臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上字第210號上 訴 人 許頴芝被上訴人 許辰名訴訟代理人 黃麗綺上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於民國114年8月21日臺灣高雄地方法院114年度訴字第421號第一審判決提起上訴，本院於115年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造為姊弟，於民國111年8月10日在臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）成立調解（案號：111年度移調字第69號，下稱系爭調解），被上訴人同意出售登記於被上訴人名下、坐落高雄市○鎮區○○段000○00地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地)及其上同段000建號建物（門牌號碼：高雄市○鎮區○○街00號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），所得價金扣除相關費用後，由兩造及兩造父母各取得三分之一。惟被上訴人故意設定高於合理市價新臺幣（下同）969萬元甚多之1,988萬元，作為出售價格，導致系爭房地難以出售。本此，被上訴人藉由設定高價之不正當行為故意阻撓系爭房地出售，應視為系爭調解給付價金之條件已成就，類推適用民法第101條規定，請求被上訴人給付合理售價969萬元其中三分之一即323萬元等語，並聲明求為判命：被上訴人應給付上訴人323萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人已委託房屋仲介業者銷售系爭房地，開價1,988萬元係參酌鄰近相同條件之同區ＯＯ路00房地(下稱ＯＯ路房地)實際出售價額而定，並未刻意抬高出價阻撓系爭房地出售，且買家對於實際成交價格仍有議價空間。至於上訴人所援引之同區ＯＯ街12號房地出售價格1,266萬元，與系爭房地之屋況、地段等條件不同，無從類比等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人323萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項及本件爭點㈠兩造不爭執之事項⒈兩造為姊弟。
⒉系爭房屋於77年5月9日興建完成，於同年7月12日辦理第一次
所有權登記，面積230.48平方公尺（約76.3坪）。系爭土地面積為68平方公尺（約20.6坪）。
⒊系爭房地於103年9月18日以買賣為登記原因，登記在被上訴人名下。該次買賣價金為698萬元。
⒋上訴人及子女原居住於系爭房地。
⒌兩造因遷讓房屋爭議，於111年8月10日在高雄地院成立系爭
調解，約定：⑴被上訴人同意將系爭房地予以出售，出售期間上訴人應配合房仲帶人看屋，所得價金於扣除所需稅金、代書費、仲介費及相關一切費用後，由兩造、兩造父母各取得三分之一。⑵上訴人與其子女願於111年11月10日前將系爭房地遷讓返還予被上訴人。
⒍上訴人及子女已依系爭調解內容遷讓系爭房地予被上訴人，之後呈空屋狀態（無人居住使用）。
㈡本件爭點⒈被上訴人有無故意以過高之委售價格阻撓系爭房地出售情事
？⒉上訴人主張類推適用民法第101條規定，依系爭調解筆錄約定
，請求被上訴人給付系爭房地按預估合理售價969萬元三分之一即323萬元，有無理由？
五、本件之認定㈠法律行為於符合成立要件時，即已成立。惟基於私法自治原
則，當事人得依其自由意思，使法律行為之效力，取決於一定事實之發生與否，以控制法律效果，達成風險控制之目的。民法第99條、第102條所稱附條件或附期限，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，用以決定其法律行為效力之發生或消滅。至當事人就已成立生效之契約，約定契約義務之履行，繫於不確定之事實者，乃以該事實發生時為債務之清償期，並非上開條文所稱之條件或期限，應認該事實發生時，或其發生已不能時，為清償期屆至之時，於債務人以不正當行為阻止該事實發生者，則應類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至（最高法院112年度台上字第334號民事判決意旨參照）。又，對於債務人有無以不正當行為阻止該事實發生者，應由債權人負舉證之責，若舉證有所不足，即無從為債權人有利之認定。
㈡上訴人主張可參照之ＯＯ街12號房地，為5層樓之透天厝，格局
為8房2廳6衛，屋齡28年，房屋面積99.5坪、土地面積25.4坪，於112年9月間出售之實價登錄金額為1,266萬元等情，有實價登錄資料可查(雄司調卷第28頁)。另，相鄰之同區ＯＯ路7號房地為5層樓透天厝，於112年5月間之屋齡為33年，格局為4房2廳5衛，房屋面積72.69坪，於112年5月15日以1,100萬元出售乙情，亦有上訴人所提之實價登錄資料為證(本院卷第35、37頁)，換算每坪約為15.13萬元（1,100萬元÷72.69）。而就系爭房地而言，於112年9月間之屋齡則約為35年（以不爭執事項⒈所列之興建完成日核計），房屋及土地面積約76.3坪、20.6坪（見不爭執事項⒈），另格局為6房3廳4衛，曾有設定銷售開價為1,988萬元，每坪單價記為26.04萬元，有系爭房地銷售資料可查（雄司調卷第31頁）。基上，ＯＯ街12號房地若以房屋面積之坪數核算，每坪約為12.72萬元（1266萬元÷99.5），與系爭房地開價1,988萬元核算之每坪單價26.04萬元相較，系爭房地較之為高，且每坪單價相差達一倍有餘；與ＯＯ路7號房地相較，每坪價差亦約有11萬元。
