臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度上字第1號上 訴 人 陳林美淵訴訟代理人 陳樹村律師
匡載禾律師被 上訴人 蔣家忠訴訟代理人 呂郁斌律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年11月15日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第824號第一審判決提起上訴，本院於113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，上訴人、被上訴人之應有部分各為848/4000、 3152/4000。系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，因不能以協議定分割之方法，致無法協議分割。兩造各自就系爭土地現況占有使用長達32年，形成共有物分管狀態，上訴人並已興建廠房（成安彎管工廠，門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號，下稱系爭廠房），為使房地不致分離，免於拆屋還地紛爭，應按使用現況分割，並為配合辦理特定工廠登記，在工廠區域外圍留設1.5公尺隔離綠帶，分割如附圖一方案所示。爰依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟。聲明：兩造共有系爭土地應予分割如附圖一所示，編號422（面積937.01平方公尺）分歸上訴人取得；編號422⑴（面積1794.41平方公尺）分歸被上訴人取得（下稱甲案）。
二、被上訴人則以：兩造就系爭土地並無分管協議，上訴人擅自在系爭土地上搭蓋建物，占用面臨台17線公路之系爭土地北側，該部分土地價值較高，且甲案將使被上訴人無法自台17線公路進出，並非公平可採。上訴人之子陳泳村、陳泳利在相鄰之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱421地號土地）上蓋有房屋（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號），成安彎管工廠則為上訴人配偶陳清南所經營，應將系爭土地東側緊臨421地號土地部分分割予上訴人，其餘部分歸被上訴人所有，即按附圖二所示方案分割，編號422（面積2,152.36平方公尺）分歸被上訴人取得，編號422⑴（面積579.06平方公尺）分歸上訴人取得（下稱乙案）等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地應依乙案分割，並由被上訴人補償上訴人新臺幣（下同）501,929元。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡兩造共有之系爭土地應依甲案分割，並按原審鑑定報告找補。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有，上訴人應有部分848/4000、被上訴人應有部分3152/4000。
㈡系爭土地如岡山地政事務所110年12月24日複丈成果圖（原審
訴字卷第89頁）所示編號422⑴、⑵所示建物為上訴人所有；編號422⑶所示貨櫃為被上訴人所有。
㈢坐落系爭土地東側之421地號土地，及其上同段245建號建物
（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋），土地部分為上訴人之子陳泳村、陳泳利於93年3月31日拍賣取得所有權，建物部分為95年11月2日辦理第一次登記，上開房屋及土地應有部分均各1/2，102年5月30日均信託登記予上訴人，111年12月20日塗銷信託登記，所有權人回復登記為陳泳村、陳泳利。
㈣原審審訴卷第15頁土地使用現況配置圖中，僅編號A、E範圍
為成安彎管工廠，編號B為陳泳利居住使用，編號C、F為陳泳村、陳泳利所有之高雄市○○區○○路000巷00號建物，編號B、C、F與編號A、E並未相連。
㈤上訴人已經在成安彎管工廠之建物範圍內使用廠房、居住30年。
