臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第254號上 訴 人 張福仁訴訟代理人 王信被 上訴 人 鄒皓雲訴訟代理人 梁智豪律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年7月30日臺灣高雄地方法院114年度重訴字第83號第一審判決提起上訴，本院於115年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為伊父親即訴外人鄒鍵華所有，系爭土地上同段OOO建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0○0號建物（下稱原建物）於民國52年間辦理保存登記，惟至94年時已老舊不堪，鄒鍵華乃於94年1月1日與上訴人書立協議書（下稱系爭協議書），約定由鄒鍵華出資新臺幣（下同）80萬元在系爭土地上原建物原址整建翻修未辦保存登記之鋼鐵造鐵皮建物（門牌仍與原建物同，即高雄市○○區○○街00巷00號，下稱系爭建物），而鄒鍵華先以現金出資40萬元，另40萬元由上訴人暫先墊付，雙方約定於系爭建物興建完成後，以每月租金1萬3,000元出租予上訴人（下稱系爭租約），惟承租前4年（共48個月）得扣除其中8,000元以抵償上訴人所墊付之40萬元，故系爭建物係由鄒鍵華單獨出資興建而原始取得所有權。嗣鄒鍵華於104年間死亡，系爭土地及系爭建物（下合稱系爭房地）由伊單獨繼承，上訴人改向伊以月租金1萬6,000元承租系爭房地。其後上訴人表示欲退休，兩造於112年10月8日合意終止系爭房地之不定期租約，並協議同意免除上訴人自112年10月8日至113年2月29日（共5個月）止搬遷期內之租金。兩造另協議由伊支付上訴人50萬元，作為上訴人按期於113年2月29日前搬遷補償條件，上訴人並於113年2月29日將系爭房地騰空返還伊（下稱系爭協議）。而伊已依約分期給付40萬元予上訴人，惟屆期上訴人拒絕履行，伊自得解除系爭協議，請求返還已付之40萬元等情。爰依民法第259條、第179條規定，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人40萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行（至被上訴人於原審另請求上訴人自系爭建物騰空遷出，將系爭房地返還，及自113年3月1日起至騰空返還房地止，按月給付1萬6,000元部分，經原審判決被上訴人勝訴，上訴人未上訴已確定而未繫屬本院，不另贅述）。
二、上訴人則以：系爭建物是其多年來工作及生活起居之唯一住所，又因有房仲業者欲向被上訴人收購系爭土地，被上訴人便向其提出騰空遷讓廠房並返還系爭房地請求，且為保障其權益，兩造於112年10月8日簽立協議承諾確認書（下稱系爭確認書），載明兩造就協議書合約生效日起至今所有問題均達成共識，被上訴人同意支付其500萬元，於被上訴人履行系爭確認書所載義務後，同意將系爭房地騰空遷讓返還予被上訴人。是系爭確認書簽立後，因該500萬元係遷讓對價，並非仲介費，其自具有占用系爭房地之正當權源。又因被上訴人僅交付予其第一期款40萬元訂金，此訂金非獨立債權，在500萬元對價給付完畢前，其得拒絕履行遷讓返還義務等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人40萬元及附條件准、免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決有關主文第二項命上訴人給付被上訴人40萬元部分及該部分假執行之宣告之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地為被上訴人所有，系爭土地上之原建物已由上訴人
拆除，並另興建未保存登記之系爭建物（即原審審重訴卷第131頁以鉛筆打勾部分之建物）。
㈡系爭建物興建時，上訴人有為被上訴人之父鄒鍵華暫先墊付40萬元。
㈢鄒鍵華生前於94年1月1日與上訴人書立94年協議書，約定系
爭建物興建完成後出租予上訴人，上訴人承租系爭房地前4年之租金為每月5,000元。
㈣鄒鍵華於104年間死亡，上訴人每月改向被上訴人支付系爭房地租金1萬6,000元。
㈤上訴人現仍占用系爭房地。
㈥上訴人已收受被上訴人給付40萬元。
五、兩造爭執事項為：兩造間有無於112年10月8日成立被上訴人另給付上訴人50萬元後，上訴人應於113年2月29日遷出系爭房地之系爭協議？被上訴人以上訴人未遷出為由，解除系爭協議，並依民法第259條、第179條規定，請求上訴人返還已給付之40萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造不爭執系爭建物為未辦理第一次所有權登記之建物，故
