臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度重上字第138號上 訴 人 楊國強 住花蓮縣○○市○○街00號訴訟代理人 黃勇雄律師被上訴人 陳慶燧訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國112年8月28日臺灣屏東地方法院111年度重訴字第71號第一審判決，提起上訴，本院於113年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國95年4月24日與被上訴人、訴外人蘇忠進簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），承租被上訴人所有坐落○○縣○○鎮○○段00地號土地，及蘇忠進所有坐落同段00、00等地號土地（108年11月8日地籍圖重測前依序為同鎮○○○段00之0、00、00之0地號土地，下各稱00、00、00地號土地），約定租期自95年6月1日起至110年5月31日止，前6個月租金為每月新臺幣(下同)25,000元，其餘每月5萬元，並同意上訴人在00、00地號土地上興建同段4、5建號農舍（下各稱4、5建號農舍），由蘇忠進、被上訴人分別取得上開農舍之所有權，且為上訴人所承租。被上訴人於110年5月31日租期屆滿後，要求上訴人返還00地號土地及5建號農舍，上訴人雖要求續租，惟雙方未達成共識，不能依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，但兩造曾同意就上訴人於租期屆滿後占用土地及農舍以每月18,000元為不當得利之數額。爰依民法第455條前段或第767條第1項規定及不當得利法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為有利於被上訴人之判決等情，並於原審聲明求為命上訴人遷讓、返還如原判決附圖編號E所示面積134.12平方公尺之5建號農舍與其增建部分（下稱編號E所示農舍），及除去00地號土地上其他建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物，將土地返還被上訴人；暨應自111年1月1日起至返還上開建物、土地之日止，按月給付被上訴人18,000元；暨願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：系爭租約租期於110年5月31日屆滿後，上訴人仍使用收益租賃標的物即00地號土地及5建號農舍，被上訴人未立即表示反對之意思，且收受上訴人透過訴外人蘇青山1次轉交租金支票共7張（每張金額為12,500元）並兌現，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約。系爭租約係租地建屋，依土地法第103條規定，除有該條所列5款情形外，出租人不得終止租約收回土地，依民法第263條準用第2
58條第2項規定，應由全體出租人向上訴人為終止之意思表示，被上訴人單獨為之，於法不合，不生終止效力，上訴人仍有占用00地號土地及5建號農舍之合法權源，被上訴人請求拆除地上物返還土地，並遷讓返還編號E所示農舍，均屬無據。上訴人自111年1月1日起至6月30日止，按月簽發18,0
00元之支票，透過蘇青山轉交予被上訴人，且願意繼續按月給付租金，並無拒絕給付租金之情事，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人自111年1月1日起至返還上開土地及農舍之日止，按月給付18,000元，於法亦屬無據云云，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴。並聲明：廢棄原判決；駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造間之不爭執事項：㈠兩造與蘇忠進於95年4月24日簽訂系爭租約，由上訴人承租被
上訴人所有00地號土地，及蘇忠進所有00、85地號土地，約定租期自95年6月1日起至110年5月31日止，租金除前6個月為每月25,000元外，其餘每月租金均為5萬元，每月被上訴人分得租金為1/4，蘇忠進則為3/4。
㈡編號E所示農舍為5建號農舍及其增建部分，坐落00地號土地
