臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度上字第233號上 訴 人 陳乃瑛訴訟代理人 李靜怡律師上 訴 人 黃川員訴訟代理人 王韻慈律師
陳柏中律師朱冠菱律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國113年7月18日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1521號第一審判決各自提起上訴，陳乃瑛並為訴之追加，本院於114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人陳乃瑛後開第二項之訴及該部分假執行之聲請；㈡主文第三項命上訴人黃川員給付自民國一一二年三月一日起至民國一一三年十一月二十一日止，按月給付新臺幣壹萬貳仟伍佰元部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，上訴人黃川員應給付上訴人陳乃瑛新臺幣柒萬伍仟元。
上開廢棄㈡部分，上訴人陳乃瑛於第一審之訴駁回。
兩造其餘上訴均駁回。
上訴人黃川員應再給付上訴人陳乃瑛以本金新臺幣壹拾參萬柒仟柒佰柒拾伍元為計算，自民國一一三年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一（除確定部分）、二審訴訟費用由上訴人黃川員負擔。
本判決第二項得假執行。但上訴人黃川員如以新臺幣柒萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。
上訴人陳乃瑛其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。陳乃瑛於原審起訴請求黃川員給付積欠租金新臺幣（下同）7萬5,000元及代墊管理費6萬2,755元，共計13萬7,755元。嗣陳乃瑛提起上訴後，追加請求以13萬7,755元為本金計算自民國113年8月13日起至清償日止之法定遲延利息（見本院卷第138頁），核其追加之訴與原訴均本於同一原因事實而為請求，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，俾一次解決紛爭，堪認追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，陳乃瑛所為訴之追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、陳乃瑛主張：黃川員於108年7月1日起向陳乃瑛承租門牌號碼高雄市○○區○○○路0號OO樓之O房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租金為每年15萬元（折算每月租金1萬2,500元），並應於每年租期之期初匯入陳乃瑛指定之玉山銀行帳戶（帳號：0000000000000號，下稱系爭帳戶；前揭租賃之合意，下稱系爭租約），惟黃川員自111年7月起即未依約給付租金，自同年10月起復拒絕繳納大樓管理費，致陳乃瑛墊付同年10月至113年2月之管理費合計6萬2,755元（下稱系爭代墊管理費）。陳乃瑛遂委託訴外人即其配偶黃○○，於同年12月12日寄發存證信函通知黃川員系爭租約於同年月31日終止。系爭租約終止後，黃川員仍無權占有系爭房屋迄今，受有相當於租金之不當得利，陳乃瑛自得依民法第767條第1項規定，請求黃川員遷讓返還系爭房屋，並得依民法第421條、第439條規定請求黃川員給付自111年7月1日起至同年12月31日止積欠之租金7萬5,000元，暨依民法第179條規定，請求上訴人自112年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2,500元之相當於租金不當得利，暨系爭代墊管理費6萬2,755元。並聲明：㈠黃川員應將系爭房屋騰空遷讓返還陳乃瑛。㈡黃川員應給付陳乃瑛13萬7,755元。㈢黃川員應自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付陳乃瑛1萬2,500元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、黃川員則以：兩造為舊識。陳乃瑛購買系爭房屋係為投資收租獲利，惟系爭房屋屋況甚差，遂利用黃川員房屋修繕之專業，請黃川員協助翻修系爭房屋並代墊翻修款（下稱系爭翻修款），並同意黃川員得無償居住系爭房屋，直至抵償系爭翻修款完畢時為止，兩造就系爭房屋達成由陳乃瑛清償系爭翻修款為解除條件之使用借貸契約（下稱系爭協議）。而陳乃瑛積欠系爭翻修款共258萬9,540元，迄今未抵償完畢，是黃川員係基於系爭協議繼續占有系爭房屋，陳乃瑛請求其遷讓返還系爭房屋，暨給付占有系爭房屋相當於租金之不當得利，均屬無據。又兩造間未有系爭租約之約定，是陳乃瑛請求黃川員給付積欠租金7萬5,000元，亦屬無據等語置辯。
三、原審判決命黃川員應返還陳乃瑛系爭代墊管理費、將系爭房屋騰空遷讓返還陳乃瑛，並自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付陳乃瑛1萬2,500元，暨准免假執行之宣告，並駁回陳乃瑛其餘之訴。陳乃瑛、黃川員均聲明不服，各自提起上訴，陳乃瑛並為訴之追加，於本院聲明：㈠原判決關於駁回陳乃瑛後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡黃川員應再給付陳乃瑛7萬5,000元。㈢黃川員應自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付陳乃瑛1萬2,500元。㈣黃川員應給付以本金13萬7,775元為計算，自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。黃川員答辯聲明：