系爭建物所有權及事實上處分權，自屬於出資興建之原始建築人。又被上訴人主張系爭建物係其父親鄒鍵華出資興建乙節，已提出上訴人不爭執真正之鄒鍵華與上訴人簽立之協議書（下稱94年協議書）為證。並依94年協議書所載內容，上訴人與鄒鍵華係協議：原建物經鄒鍵華整地翻修而成為系爭建物，工程費80萬元，由上訴人代鄒鍵華支付40萬元，上訴人於94年至97年間之4年租金，以每月支付5,000元予鄒鍵華。如任何一方提前解約，每年依換算10萬元抵付預先工程款，剩餘之款再無息退還。4年期滿，每月租金調整為1萬3,000元等情，有系爭協議書在卷可稽（見原審審訴卷第19頁），依此協議，堪認鄒鍵華為興建系爭建物，2人乃約明於94年至97年之4年期間，每月以減免租金8,000元方式抵償上訴人為鄒鍵華代墊興建建物之工程款40萬元，其後2人再按約定之月租金1萬3,000元支付之。再由上訴人於系爭建物興建完成後，仍持續向鄒鍵華承租，且於鄒鍵華104年死亡後，上訴人每月改向被上訴人承租並支付系爭房地租金1萬6,000元，迄至112年10月8日，上訴人不欲繼續承租，兩造始合意終止租約等情，為上訴人所不爭（見不爭執事項㈡至㈣，本院卷第82頁），上訴人於原審亦自承其非系爭房地所有權人（見原審卷第48頁），足見被上訴人主張系爭建物係鄒鍵華生前出資興建，已原始取得系爭建物所有權乙節，係屬有據，堪信屬實。又被上訴人主張鄒鍵華死亡後，經其辦理分割繼承，已繼承取得系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權等情，有系爭土地謄本及其上房屋稅稅籍資料可稽（被上訴人考量原建物已拆除，已就系爭建物另申請稅籍，見原審審訴卷第85、37-39頁，本院卷第99-103頁），上訴人對上開書證真正不爭執，信屬真實。
㈡其次，被上訴人主張兩造就系爭租約，已於112年10月8日合意終止，此為上訴人於本院所不爭執（見本院卷第82頁）。
又被上訴人主張兩造先前並達成系爭協議，由被上訴人給予上訴人5個月搬遷期，搬遷期內免付租金，上訴人如按期於113年2月29日前搬遷，被上訴人願給付50萬元予上訴人，且已給付40萬元予上訴人等情，已提出收據、證人李素華、袁國謙之證詞為證。參以證人李素華於原審證稱：被上訴人於112年10月8日告知上訴人因年紀大，不想再租屋，兩造因此達成終止系爭租約之合意，被上訴人給予上訴人5個月搬遷期，不用付租金。因被上訴人於深圳任職，台灣事務都由伊代理，被上訴人要伊每月支付10萬元予上訴人，一共5個月，5個月以後即113年2月29日要搬空等語（見原審卷第79-80頁）；及證人袁國謙於原審證稱：被上訴人委託伊擬存證信函，內容是雙方協議終止租約，由被上訴人付50萬元，已付40萬元，剩餘10萬元於上訴人112年2月底交屋時交付。因被上訴人長年在國外，故委託伊點交房屋並交付10萬元給上訴人，上訴人後來也打電話給伊要10萬元，伊說那房子要點交才能交付10萬元，之後就無後續了等語（見原審卷第82-83頁），暨上訴人自承自112年10月起即未再繳交租金，已收受被上訴人40萬元等語（見原審卷第46、78頁），有上訴人分別簽收112年10月至113年1月各10萬元之收據4紙在卷可佐（見原審審重訴卷第23頁），是依上開證人及收據簽收情形相互以觀，堪認兩造除於112年10月8日合意終止系爭租約外，確有另行協議同意上訴人有5個月搬遷期免租金，倘上訴人如期搬遷，被上訴人願給付上訴人50萬元，被上訴人因而委由其妻即李素華給付計40萬元予上訴人，嗣再委託代書袁國謙書立存證信函、點交切結書，及若上訴人成功屆期遷讓點交，則交付遷讓尾款10萬元予上訴人等情無訛。故被上訴人主張系爭租約已於112年10月8日終止租約，兩造並另達成由被上訴人給付上訴人50萬元，作為上訴人於113年2月29日遷出系爭房地之系爭協議契約等情，信屬真實。
㈢上訴人雖抗辯：系爭租約雖已合意終止，然兩造另協議由被
上訴人給付500萬元後，上訴人始自系爭建物搬遷，故被上訴人同意給付之50萬元係搬遷對價之一部，被上訴人又僅交付予40萬元訂金，此非獨立債權，故在500萬元對價給付完畢前，其得拒絕履行遷讓返還，仍有占用系爭建物之正當權源云云，並提出系爭確認書為證。而被上訴人固不爭執曾一同簽立系爭確認書，惟主張：簽立系爭確認書之原因，與系爭租約無關，而係上訴人表示有買家想要以超過3,500萬元購買系爭房地，伊乃委任上訴人出售系爭房地，如得以3,500萬元出售系爭房地，同意給付上訴人500萬元等語。本院參酌系爭確認書之內容為：協議人鄒皓雲以上簡稱甲方、協議人張福仁以上簡稱乙方，雙方就94年1月1日簽訂協議書達成共識，茲甲方同意新台幣伍佰萬元付予乙方，雙方就付款明細、日期，進行登錄，以資確定權利。第一訂50萬、5個月、第二期200萬、建商確予時付予、等最久一年後可協商，第最後付款建商收購完成，甲方鄒皓雲10月8日23（即2023年），乙方張福仁10月8日/2023年，玉采裝潢工程行（按即上訴人經營之工程行）等語（見原審審重訴卷第155頁）。
