臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第59號上 訴 人 朱翊婕兼 上法定代理人 黃憶芳上 訴 人 郭美伶共 同訴訟代理人 黃韡誠律師
龔柏霖律師被上訴人 朱慧萍
朱姵縈共 同訴訟代理人 陳清朗律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國114年1月22日臺灣屏東地方法院113年度訴字第71號第一審判決提起上訴，本院於114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段324建號建物即門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號房屋（下稱146號房屋），原為訴外人曾林嶸蘭所有。曾林嶸蘭於民國73年3月21日將上該土地、146號房屋以買賣為原因分別移轉登記予訴外人朱柏驊、朱煥忠。後朱煥忠於104年9月17日死亡，由朱柏驊及被上訴人以分割繼承各取得146號房屋權利範圍1/3所有權；另朱柏驊於110年間死亡，由上訴人朱翊婕、黃憶芳共同繼承系爭土地及146號房屋權利範圍1/3（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）。朱翊婕、黃憶芳於111年1月26日將系爭房地以新臺幣（下同）85萬元出賣予上訴人郭美伶，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且於111年2月21日辦理移轉登記（下稱系爭移轉登記）。依民法第425條之1規定，被上訴人就系爭土地有法定租賃關係存在，依土地法第104條第1項前段規定，自得對土地主張優先購買權；另依土地法第34條之1第4項規定，被上訴人就系爭房屋雖僅存有債權性質之優先購買權，然為符合土地法第104條基於使房、地產權合一之規範目的，應就房屋一併為之，被上訴人行使土地法第104條第1項前段對土地之優先購買權後，自得依同項後段以基地所有權人身分行使房屋之優先購買權，惟上訴人訂立系爭買賣契約時，並未通知被上訴人行使優先購買權，爰依民事訴訟法第247條、土地法第34條之1第4項、第104條規定，提起本訴，求為確認被上訴人對系爭房地有優先購買權存在；郭美伶應塗銷系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳就上該房地應以系爭買賣契約之同一條件與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給付85萬元之同時，將房地所有權移轉登記予被上訴人之判決。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人對於土地固有民法第425條之1規定法定租賃關係存在，惟土地法第104條第1項所規定之優先承買權，應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，本件係基地及其上房屋同時出賣，無上該規定適用。況朱翊婕、黃憶芳將房地出賣與郭美伶時，被上訴人非土地所有權人，無土地法第104條第1項後段優先購買權。又土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，屬債權性質，系爭房屋業於111年2月21日移轉登記為郭美伶所有，自不得對抗郭美伶而請求塗銷，被上訴人主張就房屋有優先承買權，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地及146號房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有。
㈡曾林嶸蘭於73年3月21日分將土地、146房屋以買賣移轉登記予朱柏驊、朱煥忠，斯時土地、房屋分屬不同人所有。
㈢朱煥忠於104年9月17日死亡，146號房屋於104年10月5日繼承登記為被上訴人及朱柏驊共有，應有部分各1/3。
㈣朱柏驊於110年間死亡，系爭房地由朱翊婕、黃憶芳共同繼承。
㈤朱翊婕、黃憶芳未通知被上訴人行使優先購買權利，將系爭
房地以85萬元售予郭美伶，並於111年2月21日以買賣為原因將房地所有權移轉登記予郭美伶。
四、本件爭點：被上訴人依土地法第104條第1項前、後段及第34條之1第4項規定，請求確認對系爭房地有優先購買權存在；郭美伶應塗銷系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳應與被上訴人訂立同一條件之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，將上該房地之所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人對於系爭土地有無土地法第104條第1項前段之優先
