臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度上字第283號上 訴 人 洪鳳貞訴訟代理人 吳玉豐律師被上訴人 陳碧華訴訟代理人 徐德勝律師被上訴人 陳彥勳
吳陳碧娥陳碧靜上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國113年9月3日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第53號第一審判決提起上訴，本院於114年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地上如附圖編號A（面積為29平方公尺）、編號B（面積為22.5平方公尺）所示建物拆除，返還土地予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付於上訴人以新臺幣1,926,000元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人以新臺幣5,777,000元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人陳彥勳、吳陳碧娥、陳碧靜未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）為上訴人所有，其上有被上訴人於民國102年間因繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000號，下稱系爭房屋）。被上訴人之父祖輩陳李數英於民國45年間向上訴人前手林黃棘之父祖輩承租系爭土地，興建系爭房屋經營「○○鐘錶行」使用，依當事人之真意，應係成立以該房屋不堪使用為期限之租賃契約。嗣林黃棘出售土地，通知被上訴人依土地法第34條之1規定優先承購，經被上訴人拒絕。該地由上訴人購得後，被上訴人依88年修正前民法第425條規定，固得本於租約關係占有土地。惟系爭房屋於租約成立時之45年間係以「木石磚造（雜木）」為建材，建築面積為29.7平方公尺，陳李數英嗣於63年11月10日向隔鄰（同路245號房屋，下稱245號房屋）所有人林王玉璦借用牆壁搭建房屋後方之鐵皮建物，將建築面積擴建為53平方公尺。系爭房屋搭建迄今已逾70年，早逾主計處公告之20年使用期限，且陳李數英借用鄰牆私自擴建鐵皮建物，致系爭房屋結構鬆散，該245號鄰屋亦因使用年限屆至已經建管處列入「違老建築」排定拆除重建，堪認相鄰之系爭房屋亦屬不堪使用之狀態。況「○○鐘錶行」早已於105年12月19日歇業，被上訴人均未繼承此業，僅將房屋出租他人牟利。上訴人乃依土地法第103條第1款規定，於112年5月30日以存證信函向被上訴人為終止之意思表示，系爭租約已於112年6月17日發生終止效力，被上訴人已無權占有系爭土地。為此，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆屋還地。聲明：㈠被上訴人應將如附圖編號A、B所示建物拆除後，返還土地予上訴人。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人方面：㈠陳碧華以：系爭租約未約定租賃期限、建築面積，陳李數英
於63年間因應○○○路擴寬而修建房屋後，林黃棘仍繼續收取租金，並曾於79年間訴請調整租金，於法院訴訟期間成立：
「自79年11月1日起以後之年租金按公告地價4.5%計算按月平均給付」之和解，堪認為不定期租賃，上訴人依土地法第103條第1款規定作為終止，自屬無憑。系爭房屋未列入危老建築拆除計畫，外觀上仍具遮風避雨之效，未達不堪使用之狀態，上訴人前手既於房屋改建後繼續收租，自不得以最初租地建造時之房屋狀態作為判斷是否不堪使用之標準。「固定資產耐用年數表」所定「耐用年數」乃折舊之「最短年限」，與事實上是否不堪使用無必然關聯；系爭房屋前仍出租他人營業使用，經濟上具有一定交易價值，被上訴人歷年來均有繳納房屋稅，顯見該屋仍具可供生活起居之通常使用效能，上訴人所為終止不合法，被上訴人基於租約關係仍得占有使用土地等語，資為抗辯。
㈡其餘被上訴人均未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提上訴，聲明：原判決廢棄，改依前揭聲明為判決。被上訴人陳碧華答辯聲明：駁回上訴；其餘被上訴人未到場亦無聲明。
五、到場兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋為未辦保存登記之建物，其事實上處分權為被上訴人公同共有。
㈡系爭土地前經上訴人前手林黃棘之父祖輩於45年間出租予被上訴人父祖輩陳李數英，未定租賃期限。
㈢林黃棘曾訴請調整土地租金，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以80年度雄簡字第2209號裁定駁回其訴確定。
㈣林黃棘出售系爭土地予上訴人時，有依土地法通知被上訴人
行使優先承買權，被上訴人拒絕，上訴人乃依法購得該土地。
㈤上訴人於112年5月30日以高雄地方法院郵局第652號存證信函向被上訴人為租賃期限屆至、租約終止之意思表示。
六、本院判斷：㈠按租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿時，出租人不得