上，為被上訴人所有。（本院卷頁00）㈢系爭租約期滿後，上訴人仍繼續占有使用00地號土地及5建號
農舍，且自110年6月1日起至12月31日止，上訴人每月均有給付被上訴人12,500元（1次交付7張支票，每張支票金額為12,500元）。
㈣蘇忠進於103年4月3日死亡，系爭租約關於蘇忠進部分由蘇青山繼受。
㈤系爭租約期滿後，上訴人以共同經營民宿之股東即訴外人蔡
政勳之名義，向蘇青山承租00、00地號土地，租期自111年6月1日起至126年5月31日止共15年，約定租金為每月7萬元。
㈥如本件成立不當得利，兩造同意以每月18,000元為基準，以計算本件不當得利之數額。
五、爭點：㈠上訴人占有使用00地號土地及編號E所示農舍，有無合法權源
？⒈系爭租約是否屬未定期限之基地租賃契約，而有土地法第1
03條規定之適用？如是，被上訴人單獨終止系爭租約，是否合法？⒉系爭租約之租期是否已屆滿？如是，系爭租約是否因上訴
人繼續占有使用00地號土地及5建號農舍，且被上訴人不即表示反對之意思，而成為不定期租賃契約？㈡被上訴人請求上訴人返還不當得利，有無理由？如是，其數
額應以若干為適當？
六、本院判斷：㈠關於系爭租約是否為未定期限之基地租賃契約，有無土地法
第103條規定之適用，系爭租約是否已屆滿，有無更新為不定期限繼續契約，被上訴人是否單獨終止系爭租約等爭點，兩造仍互有攻防，然經核各該攻防與其等各於原審所為大致相同，而原判決已詳為論述：00地號土地為一般農業區農牧用地，與建屋租用基地之性質不同，並無土地法第103條規定適用。且依系爭租約，上訴人係向被上訴人承租農地，再出資興建農舍，由被上訴人取得該農舍所有權，配合上訴人辦理申請興建農舍及取得民宿執照，上訴人同意於租期屆滿將承租之土地及興建農舍交還被上訴人，洵非單純租地以供建屋。又系爭租約所定租期自95年6月1日起至110年5月31日止，上訴人於租期屆滿後，與被上訴人、蘇青山商談續約事宜，但迄至000年0月間仍未達成共識，且主要談論系爭租約第8條有關恢復原狀問題，及要求返還土地、農舍等情，業經蘇青山及被上訴人委任代書蔡志杰證述明確，被上訴人雖收受、兌現上訴人簽發110年6至12月之面額均為12,500元支票7張，然期間仍續與上訴人協商續約條件，足徵被上訴人非以收取租金意思而收受該7張支票，不得遽謂被上訴人就上訴人仍使用收益租賃土地及農舍，而不即為表示反對之意思，系爭租約非逕更新為不定期限繼續契約。是以，系爭租約租期既已屆滿，復無更新為不定期限繼續契約，上訴人本應返還租賃土地及農舍，殊無上訴人所辯被上訴人單獨終止系爭租約之可言。又編號E所示農舍及其坐落之00地號土地為被上訴人所有，已如前述，上訴人既無法舉證證明其占用有何法律權源，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人除去00地號土地（除編號E所示農舍外）上之建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物，將土地返還被上訴人；暨請求上訴人自編號E所示農舍遷讓，並返還被上訴人，核屬有據。是本院就兩造關於此等爭點所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見，與原判決相同，依民事訴訟法第454條第2項前段規定，茲引用之，不再贅述。
㈡上訴人辯稱：系爭租約本係由被上訴人與蘇忠進共同出租，
為一體全部租賃之單一租賃契約，依最高法院63年台上字第2139號判例，應準用民法第258條第2項規定，由全體出租人為意思表示，被上訴人片面表示租期屆滿，請求交還租賃土地農舍，顯有違該規定，不生租約到期及應返還租賃土地農舍之效力云云，為被上訴人所否認。惟系爭租約之租賃物為
00、00、00地號土地及4建號農舍與編號E所示農舍，各屬不同所有權人，悉如前述，縱認上訴人承租後整體規劃租賃土地、農舍營業使用，殊非單一租賃物之租賃契約，核與前揭最高法院前民事判例之原因事實為單一租賃物迥異，無從比附援引之。而系爭租約租期已屆滿，被上訴人就其所有租賃土地、農舍，並未與上訴人更新為不定期繼續契約或續訂租約，上訴人自應返還所租賃土地、農舍，已如前述。是故上訴人此部分所辯，要無可採。
㈢上訴人抗辯：其依系爭租約第5至9條約定，建造擋土牆及填