購買權存在？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（第1項）。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人（第2項）。土地法第104條定有明文。該規定目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭；依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院86年度台上字第1251號、99年度台上字第775號、112年度台上字第2340號判決意旨參照）。又土地法第104條第1項所定之承租人（基地承租人）或出租人（即基地所有權人）之優先承買權，均係以基地出租人出賣其基地或基地承租人出賣其房屋予第三人時，即應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用；如房屋及其所屬土地同時出賣讓與，而無基地出租人出賣其基地或承租人出賣其房屋予第三人之情形，自無該優先承買權規定之適用（最高法院103年度台上字第2263號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張依土地法第104條第1項規定，請求確認就訟爭
土地有優先購買權存在，係以該土地及其上146號房屋，原為曾林嶸蘭所有，屬同一人所有。曾林嶸蘭於73年3月21日將土地、146號房屋以買賣為原因分別移轉所有權予朱柏驊、朱煥忠，朱柏驊與朱煥忠就系爭土地成立法定租賃關係，就朱柏驊而言，朱煥忠為民法第425條之1規定之法定租賃權人；朱煥忠後於104年9月17日死亡，朱柏驊及被上訴人以分割繼承登記，各取得146號房屋權利範圍1/3所有權，並繼受朱煥忠對朱柏驊之法定租賃關係；朱翊婕、黃憶芳將土地出賣，被上訴人得主張優先購買權云云。惟查，朱翊婕、黃憶芳與郭美伶於111年1月26日就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣總價款為85萬元，買賣標的為前該土地（權利範圍全部）及系爭房屋（即146號房屋應有部分1/3)，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），買賣契約之標的物既非僅就土地或僅就建物為出賣，揆之前揭最高法院判決意旨，顯然與土地法第104條第1項得行使優先購買權之要件不符；況且朱翊婕、黃憶芳將房地所有權移轉予郭美伶，因買賣契約履行之結果，土地及其上建物即歸於相同之買受人即郭美伶所有，就土地之利用與所有權歸於同一主體，自無藉由土地法第104條第1項所規定優先購買權，達成土地與建物歸於相同買受人之目的，無適用土地法第104條第1項規定之餘地。被上訴人主張基於法定租賃權人地位，對土地得行使土地法第104條第1項優先購買權云云，尚非可取。
㈡被上訴人對於系爭房屋有無土地法第34條之1第4項、第104條第1項後段之優先購買權存在：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，固為土地法第34條之1第4項明文。惟土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，未如同土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，共有人倘違反法律規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，即已不能回復原狀（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號判決先例、94年度台上字第2037號判決意旨參照）。⒉被上訴人主張其係146號房屋之共有人，依土地法第34條之1
第4項規定，於朱翊婕、黃憶芳出售146號房屋之應有部分即系爭房屋時，得主張優先承買權，雖為上訴人所不爭執（見本院卷第93至94頁）；然郭美伶已於111年2月21日因買賣為系爭房屋應有部分之所有權移轉登記，復為兩造所不爭（見不爭執事實㈤)，依前揭說明，土地法第34條之1第4項所規定優先購買權僅具有債權效力，被上訴人於買賣標的物即訟爭房屋為移轉於買受人郭美伶前，僅能對出賣人即朱翊婕、黃憶芳主張，於房屋移轉於郭美伶後，即不得對郭美伶主張優先購買權，朱翊婕、黃憶芳既將系爭房屋所有權移轉登記予郭美伶，被上訴人不能以其優先購買權對抗郭美伶，自不得主張請求郭美伶塗銷該房屋之所有權移轉登記，並依土地法第34條之1第4項規定，請求上訴人應將系爭房屋以相同之出賣條件與被上訴人締約，被上訴人主張就上開房屋有土地法第34條之1第4項優先購買權存在，核屬無據。
⒊被上訴人另主張其對訟爭土地有法定租賃關係，於行使土地
法第104條第1項前段之優先購買權後，得依同項後段以基地所有權人身分行使房屋之優先購買權云云。惟按不動產物權之取得或變動，我國法律係採物權法定主義及公示主義，其因法律行為而致不動產物權得喪者，依民法第758條規定，須以依法完成登記為前提，本件被上訴人於朱翊婕、黃憶芳於111年1月26日將系爭房屋出賣予郭美伶時，僅為房屋之共有人，並未登記取得土地所有權而為所有權人，其既非土地法第104條第1項後段規定「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」所指之「基地所有權人」，自無該規定之適用，被上訴人援引土地法第104條第1項後段，主張得以基地所有權人身分行使優先承買權，並非可採。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第104條第1項前、後段及第34條之1第4項規定，請求「確認對系爭房地有優先購買權存在；郭美伶應塗銷系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳應與被上訴人訂立同一條件之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，將房地之所有權移轉登記予被上訴人」，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
書記官 黃璽儒