臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第272號上 訴 人 紀均頴訴訟代理人 陳樹村律師
林家正律師被 上訴人 紀政地
紀棟梁上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國114年9月22日臺灣屏東地方法院114年度訴字第115號第一審判決提起上訴，本院於115年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落屏東縣○○市○○段0000地號土地分歸被上訴人紀棟梁取得。
被上訴人紀棟梁應補償上訴人新臺幣貳佰參拾陸萬壹仟元、補償紀政地新臺幣肆佰柒拾貳萬貳仟元。
第一、二審訴訟費用由兩造各按如附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人紀政地經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：兩造共有坐落屏東縣○○市○○段0000地號土地，面積196.75平方公尺（下稱系爭土地），應有部分各如附表所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，或因物之使用目的不能分割情事，因無法協議分割，且系爭土地上有被上訴人紀棟梁所有之同段460建號建物（門牌號碼為屏東縣○○市○○路000號，下稱系爭建物）。為此，請求將系爭土地分歸紀棟梁取得，並由紀棟梁以金錢補償予上訴人及紀政地等語。
三、被上訴人方面：㈠紀政地未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡紀棟梁則以：系爭建物為其所有，其同意取得系爭土地，但
本件鑑定機關鑑估之找補金額過高，應以實價登錄金額為適當等語置辯。
四、原審判決變賣系爭土地，並由兩造按應有部分比例分配價金。上訴人不服，提起上訴。紀棟梁於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造分別共有，應有部分比例各如附表所示。
㈡系爭建物（原門牌號碼為屏東市○○巷00○0號）為紀棟梁所有。
六、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所示，且未訂有不分割之期限，亦無不能分割之協議等情，有系爭土地之登記謄本在卷可憑（見原審補字卷第11至13頁），並為兩造所不爭執。又系爭土地使用分區屬鄉村區乙種建築用地，亦無不能分割之情形。是兩造就系爭土地既無不得分割之協議，又無不能分割之情形，上訴人訴請裁判分割系爭土地，於法並無不合。
㈡按依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法
有三：⒈以原物分配於各共有人。⒉變賣共有物以價金分配於各共有人。⒊以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途。經查：
⒈上訴人、紀棟梁於原審、本院均同意將系爭土地分歸紀棟梁
取得，並由紀棟梁以金錢補償上訴人、紀政地，且本件共有人僅3人，系爭土地上僅有紀棟梁所有之系爭建物，此為上訴人、紀棟梁所不爭執。又系爭建物為鋼筋混凝土造三層建物，第一層占用系爭土地面積達89.10平方公尺，有建物登記第一類謄本可參（見原審補字卷第15頁），已超逾以紀棟梁應有部分比例計算之土地面積，如將系爭土地分配予紀棟梁，即無需拆除系爭建物而影響其經濟效用。是系爭土地之共有及地上物情況均屬單純，並無不能為原物分配之困難。且如以變價方式分割，需透過法院以拍賣程序換價取得價金，而拍賣過程中，系爭土地如遭第三人拍定，兩造除將喪失系爭土地之所有權外，系爭建物占用系爭土地之權源亦恐受影響，對兩造顯均屬不利。況上訴人亦已上訴表示不願以變價方式分割（見本院卷第38至41頁）。本院審酌上情，認系爭土地以變價方式分割，對兩造均屬不利，並非適當之分割方法。
⒉系爭土地地形呈長方形，地勢平坦，面臨10米寬之歸智路，
其上建有地上三層之建築物（即系爭建物）等情，有大有國際不動產估價師聯合事務所115大有估字第VL-N-00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）檢附之目標的位置圖、照片可參（見上開報告附件）。是考量兩造意願、使用現況、分割後系爭建物無須拆除等情，認上訴人主張將系爭土地分歸紀棟梁取得，並由紀棟梁以金錢補償上訴人、紀政地，應較符合兩造間之公平及經濟利益。
⒊按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查系爭土地價值為新臺幣（下同）9,444,000元，如分歸紀棟梁所有，紀棟梁需補償上訴人、紀政地各2,361,000元、4,722,000元，有系爭估價報告可稽（見報告第2至3頁）。從而，紀棟梁應補償上訴人、紀政地各2,361,000元、4,722,000元。
⒋紀棟梁固辯稱：系爭估價報告鑑價金額太高，不符合常情，
我查出來的實價登錄金額是每坪11.4萬元，我願意以每坪11.4萬元來購買云云，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料供參（見本院卷第143至147頁）。惟系爭估價報告係鑑定單位親至現場勘估，斟酌系爭土地各項客觀條件，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法，進行價格日期為115年6月6日之系爭土地於不動產市場條件下之合理價值評估，其鑑定客觀上並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認系爭估價報告可資憑採。況影響不動產交易價格之因素繁多，並非所有相鄰土地之實價登錄資訊均可作為比較之基礎，經鑑定人綜合比較後，擇定與系爭土地交易條件相近之比較標的土地作價格分析，尚屬合理。而紀棟梁僅提出土地實價交易查詢資料，無其他影響價格因素之相關資料，且所提資料之交易日期為111、112年間，距今已有數年，依現今土地價格日趨上漲之情形觀之，其比較標的自應捨棄成交日期過久者，較符合現今之市價，是紀棟梁所提實價交易查詢資料尚不足以斷定系爭估價報告不可採。
七、綜上所述，上訴人本於共有人地位，請求就系爭土地定分割方法，依法有據。本院審酌各共有人利益均衡、共有物之利用現況及效益，並斟酌共有人之意願，認應將系爭土地分歸紀棟梁所有，並由紀棟梁以金錢補償上訴人、紀政地，較為公平適當，爰定如主文第2項所示之分割方法。原審所命之分割方法，既有可議，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決予以廢棄，改判如主文第2、3項所示。另因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物事件乃具有非訟事件性質，系爭土地因兩造無法達成分割協議，致上訴人提起本件訴訟，由法院命為適當之分配，兩造均因系爭土地之分割互蒙其利，依上開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造依應有部分比例負擔始為公平，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
民事第六庭 審判長法 官 郭宜芳
法 官 何佩陵法 官 饒佩妮以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
書記官 陳雅芳附表： 編號 共有人 應有部分 訴訟費用負擔 1 紀政地 1/2 1/2 2 紀均頴 1/4 1/4 3 紀棟梁 1/4 1/4