五、本院判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求命為分配，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。上訴人主張系爭土地為兩造共有，上訴人、被上訴人應有部分比例各為848/4000、3152/4000，有系爭土地登記謄本可稽（見原審審訴卷第17頁），又兩造就系爭土地並無不為分割之約定，亦無依物之使用目的不能分割之情形，兩造未達成協議分割等情，未予爭執，系爭土地使用分區為農業區，為都市計畫農業區內土地，非屬耕地，無農業發展條例第16條規定不能分割或細分之限制，且其上無辦理建物保存登記，無建築執照資料，無建築基地法定空地分割辦法等規定適用，有高雄市政府都市發展局110年7月16日、地政局110年7月19日、工務局110年7月19日、岡山地政事務所110年7月16日函各1份可憑（見原審審訴卷第69、71、75、77頁），上訴人自得請求裁判分割系爭土地。
㈡次按法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，惟應斟
酌當事人之聲明，各共有人之利害關係，及共有物之性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等諸般情事，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為其判斷基準。經查，系爭土地南北狹長，北端臨台17線公路，南端臨信義路131巷，上訴人在北側面臨台17線公路之處，建造成安彎管工廠，占用面積780.1平方公尺，有岡山地政事務所110年12月24日土地複丈成果圖可稽（見原審訴字卷第89頁），被上訴人則將南側土地出租他人使用，放置貨櫃數個，經兩造陳明，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審訴卷第51至77頁），被上訴人所提乙案，係依兩造應有部分比例換算分配各共有人分得之面積，兩造所得分割後取得均能面臨北端台127線公路及南端巷道，便於出入，有利兩造分別規劃南、北側之土地使用，且上訴人仍得使用北側土地，分得北側臨台17線公路面寬仍有原使用面寬三分之一，其分得南側土地固較為細長，然此係因土地形狀縱深較長，且上訴人應有部分較少所致，於出入南側巷道應無困難，上訴人此部分分得土地與東側其子所有之421地號土地相連，亦有利於將來整合利用。另經原審囑託許智欽不動產估價師事務所鑑估結果，依甲案分割系爭土地總價值為32,232,587元，依乙案分割系爭土地總價值為36,237,204元，有估價報告書可參，乙案顯較利於提升系爭土地總體經濟價值。至上訴人主張之甲案雖大致依現況分割，然系爭土地面積2,731.42平方公尺，上訴人購買系爭土地之應有部分僅848/4000（約占21%），換算面積約為579.06平方公尺，上訴人建造廠房範圍卻達780.1平方公尺（約28.6%），超逾應有部分面積約201.04平方公尺，逾越其所有權範圍非小，上訴人復稱為配合辦理特定工廠登記，在工廠區域外圍留設1.5公尺隔離綠帶等語，致甲案其分得土地面積達937.01平方公尺（約34.3%），更超逾其應有部分面積357.95平方公尺，且此應係上訴人在分得土地範圍內另行調整工廠範圍留設綠帶，並非為其一己便利，擴大自身分配面積，且系爭廠房位於土地北側，甲案於系爭土地東側留設1.5公尺隔離綠帶，與兩造並無相關，按甲案分割將使被上訴人不能依其應有部分換算面積受分配，又未能自較為便利之北側台17線公路（按：係主要道路）位置進出，僅能通行較狹窄之南側巷道，前述甲案分配方式對被上訴人並非公允。本院綜合上開各情，考量兩造就土地各自之應有部分、土地使用現況但實際上係農業用地、兩造通行出入情形、分配土地格局、使用便利性、經濟效益及共有人意願等情，認被上訴人主張依乙案分割土地，核屬適當可採。
㈢上訴人雖主張：上訴人於78年間買賣取得土地應有部分，土
地北側並無建物，出賣人與被上訴人均告知僅得使用系爭土地北側，並經被上訴人親自指界範圍，上訴人謹守約定，於界線內建造廠房，並未越界，被上訴人未曾表示反對意見，兩造間存在分管協議等語。然上訴人建造系爭廠房占用範圍超逾其應有部分面積約201.04平方公尺，逾越應有部分範圍非小，縱上訴人得在北側土地擇定使用位置，並非等同被上訴人同意上訴人可逕占用超逾應有部分之特定土地為使用收益，況無事證可認被上訴人同意上訴人占用上該範圍，並與上訴人就此成立分管契約，被上訴人知悉上訴人搭建廠房未為反對表示，亦不能以被上訴人單純之沉默，推認其有同意上訴人占用上該範圍之意。至上訴人另提出被上訴人簽立之房屋及土地使用同意書（見本院卷第71頁），係因工廠管理輔導法於109年3月20日修正施行後，未登記工廠應申請納管，上訴人於109年間欲申請辦理特定工廠登記，取得被上訴人同意簽立該同意書（然嗣後被上訴人表示不願提供土地），經上訴人陳明（見本院卷第96頁），其簽立目的原供申辦特定工廠登記使用，非可作為成立分管契約之依據，上訴人主張兩造自78年間即成立分管契約尚無可採。又共有物之分管行為不過定暫時使用之狀態，縱有分管契約，亦僅係供法院審酌使用現狀之參考，法院依職權酌定分割方法時，並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，上訴人執此主張應依甲案方割，自非可取。
