臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第64號上 訴 人 郡都建設股份有限公司法定代理人 唐承訴訟代理人 陳佳煒律師複代理人 宋冠儀律師被上訴人 河邊股份有限公司法定代理人 張素鑾訴訟代理人 李慶榮律師
林宜儒律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國114年2月13日臺灣高雄地方法院113年度訴字第1386號第一審判決提起上訴，本院於114年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用負擔之裁判廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣39萬4,333元，及自民國113年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之二十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人自民國111年4月15日起承租被上訴人所有高雄市前金區市○○路000號1樓及000號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），租期迄116年6月14日止。惟該屋嗣因遭被上訴人之債權人聲請強制執行，由訴外人薛鎮鉉拍定並於112年12月27日收受不動產權利移轉證書；兩造租約係經公證，依民法第425條規定，於薛鎮鉉取得房屋所有權後，由薛鎮鉉依法承受該租賃法律關係，故被上訴人自112年12月27日起即無收租權利。是被上訴人就其所兌付租金支票中，關於支付「112年12月27日至113年4月14日」租期之款項計新臺幣（下同）25萬4,333元（11萬4,333＋14萬＝25萬4,333），已無法律上原因，上訴人得依民法第179條、第182條第2項規定向被上訴人請求返還。被上訴人前為擔保租約債務履行而向上訴人收取之押租金14萬元，於薛鎮鉉取得房屋所有權後，迄未返還上訴人或交付新屋主，上訴人得依民法第179條規定請求返還。被上訴人持有上訴人前為支付「113年4月15日至6月14日」期間租金所簽發之支票（票面金額14萬元，詳附表所示），雖經上訴人聲請假處分（禁止其向王道銀行高雄分行為付款之提示，或轉讓予他人），然被上訴人迄未返還，爰依民法第179條規定請求交還。聲明：㈠被上訴人應給付上訴人39萬4,333元（溢收租金25萬4,333元＋押金14萬元＝39萬4,333元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被上訴人應將附表所示支票返還上訴人。
二、被上訴人則以：系爭房屋迄「113年9月4日」始點交予拍定人薛鎮鉉，被上訴人於點交前仍有使用收益之權，故無上訴人所指溢收租金（112年12月27日至113年4月14日）情事。
又，租約關係未經終止而仍存續，被上訴人亦無返還押租金義務；況被上訴人可收租至「113年9月4日」，上訴人尚欠113年4月15日至113年9月14日期間共5個月租金計35萬元未付，被上訴人除毋庸返還「113年4月15日至6月14日」租金支票（14萬元）外，亦得以所餘租金債權與押金返還債務為抵銷。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。聲明求為廢棄原判決，命被上訴人給付39萬4,333元本息及返還訟爭支票。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院判斷：㈠按民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又強制執行法之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人；拍定人依強制執行法第98條規定，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。故執行標的物倘於拍賣前存在租賃關係，且未經除去而由第三人拍定，該租賃關係之權利義務，自拍定人領得權利移轉證書之日起，由拍定人所當然繼受。易言之，拍定人自取得執行標的所有權之日起，而繼受原租賃契約後，原所有權人即出租人即脫離該租約關係，而由拍定人負擔使承租人繼續使用租賃物之契約義務，同時，亦由拍定人取得對承租人收取租金之權利為對價。查被上訴人所有之系爭房屋經債權人聲請強制執行，兩造就該屋成立之租約未經執行法院除去而拍賣，嗣由第三人薛鎮鉉拍定並於112年12月27日領得權利移轉證書，迄未點交等情，為兩造所不爭執，並經調取高雄地院112年度司執字第76007號執行卷宗核閱屬實，有外放執行影卷節本可據。依上說明，薛鎮鉉自領得不動產權利移轉證書時起，取得系爭房屋所有權，並當然繼受兩造間之租約關係，取代被上訴人之出租人地位，續對承租人即上訴人負擔契約義務及行使權利。故而上訴人主張被上訴人自112年12月27日以後，已非訟爭房屋之所有權人或出租人，當無依租約收取租金之權利，洵屬有據。至民法第373條規定除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，僅係為杜絕「買賣當事人」間所生危險負擔之爭論而設，被上訴人援以對承租人即上訴人主張該屋在點交予拍定人之前，被上訴人仍有收益權云云，自屬誤解該法律射程規定範疇，核非可取。
㈡無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。被上訴人自112年12月27日以後，與上訴人間已不存在租賃法律關係，已如前述，被上訴人自斯日起既無本於租約關係向上訴人收取租金之權利，則被上訴人所受已兌付之租金支票25萬4,333元（即112年12月27日至113年4月14日期間之租金），已無法律上原因，上訴人求予返還，自屬有據，應予准許。又，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人除有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力外，出租人即負返還押租金之義務。上訴人於承租時，有交付押租金14萬元，以擔保租約義務或所衍生債務之履行，為兩造所不爭執。系爭房屋租約自112年12月27日起由薛鎮鉉所繼受，兩造間已不存在租約關係，其情形與租賃關係消滅無異，不因該租約尚由第三人薛鎮鉉續為履行而有別。是以被上訴人以租約未經終止而仍存續為由，主張兩造間押租金契約仍存在，其不負返還義務云云，自屬無據。上訴人主張訟爭押租金契約已伴隨兩造間已無租賃關係而解消，則屬可採。被上訴人另主張上訴人尚有113年4月15日至113年9月14日間共5個月租金計35萬元未付，上訴人縱應返還押金，然經抵銷後已無餘額可還云云。惟被上訴人自112年12月27日起既無收租權利（已如前述），被上訴人執此抵銷所辯，自無可採。上訴人依民法第179條規定求予返還押租金14萬元，洵屬有據。至訟爭支票雖經執行法院依高雄地院113年度雄全字第42號假處分裁定，於113年4月10日作成執行命令禁止被上訴人於本案判決確定前向付款人為付款提示或轉讓他人，付款人亦不得對被上訴人付款（原審審訴卷第33頁），惟該票未及止付，業經被上訴人於113年4月15日提示付款完畢，為兩造所不爭執（本院卷第131頁），並有支存帳戶交易記錄查詢單可據（本院卷第113頁）。是以訟爭支票既經被上訴人向付款人提示付款後，由付款銀行收存，則被上訴人受領之支票已不存在，上訴人猶依民法第179條規定求予返還該紙支票，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付已兌付之租金支票25萬4,333元（即112年12月27日至113年4月14日期間之租金）及押租金14萬元，計39萬4,333元，暨自起訴狀繕本送達翌日即113年8月3日（原審審訴卷第51頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許；逾此範圍（即返還支票）之請求，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分求予廢棄，為有理由，應由本院將此部分改判如
主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原審判決上訴人敗訴，理由容有未洽，惟結論則無二致，仍應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 駱青樺附表：
發票人 發票日 票面金額 付款人 支票號碼 郡都建設股份有限公司 113年4月15日 140,000元 王道銀行高雄分行 AC00000000