㈢惟被上訴人另提出鄰近之同區ＯＯ路93號房地，為4層樓之透天
厝，格局為4房2廳4衛，於112年11月之屋齡約為35年，成交價格為1,900萬元，每坪單價為25.9萬元乙情，亦有成交行情表、系爭房地及ＯＯ路93號房地之地圖資料可查（訴卷第20
3、207頁），亦非絕無參考價值。則以該筆買賣成交價格而言，系爭房地之開價1,988萬元，並無明顯失準過高之處。
衡以，影響不動產價格之因素，並非單一，除有屬於客觀條件之一般因素(指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素)、區域因素(指影響近鄰地區不動產價格水準之因素)、個別因素(指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素)，尚有屬於買賣雙方主觀條件之因素，諸如：急買急賣需求、市場預期心理、價值觀及偏好、親友關係買賣、風水迷信、投資自用目的等(參見不動產估價技術規則第2條、第11條及第23條規定)。是以，對於系爭房地之銷售價格如何估定，影響因素者眾，雖然區域因素即近鄰地區不動產價格水準亦為其中之一，但尚難逕因與鄰近區域之單一相似條件個案買賣價格有所落差，即可斷言被上訴人故意設定無法成交之開價1,988萬元以阻撓成交之機會，藉以實質拒付系爭調解所約定之三分之一價金予上訴人。又，買賣雙方對於仲介業者於最初所設之開價金額，多有認知係以合理成交價格往上疊加之作價且有相當幅度，或為營造房屋具有相當之市場價值，或為供買方得以獲取一定減價成果之心理策略等，不一而足，至於日後真正之成立價格為何，仍須視雙方議價能力而定。因此，亦難逕以被上訴人設定較高於實際可能成交價格之開價方式，即可推認被上訴人故意阻礙系爭房地之成交可能。
㈣況且，被上訴人於成立系爭調解後，有將系爭房地委由房屋
仲介業者銷售，過程略以：最初於111年8、9月間委託永慶房屋業者銷售，期間為1年，初始以1,988萬元掛賣，經永慶房仲人員要求逐漸降至1,788萬元、1,498萬元及1,398萬元。後因被上訴人認為仲介服務不佳且要求降價，因而改委託信義房屋業者銷售，信義房屋房仲人員認為開價過低而建議改以1,788萬元掛售。掛銷3個月後，信義房屋房仲人員表示不願再續行委銷事務，被上訴人因而再改委託永義房屋業者，並以1,788萬元掛賣。8個月後，永義房屋業者表示因系爭房地涉及糾紛，終止委託事務。最後委由幸福不動產仲介業者，原以2,388萬元掛售，為符合市場現況，降為2,198萬元等情，亦為上訴人所不爭執（本院卷第116頁）。基上，堪認被上訴人除持續委由不動產仲介業者銷售系爭房地外，亦未一味堅持原本開價，亦有配合減價以提昇出售機率。
㈤再參依被上訴人所提與不動產仲介業者於成立系爭調解前之
對話內容，仲介業者曾有提供分別開價2,000萬元、1,380萬元，買家分別以6折、9折出價1,200萬元、1380萬元之模式，藉以分析說明何種方案較能吸引買家（本院卷第121頁），堪認被上訴人並非自行獨斷決定開價金額，而係經由房仲人員之分析、建議而設定開價金額，藉以提高買方之關注度或議價成功之可能性。反之，若被上訴人真有意完全排除系爭房地售出之可能性，因而刻意設定過高開價，被上訴人只須始終要求維持所設之最高開價，以維持無人關注、詢價之狀態即可，何須同意調降開價金額。是以，本件尚難採認上訴人所稱被上訴人有故意設定過高之不合理開價，以阻撓系爭房地出售之情事。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人故意設定過高開價以阻撓系爭房地之出售可能，視為系爭調解之給付條件已成就，尚非可採。從而，上訴人依系爭調解及類推適用民法第101條規定，請求被上訴人給付323萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、上訴人雖聲請傳訊多家不動產仲介業者之業務人員（本院卷第31、39至41頁），欲證明被上訴人有設定過高之不合理開價情事，惟依上述，如何設定開價涉及多項因素，而各仲介業者之定價策略或因個人之不同考量、評估而有相異，參以被上訴人亦係參酌不動產仲介業者之分析、建議而設定開價，自無從僅因個別仲介業者或有不同定價意見，即可推認被上訴人有故意以此為手段阻撓系爭房地之出售，即無傳訊之必要。又，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 11 日
民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄
法 官 王 琁法 官 高瑞聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 11 日
書記官 郭蘭蕙附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。