收回，土地法第103條第1款定有明文。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之（最高法院109年度台上字第263號判決意旨參照）。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條著有規定。又承租人於原始建物不堪使用之訂約年限屆至後，於該租賃土地上重建房屋，而出租人未即為反對，並於房屋改建後繼續收取租金，自可謂承租人、出租人於房屋改建後視為以不定期限繼續租賃契約（最高法院111年度台上字第1897號、111年度台上字第1714號判決意旨參照）。
查林黃棘出租系爭土地予陳李數英建屋時，雙方未約明租賃期限，為兩造所不爭執。則陳李數英租地既以建屋使用為目的，依上說明，該租約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之（不確定）期限。又陳李數英所建房屋原構造類別為「木石磚造（雜木）」，面積29.7平方公尺；嗣於63年間因○○○路拓寬而拆除部分屋體，承租人陳李數英顧慮拆除後之房屋結構不安全，乃借用鄰屋牆壁為修建，為兩造所不爭執，並有房屋稅籍證明書（原審審訴卷第159頁至第162頁）及245號鄰屋所有人林王玉璦出具之文書（同上卷第65頁）可憑。
並據原審於113年5月15日到場履勘所見，該屋（一層平房）係以磚石、水泥、鐵皮建造，楠梓地政經原審囑託測量建物面積為51.8平方公尺，有原審履勘筆錄、現場照片及複丈成果圖可參（原審訴字卷第109頁至第119頁）。此該情形足認陳李數英將因拓寬道路而拆除之剩餘屋體翻修擴建後，已非原始建物，然林黃棘既於陳李數英63年間為此修建後，猶向陳李數英持續收取地租多年，其後復因調整租金而爭訟，並於79年10月26日本院另案調整租金訴訟中以：「自79年11月1日起以後之年租金按公告地價4.5%計算按月平均給付」之內容為和解（見原審審訴卷第193-197頁高雄地院裁定之記述），堪認彼二人之租約關係於房屋改建後仍繼續有效存在，並依契約之目的探求彼等之真意，應解為以定有租至該改建之屋不堪使用時為止之期限。是而訟爭租約並非未定租期，僅其所定期限係繫於不確定何時發生之「房屋不堪使用」事實而已。被上訴人主張訟爭租約未約定期限，故無土地法第103條第1款適用餘地云云，即非可採。
㈡按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，
在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照）。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。經查：
⒈訟爭房屋固曾於63年修建，已如前述，然迄今已逾50餘年，
其外觀除騎樓因出租作店面使用而有粉刷（原審審訴卷第89,頁）外，其餘屋體多呈老舊、頹圮之狀態，此觀其屋後未經增飾或修補之牆垣照片益明（原審審訴卷第93頁）。依訟爭「○○○路243號」房屋稅籍登記表暨房屋平面圖所示（原審審訴卷第183-184頁），陳李數英於41年間在該址所建房屋之主結構（樑柱及主牆）、門扇均為木造，屋頂以水泥瓦覆蓋，室內則以甘蔗板作天花板、清水泥為地板（原審審訴卷第164頁），含騎樓在內之建築總面積僅9坪（3.12＋3.28＋2.6＝9），即約29.7平方公尺。可知該原始建物雖歸類為「木石磚造」，但實際上係以成本低廉之雜木、甘蔗板、水泥瓦等簡易建材所建造，且面積甚小。此情符合租地建屋者，通常為經濟弱勢一方，無資力亦無必要耗費鉅資搭建強固屋體之常情。迄至63年間陳李數英因道路拓寬而修建其屋時，係利用一側鄰牆為搭建，有前揭鄰人林王玉璦出具之文書所敍「陳李數英以2萬7千元補貼其牆壁材料及工資」（原審審訴卷第65頁）及現況照片（原審審訴卷第93、101頁；原審訴字卷第111頁）足憑，符合陳李數英過往節約成本建屋之前情及租地建屋之常態。此情佐以訟爭建物因241號鄰屋拆除後而顯露之外牆磚泥壁體觀之（原審審訴卷第97、99頁；訴字卷第114頁），足認上訴人主張陳李數英僅以磚石改建此該一層平房，而無鋼筋綁固，洵堪採信。被上訴人所稱原證8照片中之鋼筋（原審審訴卷第97、99頁），乃其房屋所有云云，惟細觀該鋼筋之近照（本院卷第99、109頁），顯見鋼筋係存在241號房屋拆後之樑柱結構上，而非系爭房屋，被上訴人據此主張其屋具鋼筋混凝土結構云云（原審審訴卷第187頁），顯與事證有悖而不可採。是訟爭房屋僅為一般磚造結構，參考行政院所頒之「固定資產耐用年數表」，其耐用年數為25年（原審審訴卷第157頁），且陳李數英係借鄰屋牆體為搭建，已如前述，足見其屋體尚須藉由鄰屋外牆為支撐，本身缺乏穩固地基及結構基礎。此該建築方式，非但無益於其屋使用時間之延長，反而更減少其原應具有之耐用年限，此觀該屋為上該修建後，迄今已見多處重砌修補跡象（例如：以本院卷107、115頁照片所示騎樓上方突出物磚牆及屋側外牆所見紅磚色澤，對比同卷第103、105頁屋後牆垣照片即明），甚至要以鋼材架固（依上該側牆照片所示）及重新搭建屋後之鐵皮倉庫（原審訴字卷113頁、本院卷第101頁照片；另依本院卷第111頁照片所示，該鐵皮倉庫側牆復於113年間因颱風侵襲而整面倒塌），益徵其事。是被上訴人嗣後未經出租人同意而改造或更新材質結構所為，依上說明，非但不能以其變更後狀態作為使用期限之認定，且由其變更加固之舉，恰足證明該違章搭建之屋早已不堪使用。⒉都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條第1項規定：「本
