臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上字第9號上 訴 人 陳旭言訴訟代理人 邱揚勝律師視同上訴人 陳衍廷
黃龍德被上訴人 劉大州上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年11月25日臺灣高雄地方法院110年度訴字第452號第一審判決提起上訴，本院於112年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命兩造互為補償之金額部分之裁判廢棄。
上訴人、視同上訴人陳衍廷、被上訴人應分別補償視同上訴人黃龍德如附表二所示金額。
第二審訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、按本件係請求分割共有物訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟人全體必須合一確定，原審判決後，雖僅上訴人陳旭言提起上訴，然依民事訴訟法第56條第1款規定，其上訴之效力，及於未提起上訴之原審共同被告陳衍廷、黃龍德，爰併列為視同上訴人。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造按附表一所示應有部分比例共有，兩造就系爭土地並無不能分割之協議，系爭土地依使用目的亦無不能分割之情形，惟雙方無法達成分割之協議。為此，爰依民法第823條規定提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有系爭土地准予分割，分割方法如高雄市政府地政局大寮地政事務所（下稱大寮地政事務所）民國111年2月14日分割測量成果圖甲方案（即原判決附圖一，下稱附圖一）所示（下稱甲方案）。
三、上訴人及視同上訴人陳衍廷則以：系爭土地已與大德街相連接，分割後無另預留道路之必要，應以大寮地政事務所111年4月19日分割測量成果圖乙方案（即原判決附圖二，下稱附圖二）所示方法分割（下稱乙方案）為宜。
四、視同上訴人黃龍德則以：同意甲方案。
五、原審判准依乙方案分割，並命兩造按如原判決附表之「共有人相互找補金額表」所示金額互為補償。上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於命兩造應按附表之「共有人相互找補金額表」所示金額互為補償部分廢棄。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造按如附表一所示應有部分比例分別共有。
㈡系爭土地之共有人間無分管契約或不分割協議，系爭土地亦
無因物之目的或法規限制，而有不得分割之情形，但兩造就分割方法無法達成協議。
㈢系爭土地上無保存登記建物。
七、本院論斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，有系爭土地之登記謄本可稽（審訴卷第69-71頁）。而系爭土地係大坪頂以東地區都市計畫之農業區，有高雄市政府都市發展局土地使用分區證明書可參（訴字卷第37頁）；且系爭土地非農業發展條例第3條第11款規定之耕地，而無農業發展條例第16條規定不能分割或細分之情事，有大寮地政事務所110年5月14日高市地寮測字第11070362800號函為憑（訴字卷第51-52頁）；另系爭土地雖屬農業發展條例第3條第10款規定之農業用地，但無申請建築執照之紀錄，未作為農舍之基地予以套繪管制，亦有高雄市政府工務局110年5月31日高市工務建字第1103536101號函為證（訴字卷第67頁），足見系爭土地並無依其性質或使用目的不得分割之情事，兩造亦不爭執並未就系爭土地有不為分割之約定，則被上訴人請求裁判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。
㈡次按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人意願、土地價值
、現有使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等因素為通盤考量，以定一適當公平之方法為分割。查兩造對原審判命依乙方案所示方法分割乙節，均表示無意見（本院卷第63-64頁），審酌乙方案關於共有人分割後單獨所有之土地位置，與上訴人、被上訴人及陳衍廷目前使用位置大致相符（黃隆德目前未使用土地），且分割後各筆土地各自與同段2348-83地號土地連接，寬度符合指定建築線最小寬度之規定，日後各筆土地所有人可自行將部分土地規劃為私設通路與現有巷道連接，並符合全體共有人之意願，可認屬適當之分割方法而可採，就此即不再另行判斷。
㈢再者，法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係