又參酌上訴人就被上訴人上開所陳於原審曾陳稱：被上訴人跟我說永慶房屋找到他說要買土地，建商指的是就是「南合興公司」，被上訴人委託我去跟南合興公司洽談，洽談結果是南合興公司拒絕購買，因隔壁地主不願意出售等情（見原審卷第28頁）；暨依李素華於原審證稱：據被上訴人告知系爭確認書，是為了要委託上訴人買賣土地，仲介費用是500萬元，但當時我認為該協議太潦草，所以被上訴人再打電話給上訴人，要求將合約擬定完整以後再行簽署，但沒有再另外簽一個合約，就我所知，後來沒有仲介成功等語（見原審卷第81頁）相互以觀，核與系爭確認書記載「建商確予時付予、等最久一年後可協商，第最後付款建商收購完成」等約定，目的係將系爭建物交予建商收購之情較為相合，即堪認系爭確認書上所載之500萬元，當係委請上訴人仲介出售系爭房地之對價報酬，較符事實，而難認係上訴人所辯500萬元為上訴人遷讓之對價。再審酌系爭確認書之文義確非全屬明確，又未記載雙方之履約期限及尾款若干，此與李素華證述因系爭確認書太潦草，故被上訴人要求上訴人擬定完整合約再簽署等節亦相合，而堪信李素華之前開證述應非子虛。則被上訴人主張當時係因委任上訴人仲介出售系爭房地，若成功則願給付500萬元予上訴人等情，與系爭確認書所載「被上訴人願給付上訴人500萬元、最後付款建商收購完成」等語，及李素華之證述相合，並與上訴人於原審自承曾受被上訴人委託去跟建商南合興公司洽談出售系爭建物乙情（惟未果，見原審卷第28頁）大致吻合；且參諸被上訴人於本件起訴前，亦曾向上訴人發存證信函表明欲終止委任上訴人出售系爭房地（以500萬元為報酬）之意（見原審審重訴卷第2
5、27頁），上訴人收受該信函後，未曾異議等情相互以觀，堪信被上訴人主張系爭確認書之簽立，僅係委任上訴人仲介出售系爭房地，而為仲介報酬500萬元之約定，此並非遷讓對價等語，應與事實相合。則上訴人持系爭確認書為據，抗辯：兩造協議由被上訴人給付500萬元，係作為其搬遷之對價，因被上訴人僅給付500萬元遷讓對價之一部分即40萬元，其仍有權占用系爭房地云云（見本院卷第133、199頁），核與系爭確認書及證人證述未符，要無足採。
㈣按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256
條定有明文。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年度台上字第1231號判決意旨參照）。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。查，被上訴人主張兩造間於112年10月8日終止系爭租約後，另達成被上訴人給予上訴人5個月搬遷期免租金，及被上訴人另給付上訴人50萬元後，上訴人應即於113年2月29日遷出系爭房地之協議存在，且被上訴人已依約給付40萬元等節，已提出前開收據及以李素華、袁國謙之證述為佐，且堪認屬實，均如前述。又依袁國謙於原審證稱：被上訴人委託其於112年2月底要上訴人點交系爭房地，給付50萬元中之尾款10萬元予上訴人，因上訴人未點交房屋給我，其不可能交付10萬元給上訴人，被上訴人有委託其擬存證信函向上訴人告知上情等語（見原審卷第82-83頁）。而上訴人對袁國謙此部分證述並無異議（見原審卷第84、114頁），且不爭執迄今仍占用系爭房地，足見上訴人確未依約於112年2月底遷出及返還系爭房地，已違反系爭協議約定甚明。又被上訴人既已委託袁國謙發函催告上訴人遷出而為上訴人所拒，故被上訴人於114年4月22日於原審言詞辯論期日，向上訴人為解除系爭協議之意思表示，嗣亦具狀載明此情（見原審卷第30、105頁），則因上訴人拒絕依系爭協議約定於屆期遷出返還系爭房地而無法履行，故被上訴人於原審依上開規定，解除系爭協議契約，依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還已付之40萬元，自屬有據，應予准許。而本院既認被上訴人依民法第259條第1款請求，已獲有利判決，則其依民法第179條規定為同一請求，即無再為審究之必要，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款規定，請求上訴人應給付被上訴人40萬元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判決被上訴人勝訴，並各附條件准、免假執行之宣告，於法尚無不合，上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 4 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 張琬如法 官 楊淑珍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 4 日
書記官 李佳旻