭土地之承租人，不得主張優先購買權。
㈡又土地法第104條或民法第426條之2所定之優先購買權，限於
「租地建屋」之情形，民法第425條之1「土地房屋同屬一人所有先後分別出賣他人」之情形並無適用餘地。本件並非租用基地建築房屋，自無土地法第104條或民法第426條之2所定之優先購買權適用。另鍾榮焜出賣移轉系爭土地予鄧勢華時，上訴人並無優先購買權存在，鍾榮焜自無侵害上訴人之權利，上訴人請求損害賠償，為無理由。縱上訴人得主張優先購買權，其等所得依伊等間於104年10月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之「同樣條件」優先購買，亦係指應給付買賣價金300萬元，始得請求鍾榮焜將系爭土地移轉登記予上訴人等語置辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院前審（110年度上字第232號）變更先位聲明㈢為鍾榮焜應按附表所示條件，將系爭土地售予上訴人，並於上訴人給付40萬元予被上訴人同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；備位減縮聲明求為命鍾榮焜給付上訴人各19萬2,495元本息，及自109年4月6日起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付伊等各3,857元。經本院前審判決駁回上訴。上訴人不服，提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回。上訴人於本院上訴聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉確認上訴人就系爭土地有優先購買權。⒊鄧勢華就系爭土地於104年11月6日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⒋鍾榮焜應將系爭土地，按如附表所示與鄧勢華買受之同一條件與上訴人訂立買賣契約出售予上訴人，並於上訴人按如附表所示條件履行之同時（即於上訴人給付40萬元予被上訴人之同時），將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉鍾榮焜應分別給付黃秀文、黃羿達各19萬2,495元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年11月6日起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付黃秀文、黃羿達各3,857元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第151-152頁）：㈠坐落在系爭土地上之系爭建物（未辦保存登記）原所有人為
鍾榮焜，嗣於104年8月19日由上訴人黃秀文在臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）104年度司執字第38100號強制執行不動產拍賣事件（下稱系爭執行事件）中拍定。上訴人現為系爭建物之事實上處分權人。
㈡系爭土地原為鍾榮焜所有，鍾榮焜、鄧勢華於104年10月30日
就系爭土地訂定系爭買賣契約，並於同年11月6日完成所有權移轉登記，系爭土地所有權現登記在鄧勢華名下。
五、上訴人依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求確認其等有優先購買權、鄧勢華塗銷系爭土地所有權移轉登記，並請求鍾榮焜應按同一條件出售系爭土地予上訴人，有無理由？㈠按民法第425 條之1 規定：土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。立法理由乃因土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 乃參照上開見解，予以明文規定。又上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，就未辦保存登記建物受讓事實上處分權之情形，自應類推適用民法第425條之1規定。查，系爭建物及系爭土地原所有人均為鍾榮焜，嗣經上訴人共同出資拍定系爭建物，由上訴人取得事實上處分權等情，有上訴人提出之約定書及高雄地院不動產權利移轉證書附卷可憑（見原審審訴卷第13-16頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），堪認屬實。又事實上處分權較之所有權人之權能，實屬無異，已如前述，故依民法第425條之1立法意旨，本件鍾榮焜所有之系爭建物及系爭土地，僅系爭建物之事實上處分權由上訴人買受取得之情形，應類推適用民法第425條之1規定，推定上訴人在系爭建物得使用期限內，就系爭土地與鍾榮焜間存有法定租賃關係。
㈡雖被上訴人辯稱依民法第425條之1規定，僅具推定效力，而
得以反證推翻，因上訴人拍得系爭建物後，與鍾榮焜就系爭土地之租金並未達成意思表示合致，未成立租賃契約，迄至鄧勢華向鍾榮焜買受系爭土地後，上訴人始經另案判決認定與鄧勢華間就系爭土地成立租賃契約，則上訴人在被上訴人間成立買賣契約時，尚非系爭土地之承租人，不得主張優先購買權云云。惟法定租賃關係乃基於法律規定而成立，非當事人議定，自無所謂須有租金之合意始得成立租賃關係；但承租人在法定租賃關係成立時，即有支付租金之義務。故上開規定第2項復明定「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院之」。即法定租賃關係成立後，租金數額本於契約自由原則，宜先由當事人協議定之。如不能協議時，得請求法院裁判之，非當事人請求法院核定租金時始成立租賃關係或方有支付租金之義務。是被上訴人徒以上訴人前未與鍾榮焜就租金達成合意，而謂上訴人與鍾榮焜間無從受法定租賃關係之推定，核無足採。