，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號裁判參照）。是於原物分配時，縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。又按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85台上字第2676號裁判參照）。系爭土地採乙方案分割後，各共有人雖均分得按其等應有部分足額換算之土地面積，但附圖二編號2375⑵、⑶土地均有兩側面臨6公尺路寬之計畫道路即大德街，且各側面臨大德街之土地長度均為19.6公尺以上，而附圖二編號2375⑴及編號2375則各僅有一側面臨大德街，附圖二編號2375⑴面臨大德街之土地長度不足6.98公尺，附圖二編號2375面臨大德街之土地長度則不足7.02公尺，是各筆分割後土地因臨路條件及坐落位置不同，經濟利用價值顯然有所差異。經原審囑託大有國際不動產估價師聯合事務所鑑定分割後之土地價格，附圖二編號2375⑵、⑶之每平方公尺單價均為新臺幣（下同）41,200元（即每坪約41,200÷0.3025＝136,198元），附圖二編號2375⑴之每平方公尺單價為39,100元（即每坪約39,100÷0.3025＝129,256元），附圖二編號2375之每平方公尺單價為37,000元（即每坪約37,000÷0.3025＝122,314元），各共有人相互應補償如原判決附表之「共有人相互找補金額表」所示金額，有111大有估字地VL-N-00000000號不動產估價報告書可稽（下稱系爭報告書，見外放報告第55、58頁）。證人即不動產估價師林俊翰固證稱：系爭土地是都市計劃法的農業土地，在都市計劃發布前已為建地目，容許建蔽率60％，容積率180％，跟一般建地的建蔽率、容積率一樣，可以用一般住宅用地來作為比較的標的，所以沒有做差異價值下修調整。住宅區與農業區建地目的樓高限制、商業使用限制均不相等，因為現場勘查認定這邊的最有效使用是興建透天厝，因此樓高限制可以把建蔽率、容積率使用完畢，跟一般的住宅區差異不大。且附近都是農田，沒有商業效益，因此商業效益的差異也不大，所以沒有做調整。因為該區域沒有農業區建地目的新成屋可作為比較標的，所以用住宅區透天厝來做比較標的。評估的結果沒有調整空間等語（本院卷第72、73、75頁）。然上訴人、陳衍廷及被上訴人均爭執黃龍德於109年11月間乃以每坪12萬元價格收購系爭土地應有部分，足見系爭土地價格應不超過每坪12萬元，上開鑑價金額顯然過高，應調整酌減10％找補價額等語（本院卷第108-109頁），並提出內政部不動產交易實價查詢服務網查資料為憑（本院卷第103頁）。而系爭土地雖為建地目而與一般建地建蔽率、容積率相同，然其與一般住宅區之商業使用限制並不相等，且附近均為農地，故縱可以最有效使用方式興建透天厝，惟其生活便利性、環境安全性顯仍遠低於一般住宅區，於交易市場上即存在不利因素，則證人以住宅區透天厝做比較標的是否適當，且毫無調整空間，非無討論餘地；參以黃龍德前以每坪12萬元價格陸續收購系爭土地其中共1,000多坪（本院卷第103頁），可見系爭土地之市場交易價值最多應不超過每坪12萬元，上訴人、陳衍廷及被上訴人主張系爭報告書所認定前述附圖二編號2375⑴、⑵、⑶之單價過高等語，自非不可採信。本院審酌上情，並上訴人、陳衍廷及被上訴人均主張調整酌減10％找補價額，黃龍德就此亦未表示反對意見（本院卷第109頁），該酌減10％後之價額亦較接近系爭土地實際交易價格（酌減10％後，附圖二編號2375⑴、⑵、⑶之單價各為每坪116,330元、122,578元、122,578元），應較可採，爰依此計算訂兩造應互相補償之金額為如附表二所示。
八、綜上所述，被上訴人依民法第823條規定訴請裁判分割，於法有據，應予准許。惟原審所定互為補償金額部分尚非允當，而有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。另訴訟費用部分，斟酌本件為分割共有物之性質，由兩造依其就系爭土地之應有部分比例負擔，較為合理。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 陳憲修附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
共有人 應有部分比例 分配取得土地編號 黃龍德 103480/141120 附圖二編號2375 劉大州 941/14112 附圖二編號2375⑴ 陳旭言 4705/47040 附圖二編號2375⑵ 陳衍廷 941/9408 附圖二編號2375⑶附表二：
應受補償人 應補償人 應補償金額 黃 龍 德 劉大州 327,553元 陳旭言 1,381,519元 陳衍廷 1,381,519元 合 計 3,090,591元