臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上字第205號上 訴 人 姜佩君訴訟代理人 劉翊泓被 上訴 人 林惠瑄訴訟代理人 范值誠律師複 代理 人 林桓誼律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國114年7月23日臺灣橋頭地方法院114年度訴字第110號第一審判決提起上訴，本院於114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰伍拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國113年6月14日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）1,500萬元購買上訴人所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段2408建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄0號建物（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地）。惟因伊手頭能使用之資金約為300萬元，剩餘尾款1,200萬元須以系爭房地向銀行貸款後支付，故約明倘伊無法向銀行貸得款項便解除系爭買賣契約（下稱系爭解除條件）。嗣伊依系爭買賣契約第3條約定，陸續給付簽約款、用印款各150萬元，合計300萬元，然因受銀行房屋貸款限貸令政策影響，伊無法順利向銀行貸得剩餘8成尾款，系爭買賣契約因系爭解除條件成就而失其效力。又上訴人曾於113年8月26日以存證信函催告伊給付價金尾款，並表示若上訴人於文到1日後未收到款項，將解除系爭買賣契約並沒收伊已支付之價金300萬元作為懲罰性違約金，伊係於同年月27日收受該存證信函，是系爭買賣契約至遲亦已於同年月00日生解除效力，故上訴人保有該款項已因系爭買賣契約解除而無法律上之原因，應依民法第179條規定返還於伊。縱認伊主張系爭買賣契約業經解除為無理由，然上訴人沒收伊已付價金300萬元作為懲罰性違約金，亦屬過高，應依民法第252條規定予以酌減。
為此，爰依上開規定，提起本訴等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造並未於系爭買賣契約中約定系爭解除條件；而限貸令係113年8月底至9月初之事，被上訴人於113年6月14日簽約至8月底有充裕時間可以辦理貸款，被上訴人有消極怠惰不履行義務之不作為故意。伊多次寄發存證信函請被上訴人應於同年10月7日以前支付尾款，否則將解除系爭買賣契約、若要解除系爭買賣契約請出面聯繫相約另行簽立解除契約，並詢問有無購買意願等情，詎被上訴人均置之不理，嗣伊於同年10月11日寄發存證信函通知被上訴人依系爭買賣契約第12條約定解約，並以已付價金充作懲罰性違約金，故系爭買賣契約應係於被上訴人同年月15日收受上開存證信函時生解除之效力，伊係依系爭買賣契約之約定收取懲罰性違約金，自非無法律上原因，不構成不當得利。再伊因系爭買賣契約之解除受有遲延利息、房屋貸款、重新裝修、解決漏水、已繳印花稅等規費、代繳代書費、未來仲介成交之仲介費、系爭房地之持有成本增加、日後銷售之價金減損、銷售時間拉長之時間成本、銷售與機會成本等損害，故所收取之懲罰性違約金並無過高情事，且違約金酌減不應計算利息等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人260萬元本息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人給付超過75萬元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（至原審駁回被上訴人其餘之請求部分，未據聲明不服，已告確定，爰不再贅）。
四、不爭執事項：㈠兩造於113年6月14日簽立系爭買賣契約，約定被上訴人以總
價1,500萬元向上訴人買受系爭房地。被上訴人已依系爭買賣契約第3條約定，支付簽約款、用印款合計300萬元。㈡依系爭買賣契約第3條約定，尾款1,200萬於113年8月2日給付
，或由被上訴人以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於所有權移轉完竣後3日內核撥。
㈢上訴人於113年8月26日以臺中英才郵局第1992號存證信函（
下稱第1992號存證信函）催告被上訴人於文到1日後給付尾款1,200萬元及依系爭買賣契約第12條第3款所示之遲延罰金（計算期間自113年8月3日起至同年月27日，共25日），逾期將解除系爭買賣契約並沒收已支付之價金300萬元。被上訴人於翌日即113年8月27日收受送達。
㈣被上訴人於113年9月6日以台北光華郵局第513號存證信函通
知上訴人於7日內返還購屋款300萬元，上訴人於同年月9日收受送達。
㈤系爭買賣契約並未記載如買受人未順利貸得尾款1,200萬元則自動解除契約等相類文字。
㈥上訴人已依系爭買賣契約第12條第1款約定，沒收被上訴人已繳納之價金300萬元作為懲罰性違約金。
五、本件爭點：㈠兩造有無於系爭買賣契約中約定系爭解除條件？如有，系爭
解除條件已否成就？㈡系爭買賣契約是否業經上訴人解除？上訴人主張沒收被上訴
人所交付之簽約款、用印款合計300萬元作為違約金，有無理由？㈢被上訴人依民法第252條，請求酌減違約金，有無理由？被上
訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還已支付之買賣價金300萬元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠兩造有無於系爭買賣契約中約定系爭解除條件？如有，系爭
解除條件已否成就？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由被上訴人主張權利者，應先由被上訴人負舉證之責，若被上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回被上訴人之請求（最高法院106年度台上字第2752號判決意旨參照）。本件被上訴人主張兩造於簽立系爭買賣契約時，曾口頭約定系爭解除條件云云，惟此既為上訴人所否認，徴諸前揭規定及說明，自應由被上訴人就此有利事實，負舉證之責。
⒉證人陳志豪即被上訴人表哥固證稱：兩造簽立系爭買賣契約
時我有在場，當時我有聽到被上訴人說尾款1,200萬元銀行如果有貸款下來才有辦法去支付，但我不記得兩造有無約定如果被上訴人未能順利貸得尾款，系爭買賣契約就自動解除，當時雙方都是覺得貸款沒有問題等語（訴字卷第73至76頁）。惟被上訴人既知悉需向銀行貸款方能給付系爭買賣契約之全部價金，為免日後需負違約賠償責任，自應與上訴人協商並於系爭買賣契約中予以約明，然觀諸系爭買賣契約並無任何如買受人未順利貸得尾款1,200萬元則自動解除契約等相類文字。且依證人陳志豪上開證述內容，可知被上訴人固曾向上訴人表示必須銀行核貸始有能力支付尾款1,200萬元，惟兩造均未言及倘未能順利撥貸，系爭買賣契約即自動失效等語，自難認被上訴人單純向上訴人表示必須貸款下來才有辦法給付尾款等語，已構成兩造合意以之作為系爭買賣契約之解除條件，而應僅屬被上訴人主觀認知其未能依約支付尾款即不可能取得系爭房地所有權，則系爭買賣契約亦無從繼續履行而自動失其效力，並非系爭買賣契約經兩造合意附有上開解除條件，被上訴人前揭主張，自無足採。
㈡系爭買賣契約是否業經上訴人解除？上訴人主張沒收被上訴
人所交付之簽約款、用印款合計300萬元作為違約金，有無理由？⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。又契約解除權之行使，依民法第258條第1項之規定，應向他方當事人以意思表示為之。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示（參見最高法院87年度台上字第564號民事裁判意旨）。而債權人所定之催告期限是否相當，應按契約之目的、債權人適時受領給付之利益、債務人為給付之完成期間、社會之一般理性認知、經驗法則等情事，依客觀標準定之。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人得依該條規定解除契約（最高法院110年度台上字第965號民事裁判意旨參照）。
⒉經查，依系爭買賣契約第12條第1款約定：「買受人因可歸責
於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償」（見臺灣桃園地方法院113年度訴字第2293號卷《下稱桃院卷》第21頁）。又系爭買賣契約第3條，就尾款給付係約定於113年8月2日，或買受人須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於所有權移轉完竣3日內撥（見桃院卷第18頁；不爭執事項㈡）。被上訴人既主張已向銀行申貸款項欲支付尾款，惟無法順利取貸，致未能支付尾款，復無法證明系爭解除條件存在，自屬可歸責於被上訴人之事由致違反系爭買賣契約所定給付尾款之義務。上訴人以前揭第1992號存證信函催告被上訴人於文到1日後給付尾款1,200萬元，逾期將解除系爭買賣契約，並已由被上訴人收受（見不爭執事項㈢），縱上開催告期限略短，然依前揭論述，經相當時間後，仍應已生催告之效力，惟被上訴人仍未履行；嗣再經上訴人於同年9月4日寄發臺中英才郵局第2059號存證信函（下稱第2059號存證信函），通知被上訴人至遲應於113年10月7日以前給付尾款1,200萬元，否則解除系爭買賣契約，然被上訴人猶未遵期給付；上訴人遂再於113年10月11日寄發台中逢甲郵局第360號存證信函（下稱第360號存證信函），主張依系爭買賣契約第12條正式解除契約，已付價金300萬元全數沒收充當違約金等語，有前揭存證信函在卷可憑（桃院卷第39至42頁；審訴卷第43頁、第45頁至第46頁），被上訴人復不爭執已於113年10月15日收受第360號存證信函（見原審卷第111頁），是系爭買賣契約已因被上訴人違反給付尾款義務之可歸責事由而解除。上訴人並主張前揭系爭買賣契約第12條後段約定，沒收被上訴人前已支付之價金300萬元作為懲罰性違約金，即非無據。
㈢被上訴人依民法第252條，請求酌減違約金，有無理由？被上
訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還已支付之買賣價金300萬元，有無理由？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。又懲罰性違約金，係以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求債務不履行之損害賠償，故約定之違約金是否過高，即非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。
⒉經查，上訴人得依系爭買賣契約第12條第1款約定，沒收被上