㈣上訴人復主張：上訴人搭建成安彎管工廠，一樓經營廠房，
二樓作為住家居住使用逾30年，應採甲案將廠房坐落土地位置分配上訴人，使上訴人繼續居住、經營維持現狀。如採乙案，將全部拆除系爭廠房，剝奪上訴人之適足住房權，且工廠將倒閉，顯失公允等語。然公民與政治權利國際公約、經濟社會文化權利國際公約所保障之適足住房權，非賦予可未合法占用他人財產之權利，或使其取得對抗合法權利之資格。上訴人搭建成安彎管工廠雖作為廠房及上訴人居住使用，然系爭土地為農地，本不得建造工廠或非供農業生產居住之建物，且系爭廠房為未保存登記建物，並非合法建物，上訴人稱系爭廠房為鋼骨材質建造，惟依照片可見係由鐵皮搭建而成，有系爭廠房照片可參（見本院卷第107至111頁），與一般鋼筋混凝土磚造建物難以改造重建尚有不同，上訴人占用逾其應有部分之特定土地興建廠房使用收益，有違民法第818條規定，倘將廠房坐落土地位置分配上訴人，對被上訴人顯非公允，上訴人以被上訴人侵害其適足住房權及財產權為由，主張應依甲案分割，自非可取。至上訴人另稱：若不採甲方案，則兩造均受原物分配顯有困難，應分割由上訴人單獨取得系爭土地全部，並以價金補償被上訴人，始為公平妥適云云。惟法院裁判分割共有物，係以原物分配於各共有人為原則，例外因各共有人均受原物分配顯有困難，始將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配之共有人，民法第824條規定甚明。系爭土地面積非微，共有人僅2人，以原物分割分配予各共有人，無何事實上或法律上困難，上訴人空言指稱兩造均受原物分配顯有困難，應由其單獨取得土地云云，與前揭規定不符，要無可採。
㈤又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受
分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭土地按乙案分割結果，可能因兩造分得土地面積、臨路情形、經濟效益、發展力等各不相同，致兩造所分得土地之價值有所差別。而乙案經原審囑託不動產估價師鑑定兩造分得土地價值及找補金額，鑑定結果認應由被上訴人補償上訴人501,929元，有估價報告書可參。本院審酌前開估價係綜合考量土地政策、國內外經濟情勢、不動產市場概況，及土地坐落區域、近鄰土地、建物利用情況、公共設施、交通運輸概況、區域內重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素，土地及分割後宗地個別條件、法定管制事項、使用現況、公共設施便利性等個別因素，依比較法評估系爭土地價格，勘估各共有人持分價值、分配土地價值及應找補金額，估價報告書已就其價格評估依據、估價運用方法、估算過程及價格決定理由詳細說明，其鑑定結果，具有客觀公信力，符合市場行情，而得作為本件判斷金錢補償金額之參考，認被上訴人應補償上訴人501,929元。㈥末按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影
響。但有權利人經共有人告知訴訟而未參加，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。查上訴人就其持有之系爭土地應有部分，前為第三人高雄市梓官區農會設定抵押權，經原審對其告知訴訟，有土地登記謄本、告知訴訟通知暨送達證書可稽（見原審訴字卷第31
7、319頁），該農會未參加訴訟，依民法第824條之1第2項第3款規定，於系爭土地分割後，其權利移存於上訴人所分得之部分。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條、第824條之規定，請求分割土地，核屬有據，原審依乙案所示方法分割，並判命被上訴人應補償上訴人501,929元，核屬公平適當，於法亦無違誤。上訴論旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗法 官 周佳佩以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
書記官 蔡佳君附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附圖一：高雄市政府地政局岡山地政事務所111年7月28日土地複丈成果圖。
附圖二：高雄市政府地政局岡山地政事務所111年11月14日土地複丈成果圖。