臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第75號上 訴 人 崧揚建設股份有限公司法定代理人 王大信訴訟代理人 陳柏中律師
朱冠菱律師王韻慈律師被上訴人 林欣誼
曾威翔共 同訴訟代理人 洪千琪律師
蔡玉燕律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國114年2月11日臺灣高雄地方法院113年度訴字第12號第一審判決提起上訴，本院於114年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於：㈠命上訴人給付被上訴人林欣誼超過新臺幣165,143元，及超過新臺幣19,546元自民國112年10月27日起算之法定遲延利息部分，及該部分假執行之聲請；㈡命上訴人給付被上訴人曾威翔超過新臺幣113,703元，及超過新臺幣15,114元自民國112年10月27日起算之法定遲延利息部分，及該部分假執行之聲請；㈢訴訟費用（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人林欣誼與訴外人曾怡婷向上訴人購買建案名稱崧揚學墅苑二期（下稱系爭建案）之B2戶房屋（下稱甲屋），並簽訂預售屋買賣合約（下稱甲契約），被上訴人曾威翔與訴外人曾詩婷則向上訴人購買系爭建案之B5戶房屋（下稱乙屋），並簽訂預售屋買賣合約（下稱乙契約），曾怡婷、曾詩婷嗣將其等因甲契約、乙契約對上訴人取得之債權分別讓與林欣誼、曾威翔。甲契約、乙契約第10條第1項第4款（下稱系爭約款）約明上訴人應於取得使用執照後6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，上訴人已於111年8月19日取得甲屋、乙屋之使用執照，依約應於112年2月19日前交屋，竟遲至112年5月10日、同年4月20日始通知就甲屋、乙屋進行交屋，已分別遲延79日、59日。而迄至112年2月19日止，上訴人就甲契約、乙契約已分別收受房地價款各9,215,000元、8,355,000元，依系爭約款應給付遲延利息各363,993元、246,473元。又依行政院公告之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項，交屋前之房屋稅及銀行貸款利息均應由上訴人負擔，被上訴人已繳納甲屋交屋前之房屋稅4,019元、銀行貸款利息15,527元（二者合計19,546元）及乙屋交屋前之房屋稅2,992元、銀行貸款利息12,122元（二者合計15,114元），得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人應給付林欣誼383,539元，及自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡上訴人應給付曾威翔261,587元，及自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息（被上訴人於原審請求上訴人給付安裝滴水台費用各106,249元本息、94,034元本息部分，業經原審判決全部敗訴，被上訴人未聲明不服，該部分已確定，不予載述）。
二、上訴人則以：兩造曾就甲屋、乙屋因受疫情等因素影響致延遲取得使用執照及交屋等糾紛成立和解並簽署協議書，被上訴人同意上訴人延遲交屋，且上訴人已依約給付完畢，被上訴人不得請求給付違約金。又依房屋銷售實務，通知驗屋即屬通知進行交屋程序，上訴人已於111年12月30日通知被上訴人驗屋，未逾系爭約款約定之通知交屋期限，況甲契約、乙契約之銀行貸款已分別於112年2月16日、同年月2日核撥，依甲契約、乙契約第10條第3項約定，視為已於112年2月23日、同年月9日完成交屋。再者，系爭約款約定之違約金數額過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付林欣誼383,539元、曾威翔261,587元，及均自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上訴人為一部上訴，其上訴聲明：㈠原判決判命⒈上訴人給付林欣誼超過19,546元本息部分、⒉上訴人給付曾威翔超過15,114元部分，均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回【上訴人前就原審判命其給付交屋前房屋稅及銀行貸款利息部分（林欣誼部分為19,546元本息、曾威翔部分為15,114元本息），亦提起上訴，嗣撤回該部分之上訴，該部分均已確定】。
四、兩造不爭執事項：㈠林欣誼、曾怡婷向上訴人購買系爭建案之甲屋，曾威翔、曾
詩婷向上訴人購買系爭建案之乙屋，並分別簽訂甲契約、乙契約。曾怡婷、曾詩婷嗣將其等因甲契約、乙契約對上訴人取得之債權分別讓與林欣誼、曾威翔。
㈡系爭約款約定：賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進
行交屋，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。
㈢上訴人於111年8月19日取得甲屋、乙屋之使用執照，實際交
付甲屋予林欣誼之時間為112年5月12日、交付乙屋予曾威翔之時間為112年4月22日。
㈣上訴人曾於111年12月30日通知被上訴人驗屋。
