臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度重上字第125號上 訴 人 陳鴻祥訴訟代理人 賴柏宏律師
王森榮律師被 上訴 人 宋昱軒訴訟代理人 劉玟欣律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於民國113年6月12日臺灣屏東地方法院112年度重訴字第125號第一審判決提起上訴，本院於114年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國112年4月11日，經由臺灣屏東地方法院（下稱屏東地院）111年度司執字第60694號民事執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，拍定購買上訴人之妻林玉止所有之屏東縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地（應有部分全部，以下合稱系爭土地）。而上訴人卻於112年4月25日向屏東地院聲稱上訴人與林玉止就系爭土地成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），上訴人自85年起即租用系爭土地，並興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00○0號房屋及鐵架涼棚（以下合稱系爭建物），有土地法104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段規定之優先購買權（下稱系爭優先購買權）。惟上訴人與林玉止之間並無系爭租約之存在，亦不存在系爭優先購買權。因此，請求確認系爭優先購買權不存在等語，並聲明：確認上訴人就系爭執行事件所拍定系爭土地之優先購買權不存在。
二、上訴人抗辯：上訴人自85年起向林玉止租用系爭土地，並且出資興建系爭建物，系爭租約確實存在，性質屬不定期租賃，可依土地法104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段規定主張系爭優先購買權等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項及本件爭點㈠兩造不爭執之事項：
⒈債權人陳林艷鶯聲請拍賣抵押物即系爭土地，經屏東地院以
系爭執行事件受理。系爭土地於112年4月11日第2次拍賣程序，由被上訴人以總價新臺幣（下同）21,722,000元得標拍定。
⒉系爭土地上有系爭建物存在。
⒊上訴人與林玉止為夫妻關係。
⒋上訴人於112年4月25日向屏東地院聲明優先承買系爭土地。
㈡本件爭點：上訴人與林玉止就系爭土地有無租賃關係存在？
五、本件之認定㈠租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條
件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，89年5月5日施行之增訂民法第426條之2第1項前段及土地法第104條第1項前段分別定有明文。而本件依上訴人所辯系爭租約成立時點為85年，固在增訂之民法第426條之2第1項前段規定施行之前，惟若上訴人所辯系爭租約存在且延續至今乙節為可採，當有上開條文之適用。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。本件上訴人既抗辯就系爭土地因具承租人之身分而有系爭優先購買權，就系爭租約存在一事仍應先負舉證之責。
㈡上訴人對於租用系爭土地之時點及原因為何乙節，係陳稱：
上訴人為新隆益商號之負責人，於80年5月2日改設成立新隆益有限公司（下稱新隆益公司），因擴大營業規模，於85年間以每月10,000元向林玉止租用系爭土地，作為倉儲營業地點，並委請黃正和、錢文正施作系爭建物作為倉庫等語（見上訴人民事聲明優先承買狀，訴卷第32頁）。而依上訴人提出之新隆益商號、新隆益公司營業稅稅籍證明（見訴卷第11
3、115頁），固可證明上訴人為新隆益商號、新隆益公司之負責人。另就系爭建物由上訴人出資興建及使用乙節，亦經證人錢文正證述：上訴人出資請我施做系爭建物鐵皮屋頂磚造平房水電衛浴設備。上訴人以現金付款。電表我是用上訴人名義申設裝設等語（見訴卷第176頁），並有上訴人提出戶名為上訴人之台灣電力公司繳費憑證為證（見訴卷第119、121頁），亦堪採信。然而，上訴人得以使用系爭土地興建系爭建物並使用至今之原因多端，並非僅限於租賃不可，亦有可能基於無償之使用借貸或恩惠性提供，尚難單憑系爭建物為上訴人出資興建而所有乙情，即可推認系爭租約存在。
㈢上訴人雖另提出上訴人、林玉止簽訂之租地建屋契約書（附
