臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上易字第90號上 訴 人 葉婉君訴訟代理人 吳澄潔律師
張錦昌律師視同上訴人 陳俐均被上訴人 陳惠珍
林惠娟王子建
吳秀康謝玲芳蔡秀怡方慧娟魏莠娟共 同訴訟代理人 許清連律師
許祖榮律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國114年2月18日臺灣屏東地方法院113年度訴字第53號第一審判決提起上訴，本院於114年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有屏東縣○○市○○段○○○○○○○地號土地分割如附圖、附表二所示。
兩造之補償金額如附表三所示。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表一「應有部分」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、本件分割共有物訴訟為固有必要共同訴訟，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，原審判決後，僅葉婉君提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴效力及於同造其餘當事人，爰併列之為視同上訴人。
二、本件視同上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
三、被上訴人起訴主張：兩造共有坐落屏東縣○○市○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）為都市計畫住宅區用地，兩造應有部分如附表一所示，系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，兩造亦未就系爭土地定有不分割之期限，因兩造未能協議分割方法，爰依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地。關於分割方法，上訴人主張應將系爭土地按附圖所示，編號1811-29部分分歸陳俐均取得，編號1811-29⑴部分由吳秀康取得，編號1811-29⑵部分由蔡秀怡取得，編號1811-29⑶部分由魏莠娟取得，編號1811-29⑷部分由謝玲芳取得，編號1811-29⑸部分由葉婉君取得，編號1811-29⑹部分由陳惠珍取得，編號1811-29⑺部分由方慧娟取得，編號1811-29⑼部分由林惠娟取得，編號1811-29⑻部分由王子建取得(下稱分割方案甲)等語，求為判決：
兩造共有之系爭土地准予分割。
四、上訴人及視同上訴人則以：其反對分割方案甲，其分割後各筆土地均僅10.3平方公尺，面積過小，難以利用，並無分割之實益，且分割後各筆土地將形成屏東縣畸零地使用規則所規定之畸零地。渠等前手於購買門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0號、11號公寓大廈(下稱系爭公寓大廈)之1樓區分所有建築物(即同段1554、1559建號建物及基地之應有部分，即門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0○00號1樓，下稱系爭公寓大廈1樓房屋)時，均以較高之價金取得1樓後方空地之使用權，可見系爭公寓大廈各共有人間就1樓之後方空地，存有分管契約，約定由1樓住戶對系爭土地有使用權。分割方法應依附圖所示，將1181-29(A)部分分歸陳俐均取得，編號1181-29(B)部分分歸葉婉君取得，編號1181-29(C)部分分歸兩造按原應有部分比例維持共有（下稱分割方案乙）等語，資為抗辯。
五、原審判決就系爭土地依分割方案甲分割。上訴人葉婉君聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭土地，應依附圖所示，編號1811-29、1811-29⑴、1829-29⑵、1811-29⑶、1811-29⑷部分分歸陳俐均，編號1811-29⑸、1811-29⑹、1811-29⑺、1811-29⑻、1811-29⑼部分分歸葉婉君（下稱修正分割方案乙)，陳俐均則具狀表示同意修正分割方案乙（見本院卷第275頁），被上訴人則於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡請將分割方案甲中，編號1811-29⑻部分改分歸葉婉君、1811-29⑸部分改分歸王子建（下稱修正分割方案甲）。
六、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為都市計畫公共設施保留地（道路廣場用地），非
系爭大樓之法定空地，為兩造所共有，應有部分各10分之1。
㈡系爭土地上有葉婉君、陳俐均所有之鐵皮屋增建物存在，經
部分住戶對渠2 人提出拆屋還地訴訟，均經法院判決敗訴確定。
七、本件爭點為：系爭土地有無不能分割之情事？應如何分割為適當？若需補償，則應如何補償為適當？
