臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度上字第42號上 訴 人 翁以軒訴訟代理人 錢政銘律師被 上訴 人 莊瑞樘（原名莊基勝）訴訟代理人 湯瑞科律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年12月31日臺灣屏東地方法院113年度訴字第279號第一審判決提起上訴，本院於114年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰零柒萬伍仟肆佰元，及自民國一一三年五月十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣柒拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰零柒萬伍仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊經訴外人天Ｏ不動產有限公司（下稱天Ｏ公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被上訴人簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人以新臺幣（下同）1,153萬元購買屏東縣○○市○○段0000○號建物（門牌號碼同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）。伊已交付價金予被上訴人，被上訴人於111年7月25日辦畢所有權移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於113年3月19日經友人告知，始知悉系爭房屋於110年11月18日凌晨4時許，曾發生第三人莊Ｏ慶在屋內疑似發生自縊，送醫後於110年11月30日死亡等情（下稱系爭事件）；縱莊Ｏ慶非自殺，亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外死亡之非自然死亡等情，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交易價值貶損等瑕疵；且被上訴人委託天Ｏ公司出售系爭房地，議約時故意不告知系爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等保護他人之法律，被上訴人應賠償伊所受損害。爰依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等規定，提請本訴，請求擇一為有利於伊之判決等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人2,075,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：否認莊Ｏ慶係自縊或意外等非自然死亡，且依臺灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊Ｏ慶死亡方式不詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊Ｏ慶之家屬報案莊Ｏ慶自殺等內容並不可考。又莊Ｏ慶於系爭事件發生前有飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救，經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，故系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑定報告所載之減損數額1,839,000元為準等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人2,075,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、不爭執事項：㈠於被上訴人持有系爭房屋所有權之期間，莊Ｏ慶於110年11月1
8日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏東基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊Ｏ慶已心肺功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。㈡臺灣屏東地方檢察署（下稱屏東地檢署）於111年3月29日出
具之110年度相字第843號相驗報告書載有，莊Ｏ慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語。
㈢上訴人經天Ｏ公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元
向被上訴人購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及與天Ｏ公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。
㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所有權移轉登記及交付上訴人。
㈤被上訴人在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書
（成屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名。
㈥被上訴人於出售系爭房地之過程並未告知上訴人系爭房屋內曾發生自殺事故。
㈦上訴人於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函
予被上訴人，內容略以：上訴人買受系爭房地後居住其內，於113年3月19日經由友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌晨4時許，發生當時住戶莊Ｏ慶於屋內上吊自殺死亡等情，本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被上訴人於113年3月21日協商無果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房屋有瑕疵之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語，寄送被上訴人部分因退件而未收受該函。上訴人後於113年4月11日以iMessage將上開存證信函內容傳送與被上訴人，被上訴人友人林Ｏ貞於113年4月12日透過LINE回復上訴人，並稱代被上訴人轉達，該函與事實不合，內容無法認同，也不是事實，請不要道聽塗說等語。