㈤截至112年2月19日止，上訴人就甲契約、乙契約已分別收受房地價款各9,215,000元、8,355,000元。
五、本院之判斷：㈠被上訴人主張其等與曾怡婷、曾詩婷分別與上訴人簽立甲契
約、乙契約，以系爭約款約定上訴人應於領得甲屋、乙屋使用執照6個月內通知進行交屋，曾怡婷、曾詩婷嗣已將甲契約、乙契約之權利讓與其等，上訴人於111年8月19日取得甲屋、乙屋之使用執照，至遲應於112年2月19日前通知交屋，上訴人實際交付甲屋予林欣誼之時間為112年5月12日、交付乙屋予曾威翔之時間為112年4月22日等情，為上訴人所不爭執（不爭執事項㈠㈡㈢㈣），此部分事實，先堪予認定。
㈡被上訴人復主張上訴人係於實際交付甲屋、乙屋之日前2日即
112年5月10日、同年4月20日始通知進行交屋，已逾系爭約款所定通知交屋期限，應依系爭約款給付違約金等情，為上訴人所否認，並以兩造曾就遲延取得甲屋、乙屋使用執照及交屋等糾紛簽署協議書，被上訴人同意上訴人延遲交屋，不得再請求給付違約金，且上訴人曾於111年12月30日通知被上訴人驗屋，進行交屋程序，未逾系爭約款所定期限，況依甲契約、乙契約第10條第3項約定，上訴人已於112年2月23日、同年月9日完成交屋等語置辯。經查：
⒈兩造曾於111年12月30日、112年2月7日簽立協議書，約定
由上訴人將甲屋、乙屋前方之道路用地贈與被上訴人，作為上訴人逾期取得使用執照160日工作天而延後交屋之補償，被上訴人則同意上訴人延後交屋，有協議書在卷可稽（原審審訴字卷第201、207頁）。然觀之該協議書內容，載明上訴人依甲契約、乙契約第7條本應於111年1月8日完成建築並取得使用執照，然因受疫情影響，且鄰房多處阻擾公共事業水電接通，並經多次協商，及多次王議員協議，此等不可抗力因素之天災人禍，致上訴人不得不分段、分區施工等等，造成工期延宕，為保障被上訴人未來通路權及上訴人因延遲交屋補償故為協議等語，參酌證人即上訴人副理謝時松於原審證稱：簽署上開協議書時，已經確定無法依約定在開工1年內拿到使用執照，所以就針對使用執照遲延的部分來賠償，此與取得使用執照6個月內通知交屋，是兩件事情等語（原審訴字卷第115頁），足見兩造僅係針對甲契約、乙契約第7條遲延160日工作天取得使用執照所生延後交屋爭議進行協商並達成如上內容之協議，未就上訴人應於領得使用執照6個月內通知被上訴人進行交屋一事（即系爭約款）併為協議。是以，上訴人抗辯兩造已簽立協議書，就系爭約款爭議達成協議云云，委無足採。
⒉依甲契約、乙契約第10條第1項第2款約定（原審審訴字卷
第27、82頁），上訴人應於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7天內，通知被上訴人進行交屋，於交屋時，上訴人就契約約定之房屋第1次驗屋瑕疵，應於交屋前完成修繕，可知兩造約明於通知交屋前，須先進行驗屋程序，且上訴人負有於交屋前完成驗屋瑕疵修繕之義務，足見通知驗屋與通知交屋分屬不同之履約程序，故上訴人徒以其曾於111年12月30日通知被上訴人驗屋為由，抗辯已於斯時履行通知交屋之義務，未逾系爭約款所定通知交屋期限云云，即不足憑採。
⒊又甲契約、乙契約第10條第1項前段明訂：「賣方（即上訴
人）應於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7日內，通知買方（即被上訴人）進行交屋」，同條第3項則約定：「買方應於本買賣標的物辦理產權過戶期間完成標的物之檢查，限期賣方改善瑕疵之項目，並同意於產權移轉過戶完成銀行貸款放款之日起一週內辦理交屋手續，並以現況交屋。如事後再提出瑕疵之項目，則依保固問題處理。如通知屆滿7日，買方未能依約完成交屋手續，則賣方不負保管責任，並視同本標的物已點交，完成交屋。嗣後如發生任何損壞，概由買方負責，但可歸責賣方時，不再此限」（原審審訴字卷第27、82頁）。依上開約款文義，被上訴人雖同意於產權移轉過戶完成銀行貸款放款之日起一週內辦理交屋手續，並以現況交屋，但此係以上訴人「於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7天內，通知被上訴人進行交屋」為前提，然上訴人並未舉證證明已於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7天內通知被上訴人進行交屋，是其抗辯因甲契約、乙契約之銀行貸款已分別於112年2月16日、同年月2日核撥，依甲契約、乙契約第10條第3項約定，甲屋、乙屋已於112年2月23日、同年月9日完成交屋云云，自非可採。
⒋被上訴人主張上訴人係於實際交付甲屋、乙屋前2日即112
年5月10日、同年4月20日始通知交屋，並提出其等與謝時松之LINE對話紀錄（本院卷第97至103頁）為證，由該對話紀錄顯示謝時松與林欣誼於112年4月28日尚在討論甲屋驗屋後之缺失改善情形，謝時松於同年5月10日始傳送甲屋前方水泥地面鋪設完成相片，曾威翔於112年4月22日傳送乙屋內部相片予謝時松，表示尚有3樓陽台壁癌、廚房上方未重新油漆等缺失等情，應堪認被上訴人主張上訴人係於112年5月10日、同年4月20日始通知交屋之情屬實。