上訴及追加之訴均駁回；另上訴聲明：㈠原判決關於命黃川員遷讓房屋及按月給付不當得利部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳乃瑛在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。陳乃瑛答辯聲明：上訴駁回（黃川員就系爭代墊管理費受敗訴判決而未上訴，非本院審理範圍）。
四、協商整理兩造不爭執事項：㈠兩造前為朋友關係。
㈡陳乃瑛為系爭房屋之所有權人。
㈢黃川員曾於108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日各匯款15萬元至陳乃瑛系爭帳戶。
㈣黃○○於111年12月12日寄發存證信函（下稱111年12月12日存
證信函）通知黃川員，系爭租約已於同年6月30日屆滿，如欲續租，應於同年12月31日前洽商重新訂約事宜，逾期未訂新約則不再出租；復於112年1月10日再以存證信函（下稱112年1月10日存證信函）通知黃川員租期已到，不再續租，並限於112年2月28日前遷出。
㈤黃川員於111年12月20日寄發存證信函予黃○○，否認有承租系爭房屋乙事。
㈥黃川員現仍占有系爭房屋。
㈦陳乃瑛墊付系爭房屋自111年10月起至113年2月止之管理費共6萬2,755元（即系爭代墊管理費）。
五、本院之判斷㈠兩造間是否存有系爭租約？
1.經查，依陳乃瑛提出兩造110年9月17日line對話記錄，黃川員稱：「（陳乃瑛：房租...有幫我匯玉山嗎？）還沒有」、「（陳乃瑛：因為那個帳戶只靠你匯的房租在扣款）好的...剛剛匯好了喔」（見原審卷第49頁至第55頁），核與兩造均不爭執黃川員於110年9月17日曾匯款15萬元至系爭帳戶乙情相符，足認陳乃瑛主張黃川員自108年7月起以年租金15萬元承租系爭房屋，租金應於每年租期之期初匯入系爭帳戶，兩造並以此內容成立系爭租約等語，尚非無據。再者，兩造對黃川員曾於108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日各匯款15萬元至陳乃瑛系爭帳戶乙情不爭執，並有陳乃瑛系爭帳戶存簿內頁影本在卷可查（見原審審訴卷第19頁至第23頁），觀之前揭匯款時間恰在系爭租約約定每年租期之期初，匯款金額均為15萬元，且均匯入系爭帳戶，而與陳乃瑛主張系爭租約約定之內容相符，據上事證，堪認兩造間確有成立系爭租約。黃川員雖抗辯108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日各匯款15萬元予陳乃瑛，係陳乃瑛向其之借貸云云，惟就其與陳乃瑛間有前揭借貸關係，並未提出證據為憑，所辯自不足採。至黃川員另提出兩造111年9月26日line對話中，陳乃瑛稱：「（黃川員：妳講）九如路你有什麼打算？」、「（黃川員：看妳有什麼打算）我老公在問租約」，黃川員則稱：「我會請我朋友跟妳老公說明」等語（見本院卷第149頁），可知系爭房屋並未出租，陳乃瑛央求黃川員協助隱瞞丈夫系爭房屋之現況云云，惟依前揭兩造對話內容，至多僅足認黃○○向陳乃瑛追問系爭租約乙事，兩造對話既未有黃川員應配合陳乃瑛說詞之隻字片語，黃川員前揭所辯，尚乏所據，不足採信。
2.至黃川員再抗辯其為陳乃瑛墊付系爭翻修款，陳乃瑛同意黃川員得無償居住系爭房屋，直至抵償系爭翻修款完畢為止，兩造因而達成系爭協議，其並基於系爭協議而繼續使用系爭房屋云云。惟依黃川員前揭抗辯內容，其使用系爭房屋既係用以抵償系爭翻修款，則黃川員亦有支付使用房屋之對價，兩造間為租賃關係，而非無償之使用借貸關係，先予敘明。又黃川員就其抗辯兩造間成立系爭協議乙情，未能提出證據證明（見本院卷第142頁），參以黃川員自陳兩造達成系爭協議時，尚未完整結算過所有工程之金額（見本院卷第241頁、第291頁），且其於原審陳報系爭翻修款為435萬4,030元，嗣復更正為258萬9,540元（見原審訴卷第62頁），可知其直至陳乃瑛提起本件訴訟時，尚未能精算系爭翻修款之數額，顯見兩造就究以翻修款數額若干為抵償基礎，均未有共識。更遑論黃川員始終未說明系爭翻修款如何扣抵其居住系爭房屋之對價，而使兩造間關於黃川員得使用系爭房地至何時為止，權利義務關係有所不明，是黃川員抗辯兩造所達成系爭協議之內容，顯不合理，尚難採信。
3.據上，兩造間有系爭租約存在，堪可認定。㈡陳乃瑛以兩造租約業經合法終止，請求黃川員返還系爭房屋
，並給付積欠租金及相當於租金之不當得利，是否有據？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段、第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益。經查，兩造間既存有系爭租約，已如前述，則陳乃瑛請求黃川員遷讓返還系爭房屋暨給付占有房屋相當於租金之不當得利，自以系爭租約合法終止為前提。
2.按契約因當事人一方行使終止權而終止者，其終止權之發生原因有依法律規定者，謂之法定終止權，亦有由於當事人以契約約定者，謂之約定終止權（最高法院108年度台上字第127號裁判意旨參照）。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第1項第3款定有明文。陳乃瑛主張系爭租約未約定租期，其因黃川員積欠租金額達2個月以上，構成土地法第100條第1項第3款之法定終止事由，故以111年12月12日存證信函、112年1月10日存證信函通知黃川員終止系爭租約云云（見本院卷第240頁）。惟查：
⑴依111年12月12日存證信函所載：「...租期...已於111年6
