臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度上字第196號上 訴 人即被上訴人 李宗澤訴訟代理人 張清雄律師
郭小如律師陳宥廷律師被上訴人即上 訴 人 沈文雄訴訟代理人 陳樹村律師
范馨月律師上列當事人間請求給付不當得利事件，兩造對於中華民國113年4月1日臺灣高雄地方法院112年度訴字第271號第一審判決各自提起上訴，本院於113年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回李宗澤後開第二項之訴部分，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
二、沈文雄應再給付李宗澤新臺幣參拾萬捌仟捌佰捌拾伍元，及自民國一一二年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、李宗澤其餘上訴駁回。
四、沈文雄上訴駁回。
五、關於沈文雄上訴之訴訟費用由沈文雄負擔。第一審及關於李宗澤上訴部分訴訟費用，由沈文雄負擔五分之四，餘由李宗澤負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告李宗澤主張：李宗澤於民國110年2月20日自訴外人沈信宏處受讓取得門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物（下稱甲屋）所有權。甲屋與同路000號房屋（下稱乙屋）內部相通（甲、乙二屋，下合稱系爭房屋），現均由乙屋所有人沈文雄所占用，沈文雄並將房屋1、2樓租予「雀爾斯燈飾」，3至5樓則作套房、雅房為出租。沈文雄無權占有使用甲屋，李宗澤得請求沈文雄給付相當於租金之不當得利。參考附近套房每月租金行情為新臺幣（下同）4,500元至7,000元不等，系爭房屋3至5樓每層有6間房，每月可收租9萬9,000元；店面租金每坪約1,200元，以1、2樓共36坪計算，每月可收租4萬3,200元，由此可知沈文雄使用甲屋之利益應為7萬1,100元（即系爭房屋租金總合之半數），沈文雄應返還自李宗澤取得甲屋所有權之日即110年2月20日起，至111年12月19日止（下稱系爭期間）之不當得利156萬4,200元。
爰依民法第179條規定提起本訴，聲明：㈠沈文雄應給付李宗澤156萬4,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。
二、上訴人即原審被告沈文雄則以：甲屋移轉登記予李宗澤，只是其胞弟沈信宏為向地下錢莊借款所提供之擔保而已，李宗澤與沈信宏間並無贈與及讓與房屋之合意，且彼等辦理移轉登記之目的，係避免沈文雄對甲屋行使優先購買權，屬權利濫用。又甲屋為沈文雄父母出資興建而借名登記於沈信宏名下，該屋實為沈文雄父母所有，沈文雄既經母親沈蔡雪江同意而使用甲屋，亦無不當得利。再者，沈文雄縱係無權占有甲屋，然甲屋座落之土地（高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地，下分稱107號地、108號地，合稱系爭土地）均為沈文雄所有，則李宗澤之甲屋因無權占用沈文雄土地而獲有相當於租金之利益，沈文雄亦得請求自112年5月15日起（沈文雄係於斯日繼承取得107號地所有權）至言詞辯論終結時無權占用107號地、自110年2月20日起至言詞辯論終結時無權占用108地號土地之不當得利，並與李宗澤之請求為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審判令沈文雄應給付李宗澤25萬1,636元本息，駁回其餘之訴。兩造對敗訴部分均有不服，各自提起上訴。李宗澤聲明：原判決不利於李宗澤部分廢棄；廢棄部分，沈文雄應再給付李宗澤131萬2,564元本息。沈文雄聲明：原判決不利於沈文雄部分廢棄；廢棄部分，駁回李宗澤於第一審之訴。兩造均答辯聲明求為駁回對造之上訴。
