臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上字第110號上 訴 人 簡武勇 住○○市○○區○○街000號訴訟代理人 葉庭嘉律師被上訴人 張秀月訴訟代理人 陳清朗律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年1月18日臺灣高雄地方法院110年度訴字第1248號第一審判決提起上訴，本院於112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國103年11月30日以總價金新臺幣（下同）1100萬元購買被上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（面積2941平方公尺，使用分區一般農業區，使用地類別農牧用地，下稱系爭土地），並簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。上訴人已付清價金，並於104年1月15日登記為土地之所有權人。嗣上訴人於000年0 月間調取土地登記謄本，竟發現其上註記有該土地「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」（下稱系爭註記）。上訴人無法申請解除土地套繪管制，導致土地面積雖超過0.25公頃，仍無法申請興建農舍，無法達到合於使用收益目的之瑕疵，欠缺買賣契約第5條所約定出賣人保證之品質，亦屬可歸責於被上訴人所為之不完全給付。爰依民法第360條或第227條第1項規定，擇一請求被上訴人賠償所減損價值275萬元。聲明：㈠被上訴人應給付上訴人275 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人於原審另依據民法第359條、第179條規定，請求被上訴人賠償前開數額本息，業經原審駁回，未據聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍，茲不贅述）。
二、被上訴人則以：被上訴人於102年7月1日向第三人郭政發購入上該土地至售予上訴人時，並無上開註記，被上訴人並不知悉土地遭套繪管制。被上訴人依約將土地交付上訴人，並完成所有權移轉登記，已依債務本旨而為給付。而農業用地興建農舍，涉及諸多法定規範限制，非被上訴人可瞭解，被上訴人並未保證可興建農舍；況興建農舍係為輔助農地耕作，土地能否用於興建農舍，就土地之通常效用、契約預定效用或其經濟價值之減少或滅失無關，難認有瑕疵。被上訴人亦非故意不告知瑕疵或有何過失之情形，自無可歸責事由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年11月30日簽立買賣契約，由上訴人以1100萬元向
被上訴人購買系爭土地，上訴人已給付價金完畢，上開土地於104年1月15日完成交付及移轉所有權與上訴人。
㈡買賣契約第5條第1項約定：「賣方(指被上訴人，下同)保證
所出售之標的合於使用收益之目的，並無第三人主張優先承買權、使用權、界址糾紛佔有等任何權利。且確係自有產權清楚，無變更使用分區或被徵收之情事，無凶宅、無來歷不明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務或因其他關係而發訴訟或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產及其他禁止處分時，賣方即視為違約，如買方（即上訴人）向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事全部賠償責任，賣方不得異議。」等語。
㈢訴外人黃金座於00年00月間以所有崙頂段2336地號土地（下
稱2336地號土地）作為基地興建農舍，並以斯時同為其所有之未毗鄰之系爭土地為合併耕地(或配合耕地)，用以建造門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0000號農舍(即系爭農舍)，經屏東縣萬丹鄉公所(下稱萬丹鄉公所)於79年11月7日核發建築執照、於79年12月6日核發使用執照。
㈣萬丹鄉公所以105年12月15日萬建字第10531737600號函、106
年2月16日萬建鄉字第10630223400號函提供囑託清冊所載起造人黃金座前開農舍相關資料，通知屏東縣屏東地政事務所（下稱屏東地政事務所）於106年8月2日將系爭土地辦理套繪管制登記(原審卷一第125至127頁)，並於1378地號土地登記謄本之其他登記事項均記載：「重劃前下蚶段323之3、581之2地號，未經解除套繪管制不得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落萬丹鄉崙頂段2336、2336之1地號」。
