臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第7號上訴人即附帶被上訴人 康鈞陽訴訟代理人 邱芬凌律師被上訴人即附帶上訴人 李汶洽訴訟代理人 呂昀叡律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年11月22日臺灣屏東地方法院113年度訴字第127號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣162,786元本息，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴及附帶上訴均駁回。
四、上訴人應給付被上訴人新臺幣11,000元，及自民國114年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、其餘追加之訴駁回。
六、第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用關於上訴及追加之訴部分，由上訴人負擔五分之一，餘由被上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人李汶洽主張：李汶洽前向上訴人康鈞陽承租屏東市○○路00號及屏東市○○路00號房屋1、2樓（下稱系爭房屋）擬經營夾娃娃機事業，於民國112年3月6日簽立租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，約定租期自112年3月6日起至117年5月5日止，月租新臺幣（下同）20萬元，並已交付押租金40萬元。嗣因李汶洽業務經營生波，於同年8月底向康鈞陽提議後，兩造乃合意於112年11月5日終止租約。詎康鈞陽竟於同年9月14日寄發存證信函要求李汶洽提前遷出，李汶洽出於無奈，於同年10月3日遷出並返還房屋。惟康鈞陽未依租約第7條第4項於2個月前預告終止，依同條項應賠償2個月租額40萬元；因未提前預告終止租約，造成李汶洽臨時將娃娃機撤離及另覓場所期間（112年10月份）無法運營，康鈞陽應依民法第226條第1項、第227條第1項賠償營業損失225,672元；康鈞陽違約終止致生本件訴訟，依租約第7條第8項約定應賠償李汶洽一審律師費7萬元；依民法第179條規定、租約第4條第2項約定，應返還押租金40萬元。聲明：㈠康鈞陽應給付李汶洽1,095,672元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、康鈞陽則以：兩造原本合意於112年11月5日終止租約，然因李汶洽要求以40萬元押租金扣抵同年9月、10月租金，康鈞陽慮及租期屆滿後可能衍生清理、修繕或積欠電費等損害，不同意李汶洽抵扣之請求。嗣李汶洽為節省租金開銷，乃自願於112年10月5日提前1個月終止租約，非康鈞陽所要求，李汶洽據此請求給付違約金、營業損失及律師費，均屬無據。又兩造於112年9月6日至租屋現場確認應拆除之事項時，已約定李汶洽應將「屋內輕鋼架、隔間、櫃台均拆除回復原狀，且應結清電費、將電號過戶返還與康鈞陽、交還鐵捲門鑰匙、遷出營利事業登記」，俟李汶洽履行上開義務並完成點交後，始可請求返還押租金，然李汶洽迄未履行，康鈞陽自無返還押租金義務。再李汶洽未如期交還房屋，致康鈞陽自112年10月5日起受有無法出租該屋半年之損失共120萬元，李汶洽應依民法227條第1項或179條規定，賠償損失或返還無權占用之利益，康鈞陽以此債權金額與李汶洽請求給付之數額為抵銷。
三、原審判令康鈞陽應給付李汶洽376,786元本息，駁回其餘之訴。康鈞陽就敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡廢棄部分，李汶洽於第一審之訴駁回。李汶洽則就請求違約金40萬元敗訴部分不服，提起附帶上訴，並依租約第7條第8項約定追加請求第二審律師費5萬5千元，聲明：㈠原判決駁回後開第2項部分廢棄；㈡康鈞陽應再給付李汶洽400,000元，及自113年1月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢康鈞陽應給付李汶洽55,000元，及自114年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。康鈞陽答辯聲明：附帶上訴及追加之訴均駁回；李汶洽答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：㈠兩造於112年3月6日簽立租約，由李汶洽向康鈞陽租屋，約定