四、不爭執事項：㈠坐落系爭土地上之甲屋原登記為沈信宏所有，嗣於110年2月20日以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予李宗澤。
㈡坐落系爭土地上之乙屋為沈文雄所有。
㈢107號地原為沈文雄之母沈蔡雪江所有，沈蔡雪江於111年11
月1日死亡，該土地於112年5月15日以遺囑繼承為原因移轉登記為沈文雄所有。
㈣108號地為沈文雄所有。
五、本院判斷：㈠李宗澤依民法第179條規定，請求沈文雄返還於系爭期間無權
占有甲屋之不當利得，有無理由？⒈甲屋原登記為沈文雄之胞弟沈信宏所有，於110年2月20日以
贈與為原因，辦理所有權移轉登記予李宗澤，為兩造所不爭執，並有申請登記資料及建物所有權狀（原審審訴卷第17頁；訴字卷第149-159頁）可憑。沈文雄雖主張沈信宏係為擔保其向地下錢莊之借款而將甲屋移轉登記至李宗澤名下，彼等間並無贈與契約及所有權移轉之合意云云。惟據證人沈信宏於原審證稱：我是有欠李宗澤錢，本來要賣○○路房子來打平，但李宗澤及葉宥杰不同意，認為○○路房子只值800萬元，要拿甲屋出來才夠還，所以就同意他們；我有重辦甲屋所有權狀或謄本，也有交付過戶所需的法律文件給對方（原審訴字卷219至220、222頁），可知沈信宏確因積欠李宗澤金錢債務，欲變賣其名下房產為清償，經雙方協議後，沈信宏同意將甲屋移轉登記予李宗澤以抵償債務，即沈信宏讓與該屋之目的，並非只是作為其債務之擔保而已，此觀沈信宏所證：甲屋移轉後，我就沒再付月繳金，也沒拿其他東西抵債；我沒有欠李宗澤錢了（原審訴字卷第223-224頁）自明。
此該情形已足認定沈信宏確有將其甲房無償讓與李宗澤，用以清償其對李宗澤債務之意思。至沈信宏或因時隔甚久、或不諳法律，甚至是礙於與沈文雄間之兄弟情誼及愧對父母之心理，而未能正面、肯定地證述其以名下家產抵償其鉅額債務之部分細節，均不影響前述其與李宗澤間確有達成讓與抵償合意之事實。另沈文雄所舉沈信宏欠款資料（原審訴字卷第207頁），乃債權人於「109年7月29日」發送之訊息，故其上縱有顯示擔保物（甲屋）之字句，亦不能作為沈信宏與李宗澤嗣於「110年1、2月間」移轉登記目的之證明。故而沈文雄主張沈信宏讓與甲屋之目的僅係擔保其債務之清償，並無使李宗澤取得甲屋所有權之意云云，自非可取。又沈文雄主張因甲、乙屋內部相通，則李宗澤故意以「贈與」而非「買賣」方式為移轉，係為規避乙屋所有人沈文雄對甲屋行使「優先購買權」，屬權利濫用云云（本院卷第90-91頁），然所稱沈文雄因上述房屋內部連通，即對甲屋取得優先承買權乙節，顯乏法律之依據，自非可採。而沈信宏對李宗澤負有金錢債務，彼二人因此達成以讓與甲屋抵償債務之合意，已如前述，則李宗澤取得甲屋所有權，乃其為滿足債權之正當權利行使，自無權利濫用可言。沈文雄主張此節，洵無足取。
⒉沈文雄主張甲屋係其父母出資興建而借名登記於沈信宏名下
，該屋實際為其父母所有，其經母親沈蔡雪江同意而使用甲屋，具有合法占用權源云云。然按借名登記契約之成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。故不動產之借名登記契約成立後，借名人固得隨時終止契約，使彼等間之借名登記關係歸於消滅後，類推適用民法第541條規定請求出名人返還借名登記物。惟在辦理移轉登記返還前，出名人既仍登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。是以沈信宏既本於其與李宗澤間讓與抵債之合意，將甲屋所有權移轉登記予李宗澤（已如前述），則沈文雄所稱借名登記乙節縱令屬實，然依上說明，沈信宏讓與甲屋之行舉仍屬有權處分，即無論沈文雄父母與沈信宏間是否存有借名登記關係，均無礙李宗澤因沈信宏之有權讓與而登記成為甲屋所有權人。是以，基於債權相對性原則，沈文雄無從援其與沈蔡雪江間就甲屋所成立之使用借貸關係，對李宗澤主張有合法占用該屋之權源。