條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之『合法』建築物：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。經結構安全性能評估結果未達最低等級者。屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者」。訟爭房屋座落位置為高雄早期發展區域，現存地上建物多屬上該條例所定之危老建築，故包括系爭土地在內之同區段0000地號等15筆土地，業經市府工務局依上條例核定為「高雄市都市危險及老舊建築物加速重建計劃」之範圍（113年1月30日高市工建字第11331153000號函），有高雄市政府111年12月8日函暨重建計畫示意圖、高雄市政府工務局113年3月20日函暨土地及合法建物所有權人名冊可考（原審審訴卷第67-75頁；訴字卷第49-55頁），足認上訴人主張其所有241號及245號房屋均屬危老建築，僅241號屋因未保存登記而依法不能列入重建名冊，堪予採信。對比外觀老舊程度均不及訟爭房屋，且係鋼筋混凝土造之241號、245號建物，皆達經市府認可核定之老舊危建程度，益足徵顯訟爭房屋已不堪使用之情。又訟爭房屋除係依附245號房屋搭建外，另側與241號房屋之間，亦僅在騎樓樑柱處稍見區隔（原審審訴卷第89頁；原審訴字卷第111頁），其餘側牆則係緊密貼附241號房屋，有241號房屋拆除前照片（原審審訴卷第93頁）及拆餘壁體照片（原審審訴卷第97、99頁；本院卷第107頁）可參，佐以前述訟爭房屋磚造結構原非穩固，且早逾使用年限，堪認上訴人主張：該屋磚塊及粘合磚塊之土砂均已劣化而失其功能，現藉左右兩側相對堅固之鄰屋為支撐；因恐訟爭房屋倒塌，故其241號屋體尚保留與243號房屋相鄰牆壁未拆，借壁供其搭建之245號房屋則完全不敢拆除等節，洵堪採信。是除前述因陳李數英或被上訴人未經出租人同意之補強加固行舉外，訟爭房屋更因有左右鄰屋結構支撐而得勉以維持至今，自不能以該屋歷經颱風、地震未倒塌，或尚可出租店面使用等節，反謂該屋未達「不堪使用」之程度。
被上訴人據此主張其屋尚堪使用云云，自非可採。
⒊從而，訟爭房屋自63年修建至今已逾50年，與週遭環境整體
相較觀察，及衡諸社會經濟目的，客觀上可認不堪使用，該屋兩側及鄰近建物暨土地復均納為危老重建計畫，足認訟爭老頹房屋之存在，非但於現階段阻礙該區重建計畫之進行，日後亦會影響重劃建設後之市容，甚者，其因結構不穩固所引致之倒塌疑慮，更危及往來公眾生命、身體及財產之安全。依原審履勘筆錄及照片所示，訟爭243號房屋騎樓之屋頂及柱子為混凝土，屋內前半部牆壁為混凝土、屋頂為鐵皮（下覆輕鋼架），內有廁所1間；廁所旁有通道連往後方加蓋之鐵皮倉庫（原審訴字卷109-113頁）。是扣除被上訴人未經出租人同意而私自加蓋之鐵皮倉庫及前述修補增建處不能計入後，該屋幾無殘值，此觀該屋課稅現值僅7,100元乙情足佐（原審審訴卷第159-162頁），對比土地價額1299萬元而言（原審訴字卷67-71頁買賣契約），價值相差懸殊，堪認訟爭房屋亦減損上訴人對土地之用益權能甚鉅，故如以該屋經多次私自修補及鄰屋支撐而尚能勉強不倒及遮風蔽雨，而謂兩造租約終期未至，對土地所有人即上訴人亦非公允。況上訴人前已通知被上訴人行使優購權而無果，且陳李數英當初租地建屋目的係為經營「○○鐘錶眼鏡行」維生，然該行號已於105年12月19日辦理歇業等情，有上該稅籍登記表及商業登記資料可考（原審審訴卷第163、221頁），繼承人即被上訴人亦早已散居他地，並將其屋另租他人。是上訴人以該屋不堪使用、租期屆至為由而收回，洵屬正當有據，應予准許。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。兩造間租約因房屋不堪使用之期限屆至而終止，已如前述，陳李數英所建訟爭房屋已無占用系爭土地權源。是上訴人依上規定請求陳李數英之全體繼承人即被上訴人，將附圖編號A、B所示地上物拆除，返還土地予上訴人，應予准許。
七、綜上所述，上訴人主張系爭租地建屋契約符合土地法第103條第1款規定而終止，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除上該建物並返還系爭土地予上訴人，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，即有未合，上訴人指摘原判決不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。又本判決命給付部分，兩造均陳明願供擔保，請求准予或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一贅論。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 駱青樺附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。