李汶洽按月應給付租金20萬元，租賃期間自112年3月6日起至117年5月5日止。
㈡李汶洽於締約時已給付押租金40萬元與康鈞陽，康鈞陽迄未返還押租金予李汶洽。
㈢李汶洽於112年8月底通知康鈞陽擬結束營業，雙方原本合意提早於112年11月5日終止租約。
㈣李汶洽曾提出以押租金抵充112年9月、10月租金之事實。
㈤李汶洽至遲於112年10月5日已無在該屋繼續營業並離開（惟
康鈞陽爭執李汶洽未將營業設施拆除，認為李汶洽並未遷出而有繼續占有之情事）。
㈥李汶洽就最後一個月的租金（算至112年10月5日止）尚未繳納。
五、本院判斷：㈠李汶洽請求返還押租金40萬元，有無理由？
兩造租約第4條第2項關於押租金之返還約定：「於租賃關係消滅乙方搬遷時，甲方（即康鈞陽，下同）應無息返還，但乙方（即李汶洽，下同）積欠租金，費用等債務或損害時，甲方得扣償之。如有不足部分乙方同意補償甲方之損失」(原審卷第27頁)。康鈞陽主張：李汶洽未付最後一期租金20萬元，且未履行拆除輕鋼架、隔間及櫃台等裝潢（下稱系爭裝潢）之義務，致生拆除費用8萬元，暨因此造成該屋6個月無法出租之損失計120萬元，經抵扣後，已無押租金可退（本院卷第155-157頁）。經查：
⒈租約第5條第3項約定：「乙方（李汶洽）就租賃物，為使用
之便利或美觀而增設、改造或裝飾，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，以『現狀』交返甲方（康鈞陽），不得要求甲方補償」(原審卷第27頁)；第7條第5項約定：「租賃屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷並將租賃房屋以『現狀』交返甲方，不得有任何要求...」(原審卷第29頁)。
可知兩造就租約屆期或終止後，承租人李汶洽所負返還義務，係特意約定以房屋「現狀」交還予康鈞陽為原則，而非回復承租之始的原狀。康鈞陽雖主張兩造另有拆除系爭裝潢之約定云云，並提出112年9月6日錄音譯文為證，惟為李汶洽所否認，抗辯斯時係康鈞陽單方指示拆除事宜，李汶洽並未答應拆除系爭裝潢。觀諸兩造不爭執之錄音譯文內容，康鈞陽雖多次要求李汶洽應拆除輕鋼架、隔間及櫃台等裝潢，然李汶洽除陳述：會拆走「門」及「冷氣」另作他用，並整理餘留電線、回填缺口（原審卷第115、123、129、133頁），店招看板亦會拆除（原審卷第119頁）外，就康鈞陽要求拆除「輕鋼架、隔間及櫃台」部分，李汶洽則一再表示：「輕鋼架那些可以不要拆嘛？輕鋼架跟隔間」、「因為那個都新新的啦，...櫃台也都新新的」、「輕鋼架要拆是真的滿...」（原審卷第115、117頁），康鈞陽見狀而確認道：「...我們當初簽『現況』返還所以就是...」，李汶洽即緊接陳稱：「當然我也是希望...以這種方法（式），畢竟也已經虧夠多了...」（原審卷第115頁）。綜觀彼等通篇對話內容不僅未見李汶洽嗣有應允拆除「輕鋼架、隔間及櫃台」之意，甚且還多次以該等裝潢尚屬新穎，且租約亦係約定以「現況」返還為由，向康鈞陽表達其反對拆除系爭裝潢之議。至李汶洽在討論過程中雖提及：「那『如果說』我們修補拆輕隔間跟天花板，可不可以我們到後面時間就不要算錢...讓我多一點時間到十一月二十號...拆除」（原審卷第121頁），係李汶洽以假設口吻詢問如要其一併拆除系爭裝潢，康鈞陽可否將原訂搬遷時間後延且不計租，即欲視其回應結果，作為是否要答應該額外拆除要求之考量而已，非可據此即謂李汶洽已允諾其事；而迄雙方對話結束時止，康鈞陽均未同意李汶洽是該延期拆遷或逾期免計租金之請求，則李汶洽於其所提議條件遭拒之情況下，自無無端改變心意而應允此該額外要求之可能。是以康鈞陽依上該對話譯文，主張李汶洽同意拆除系爭裝潢云云，自非可採。李汶洽主張關於輕鋼架、隔間及櫃台等設施，應依兩造租約約定以「現況」返還，洵堪可採。
⒉據上，李汶洽依約並無拆除系爭裝潢義務，而得以租約終止
時，該裝潢設施存在之「現況」為返還。是以康鈞陽依租約第7條第6項約定，請求李汶洽賠償其遺留物之清理費用8萬元，並於押租金中抵扣云云，自屬無據。況房屋一時未能出租原因多端，非與屋內陳設必有關聯，康鈞陽空言主張因系爭裝潢未經拆除，致其房屋半年無法出租，受有120萬元之損失云云（本院卷第157頁），非但無稽，更遑論李汶洽並無拆除義務（已如前述），故訟爭房屋縱因留存系爭裝潢而無法出租，亦非能歸責於李汶洽。故而康鈞陽主張李汶洽應依民法第227條第1項或第179條規定，賠償其無法出租之損失或返還該裝潢無權占用房屋之利益120萬元，並自上該押租金中抵扣或與李汶洽其他請求為抵銷云云，洵屬無據。
