臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度重上字第149號上 訴 人 公業主洪天耒法定代理人 洪仲禎訴訟代理人 黃振羽律師
陳樹村律師被上訴人 洪李雪江即洪英二之承受訴訟人
洪春花即洪英二之承受訴訟人
洪鳳明即洪英二之承受訴訟人
洪明泰即洪英二之承受訴訟人
洪震堂洪國泉
洪聖凱
洪元璋
洪志明共 同訴訟代理人 何曜男律師複代理人 徐鼎盛律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國112年9月27日臺灣橋頭地方法院110年度重訴字第125號第一審判決提起上訴，本院於113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者、如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。查被上訴人於原審主張洪英二、洪震堂、洪國泉、洪聖凱、洪元璋、洪志明、洪甲意、洪政典（下合稱洪英二等8人）行使優先購買權後，與上訴人前管理人洪仲興就坐落高雄市路○區○○段000地號土地（面積9,345.93平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱乙契約），依乙契約之約定請求上訴人辦理所有權移轉登記。本件上訴人則於原審抗辯洪仲興無權代理簽訂乙契約，被上訴人依上開契約請求移轉系爭土地所有權登記為無理由，提起上訴後，復辯以被上訴人係就不可分債務請求履行部分債務，當事人為不適格、被上訴人不得指定非共有人之第三人為權利取得人等新攻擊防禦方法，惟仍係就被上訴人得否依乙契約為請求所為之補充，且如不許上訴人提出，對上訴人顯失公平，是依上開規定，應准許提出。
二、次按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定。查被上訴人於原審依乙契約之約定，請求上訴人將系爭土地所有權依附表二「登記權利範圍」欄比例移轉登記予「登記名義人」欄所示之人（見原審重訴卷第31頁）。嗣因上訴人於本院抗辯被上訴人不得指定非共有人之第三人為權利取得人，被上訴人乃主張若不得請求將土地所有權移轉登記予非共有人之第三人，追加備位聲明：上訴人應將系爭土地，依附表二所示之買受人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記（見本院卷第300頁），且將原聲明列為先位聲明。經核其原訴及追加請求之基礎事實均係基於被上訴人得否依乙契約請求上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：上訴人公業主洪天耒前於民國103年9月29日，將其名下系爭土地以新臺幣（下同）6,300,000元出售予訴外人任登壽、洪政典、余世陽等3人（下稱任登壽等3人），並簽定土地預定買賣契約書（下稱甲契約）。嗣經洪英二等8人表示行使優先購買權，並於104年3月21日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱乙契約），並已支付部分買賣價金及繳納稅款。甲契約因洪英二等8人行使優先購買權而解除並經判決確定，然上訴人竟拒絕履行乙契約。爰依乙契約之約定，提起本件訴訟等語。請求判決：上訴人應將系爭土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記。
二、上訴人則以：洪英二等8人係針對公同共有土地共同行使優先購買權，其給付為不可分，屬於固有必要共同訴訟，其餘買受人洪甲意、洪政典未列為原告，本件訴訟當事人適格有欠缺。又依上訴人於102年所訂立規約（下稱系爭規約）第7條規定，公業財產之處分須經管理委員會決議，管理人並無處分之權限，是上訴人前管理人洪仲興以上訴人名義分別與任登壽等3人及與洪英二等8人簽訂甲、乙契約，均未經管理委員會決議，係屬權限外行為而為無效，被上訴人請求移轉系爭土地所有權登記，自屬無據。此外，行使優先購買權僅能請求登記予共有人，被上訴人請求移轉登記予指定之第三人，與優先購買權旨在簡化共有關係之立法趣旨相違，應非法律所許等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應將系爭土地依附表二所示登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明如主文所示。另被上訴人於本院追加備位聲明：上訴人應將系爭土地，依附表二所示之買受人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記。上訴人則答辯聲明：追加備位聲明駁回。
