臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第195號上 訴 人 柯英玫被上訴人 凱璿不動產事業股份有限公司中華分公司法定代理人 周文惠訴訟代理人 王芊智律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國114年7月21日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第994號第一審判決提起上訴，本院於114年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國112年7月13日委託被上訴人代為出售坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地，簽立土地專任委託銷售契約書(下稱系爭委託契約)，約定委託銷售價額為新臺幣（下同）7,680,000元，委託銷售期間自112年7月13日起至112年12月31日止，服務報酬為成交價額之3%。
兩造於112年12月22日簽訂委託事項變更契約書，合意延長委託期間至113年6月30日止(下稱變更A約)，復於113年2月22日簽立委託事項變更契約書，合意變更買賣價款為9,880,000元，並於特約條款中約定扣除服務費和相關費用及稅金，地主實拿至少8,000,000元以上(下稱變更B約)。被上訴人尋得買方即訴外人吳惠容願以9,000,000元之價格購買土地(已可滿足被上訴人實拿8,000,000元之約定)，並依約代上訴人收受定金200,000元。詎上訴人反悔而拒絕簽立買賣契約書，並於113年3月25日以變更B約未記載變更委託期間為由，寄存證信函向被上訴人終止委託契約。是委賣之土地因可歸責上訴人之事由而未能簽立買賣契約書，被上訴人負有加倍返還定金即40萬元予吳惠容之債務，吳惠容已將上開定金返還債權讓與被上訴人，上訴人應給付被上訴人40萬元。上訴人所為依委託契約第8條第3項第3款約定，視為被上訴人已完成居間仲介義務，被上訴人依契約第5條第1項約定，給付900萬元成交價3％之服務報酬270,000元；若認上訴人不構成契約第8條第3項第3款事由，上訴人因可歸責於己事由片面終止契約，亦構成契約第8條第3項第2款事由，即被上訴人應給付報酬之半數135,000元。爰先位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人670,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。若認先位之訴無理由，上訴人因可歸責於己事由片面終止契約，造成被上訴人受有無法取得買方服務報酬之損害180,000元（900萬×2％），則備位依民法226條第1項規定，請求上訴人賠償，備位聲明：上訴人應給付被上訴人180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：吳惠容出價900萬元，未達變更B約之委託價額988萬元，上訴人不願與之簽立買賣契約，自屬合法。被上訴人並無代收吳惠容定金之權限，且吳惠容所支付之200,000元係斡旋金，並非定金，該斡旋金應已由被上訴人依約退還吳惠容，被上訴人既未收受定金，亦未轉交上訴人定金，其請求上訴人加倍返還定金，及以委託契約第8條第3項第3款約定為由請求服務報酬270,000元，自屬無據。又變更B約係就主契約內容為變更，且未引用變更A約之約定內容，則B約變更內容既不包括委託期間，委託期間自應適用主約之約定即「112年7月13日起至112年12月31日止」；上訴人於113年3月25日所為終止，僅係表明雙方之委託關係已經結束而已。是以被上訴人於期間屆滿後始尋得買方吳惠容，且出價未達委託價額，且上訴人終止契約之表示只是形式意義而已，被上訴人不能依契約第8條第3項第2款請求半額服務報酬及債務不履行之損害賠償等語置辯。
三、原審認有契約第8條第3項第2款適用，據而判命上訴人應給付13萬5千元本息予被上訴人，駁回被上訴人其餘先、備位之請求。上訴人對敗訴部分不服提起上訴，聲明求為廢棄原判決，駁回被上訴人之訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就受敗訴判決部分未上訴，不在本院審理範圍）。
四、本院判斷：㈠系爭委託契約第8條第3項第2款約定：「委託期間內，因可歸
責於甲方(即上訴人)之事由而片面終止委託契約關係者，視為乙方(即被上訴人)已完成居間仲介之義務，甲方應給付原約定報酬之半數，並應立即1次支付予乙方」，為兩造所不爭執，並有契約書可稽（原審審訴字卷第13-19頁）。上該契約原委託銷售期間自112年7月13日起至112年12月31日止，兩造於委託期滿前之112年12月22日簽立變更A約，合意延長委託期間至113年6月30日止，亦為兩造所不爭執，並有變更A約可憑（原審審訴字卷第21頁）。核變更A約既係原委託期間期滿失效前簽立，則被上訴人主張系爭委託契約之委託期間經兩造合意延長至113年6月30日，堪予採信。原委託契約經兩造合意延長後，兩造於113年2月22日簽立變更B約，將原銷售底價自768萬元提高為988萬元，並特別約定扣除服務費和相關費用及稅金後，上訴人實拿至少800萬以上等約定內容，有上該委託事項變更契約書可考（原審審訴字卷第23頁）。核該變更B約之性質，僅係就原契約第2條關於委託銷售價額之部分為變更；變更A約則僅就原契約第10條關於委託期間為變更，上該A約、B約所變更委託售價、委託期間約定，即構成系爭委託契約之一部，又A約與B約各所變更事項不同，變更A約之效力，並不因變更B約該特定事項成立，因而被取代或歸於無效。上訴人曲解兩造歷次變更約定目的及效力，據而主張變更A約已為其後之變更B約取代而無效云云，自非可取。
㈡被上訴人主張：被上訴人於113年3月13日覓得買方吳惠容願
出價900萬元購地後，通知上訴人出面締約，然非但遭上訴人拒絕，且上訴人隨後於同年月25日發函終止委託契約等情，有兩造間LINE對話紀錄截圖、被上訴人113年3月16日存證信函、上訴人113年3月25日存證信函可考（原審審訴卷第103-115、167-168頁），是核上訴人片面終止契約之行舉，已然符合系爭委託契約第8條第3項第2款約定要件，即視為被上訴人已完成居間仲介之義務。故而被上訴人依上約定，請求上訴人給付該次仲介報酬之半數，即按系爭委託契約第5條第1項約定成交價額3％計算之服務報酬半數135,000元(計算式：9,000,000元×3％×1/2＝135,000元)，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭委託契約第8條第3項第2款約定，請求上訴人給付135,000元本息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一贅論。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 秦慧君法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 林家煜