至上訴人抗辯其已於112年3月20日通知被上訴人進行交屋云云，固提出「溪寮銷售⑴」LINE群組對話紀錄（本院卷第65至72頁）為憑，然據證人即漢中廣告有限公司（下稱漢中公司）副理張守芬於本院到庭證稱：伊在「溪寮銷售⑴」LINE群組之化名為凱斐（K.L），漢中公司有幫上訴人銷售系爭建案，負責訂金到簽約階段，驗屋到交屋後續過程，上訴人是交由代書處理，漢中公司只是幫忙協助，甲屋、乙屋之驗屋及交屋事宜都是由謝時松負責，伊於112年3月20日張貼「B7 4/1早上10點、B2二組3/25早上九點」之訊息，是因為上訴人請伊跟客戶聯繫，配合代書辦理過戶及交屋、撥款事宜，此為代書跟伊回報的時間及內容，伊將此內容回覆周志明，後續即交由上訴人及周志明處理，上訴人就去找謝時松處理等語（本院卷第152至158頁），可知張守芬並未參與甲屋、乙屋之通知交屋流程，且僅係將代書所述客戶預定時間內容轉知周志明，上訴人嗣後委由謝時松處理通知被上訴人交屋事宜，故「溪寮銷售⑴」LINE群組對話紀錄即無從採為有利於上訴人之認定。
⒌上訴人已於111年8月19日取得甲屋、乙屋之使用執照，至
遲應於112年2月19日前通知交屋，然上訴人係迄至112年5月10日、112年4月20日始通知交屋等情，業經本院認定如前，則上訴人就甲屋、乙屋之通知交屋期限，分別遲延79日、59日，應堪認定。
㈢按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約
金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，為民法第250條所明定。可見違約金以損害賠償總額之預定為原則，至於懲罰性違約金則須以當事人間有特別訂定為限，始足當之。系爭約款約定：上訴人如未於領得使用執照6個月內通知被上訴人進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息予被上訴人，其上並無任何與「懲罰性」相關之文字，且兩造均陳明此屬賠償總額預定性之違約金約定，是系爭約款核屬違約金之約定，且此違約金性質為損害賠償總額預定性，堪予認定。
㈣次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。而關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，然其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。再者，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本院審酌系爭約款之違約金約定係以逾期每日應按已繳房地價款萬分之5單利計算，換算為年息18.25%，已超過民法第205條所規定法定利率最高限制之年利率16%，而甲屋、乙屋交屋前之房屋稅及銀行貸款利息業經原審判命由上訴人負擔確定，被上訴人因上訴人遲延通知交屋，受有須另覓處所居住之租金損失，參酌坐落高雄市大寮區之透天厝之每月租金為39,800元(甲、乙屋均為坐落高雄市大寮區之透天厝），高雄市旅居文旅短期月租金為每房2萬元至26,000元不等，有上訴人提出之591租屋網及短期月租專案資料可憑（本院卷第235至239頁），至被上訴人主張其受有支出商旅住宿費每月各15萬元之損害，惟未提出證據供本院查證，且核與前揭591租屋網之公開資訊及高雄市旅居文旅短期月租方案所示租金數額相差甚大，難認被上訴人主張屬實，暨截至112年2月19日止，上訴人就甲契約、乙契約已分別收受房地價款各9,215,000元、8,355,000元（不爭執事項㈤）等情，認為系爭約款所約定之違約金數額過高，應酌減至每逾1日按已繳房地價款萬分之2計算為適當。從而，林欣誼、曾威翔得請求上訴人給付之違約金數額各為145,597元、98,589元（計算式：9,215,000×0.0002×79＝145,597；8,355,000×
0.0002×59＝98,589）。㈤復按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，如為懲罰之性質，於債務人不履行債務時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應認為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償額，不得更請求遲延利息（最高法院110年度台上字第2147號、106年度台上字第171號等判決意旨參照）。系爭約款屬損害賠償總額預定性違約金之約定，已如前述，揆諸前開說明，被上訴人即不得於請求違約金外，更請求上訴人給付法定遲延利息。
六、綜上所述，被上訴人依系爭約款之約定，請求上訴人給付林欣誼違約金145,597元、給付曾威翔違約金98,589元，為有理由，應予准許，逾此數額及法定遲延利息之請求，則無理由，應予駁回（依此加上已確定應由上訴人給付林欣誼之19,546元本息、給付曾威翔之15,114元本息，上訴人共計應給付：㈠林欣誼165,143元，及其中19,546元自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡曾威翔113,703元，及其中15,114元自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息）。從而原審就違約金部分於超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
民事第六庭
審判長法 官 郭宜芳
法 官 徐彩芳法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
書記官 秦富潔