㈤系爭農舍仍然存在，系爭土地仍為農業用地，上訴人無法申請解除該土地之套繪管制。
㈥前開農舍建造完成後，該農舍坐落基地即萬丹鄉崙頂段2336
地號土地於91年11月25日以拍賣為原因，移轉登記為訴外人黃銘仁所有。
㈦黃金座於80年8月1日以買賣為原因將系爭土地移轉為訴外人
郭先文所有，嗣於95年3月16日由郭先文以贈與為原因移轉為訴外人郭政發所有，後於102年8月26日由郭政發出賣與被上訴人，嗣再於104年1月14日由被上訴人以買賣為原因移轉為上訴人所有。
㈧如認上訴人請求賠償有理由，依據廉誠不動產估價師事務所
鑑定結果，該土地因受套繪管制而無法再興建農舍使用之價值減少275萬元。
五、本件爭點：上訴人依民法第360條、第227條第1項規定，擇一請求被上訴人賠償損害275萬元，有無理由？
六、本院論斷：㈠關於系爭土地因經套繪管制，依法無法再為申請興建農舍使用，是否有效用及價值欠缺之物之瑕疵存在：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。又按區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，制定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。另非都市土地得劃定為下列各種使用區：⑴特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。⑵一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。而農牧用地係指供農牧生產及其設施使用者而言，區域計畫法第15條第
1 項、區域計畫法施行細則第11條第1、2 款、第13條第1項第5 款分別定有明文。內政部依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3 條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」，第6 條第3 項前段規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。再者，農業發展條例（下稱農發條例）於89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。關於興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關制定興建農舍辦法，亦經農發條例第18條第1 項、第5 項以及興建農舍辦法第1 條揭櫫明確。可見編訂為農業區之農牧用地，在符合一定資格與條件下，得經直轄市或縣（市）主管機關核定，申請在其上興建農舍。
⒉系爭土地使用分區原為「特定農業區」，於110年4月15日調
整使用分區為「一般農業區」，使用地類均為農牧用地，面積2941平方公尺，有第一、二類土地登記謄本可參（原審卷一第19頁、第107頁）。依前開規定，該土地於未有其他因特定農業區及農牧用地所受之限制外，本得依法申請後作為興建農舍及農舍附屬設施等使用，此為一般、特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。兩造對於黃金座於00年00月間以所有崙頂段2336地號土地作為基地興建農舍，並以斯時同為其所有之未毗鄰之上開土地為合併耕地(或配合耕地)，用以建造門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0000號農舍，經萬丹鄉公所於79年11月7日核發建築執照、於79年12月6日核發使用執照，致該土地受套繪管制等情，均不爭執，並有卷附萬丹鄉公所函附使用執照、建造執照申請相關資料可憑(原審卷一第125至151頁、第129頁，原審卷二第93至126頁)，堪信為真實。
⒊是依農發條例第18條第4 項後段「已申請興建農舍之農業用
地不得重複申請」之規定，上開土地不得再作為申請建築農舍基地使用，欠缺特定（一般）農業區農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用顯有欠缺，自屬有瑕疵，且該瑕疵於兩造於103年11月30日簽立買賣契約前即已存在。
㈡關於民法第360條規定物之瑕疵之損害賠償：
⒈復按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，為民法第360條明文。出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。然必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208 號判決、83年度台上字第1205號判決意旨參照）。
