臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第128號上 訴 人 陳大儒訴訟代理人 朱威儒被 上訴 人 王永祥訴訟代理人 陳樹村律師
龔暐翔律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年4月30日臺灣高雄地方法院113年度訴字第921號第一審判決提起上訴，本院於114年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為高雄市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）所有人，於民國107年1月1日與上訴人簽訂房屋租約，約定租期自107年1月1日起至109年6月30日止，月租新臺幣（下同）45,000元。租期屆滿後，兩造未續簽書面租約，然上訴人仍按月付租45,000元予被上訴人，兩造就該屋成立不定期限租賃。惟上訴人自112年4月起未再付租，迄至112年7月止，積欠被上訴人達3個月租金，被上訴人先於112年8月11日催告上訴人付租無果後，再於112年9月27日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人自112年9月28日起已無權占用系爭房屋。爰依民法第767條、第179條規定及系爭租賃約定提起本件訴訟。聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人412,000元，及自民事更正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年2月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人同意返還房屋，但兩造原就系爭房屋及座落基地（下合稱系爭房地）達成合建銷售之合意，約定上訴人持續付租至地上物拆除開工日止。詎被上訴人嗣後反悔不願進行合建銷售，兩造因此協議上訴人付租至112年3月止即可，112年4月起毋庸給付租金，並給予上訴人時間遷出系爭房屋，但未約定最後搬遷期限等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴（原審判決駁回上訴人反訴請求部分，未據上訴人提起上訴，不在本院審理範圍）。聲明求為廢棄原判決，駁回被上訴人之訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠被上訴人為系爭房地所有權人。
㈡兩造於107年1月1日簽訂租賃契約書，約定被上訴人將系爭房
屋出租上訴人，租期自107年1月1日起至109年6月30日止，租金每月45,000元，押租金80,000元，上訴人已給付押租金80,000元。
㈢兩造於109年6月30日後未續簽書面租約，上訴人仍繼續按月
給付租金45,000元至112年3月止，後自112年4月起未再給付租金。
㈣被上訴人於112年8月11日寄發存證信函予上訴人，告以扣除
押租金後，上訴人仍應給付租金145,000元，限上訴人於5日內給付。被上訴人復於112年9月27日寄發存證信函予上訴人，告以上訴人經催告拒絕付租，以該函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人於112年9月28日收受該存證信函。
㈤系爭房屋現由上訴人繼續占有使用中。
五、本院判斷㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，非達2個月以上時，出租人不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項及土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。查上訴人自112年4月起未再給付租金，迄112年8月止，扣除押租金尚應給付145,000元租額，被上訴人於112年8月11日發函催告上訴人於文到5日內給付，上訴人逾期仍未給付，被上訴人以112年9月27日存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，經上訴人於同年月28日收受，有租賃契約書、存證信函可憑（原審審訴卷第15-22頁），堪認兩造間租約業經被上訴人於112年9月28日合法終止，上訴人亦陳述願意遷讓返還（原審訴字卷第25頁）。故而被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，洵屬有據，應予准許。
㈡兩造租約既至112年9月28日始為終止，上訴人於此之前仍負
有給付租金之義務。上訴人雖主張被上訴人因曾應允上訴人進行合建銷售計劃，嗣以家人間未有共識為由而毀諾，被上訴人乃同意上訴人租金繳付至112年3月止即可，兩造間租約自112年4月之後已變更為無償使用契約云云，並提出該稱「合建銷售」資料為證（原審審訴卷第203-215頁；原審訴字卷第105頁；本院卷第87-153頁）。然微論上訴人所舉前揭資料僅為上訴人片面製作，其上未有任何被上訴人關於同意提供土地合建銷售之字句及簽名，自難認兩造曾有達成合建銷售之合意。況兩造縱曾議及該合作計劃，亦不能據以推論被上訴人同意上訴人自112年4月起無償使用系爭房屋之事實。上訴人未就上該利己事實舉證以實其說，所辯其自112年4月起毋庸給付租金或使用房屋對價云云，自非可採。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。同理，無權占有他人所有房屋，自亦可能獲得相當於租金之利益。又土地法第97條第1項固規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院110年度台上字第1290號、109年度台上字第1944號判決意旨參照）。是如占用房屋作為商業使用，其相當於租金之不當得利計算，自不受上揭土地法規範之限制，而應回歸一般市場交易之相當價額衡酌之。上訴人既陳述其為不動產開發公司負責人，承租訟爭房屋作為公司倉庫使用，則依上說明，就其不當受益數額之認定，即不受土地法第97條所限。從而，被上訴人分別依原租約約定及民法第179條規定，請求上訴人給付租期內（112年4月1日至112年9月28日）之欠租187,000元〔計算式：5個月×每月45,000元＋（每月45,000元÷30日×28日=42,000元）-押租金80,000元=187,000元〕；及返還租約終止後無權占用房屋之不當利得，即自112年9月29日起至113年2月28日止計225,000元（計算式：5個月×45,000元=225,000元），暨自113年2月29日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元，核屬正當有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定及租約約定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並給付被上訴人412,000元（187,000＋225,000=412,000）及113年4月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自113年2月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利45,000元，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 張維君法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 林家煜