八、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件被上訴人主張系爭土地為兩造分別共有，其應有部分如附表一所示，兩造就系爭土地並無不能分割期限之約定，系爭土地亦無使用目的上不能分割之情事，惟兩造於起訴前無法達成分割協議等情，有土地登記謄本等件為證，是被上訴人自得請求裁判分割。按屬供公眾通行之柏油路面，無論其為具公用地役關係之既成道路，或供特定多數人通行之私設道路，於分割後不妨害既成道路或私設道路供通行目的使用之前提下，現行法規並未限制其不得為權利分割（最高法院110年度台上字第1272號號裁定意旨參照）。是系爭土地固如附圖所示，有一部分係鋪設有柏油之路面（即附圖1811-29（C）部分），並為屏東縣屏東市勝利路326巷之一部分（見原審卷一第115頁），惟其分割後既不妨害既成道路或私設道路供通行目的使用，尚無不許分割之理，上訴人辯稱附圖1811-29（C）部分為道路，不得分割云云，並無可採。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項分別定有明文。又按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度臺上字第3100號判決參照），是分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決之；並兼顧土地現有使用狀況，斟酌土地利用效益、當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當及公平、合理之分割。經查：
⑴系爭土地為都市計畫公共設施保留地，其西邊臨屏東縣屏東
市勝利路326巷（下稱326巷），東邊與同段1811-1地號土地（下稱1811-1地號土地）相鄰，1811-1地號土地上有系爭公寓大廈（鋼筋混凝土造5層，鐵皮加蓋第6層），上訴人及視同上訴人為系爭公寓大廈1樓區分所有建築物所有人，被上訴人則分別為2、3、4、5樓之區分所有建築物所有人，惟系爭土地並非系爭公寓大廈之法定空地，系爭公寓大廈東邊臨屏東縣屏東市勝利路322巷（下稱322巷），系爭公寓大廈2、3、4、5樓房屋住戶共用面322巷之大門及樓梯進出，而系爭土地上有如附圖1811-29（A）、（B）之鐵皮屋增建物（下稱系爭增建物），分別與系爭公寓大廈1樓房屋相通，系爭公寓大廈1樓房屋則東、西側各臨322巷、326巷，兩側均有出入口，附圖1811-29（C）部分即為326巷之一部分，系爭公寓大廈1樓房屋得藉由鐵皮屋增建物通往326巷等情，有原審履勘筆錄、現場照片等件附卷可稽（見原審卷一第113-
119、265-305頁），並有屏東縣屏東市公所112年11月23日屏市建字第1120500143號函、屏東縣政府114年6月17日屏府城管字第1140161078號函附卷可參（見原審卷一第251頁、本院卷第191頁），上情堪可認定。
⑵按分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使
用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年度台上字第
1990號民事判決可資參照）。因分管契約係經共有人間同意始得就共有物之使用、收益或管理方法訂定之契約，於分割共有物時，若依分管現狀分割，顯失公平或不合經濟利益者，法院固然不受該分管契約之拘束，惟各共有人間若依分管契約使用共有物歷時已久，且當時成立分管契約，部分共有人曾付出相當之代價以換取分管協議之達成，否定分管契約之現狀，恐將造成非微之損害時，於分割共有物時，自應將分管契約作為斟酌考量之重要因素之一。經查：
①參諸系爭土地存有分管契約，約定由系爭公寓大廈1樓房屋住
戶房屋使用一事，業經吳秀康、謝玲芳對陳俐均提出拆屋還地訴訟（拆除附圖系爭土地1811-29（A）建物），經臺灣屏東地方法院108年度訴字第225號民事判決駁回其請求，並經本院108年度上易字第422號判決駁回上訴後確定（下稱A案），陳惠珍、林慧娟、王子建對葉婉君提出返還土地訴訟（拆除附圖系爭土地1511-29（B）建物），業經臺灣屏東地方法院110年度訴字第362號民事判決駁回其請求，並經本院112年度上易字第175號判決駁回上訴後確定（下稱B案），林慧娟、陳惠珍、王子建對葉婉君提出拆屋還地訴訟（拆除附圖系爭土地1511-29（B）建物），亦經臺灣屏東地方法院110年度訴更一字第2號民事判決回其請求，並經本院111年度上易字第316號判決駁回上訴後確定（下稱C案），有上開判決書附卷可參（見本院卷243-273頁），足見系爭公寓大廈住戶就系爭土地是否存有分管契約一節，為上開A案、B案、C案之重要爭點，而經雙方攻防、舉證，且經法院實質審理判斷，其顯然有「爭點效」之適用，於當事人未提出新訴訟資料推翻原判斷，或其有顯失公平之情形外，本院自無從為相異之判斷，系爭增建物對系爭土地之占用即有權源，並非無權占用，堪予認定。
②參諸證人即系爭公寓大廈鄰居許坤獅於A案、C案中曾作證稱
：系爭公寓大廈大概73年蓋好，當時1樓的賣價大概150萬元，2樓90萬元，5樓只要50萬元，購買時就已經知道1樓的使用空間比較多，當時建商一開始就圍起來1樓前後土地給1樓住戶使用，鐵皮屋也是建商所蓋，當時也有設置圍牆跟鐵門給1樓住戶使用等語（見屏院108年訴字卷第225號卷第234、235頁、110年度訴更一字第2號卷二第71-73頁），而系爭公寓大廈2樓住戶陳惠珍亦自承當時購買價約90幾萬元（見110年度訴更一字第2號卷二第76頁），業經本院調閱上開卷宗核閱無誤，堪認系爭公寓大廈1樓房屋住戶當時係用較高之代價取得系爭土地之分管權限，其所得分管利益，並非無償取得；而系爭公寓大廈自70幾年完工起迄今已逾40年，系爭土地歸1樓住戶使用及系爭增建物之存在歷時已久，期間住戶請求拆除系爭增建物均經法院駁回，若依現況分割，並未見有顯失公平或不合經濟利益者（至於共有人未受分配部分自應另予補償，詳後述），而若採修正分割方案甲分割，則將造成系爭增建物日後或將遭拆除等損害，除與上開A案、B案、C案確定判決之結果相互扞格外，且與1樓住戶當時花費較高金額購買1樓之目的有違，自難認為妥適之分割方法。③又系爭公寓大廈除1樓住戶外，所有住戶之共同出入口為臨32