月30日屆滿。台端如欲續租，希台端於111年12月31日前與本人洽商重新訂約之事宜，並簽妥新約，補齊所欠之房租，逾期未簽訂新約則不再出租予台端...」、112年1月10日存證信函則記載：「...本人於108年7月1日將高雄市○○區○○○路0號OO樓-O房屋（按即系爭房屋）出租予台端...，現租期已到，茲通知台端租賃契約於到期後不再續租...」（見原審審訴卷第25頁至第27頁），可見，前揭2份存證信函均係以「租期屆滿」為前提通知黃川員搬遷，與系爭租約未約定租期之事實未合，且通篇未表達終止租約之意，佐以系爭租約係存在於兩造間，惟陳乃瑛之配偶黃○○卻於前揭存證信函中，以出租人之地位通知黃川員不再續租，亦與系爭租約之權利義務關係未合，是黃川員辯稱前揭2份存證信函應不生終止租約之效力等語，應可採信。
⑵又依本件起訴狀所載，亦以111年12月12日、112年1月10日
存證信函已合法終止系爭租約（見原審審訴卷第10頁），而未再為終止租約之意思表示，遑論合法表明終止事由，是陳乃瑛主張：如認111年12月12日、112年1月10日存證信函未合法終止系爭租約，亦主張以起訴狀繕本送達黃川員，發生合法終止系爭租約之效力云云（見本院卷第240頁），亦非可採。系爭租約應認自陳乃瑛於113年11月21日準備程序以黃川員積欠租金達2個月以上之事實，表明依土地法第100條第1項第3款之法定終止事由終止租約，並於意思表示當庭到達黃川員時，發生合法終止系爭租約之效力（見本院卷第141頁至第142頁準備程序筆錄），堪可認定。
3.據上，兩造間有系爭租約存在，惟黃川員自111年7月起未給付租金，陳乃瑛故於113年11月21日合法終止系爭租約，則黃川員自同年月22日起繼續占有系爭房屋即屬無權占有，陳乃瑛起訴請求黃川員給付自111年7月1日起至同年12月31日止積欠之租金7萬5,000元，暨請求黃川員遷讓返還系爭房屋，及給付自租約合法終止後，繼續占有系爭房屋相當於租金之不當得利，均屬有據。又黃川員對所受相當於租金不當得利之數額，以系爭房地土地及建築物申報總價及現值年息7％計算為每月1萬2,997元乙情不爭執（見本院卷第142頁），則陳乃瑛請求以每月1萬2,500元計算不當得利，既未逾前開數額，即應准許。故陳乃瑛請求黃川員給付111年7月1日起至同年12月31日起積欠之租金7萬5,000元（計算式：1萬2,500元×6），並請求黃川員遷讓返還房屋暨給付自113年11月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2,500元相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈢陳乃瑛追加請求以本金13萬7,775元為計算，自113年8月13日
起至清償日止，按年息5％計算之利息，是否有據？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達起訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項定有明文。
2.經查，黃川員依系爭租約應於每年租期之期初即7月間給付租金，惟卻未於111年7月間繳納111年度之租金，又經陳乃瑛以起訴狀催告返還系爭代墊管理費6萬2,755元，則堪認黃川員就其對陳乃瑛之租金債務、代墊管理費債務，應分別自111年8月及起訴狀繕本送達黃川員即112年10月4日（送達回證見原審審訴卷第89頁）之翌日起，應負遲延責任。從而，陳乃瑛請求以本金13萬7,775元（「積欠租金7萬5,000元」＋「系爭代墊管理費6萬2,755元」＝13萬7,775元）計算，自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，陳乃瑛依民法第421條、第439條規定請求黃川員給付積欠租金7萬5,000元，並依民法第767條第1項前段規定請求黃川員遷讓返還系爭房屋，暨依同法第179條規定給付自113年11月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利每月1萬2,500元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。從而，原審就上開應准許部分（即駁回陳乃瑛請求黃川員給付積欠租金7萬5,000元部分），為陳乃瑛敗訴之判決，尚有未合，陳乃瑛指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第2項所示。又原審就上開不應准許部分（即原審判命黃川員應自112年3月1日起至113年11月21日止，按月給付陳乃瑛1萬2,500元部分），為陳乃瑛勝訴之判決，即有未洽，黃川員上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將之廢棄改判如主文第三項所示。至於其餘應准許及不應准許部分，原審各為陳乃瑛、黃川員勝訴之判決，核無不合，兩造此部分之上訴，為無理由，應予駁回。至陳乃瑛追加請求利息給付部分，為有理由，爰諭知如主文第5項所示。又本判決第二項所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，另依職權酌定宣告黃川員得免為假執行之相當擔保金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造上訴均一部有理由，一部無理由，陳乃瑛追加之訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 2 日
民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄
法 官 高瑞聰法 官 王 琁以上正本證明與原本無異。
本件僅黃川員得上訴，如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 2 日
書記官 吳璧娟附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。