土夯實整平，興建民宿23棟營業使用，迄今民宿仍存在，且繼續營業使用中，未毀壞或不堪使用，租賃目的未消失，租期並未屆滿云云，為被上訴人所否認。然系爭租約既已約定租期自95年6月1日起至110年5月31日止，顯非未定期限之租賃契約，亦未約定至建物毀壞或不堪使用為止，則上訴人此部分所辯，其所興建之民宿未毀壞或不堪使用，租賃目的未消失，租期並未屆滿云云，殊與系爭租約所定有間，無足可取。
㈣上訴人復辯稱：依系爭租約第8條後段約定，租期屆滿，其有
優先承租權，系爭租約另一出租人蘇忠進之繼承人蘇青山已同意其繼續使用承租全部土地，向其收取全部租金，再由蘇青山按出租土地之比例，將被上訴人應得租金交給被上訴人，足證租期並未屆滿，其非無權占有云云，為被上訴人所否認。惟依系爭租約第4條約定之押金50萬元（現金支票10萬元、本票40萬元），於租約屆滿，無息返還上訴人（重訴卷頁29）；據蘇青山證述：現金10萬元，其中75,000元及本票40萬元是蘇忠進保管，被上訴人保管現金25,000元。土地另於000年0月間出租予別人時，已經返還現金75,000元及40萬元本票予上訴人等語（重訴卷頁179、180），且被上訴人亦已返還其保管押金予上訴人（重訴卷頁100），上訴人不予爭執；而系爭租約期滿後，上訴人介紹蔡政勳向蘇青山承租
00、00地號土地，租期自111年6月1日起至126年5月31日止共15年，約定租金為每月7萬元，為兩造所不爭執；且據蘇青山證稱：新承租人已向其取得設計圖、身分證及印章，以辦理民宿合法登記等語（重訴卷頁183）。益徵系爭租約確已租期屆滿未再更新或續約，蘇青山已另將土地出租予他人經營民宿。是故上訴人此部分所辯，實無憑採。
㈤至上訴人抗辯：其自111年1月1日起至同年6月30日止，按月
簽發支票18,000元，透過蘇青山轉交予被上訴人，其願意繼續按月給付租金，並無拒絕給付情事云云，為被上訴人所否認。而上訴人雖有簽發18,000元支票，透過蘇青山欲轉交予被上訴人，但據蘇青山證述：其都給媽媽當養老金，進入媽媽帳戶等語（重訴卷頁181）。另被上訴人起訴具狀主張：
上訴人寄交111年1月份至同年6月份使用補償金支票面額均為18,000元6張，為被上訴人拒絕收受，乃將支票同額現金提存於原審法院以代返還支票，並函知上訴人等情，有提存書暨支票影本、存證信函等為證（重訴卷頁37至53），要難遽認上訴人於系爭租約所定租期屆滿後，有繼續給付被上訴人租金之事實。是故上訴人此部分所辯，仍不足採。
㈥職是之故，上訴人於系爭租約所定租期屆滿後，仍繼續使用0
0地號土地及編號E所示農舍，為無權占有，其已無合法占用之正當權源，即無法律上原因而受相當於租金之利益，致被上訴人受損害，自應返還其所受利益。而上訴人已給付11 0年6月1日起至同年12月31日止之每月12,500元；又兩造同意以每月18,000元為基準，以計算本件不當得利之數額等各情，為兩造所不爭執，已如前述，故被上訴人請求上訴人返還其自111年1月1日起至返還00地號土地及編號E所示農舍之日止所受利益，即按月給付18,000元，洵屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求上訴人應將00地號土地上（除編號E所示農舍外）之建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物除去，並將土地返還被上訴人；暨請求上訴人應自編號E所示農舍遷讓，並返還被上訴人；暨請求上訴人應自111年1月1日起至返還上開土地、農舍之日止，按月給付被上訴人18,000元，均屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依聲請各酌定相當擔保金額准、免假執行之宣告，要無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。是本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及卷附其他證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳法 官 劉定安以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官 王佳穎附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。