四、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點
（一）兩造不爭執之事項：
1、上訴人未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人，另已於102年3月17日經派下員大會決議訂立系爭規約。
2、系爭土地登記於上訴人名下。上訴人前管理人洪仲興曾以上訴人名義，經益國地政士事務所居間，以6,300,000元將系爭土地出售予訴外人任登壽等3人，並由上訴人名義會同益國地政士事務所於103年9月29日簽訂甲契約，且經公證。
3、益國地政士事務所將出售系爭土地乙事通知上訴人之派下員，共有洪英二等8人表示行使優先購買權。上訴人前管理人洪仲興即以上訴人名義，與上開8人及益國地政士事務所，於104年3月21日簽訂乙契約，約定買賣總價為6,300,000元。
4、嗣任登壽等3人否認洪英二等8人之優先購買權，遂對上訴人及益國地政士事務所提起所有權移轉登記訴訟，歷經三審法院均以上訴人與任登壽等3人間之甲契約已因洪英二等8人行使優先購買權而解除，而為任登壽等3人敗訴判決確定。
5、上訴人部分派下員曾於98年12月5日與益國地政士事務所簽訂如原證1所示之委任契約書（下稱系爭委任契約）。其後益國地政事務所於109年間對上訴人提起給付委任報酬訴訟，歷經二審法院均認前開委任契約雖僅部分派下員簽名，然上訴人於101年3月10日召開派下員大會，經派下員半數以上出席，出席人數全體同意而追認該委任契約，而對上訴人為敗訴判決確定。
（二）本件爭點：
1、本件當事人是否適格？
2、甲、乙契約是否有效成立？得否拘束上訴人？
3、被上訴人請求上訴人依乙契約約定之登記名義人及權利範圍辦理系爭土地之所有權移轉登記有無理由？
五、本院之判斷
（一）按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。又民事訴訟法第56條第1項所謂合一確定，係指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人之適格有欠缺，原告即因此不能得本案之勝訴判決者而言（最高法院47年台上字第43號判決意旨參照）。查被上訴人主張洪英二等8人行使優先購買權後，與上訴人前管理人洪仲興就系爭土地簽訂乙契約，依乙契約之約定請求上訴人辦理所有權移轉登記。而依乙契約第4條約定及「買受持分及價金分配表」之記載，洪英二等8人係分別買受取得系爭土地之應有部分，並各自分期支付買賣應有部分之價款（見原審審重訴卷第51頁、第54頁）。則洪英二等8人雖與上訴人簽訂同一份買賣契約，然其等買受標的物（應有部分）及應負買賣價金均屬可分，並無不可分之關係。復參以乙契約另有補充協議：「若甲方（即洪英二等8人）之一人於辦理過程中未依約給付或未繳納土地增值稅，其已繳納之款項由乙方沒收，其承買之持分由甲方之其他人平均分攤承購...。」等語（見原審審重訴卷第53頁），足認洪英二等8人係分別支付各自買受應有部分之價款，縱有部分人未依約繳納價款，亦不影響其他人買受應有部分，益徵洪英二等8人買賣應有部分並無不可分之關係。從而，本件被上訴人本於乙契約之買賣關係，請求上訴人分別辦理移轉登記，其訴訟標的對於共同訴訟之各人，並非必須合一確定。故上訴人抗辯其餘買受人洪甲意、洪政典未列為原告，致本件訴訟原告之當事人適格有欠缺云云，即屬無據。至上訴人另抗辯本件依被上訴人之請求將形成其與被上訴人再度共有，且只能取得部分價金云云，然洪英二等8人均已依約繳納第1、2期款項乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第317頁），則如認定乙契約為有效，上訴人即須依照乙契約分別將洪英二等8人買受之應有部分全部辦理移轉登記，即無上訴人所述僅將部分應有部分辦理移轉登記之情形。又因本件並非固有必要共同訴訟，則被上訴人依民事訴訟法第56條之1規定聲請命洪甲意、洪政典追加為原告云云，即屬無據，附此敘明。
（二）次按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之，民法第828條第1項定有明文。