於屏東地院司執卷二第33頁，下稱系爭契約書），以及林玉止於112年4月18日簽署之證明書為證（見本院卷第129頁），內文均有記載上訴人向林玉止租用系爭土地之要旨；林玉止亦到庭證稱：系爭土地是我向我的公公即上訴人父親陳淇陽購買，價金合計400多萬元。陳淇陽原本在系爭土地養豬，我取得之後將豬舍剷平、堆放雜物。後來上訴人於84、85年間提出要在系爭土地蓋廠房及倉庫，我表示土地是我買的，要使用就要承租，上訴人答應每月給10,000元租金，如實給付至今。除每月10,000元租金外，無其他租賃條件。租約原本只有口頭約定，我以為可以再簽定租地建屋契約，所以才會以85年1月1日之日期再填寫系爭契約書等語（見本院卷第180、181頁）。然而，觀之系爭契約書第2條、第3條及第4條分別約定「乙方興建之房屋，應提供建坪80坪之房屋出租予「甲」方（契約書誤載為乙方）居住使用，其餘房屋供乙方自行經營新隆益有限公司使用（店面及材料倉庫）」、「乙方負責出資興建房屋，前條出租供乙方居住使用之房屋租金，與甲方承租土地之租金，二者相互抵充，互不找補」、「日後地價稅、房屋稅概由乙方繳納，視同租金之給付」（乙方即為上訴人），不僅與林玉止證稱仍須由上訴人按月以現金給付10,000元租金之模式及無其他租賃條件顯有出入，且就第3條、第4條彼此之文意而言，上訴人按第3條約定已可以林玉止使用建物之應付對價（即第2條約定）完全抵償系爭土地之租金，但按第4條約定又須以負擔地價稅、房屋稅之稅額充作租金之繳納，亦有矛盾。
㈣基上，林玉止證詞就租金金額為何及如何繳納、有無其他租
賃條件等重要事項，尚與自己所填製之系爭契約書內容有所不符；又系爭契約書係林玉止因上訴人聲明系爭優先承買權之事，方才填製向屏東地院提出，並非原始即已存在，又有上開矛盾情事，可信性亦有可疑。再者，林玉止若真有按月收受上訴人以現金給付10,000元作為租金之情事，林玉止當不至於就該等重要事項誤記錯填於系爭契約書，因此無論就林玉止證詞抑或系爭契約書，本均難採信。何況，上訴人與林玉止為夫妻，關係親密，上訴人若欲使用系爭土地興建倉庫以供自己經營之新隆益公司使用，除向林玉止租用一途外，更有可能本於夫妻情誼，經濟相互支援之考量而由林玉止無償借用。亦因此，林玉止因現居住於系爭建物，若系爭土地遭外人即被上訴人購入，勢將影響系爭建物占用權源，而若上訴人僅有使用借貸權利，將無法由上訴人主張系爭優先購買權，導致林玉止日後無從居住同址，可見林玉止就本件之訴訟結果利害關係甚深，亦難排除林玉止證詞有所偏頗之可能。因此，尚難憑林玉止之證詞或出具之系爭契約書、證明書佐證系爭租約之存在。
㈤證人即上訴人、林玉止之女陳詩宜雖證稱：上訴人於95年間
有跟我提及林玉止購入系爭土地後閒置在那裡，因為必須要搬家，上訴人就在系爭土地蓋房子順便做生意，我們就搬到系爭建物（屏東縣○○鄉○○路00○0號）。因為系爭土地是林玉止所有，所以上訴人從我國中時期開始有給林玉止租金。至於上訴人有無實際給租金，則不清楚。系爭土地地價稅由林玉止負擔，因為林玉止會拿錢給我叫我去銀行繳款，稅金總額8,000元至10,000元等語（見本院卷第111至113頁），陳詩宜對於系爭租約一事僅聽聞上訴人片面之說詞，亦未能證實上訴人有按月給付租金，又就系爭土地之地價稅係由林玉止負擔乙情，亦與林玉止填製之系爭契約書第4條約定不符，不足以佐證系爭租約存在。至於證人即上訴人之叔叔陳德秀雖亦證稱：上訴人居住之鐵皮屋由上訴人出資興建，系爭土地是林玉止以私房錢購買。上訴人家裡由上訴人負責賺錢，林玉止則是家庭主婦。與上訴人聊天時有聽上訴人提及，因為系爭土地是林玉止的，而且林玉止錢都用掉了，林玉止要生活，所以有要求上訴人每月有給林玉止一些錢，有給她租金。我的認知就是林玉止有疾病，要花錢，當然要由上訴人負擔，林玉止有要求上訴人每個月要給林玉止錢。我不清楚到底算不算租金，但總之就是要給林玉止補貼等語（見本院卷第117、118頁），然依陳德秀所證，至多僅可證認上訴人基於自己為家中主要經濟來源，而系爭土地係由林玉止出資購入，林玉止又有病在身，本於補償及夫妻彼此照料之心態，因而給付林玉止金錢，事屬正常，但尚難據以轉換逕指上訴人所給付者即為使用系爭土地之對價，即亦無從佐證上訴人、林玉止間有系爭租約之約定。
六、綜上所述，上訴人就系爭租約存在乙情，舉證尚有不足，難以採信，上訴人無從依土地法104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段規定主張有系爭優先購買權。從而，被上訴人請求確認系爭優先購買權不存在，即有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄
法 官 王 琁法 官 高瑞聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
書記官 沈怡瑩附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。