㈢又按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有
依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，為土地法第104條所明定。又上開條文第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明。
㈣查上訴人就系爭土地與鍾榮焜存有法定租賃關係，已如前述
，依上開說明，土地法第104條第1項規定之「承租人」之範圍，包含意定及法定租賃關係之承租人，且不限於「租用基地建築房屋」之關係始有適用，上訴人既為系爭土地之法定承租人，則在出租人鍾榮焜嗣於104年10月30日出賣系爭土地予鄧勢華時，依上開規定，即有依同樣條件優先購買權。被上訴人復未說明本件因非屬租地建屋關係，而有應予差別對待之正當理由，僅以土地法自第102條以下係規定租用基地建築房屋，基於物權法定主義不宜擴張解釋或類推適用云云，據以抗辯上訴人與鍾榮焜間之推定租賃關係，有別於租地建屋契約而占有基地之情形，而無上開土地法第104條第1項規定之適用，要無足採。
㈤另按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租
人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號、99年度台上字第1699號判決意旨參照）。又所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院 110 年度台上字第144號判決意旨參照）。查，上訴人既得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，請求鍾榮焜以與鄧勢華所定同樣條件與其等訂定買賣契約，並辦理所有權移轉登記予上訴人，則依上開說明，其等請求鄧勢華塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求鍾榮焜以同樣條件與其等訂定買賣契約，並於上訴人按同樣條件履行之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，為有理由。又被上訴人間約定之買賣條件如附表所示，有系爭買賣契約附卷可憑（見原審卷第113-119頁）。觀諸該買賣條件可知，被上訴人間約定買賣總價金為300萬元，並由買受人先分二期給付出賣人合計40萬元，其餘價金則以承受系爭土地上之抵押債務為付款方式，而買受人於給付40萬元後，即得請求出賣人辦理系爭土地所有權移轉登記。從而，上訴人請求給付40萬元予鍾榮焜之同時，鍾榮焜應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，核屬有據。被上訴人辯稱上訴人應依被上訴人間買賣契約所定買賣總價金300萬元給付鍾榮焜，始得請求鍾榮焜將系爭土地移轉登記予上訴人云云，核與附表所示之付款方式有違，要無足採。
㈥依上，上訴人先位主張依土地法第104條第1項規定，行使優
先購買權為本件請求既有理由，其另主張依民法第426條之2規定為同一請求之依據，及備位主張依民法第226條第1 項或第184條第1項前段規定，擇一請求鍾榮焜負損害賠償責任，即毋庸再予審酌，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項之規定，請求㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；㈡鄧勢華就系爭土地於104年11月6日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢鍾榮焜應就系爭土地按其與鄧勢華所訂系爭買賣契約如附表所示之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付40萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2至4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳法 官 林雅莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
書記官 林宛玲附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：104年10月30日不動產買賣契約書之同樣條件：
買賣標的土地標示 高雄市○○區○○段000地號（地目：田，806平方公尺，權利範圍853分之223） 第一條 本件不動產買賣雙方議定總價款為新臺幣300萬元整。雙方約定由買方分次給付賣方價款時間及條件如下： 第一次：買方於104年11月2日預購訂金時以給付賣方新臺幣16萬元整（不再立據）。 第二次：買方於民國104年11月13日給付賣方新臺幣24元（按應指24萬元）整，賣方應備齊文件供代書辦理稅務申報。 （契約刪除第三次約定例稿文字） 第四次：付清尾款（尾款由參方（買方、賣方、債權人）同意，由買方直接向抵押權人清償。） 第二條 本件不動產目前已設定抵押權：雙方同意將此貸款由：買方負擔。 第三條 買賣雙方應於民國104年11月1日將有關所有權移轉登記所需證件備妥交予代書辦理登記，所需證件如有欠缺、遺漏或需要用印時，雙方應立即配合供給，不得要求任何費用，並未經對方同意不得將證件、稅單取回及要求暫緩或撤回移轉登記 。 第四條以下：同不動產買賣契約書。