㈧上訴人前對被上訴人提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：
被上訴人出售系爭房地予上訴人時，消極隱匿不告知系爭房屋內有發生莊Ｏ慶上吊自殺而死亡事件，致上訴人陷於錯誤，於111年7月4日與被上訴人簽立系爭契約等，並已全數給付價金等語，經屏東地檢署檢察官以113年度偵字第8236號不起訴處分，上訴人不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄檢察分署（下稱高雄高分檢）以113年度上聲議字第2393號發回續查。後經屏東地檢署檢察官以113年度偵續字第80號再為不起訴處分，經上訴人聲請再議，高雄高分檢嗣以114年度上聲議字第912號再發回續查。
㈨系爭房地經原法院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結
果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為10,219,000元（正常價格）；因發生自縊事件造成之減價數額為1,839,000元（減損比率為18％）；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元（特定價格）。
五、本件爭點：㈠莊Ｏ慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕
疵？㈡上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規
定，擇一請求被上訴人給付2,075,400元本息，有無理由？
六、本院之判斷：㈠莊Ｏ慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕
疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦有明定。
⒉又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交
易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。又是否構成物之瑕疵之判準，應優先審查是否符合當事人約定之物之性質，倘當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，再依物是否合乎通常之可使用性，或當事人通常可期待之性質而定，亦即應取決「一般理性之通常買受人」對物之效用品質之期待水平為斷。而買賣標的之房地，若屋內曾發生凶殺或自殺致死等事故（即一般俗稱「凶宅」），雖不致對於該房地造成物理性之損傷，惟衡諸一般社會民情與大眾之觀感及認知，對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，除將對該房地之居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，造成其經濟性之價值減損，自屬於物之瑕疵。而自殺者之自殺行為與死亡結果如未產生重大因果偏離，結果之發生與最初行為人之行為仍具緊密關連性時，即使自殺者並未陳屍屋內，其為自殺行為之房地，仍因發生自殺致死之事故，導致價值貶損而有物之瑕疵。至事故發生距離交易之遠近，房地實際減損價值若干，僅係瑕疵程度問題，不影響瑕疵存在之認定。
⒊經查：
⑴被上訴人在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺
、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見原審卷一第55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），足徵兩造已特別約定在被上訴人產權持有期間內，就系爭房屋如曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為，被上訴人應負確實告知上訴人之義務。
⑵而查：
①莊Ｏ慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現
背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李Ｏ誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊Ｏ慶已心肺功能停止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於110年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見原審卷一第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊Ｏ慶之死亡原因及方式經屏東地檢署檢察官相驗報告書記載略以：莊Ｏ慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有屏東地檢署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗報告書為證（見原審卷二第269至273頁），復為兩造所不爭（見不爭執事項㈡）。
②另經法務部法醫研究所（下稱法醫研究所）對莊Ｏ慶進行解剖
並鑑定之結果，發現：1.造成死者（按：即莊Ｏ慶）死亡之原因為窒息併發缺氧性腦病變，造成腦死，導致多器官衰竭。死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時太久，較難確認其自、他為可能性，死亡方式歸類為「未確認」。2.死者送抵屏東基督教醫院時，呈現「死亡之狀態」，家屬所述為「上吊」造成，研判造成死者之死因為缺氧性腦病變導致腦組織不可逆之變化，造成腦死，最終導致多器官衰竭死亡（見本院卷第69頁）。經本院再向法醫研究所函詢之結果，據法醫研究所函覆以：本件造成死亡之原因為窒息併發缺氧性腦病變，造成腦死，導致多器官衰竭死亡，死因和事發當時脖子邊有照明燈的電線相關，不論死亡方式為自為（殺）、他為（殺）或意外，均非因疾病所造成，可排除死亡方式為「自然死」等情，有法醫研究所114年7月29日法醫理字第11400034080號函可稽（見本院卷第227頁）。
③又證人即莊Ｏ慶之配偶李Ｏ誼到院證稱：當天我跟莊Ｏ慶發生口
角，莊Ｏ慶把我趕出去，後來我就傳訊息跟莊Ｏ慶講說要離婚，並要求莊Ｏ慶要處理積欠我媽媽的債務，後來我就回家，直接上了3樓，其間雖有一直以訊息跟莊Ｏ慶聯絡，但在大約凌晨3點多的時候，莊Ｏ慶就開始沒有回我訊息，我也沒有想太多，我後來是接到朋友的電話，叫我去看看莊Ｏ慶到底怎麼了，我就到樓下去，當時要打開車庫門打不開，也找不到鎖匙，我就直接撞門，撞進去之後，發現是莊Ｏ慶用掃把柄當門閂拴住門，當時就看到莊Ｏ慶坐在車庫的地板上，他的脖子有用像電燈延長線的物品纏繞著，繞了很多圈，而且繞的很緊，我當時趕快先把電線解開，然後叫莊Ｏ慶，他都沒有反應，當時有摸莊Ｏ慶看他還有沒有在呼吸，但是莊Ｏ慶已經沒有呼吸，我就打電話叫救護車，救護車到的時候，急救人員就說莊Ｏ慶沒有呼吸心跳了，之前在疫情期間，有2次因為錢的問題，也有像這次這樣上吊的情況，但是我很快就發現了等語（見本院卷第173頁至第174頁）。