⒉雖上訴人主張其購買土地目的係為蓋農舍，且將該目的告知
居間本件土地之買方行銷陳俊廷云云，並以證人陳俊廷證言為證。陳俊廷就此固陳證：上訴人曾表明需要可以蓋合法農舍之農地，於交易過程曾將該條件告知賣方即被上訴人行銷等語；然復稱：我不知道賣方行銷有無轉知上訴人前開條件等語；並進稱：我曾陪同上訴人去現場看土地，我於買賣過程未曾直接接觸被上訴人，僅在簽約當天看見被上訴人，如果買方說要買可以合法蓋農舍的農地時，我們會看土地謄本其他登記事項，看有沒有抵押權設定、土地套繪等事項，本件土地登記謄本資料上沒有套繪記載，所以我們認知土地未被套繪，所以買方才會買，簽約時才會著重在討論價金、土地位置，買賣契約並無記載土地被套繪之事等語；並再度陳證：簽約當時雙方並無提及土地有受套繪管制，我沒有向被上訴人提到土地要能夠興建農舍，被上訴人於簽約時亦無提及土地是否可興建農舍，僅討論買賣價金、土地位置，安排測量事宜等語（本院卷第187至189頁）。顯認本件土地係經由買賣雙方仲介居間成立買賣，兩造於簽訂買賣契約前未曾謀面，上訴人即買方仲介係藉由土地登記謄本所載相關事項後，認該土地並無遭套繪管制，認應當可興建農舍，方與被上訴人簽訂買賣契約，且於兩造簽約當時僅就買賣價金進行磋商，上訴人亦無提及土地可否興建農舍之詢問或要求，無事證足以認定被上訴人就該土地得興建農舍一節有何保證之特別約定。
⒊此外，參諸證人即承辦代書施富原所證稱：103年當時是沒有
登記套繪管制之事，當時申請謄本出來是沒有登記套繪管制，簽約時我們信賴地政事務所的土地登記，套繪管制係因地政事務所發文給鄉鎮公所及縣政府，要求就核發過使用執照的全部要清查，彙整給地政事務所讓他們瞭解，地政事務所瞭解後就自行登記套繪管制，登記時沒有發通知給代書及當事人，是地政機關暗中調查，沒有人預料地政機關在106年會登記等語（原審卷二第258至259頁），益徵兩造確係因信賴地政機關所為土地登記，縱上訴人買受該土地目的意在興建農舍，然斯時該土地未受套繪管制，上訴人基此登記信賴而同意買受，衡情被上訴人亦不知該土地早年曾經被充作興建農舍之配合耕地事宜，且由政府約於105年才開始為農舍之套繪管制之情形觀之，103年間亦難期待被上訴人會有保證得以興建農舍之可能，兩造於簽訂買賣契約買賣土地過程中，自無會有約定保證土地應具備得興建農舍效用之舉。
⒋上訴人另主張依買賣契約第5 條約定，被上訴人應交付可興
建農舍之農地云云。惟觀諸該買賣契約第5 條約定：「賣方保證所出售之標的合於使用收益之目的，並無第三人主張優先承買權、使用權、界址糾紛佔有等任何權利。且確係自有產權清楚，無變更使用分區或被徵收之情事，無凶宅、無來歷不明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務或因其他關係而發訴訟或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產及其他禁止處分時，賣方即視為違約，如買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事全部賠償責任，賣方不得異議。」等語（原審卷一第26頁）。上訴人雖以：該條款載有「保證所出售之標的合於使用收益之目的」等文字，即指包含可於土地上興建農舍云云。然觀諸上開條款前後文意，乃在約定被上訴人應確保不得有第三人以積極之行為，對上訴人主張權利之意，即無第三人占有，或包括但不限得對於該土地主張占有等其他使用權利或爭訟，抑或其他限制登記（即受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產及其他禁止處分），核其文義並無約定土地得興建農舍之相關記載。況該買賣契約書為代書事務所擬制之不動產買賣定型化契約，僅有部分如土地標示、付款方式等部分留白供書寫，該條款亦為定型化契約之一部，顯非特約，不能以該條款認定兩造就興建農舍為特約擔保。另衡諸施富源前揭陳證內容，依兩造於103年間購買農地之時空背景，僅得信賴地政機關未為套繪管制之土地登記等情，無須特別保證農地得興建農舍。是此，上訴人主張本件土地可興建農舍係屬買賣契約第5條所約定「保證所出售之標的合於使用收益之目的」之範圍云云，並非可採。
⒌從而，上訴人既不能證明兩造就系爭土地可供興建農舍有何
特別保證之約定，則主張被上訴人欠缺契約預定之效用而有瑕疵，依民法第360條請求不履行之損害賠償，於法不合。
㈢關於民法第227 條第1項規定不完全給付損害賠償：