故而沈文雄自李宗澤取得甲屋所有權後，已無法律上原因得繼續占有甲屋，則李宗澤依民法第179條規定，請求沈文雄給付系爭期間無權占有甲屋相當於租金之不當得利，自屬正當有據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。同理，無權占有他人所有房屋，自亦可能獲得相當於租金之利益。又土地法第97條第1項固規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院110年度台上字第1290號、109年度台上字第1944號判決意旨參照）。是如占用房屋作為出租使用，其相當於租金之不當得利計算，自不應受上揭土地法規範之限制，應回歸一般市場交易之相當價額衡酌之。李宗澤主張甲屋於系爭期間係由沈文雄出租他人使用，為沈文雄所不爭執，並據沈信宏證稱：甲屋相繼由其父、母親交給沈文雄夫妻管理、出租（原審訴字卷第218至219頁）明確，堪認沈文雄就甲屋非供自己居住使用，依上說明，就其不當受益數額之認定，即不受土地法第97條所限。查，沈文雄固提出其出租系爭房屋之合約，然因房屋不能脫離土地而獨立存在，故房租通常亦隱含使用房屋基地之對價在內，且沈文雄尚提供冷氣機、電視機、床櫃組、衣櫃及桌椅等家具設備供套房租客使用，有租賃契約書可參（原審訴字卷第107至110頁），因此不能直接以其租額作為占用房屋利益之認定。審酌甲屋為鋼筋混凝土造住商用建物，建築完成日期為94年4月21日，一層面積為52.16平方公尺，騎樓面積為14.9平方公尺，二至五層面積均為67.07平方公尺，並增建第6層建物，外觀屋況良好，有建物所有權狀（原審審訴字卷第17頁）、測量成果圖查詢資料及照片（原審訴字卷第39、49、51頁）可憑。甲屋緊臨有多線公車通行之主要幹道九如二路及中華二路路口，日常步行區域內之飲食店、攤販及商店林立，並鄰近雄中、中都濕地公園、三鳳中街等學校或知名景點等情，為兩造所不爭執，並有Google地圖及現場照片可參（原審訴字卷第55、69-71頁），堪認交通及生活機能甚佳，暨前述沈文雄占有甲屋係作出租使用，96年間系爭房屋1樓店租1萬2千元（半數即6千元）、甲屋3至5樓套房（每層3間）租金則為4千3百元至6千元不等（原審訴字卷第107至111頁）等一切情狀，認以每月4萬5千元為沈文雄占用甲屋之不當利得為適當。故而李宗澤請求沈文雄返還系爭期間所受不當得利99萬元（計算式：4萬5千元×22個月＝99萬元），應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈡沈文雄主張李宗澤之甲屋無權占有系爭土地，沈文雄得請求
李宗澤返還其不當利得，並與李宗澤上該請求為抵銷，有無理由？⒈按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定，類推及於該未經法律規範之事項。李宗澤對甲屋座落沈文雄所有之土地無爭執，惟主張甲屋在沈信宏名下期間，系爭土地所有人沈蔡雪江及沈文雄均未向沈信宏收取對價，足認彼等間存有使用借貸關係，則其自沈信宏受讓甲屋，應類推適用民法第426條之1規定，對系爭土地有使用借貸關係云云。惟揆諸民法第426條之1所定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」之立法理由，是因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。然使用借貸契約為無償契約，契約當事人多因彼此間具有一定情誼關係，例如親屬至親，方同意無償使用，此與有償之租賃契約間，締約性質及目的均有不同，難認可比附援引民法第426條之1規定，否則對土地所有人即有失公允。
故而縱認沈信宏與沈文雄間存有李宗澤所指之使用借貸關係，李宗澤亦無因受讓甲屋而繼受為是該契約之借用人，李宗澤主張此節，自非可採。
⒉又民法第425條之1第1項關於房屋及其座落之土地因讓與而分