④而觀證人李Ｏ誼報案後，經急救人員趕赴現場時，莊Ｏ慶已無
呼吸、心跳及血壓，亦無法測得體溫，有救護紀錄表可佐（見原審卷一第83頁），證人李Ｏ誼於報案時並已稱莊Ｏ慶自殺等情，亦有屏東縣政府消防局緊急救護案件紀錄表可憑（見原審卷一第85頁）。再參莊Ｏ慶經緊急送醫至屏東基督教醫院時，已無心跳及血壓，臉部、嘴唇發紺，且「脖子明顯勒痕痕跡約10公分」，四肢冰冷，觸診頸動脈無自發性呼吸及心跳等情，有屏東基督教醫院急診病歷可證（見原審卷一第89頁、第91頁、第97頁），是由前揭急救人員至現場所觀測，以及莊Ｏ慶經送至屏東基督教醫院時之生理狀況，與證人李Ｏ誼上開證述相符，且當時莊Ｏ慶脖子亦有明顯勒痕痕跡，亦與證人李Ｏ誼所證述發現莊Ｏ慶時，其脖子遭類似電線纏繞之證述相符，證人李Ｏ誼之證述自屬可信。被上訴人徒以證人李Ｏ誼於屏東地檢署偵查期間所為證述與本院審理時所為證述相異，且因依證人李Ｏ誼所證，莊Ｏ慶尚與李Ｏ誼之母有金錢借貸關係，具利害衝突，證詞憑信性存疑，故依案重初供之原則，證人李Ｏ誼於本院所為證述應不可信云云，難認有理。
⑤是由上述證人李Ｏ誼發現系爭事件甫發生時之客觀狀況，以及
急救人員到場及莊Ｏ慶送醫至屏東基督教醫院時身體所呈現之生理徵候，莊Ｏ慶既在系爭房屋車庫內呈現背靠鐵架、脖子遭繩子纏繞之上吊姿勢，且經證人李Ｏ誼發現後，至送醫前，莊Ｏ慶已無呼吸、心跳及血壓，且四肢冰冷等情，再參法醫研究所上開解剖並鑑定之結果顯示莊Ｏ慶送抵屏東基督教醫院時，已呈現「死亡之狀態」等情綜合以觀，縱莊Ｏ慶經送醫搶救而回復呼吸及心跳，惟莊Ｏ慶既因上吊之故導致缺氧，使腦組織產生不可逆之變化，堪認莊Ｏ慶應於系爭房屋車庫內因上吊之求死行為，而已於經證人李Ｏ誼發現時死亡，當屬自殺行為，揆諸前揭論述，系爭房屋已符上揭凶宅之定義，客觀上足認對市場個別交易條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，具有瑕疵。
㈡上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規
定，擇一請求被上訴人給付2,075,400元本息，有無理由？
⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決先例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。⒉本件系爭房地經原法院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑
定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為10,219,000元（正常價格）；因發生自縊事件造成之減價數額為1,839,000元（減損比率為18％）；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元（特定價格）（見不爭執事項㈨）。本院審酌認為，由契約自由精神，買賣標的之價格既由雙方議定，原則上即應予以尊重，且特定標的物之買受人之所以購買該特定標的，往住多有其特殊考慮，甚至包括個人特殊偏好及主觀價值之認定在內，而因特定事由而致標的價格有所減損，應以該特定事由可能影響原買賣價格之程度決之。系爭房地既可認係屬凶宅，客觀上已足以影響市場交易價格，俱如前述，參照前揭鑑定報告，系爭房地如為凶宅，可能減損交易價格之比率既為18％，則參酌上揭論述，自應以兩造原買賣價格之18％，計算減損之金額，較為妥適，不應以鑑定單位以第三人角度，參酌各項交易因素所計算得出之交易金額為準。是依此計算之結果，系爭房地所減損之金額，應為2,075,400元（計算式：1,153萬元×18％＝2,075,400元）。
⒊被上訴人雖稱前揭鑑定報告未區別縱莊Ｏ慶於系爭房屋中自殺
而屬凶宅，惟與一般被害人遭凶殺之情形有無區別，又系爭房屋於居住上並無任何問題，上訴人主張系爭房屋為凶宅係個人主觀感受云云。惟凶宅應構成物之瑕疵，已如前述；又上開牛津學堂不動產估價師事務所對系爭房屋進行鑑價時，既係採取比較法及成本法進行評估價格是否減損，並參酌考慮臺灣各級法院非自然身故（上吊自殺）價值減損判決結果後得出上開結論（見原審卷二第11頁至第13頁），顯見已針對本件事實所示莊Ｏ慶係於系爭房屋內上吊自殺死亡之類型進行鑑價，又其與兩造既無任何利害關係，其鑑定結果自無不可信之處，被上訴人空言爭執前開鑑定報告為不可信云云，不足為信。
⒋綜上，本件系爭房屋既可認係屬凶宅，被上訴人就其出賣之
系爭房屋自應負瑕疵擔保責任，上訴人得請求減少價金，則被上訴人自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭不動產因有上揭瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金2,075,400元，已如前述，上開價金減少後，被上訴人就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經上訴人行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就上訴人而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，上訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還2,075,400元，為有理由，應予准許。又上訴人依不當得利之規定請求返還2,075,400元既有理由，則上訴人其餘請求權基礎，在係擇一請求之情形下，本院爰不再一一論駁，併敘明之。
七、綜上所述，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付2,075,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年5月19日（起訴狀繕本係於113年5月9日寄存送達，故於113年5月18日發生送達效力，見原審卷一第259頁、第261頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
民事第六庭
審判長法 官 郭宜芳
法 官 徐彩芳法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
書記官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。