又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，同條第3項亦有明文。揆之98年1月23日修正此條規定之立法理由，第3項所謂「法律另有規定」之意義，就法條適用順序而言，應先適用第1項，最後方得適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式。次按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，此為土地法第34條之1第1項所明定。又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，同條第4項亦有明文。前揭2項規定，於公同共有準用之，同條第5項明文之。
土地法此條規定，應屬民法第828條第3項所謂法律另有之規定，於適用之順序上，應在民法第828條第1項之後、第3項所定應得公同共有人全體同意之前。而系爭土地登記在上訴人祭祀公業名下，為其全體派下員所公同共有，依前揭說明，系爭土地之處分，應依上訴人規約之規定為之，規約未規範者，應依土地法第34條之1規定為補充，最末始適用民法第828條第3項得公同共有人全體同意之規定。
（三）經查，上訴人未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人，另已於102年3月17日經派下員大會決議訂立系爭規約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第145頁至第146頁），堪信屬實。而系爭規約第13條規定：「本公業財產之處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理並包括但不限於下列事項：⑴與第三人訂立買賣契約、收受價款、申報土地增值稅及辦理所有權移轉登記等一切有關事宜之權…」（見原審卷第21頁），足徵系爭規約就上訴人祭祀公業財產之處分及與第三人訂立買賣契約均係授權由管理人為之，上訴人之管理人自得依系爭規約上開規定，就祭祀公業財產與他人訂立買賣契約，堪以認定。從而，系爭規約既已授權上訴人之管理人有處分祭祀公業財產並與他人簽訂買賣契約之權利，則上訴人之前管理人洪仲興於系爭規約制定後之103年間，與任登壽等3人簽訂甲契約，以及於104年間與洪英二等8人簽訂之乙契約，自均屬有權代理，甲、乙契約應均得拘束上訴人。上訴人抗辯不受甲、乙契約之拘束，應無理由。
（四）上訴人雖抗辯：依系爭規約第7條，處分公業財產之權限乃授權管理委員會，並非授權管理人，本件管理人違反規約處分系爭土地之行為無效云云。惟查，系爭規約第7條係規定：「本公業設管理委員會...負責對內管理公業財產、召開派下員大會及執行有關財產保存、利用、改良、處分等行為。」系爭規約第13條則規定：「本公業財產之處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理並包括但不限於下列事項：⑴與第三人訂立買賣契約、收受價款、申報土地增值稅及辦理所有權移轉登記等一切有關事宜之權…」（見原審卷第21頁）。是系爭規約第7條雖有規定管理委員會負責「執行」有關財產處分行為，然系爭規約第13條則「授權」管理人辦理公業財產之處分，並包括與第三人訂立買賣契約事宜，則依上開規定相互觀之，並非規定需由管理委員會決議處分公業財產後，管理人始得處分公業財產，而係授權管理人有處分公業財產之權限且得與第三人訂立買賣契約。況上訴人於前案任登壽等3人對其提起所有權移轉登記訴訟時，均主張上訴人與任登壽等3人間之甲契約已因洪英二等8人行使優先購買權及訂立乙契約而解除，並經法院採信而認定甲契約已失其效力，現於本案卻又主張其與洪英二等8人訂立之乙契約為無效，所為相反之主張，顯違反誠信原則及禁反言原則。是上訴人上開所辯，核屬無據，為不足採。
（五）又依乙契約第4條第2項約定，甲方（即洪英二等8人）給付第一期款時，乙方（即上訴人）應將印鑑證明、土地所有權狀正本及過戶有關書類文件加蓋印鑑章交付丙方（按即益國地政士事務所），並於塗銷限制登記後，辦理所有權移轉登記相關事宜（見原審審重訴卷第81頁），足徵於被上訴人給付第一期款，且系爭土地已塗銷限制登記後，上訴人即應負有辦理所有權移轉登記之義務。而本件系爭土地上原有之限制登記業經塗銷，任登壽等3人所為假處分亦經塗銷等節，有系爭土地登記謄本在卷可參（見原審卷第445頁），且洪英二等8人均已依約繳納第1、2期款項乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第317頁）。