2巷，其餘住戶並未能直接自系爭土地所臨之326巷出入，尚需繞過建築物始能到達，堪認系爭公寓大廈興建之時，本即未將2樓以上住戶得以使用系爭土地列入考量中，相對於其他住戶，系爭公寓大廈1樓房屋住戶本能透過前後所臨之322巷、326巷出入，若依修正分割方案甲分割後，該1樓住戶將失去326巷之出入口，僅能自322巷出入，其所造成之損失將大於利益。況系爭土地僅有103平方公尺，如修正分割方案甲將系爭土地細分為10筆，每筆僅有10.3平方公尺，分屬於10個不同之所有人，其土地顯然過於細分而不利使用，而採修正分割方案乙，系爭土地僅分為2筆，且與土地上建物同屬一人，即使屬於道路部分，亦由占有人受分配，並承受此部分之不利益，以避免土地細分之不合經濟利益之結果。是本院審酌兩造之意見，及系爭土地之性質、將來之利用價值、經濟效益等情，認採修正分割方案乙，較符合兩造利益及社會經濟而屬適當，暨考量共有人之利益及土地整體利用經濟效益，爰定其分割方法為如主文第2項所示。至於被上訴人辯稱：系爭土地按修正分割方案甲分割後得作為住戶停放機車使用，系爭公寓大廈地下1樓並不適合停放機車等語，惟系爭公寓大廈興建之初本未為住戶配置平面機車停車格，且系爭土地平常亦非供住戶停車之用，住戶平常停放機車係另停放在路邊停車格等情，經兩造陳明在卷（見本院卷第153頁），是系爭公寓大廈為70年代興建之集合住宅，當時法規尚未規定建商必須設置一定停車格，住戶並未擁有車位或專屬停車空間，係屬常態，系爭土地於兩造約定分管之始，既從未作為停放機車之用，則其是否適合作為停車之用，及系爭公寓大廈地下1樓是否適宜停放機車等節，即非本件分割審酌優先考量之點，附此敘明。
㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。經查：系爭土地每平方公尺市價約新臺幣（下同）19,700元一情，有冠信不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭鑑定報告）1份在卷可參。參酌系爭鑑定報告內容，業經國家考試合格之估價師詳述其估價資料來源，並經其親自赴標的現場勘查，依地籍圖謄本、相關圖冊、比例尺、地籍套繪圖等相關資料查證，並蒐集內政部不動產交易實價登錄中勘估標的物鄰近成交之交易而得，以比較法為評估方法，應用市價與公告現值比率及公共設施開闢市價折現兩種方法推估合理價格，其結果應屬可採，經核算後，各共有人間應受給付及應給付之補償金應如附表三所示，爰判決如主文第3項所示。被上訴人雖曾表示：依其他土地實價登錄資料為每平方公尺4萬餘元，系爭鑑定報告鑑定之價格過低等語（見原審卷二第290頁），惟系爭土地使用分區為公共設施保留地，其本與其他使用分區為住宅區之土地價值顯有不同，系爭鑑定報告敘明公共設施保留地未來係有徵收之計畫之土地，故採取比較法為基礎評估方法，應用市場成交價格與公告現值比率及評估徵收市價後予以折現兩種方式評估勘估標的之合理價格，亦詳述系爭土地與其他土地比較後估價為何不同之理由，是系爭鑑定報告已將上開個別差異因素列入考量，自非能以其他條件相異之土地實價登錄結果相比，被上訴人上開指摘，尚乏所據，自不能採。
九、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項規定，請求判決分割系爭土地，應以附圖及附表二所示之分割方法，並由上訴人依附表三所示之金額補償被上訴人為適當。原判決所採之分割方法，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2、3項所示。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍法 官 張琬如以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 戴育婷附表一：兩造應有部分及折算面積（面積單位：平方公尺）編號 共有人 應有部分 折算面積 1 葉婉君 1/10 10.3 2 陳俐均 1/10 10.3 1 陳惠珍 1/10 10.3 2 林惠娟 1/10 10.3 3 王子建 （原名：王駿嘉） 1/10 10.3 4 吳秀康 1/10 10.3 5 謝玲芳 1/10 10.3 6 蔡秀怡 1/10 10.3 7 方慧娟 1/10 10.3 8 魏莠娟 1/10 10.3 合計 10/10 103附表二編號 共有人 分得位置 分得面積（平方公尺） 1 陳俐均 0000-00 0000-00⑴ 1811-29⑵ 1811-29⑶ 1811-29⑷ 51.5 2 葉婉君 1811-29⑸ 1811-29⑹ 1811-29⑺ 1811-29⑻ 1811-29⑼ 51.5 合計 103附表三（以下均為新臺幣）應受補償者 應為補償者 陳俐均 葉婉君 合計 陳惠珍 101,455元 101,455元 202,910元 林惠娟 101,455元 101,455元 202,910元 王子建 101,455元 101,455元 202,910元 吳秀康 101,455元 101,455元 202,910元 謝玲芳 101,455元 101,455元 202,910元 蔡秀怡 101,455元 101,455元 202,910元 方慧娟 101,455元 101,455元 202,910元 魏莠娟 101,455元 101,455元 202,910元 總計 811,640元 811,640元 1,623,280元