訴人已付價金作為懲罰性違約金，已如前述。又兩造亦不爭執如上訴人得解除系爭買賣契約，解約日為113年10月15日（見本院卷第112頁至第113頁）。是審酌系爭買賣契約自成立以至解除歷時僅約4月（113年6月14日至同年10月15日），倘自被上訴人收受前揭第1992號存證信函後至解除契約則不滿2月，再斟酌前述被上訴人違反給付尾款義務而解除系爭買賣契約之解約經過、倘被上訴人如期履行給付價金債務，上訴人可享有運用該款項獲取孳息的利益、因被上訴人違約而解除契約，上訴人就系爭房地如再為銷售，將生另覓買家之成本、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認上訴人沒收被上訴人已付價金300萬元作為懲罰性違約金，確屬過高，應酌減至150萬元，以符兩造利益的平衡。
⒊上訴人雖抗辯其因被上訴人違約，受有自113年8月10日起至
解約時遲延利息損失約472,500元（按買賣總價金依日息萬分之五計算）、自113年8月10日至本件訴訟終結時房屋貸款利息支出約819,494元、重新裝修房屋支出478,000元、代繳印花稅及代辦費合計14,875元、水電費、房屋稅、地價稅等持有成本、日後若另成交將支付60萬元仲介費、日後銷售系爭房地價金減損、銷售時間拉長之時間成本、銷售成本與機會成本等無法估量之損失，認所受損害逾240萬元，其沒收被上訴人已給付之300萬元價金作為懲罰性違約金並無過高情事云云。惟查：
⑴上訴人因系爭房地所有權未移轉而按月繳付之房貸本息、水
電費、房屋稅、地價稅等，因系爭房地均尚為上訴人所有，是上訴人基於所有權人、納稅義務人之地位，依其與金融機構、電力公司間之契約，以及依相關稅法規定對稅捐機關所為之給付義務，均無從責令尚非所有權人之被上訴人負擔；至系爭房屋既仍屬上訴人所有，其因修繕漏水而支出之裝修費用，將增益其房屋之價值，難認係上訴人所受損害。
⑵上訴人雖主張稱日後將受有60萬元仲介費之損失云云。惟本
院前已將上訴人因解除系爭買賣契約，致日後欲重新出售可能導致另行支出之額外成本列入懲罰性違約金金額之考慮因素，又審酌不動產銷售未必需委由仲介為之，仲介報酬亦多取決於成交價格，在上訴人未為其他舉證，其所稱日後將受有60萬元仲介費之損失云云，難認有據。
⑶上訴人雖復稱依系爭房地附近實價登錄資料，系爭房地因系
爭買賣契約解除，致受有價格下跌之無形損失云云。惟干擾不動產價格之因素甚夥，包括經濟景氣狀況、房屋現況、具體地理位置等，上訴人僅以系爭房地附近之實價登錄資料，逕認系爭房地市場交易價格已經減損，忽略系爭房地與附近成交不動產間實際之差異，自難謂當。是上訴人既未提出其他具體證據證明系爭房地價格已有明顯下降，其主張系爭買賣契約因被上訴人違約而解除，致日後縱再出售將受有房價減低之損害，為無理由。
⑷上訴人雖再稱其有另行於臺中市置產需求，方出售系爭房地
籌措資金，因被上訴人違約致其另與第三人所簽訂之買賣契約，增加150萬元之資金缺口云云。然上訴人雖提出購屋契約，惟因購置不動產之動機及目的甚夥，包括自住、出租，甚或企圖轉售賺取價差等，不一而足，而由上訴人所提出之購屋契約，其購買之不動產位於臺中市北屯區（見本院卷第61頁至第66頁），與上訴人現住所及居所均異，是難逕認上訴人確係因有至臺中市另行購置住、居所之必要而購買位於北屯區之房地。又如上訴人非無急迫需求或必要，而係為投資或其他因素購買臺中市北屯區之房產，自應合理規劃其資金來源，本院既已斟酌被上訴人未履約致上訴人所受有之利息損失，則上訴人稱其另行購屋之資金缺口亦應由被上訴人負擔云云，並無理由。
⑸綜上，上訴人抗辯其因系爭買賣契約解除而所受損失超過240萬元云云，尚難憑信為真實。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按，出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質（最高法院110年度台上大字第1353號民事大法庭裁定主文前段參照）。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。經查，本件上訴人可得沒收違約金為150萬元，已如前述，又上訴人前已收取之系爭房地買賣價金為300萬元，經扣除上訴人可沒收之違約金額後，上訴人收取之150萬元部分（計算式：300萬元－150萬元＝150萬元），即為不當得利，是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還上開金額，於法有據。又被上訴人此項不當得利返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，上訴人應自本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。
七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付150萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防方法及證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列；且因被上訴人已不能舉證系爭解除條件存在，已如前述，是就上訴人再請求傳訊證人即簽約時代書陳郁唯，欲證明兩造簽約時之過程，本院認亦無必要，爰不再應上訴人之請求予以傳訊調查，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 郭宜芳
法 官 徐彩芳法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 梁雅華