則依上開約定，上訴人即應負有移轉系爭土地所有權登記予被上訴人之義務。又依乙契約第4條第5項之約定，被上訴人得指定登記名義人（見原審審重訴卷第81頁），再觀諸上訴人委任之益國地政士事務所寄發被上訴人之繳款通知書及附件（見原審審重訴卷第109頁至第111頁），均有登記名義人之記載，可知被上訴人確已如該繳款通知書記載指定登記名義人，則被上訴人請求上訴人將系爭土地移轉登記為如附表二所示之人所有，應屬有據。至被上訴人雖尚未繳納第三期款及土地增值稅，惟依乙契約第3條第1項之約定，第三期款本係於所有權移轉登記後始有繳納之義務（見原審審重訴卷第81頁），土地增值稅則依乙契約第5條約定，雖應由被上訴人負擔，惟此與上訴人辦理所有權登記間並無對待給付關係，至未依法繳納土地增值稅前，因受土地稅法之限制而無法實際辦理所有權移轉登記，則屬被上訴人應自行承擔之問題，惟不因而影響被上訴人得請求上訴人移轉登記之權利。
（六）上訴人另抗辯：行使優先購買權僅能請求登記予共有人，被上訴人請求移轉登記予指定之第三人，應非法律所許云云。然查，洪英二等8人係因上訴人將系爭土地出售予訴外人任登壽等3人，洪英二等8人表示行使優先購買權後，與上訴人簽訂乙契約，其中洪甲意、洪英二、洪國泉、洪政典、洪志明另有如附表之所示指定登記名義人等情，為兩造所不爭執（見本院卷第145頁至第146頁）。則上開指定移轉登記，係洪英二等8人行使優先購買權而與上訴人簽訂乙契約後，如何依契約第4條第5項約定所為所有權移轉登記問題，核與派下員有無優先購買權無關，且上訴人有派下員314人（見原審審重訴卷第187頁至第213頁），系爭土地為上開派下員所公同共有，現經洪英二等8人優先購買後而登記為附表一「登記名義人」欄所示11人，已簡化共有關係，上訴人抗辯稱被上訴人指定非共有人之第三人與優先承購權旨在簡化共有關係之立法意旨相違云云，容有誤會，為不足採。況上訴人於前案任登壽等3人對其提起所有權移轉登記訴訟時，即主張乙契約不因有指定非共有人之登記名義人為無效，並經法院採信而認定洪英二等8人所為之指定移轉登記，係買賣契約成立後履約之問題，現於本案卻又主張其與洪英二等8人訂立之乙契約因指定非共有人之登記名義人為無效，所為相反之主張，顯違反誠信原則及禁反言原則。是上訴人上開所辯，核屬無據，為不足採。
（七）綜上，上訴人前管理人洪仲興依系爭規約取得處分系爭土地之權限，故甲、乙契約均得拘束上訴人。又被上訴人依乙契約之約定提起本件訴訟，並無當事人不適格之情形，從而，被上訴人依乙契約之約定，請求將系爭土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記，應屬有據。又被上訴人先位聲明請求既有理由，則被上訴人備位聲明部分，自毋庸審酌，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依乙契約之約定請求將系爭土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 李珮妤法 官 邱泰錄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書記官 沈怡瑩附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一：
編號 買受人（被上訴人） 承購比例 登記名義人 登記權利範圍 1 洪甲意 16.3％ 任期豐 163/1000 2 洪英二 16.3％ 洪明泰 163/1000 3 洪震堂 6.5％ 洪震堂 65/1000 4 洪國泉 4.5％ 阮淑敏 45/1000 5 洪聖凱 6.5％ 洪聖凱 65/1000 6 洪元璋 6.5％ 洪元璋 65/1000 7 洪政典 21.7％ 洪肇懇 217/2000 洪義勝 217/2000 8 洪志明 21.7％ 蘇峯哲 217/4000 蘇琳凱 217/4000 蔡慧潔 217/2000 合計 100％附表二：
編號 買受人（被上訴人） 承購比例 登記名義人 登記權利範圍 1 洪英二 16.3％ 洪明泰 163/1000 2 洪震堂 6.5％ 洪震堂 65/1000 3 洪國泉 4.5％ 阮淑敏 45/1000 4 洪聖凱 6.5％ 洪聖凱 65/1000 5 洪元璋 6.5％ 洪元璋 65/1000 6 洪志明 21.7％ 蘇峯哲 217/4000 蘇琳凱 217/4000 蔡慧潔 217/2000 合計 62％ 620/1000