屬不同人所有時，推定屋、地之所有人間，在房屋得使用期限內有租賃關係之規定，係將司法實務向來所持之見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照），即該稱房屋受讓人得「繼續使用土地」之法律關係，定性為「租賃」並予明文化，有本條之立法理由及立法說明足憑。矧上該實務意見，乃針對房屋與土地原屬同一人所有，而僅將房屋或土地為讓與，或同時、先後將屋地分別讓與相異之人時，此該情形足以推斷土地原所有人或受讓人有默許房屋受讓人繼續使用土地之意思，故而房屋及土地倘非原屬同一人所有，則其前提事實截然不同，即乏為此推斷之基礎，自無比附援引之餘地。至是否僅為避免「拆屋還地」對社會經濟將造成負面效益之考量，而修訂相關法制以為防免，則屬立法政策問題，並非能透過司法解釋填補之法律漏洞。是李宗澤以民法第425條之1立法目的係在解決原有權占有土地之房屋，不因屋、地所有權變動而衍生拆屋還地問題，致增社會成本為由，主張上該規定應推及「土地及房屋不同屬一人所有」之借地建屋情形，亦有適用云云，自非可採。
⒊又甲屋固為沈文雄占有使用，然此行舉並不能排除李宗澤以
其「甲屋」占用系爭土地之支配力，易言之，不能以沈文雄因所占用之甲屋，係座落沈文雄自己之土地，即謂李宗澤無獲其甲屋占有土地之利益，或沈文雄未受其地遭甲屋占用之損害。是以，無論李宗澤是否使用甲屋，均應就該屋無權占用系爭土地之利益，負不當得利返還之責。本院審酌前述訟爭土地所在位置、附近使用情形及上訴人利用該土地之經濟價值、所受利益等一切情狀，認以申報地價年息10％計算相當於租金之損害數額，應屬合理適當。又107號地自111年1月起，申報地價為每平方公尺33,600元、自113年1月起則為每平方公尺34,400元；108號地自109年1月起，申報地價為每平方公尺15,014元、自113年1月起則為每平方公尺15,454元，有地價謄本可憑（本院卷第137-138、157頁），兩造不爭執甲屋占用系爭土地面積共67.06平方公尺（本院卷第120頁），其中占用107號地60.28平方公尺、占用108號地6.78平方公尺（原審訴字卷第39頁測量成果圖），則依上開標準計算，李宗澤應返還沈文雄相當於租金之損害金額為429,479元（計算式詳如附表，小數點以下四捨五入），經與前述沈文雄應給付李宗澤之不當利得抵銷後，李宗澤尚得請求56萬521元（990,000-429,479＝560,521）。
六、從而，李宗澤依民法第179條規定，請求沈文雄給付56萬521元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應予准許部分，僅判命沈文雄應給付李宗澤25萬1,636元，就差額30萬8,885元（560,521-251,636＝308,885）本息，為李宗澤敗訴之判決，自有未洽，李宗澤上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審判命沈文雄應給付李宗澤25萬1,636元本息，及就上開不應准許部分為李宗澤敗訴之判決，並無不合。兩造指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回兩造此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，李宗澤之上訴為一部有理由，一部無理由，沈文雄之上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 駱青樺附表（甲屋占用系爭土地之不當得利）占用107號土地部分 〔60.28×33,600×231/365＋60.28×34,400×（1＋91/365）〕×1/10＝387,245 占用108號土地部分 〔6.78×15,014×（2＋315/365）＋6.78×15,454×（1＋91/365）〕×1/10＝42,234 合計 429,479