⒈次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為民法第227條第1項所明定。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院112年度台上字第924號判決意旨參照）。是出賣人於締約時未告知瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買，則出賣人所為之給付與債務本旨不符者，買受人固得依民法第227條第1項規定行使權利，但須以出賣人未告知瑕疵係有故意或過失之可歸責事由為要件。倘不合於此項要件，即難謂出賣人應負不完全給付之債務不履行責任。
⒉如前所論，本件土地因經套繪管制而依法無法再為申請興建
農舍使用，自有效用及價值欠缺之物之瑕疵存在。然被上訴人辯稱並不知悉土地遭套繪管制，亦非故意不告知瑕疵或有何過失之情形，自無可歸責事由等語。則上訴人依民法第227條第1項規定，請求被上訴人負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，應以被上訴人是否具有可歸責之事由為斷。經查：
⑴兩造對於2336地號土地及系爭土地之原所有人黃金座於79
年間起造農舍，將上開土地列為合併耕地(或配合耕地)，農舍實際坐落於2336地號土地上，該農舍經萬丹鄉公所於79年11月7日核發建築執照、於79年12月6日核發使用執照等情，均不爭執。又黃金座於80年8月1日由以買賣為原因將系爭土地移轉為郭先文所有，嗣郭先文於95年3月16日由以贈與為原因移轉為郭政發所有，後於102年8月26日由郭政發出賣與被上訴人，嗣再於104年1月14日由被上訴人以買賣為原因移轉為上訴人所有等情，亦為兩造不爭執，且有第一類土地登記謄本（含人工登記謄本）及土地異動清冊足稽（本院卷第63至79頁）。依該土地登記資料顯示，兩造於103年11月30日就本件土地成立買賣契約時，斯時屏東地政事務所尚未就該土地為「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」等相關註記；其後兩造於104年1月14日完成土地所有權移轉登記完畢，該土地仍未為任何「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」等相關註記，乃遲至萬丹鄉公所於106年2月16日以上開函文提供農舍相關資料通知屏東地政事務所於106年8月2日將土地辦理套繪管制註記之登記。本件土地為前開登記之情事，係於兩造間之買賣契約成立及移轉所有權登記後始發生。而土地為套繪管制註記登記之前，地政機關既未為任何註記，衡諸一般常情，實難期查知該土地於79年12月6日已作為黃金座為起造人之農舍之配合耕地，而不得再作為興建農舍使用之事實。被上訴人辯稱其於締約時不知土地為他筆土地之合併耕地（或配合耕地）使用而不得再興建農舍，應屬可採。
⑵復依陳俊廷證稱：本件土地謄本當時關於其他登記事項欄
是空白的，我們認知土地沒有被套繪，所以買方才會買，假如看到土地登記謄本有記載套繪，就沒有人會買等語（本院卷第186至188頁），及證人蔣易辰（即承辦被上訴人向郭政發購買土地事宜之代書）證稱：當時主要談到如何取得農用證明，不用課徵到土地增值稅，雙方買賣時並無談到農舍，也沒有談到套繪管制的問題等語（原審卷二第164頁），與證人林財德（即居間被上訴人與郭政發買賣之仲介）所陳稱：我幫忙郭政發賣的時候，那塊土地是魚塭，之前租人養蝦子，沒有蓋農舍，是後來要賣土地時，才把魚塭填起來，上面也都沒有蓋房子。之前都沒有講到土地有被申請蓋農舍的事情等語（原審卷二第240頁），足徵被上訴人所辯其於102 年7 月1 日向郭政發購入土地至售予上訴人時，均不知悉土地遭套繪管制不得再興建農舍等語，當屬可採。被上訴人既不知悉上情，上訴人主張被上訴人因故意或過失不告知其瑕疵，應負不完全給付之債務不履行責任云云，洵非可採。
⒊從而，上訴人依民法第227條第1項規定，主張被上訴人應負
不完全給付債務不履行責任，請求被上訴人賠償損害275萬元，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第360條、第227 條第1 項規定，擇一請求被上訴人應給付275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回（按：上訴人於原審曾依民法第359條請求減少價金，惟因已罹於除斥期間經原審判決駁回確定）。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 黃璽儒附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。