⒊李汶洽尚未給付最後一期租金20萬元，已如前述（不爭執事
項㈥），故除原審判決認定應扣除之未結清電費47,714元外，康鈞陽於本院主張訟爭押租金尚應扣除上該未付租金，自屬有據。是而李汶洽請求退還押租金15萬2,286元（40萬-20萬-47,714＝152,286），應予准許；逾此範圍則無據，不應准許。
㈡李汶洽請求康鈞陽給付2個月違約金40萬元，有無理由？
李汶洽主張兩造本已合意於112年11月5日終止租約，康鈞陽卻於「112年9月14日」以存證信函通知欲提前於「112年10月4日」終止，違反租約第7條第4項應於2個月前預告之約定云云。惟為康鈞陽所否認，辯稱：係因李汶洽不堪負擔112年10月份之租金，雙方才合意提前至112年10月5日終止。查康鈞陽於112年9月14日存證信函係載：「本月之租金至今未繳，已超過一星期，依契約視同立即解約」（原審卷第31頁），參諸兩造租約僅約定每月5日前給付租金，並無雙方逾期繳租即視同解約之約定，有租賃契約可考（原審卷第27頁），足認康鈞陽寄發該存證信函旨在催繳租金而已，並無終止之意，否則，如依其函文所敍「視同立即解約」之主張，訟爭租約當於112年9月間即已終止，而非兩造所不爭執之實際終止時間即112年10月5日，此觀康鈞陽上該發函後，旋於同年月22日以LINE發訊予李汶洽稱：「請李先生勿曲解我本意，上次於八月底訊息中你已提出要終止合約提前二月份告知後我們雙方約定契約結束時限為11.5日，我只是在催收9月份租金...」(原審卷第109頁)益明。佐以李汶洽曾提議以押租金抵充112年9月及10月份（即112年9月6日至112年11月5日間）租金，已如前述（不爭執事項㈣），亦徵李汶洽因經營生變後，已陷無力給付金錢之情，故而有此抵充之請求（然為康鈞陽所拒）。據此足認康鈞陽主張係因李汶洽為了減少租金負擔，經雙方合意將終止時間再提前1個月，即於112年10月5日終止租約，洵堪採信。是以租約最後終止日（112年10月5日）既為兩造所合意，康鈞陽自無李汶洽所指違約情事，李汶洽依租約第7條第4項請求康鈞陽給付2個月租額之違約金40萬元，即屬無據，不應准許。
㈢李汶洽請求康鈞陽依約負擔律師費部分：
租約第7條第8項約定：「因違反本書之約定而進行訴訟時，所有費用(含律師費)由敗訴之壹方負擔」。兩造並於本院陳述：訴訟結果如係一部勝敗情形，則依勝敗比例為分擔（本院卷第82頁）。原審就李汶洽關於律師費7萬元以外請求即1,025,672元部分，判令康鈞陽應給付李汶洽352,286元本息，據而為康鈞陽敗訴比例（35％)之認定。惟原審判准之上該金額，尚應扣除李汶洽未付之末期租金20萬元，已如前述，故康鈞陽就此部分敗訴比例應調整為15％，即康鈞陽就李汶洽一審律師費分擔金額為1萬500元（70,000×0.15＝10,500）。又李汶洽委任律師為二審訴訟代理人之費用為5萬5千元，有委任契約書可稽（本院卷第117-118頁），則康鈞陽依其二審敗訴比例應負擔之金額為1萬1,000元（55,000×0.2＝11,000）。故而李汶洽依上該約定，請求康鈞陽給付21,500元本息部分，應予准許；逾此範圍則無據，應予駁回。
六、綜上所述，李汶洽依兩造租約之法律關係，請求康鈞陽給付16萬2,786元本息(應退押租15萬2,286元＋分擔一審律師費1萬500元＝16萬2,786元），應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分為康鈞陽敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分為康鈞陽敗訴判決，及就不應准許部分為李汶洽敗訴之判決，經核於法並無違誤，上訴及附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。李汶洽於本院追加請求1萬1,000元及自114年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許；逾此範圍之追加請求，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由；附帶上訴為無理由；追加之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
書記官 駱青樺